TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, siete (7) de julio de 2011
201º y 152º

ASUNTO: AH1C-R-2005-000030
PARTE ACTORA: RAFAEL OROZCO GUTIERREZ y SORELIS MARGARITA SOTO, venezolanos, mayores de edad, titular de la cedula de identidad Nº 4.825.956 y Nº 7.488.481.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: GLADYS BASTIDAS, abogada inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 25.078.
PARTE DEMANDADA: ALEJANDRO RUIZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 456.615.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: YIRYS J SEMERENE C. y PEDRO J CASTILLO R., abogados inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 14.499 y 14.508, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (APELACION)
SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
ANTECEDENTES
Conoce este Tribunal de la presente causa, por Recurso de Apelación ejercido por la abogada YIRYS J SEMERENE C., en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ALEJANDRO RUIZ, contra sentencia definitiva dictada en fecha 28 de febrero de 2005, por el Juzgado Décimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el juicio por Cumplimiento de Contrato seguido por los ciudadanos RAFAEL OROZCO GUTIERREZ y SORELIS MARGARITA SOTO, donde declaró Con Lugar la demanda y Sin Lugar la Reconvención.
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
De la Parte Actora:
Alega la representación judicial de la parte actora, que sus representados celebraron un Contrato de Opción de Compra, con el ciudadano ALEJANDRO RUIZ, autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Octava de Caracas, por un inmueble constituido por un apartamento signado con el Nº 0903, ubicado en el piso 9 del bloque 23, edificio 3, ubicado en la U-D-5, sector G de la Urbanización Caricuao, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador, Distrito Federal.
Que el 22 de noviembre de 1993, los accionantes introdujeron la solicitud de crédito ante la Entidad Bancaria, el cual le fue aprobado el 28 de enero de 1994.
El 22 de marzo de 1.994, el banco entregó a los accionantes el documento de compra venta y el Instructivo Notificación de Firmas, donde se indicaban los documentos necesarios para la protocolización de la venta del inmueble, el cual fue presentado al demandado, quien en esa oportunidad manifestó que no iba entregar los documentos requeridos debido a que él había decido no vender por el mismo precio y pretendiendo dejar sin efecto el contrato de opción de compra.
Solicita que el accionado cumpla con celebrar la venta pactada en el contrato de opción de compra, tal como fue pactado o en su defecto sea ello condenado en el pago de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00), así mismo solicita la condenatoria en costa.
Fundamentó la presente acción en los artículos 1.167 y 1.264.

De la Parte Demandada:
La parte demandada, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho todos los argumentos esgrimidos por el actor por cuanto los mismos no se corresponde con la verdad moral ni jurídica, en los siguientes términos:
Alegó que no convino en prorrogar el contrato hasta tanto se cumpliera lo establecido en la Cláusula Segunda.
Que aún cuando el documento de opción de compra, señala que el valor de dicho contrato es por la suma de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00), no recibió la referida cantidad del optante del inmueble de autos, pues el reconoce que esa cantidad fue entregada a su gestor (Inmobiliaria Zerpa Zerpa) para tal negociación, quienes para el momento de la firma hicieron entrega solo de la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,00), reservándose la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00), por concepto de gastos de gestiones encomendadas por el optante, la cual fue reclamada por él, por cuanto no se efectuó la negociación, siendo entregada la cantidad de Setenta Mil Bolívares (Bs. 70.000,00).
Alegó que es falso que se negó a la entrega de los requisitos para la venta del inmueble, por haber decidido no vender al mismo precio, que el optante mantuvo los documentos necesario para tramitar su crédito como la elaboración del documento definitivo, lo que efectivamente ocurrió, con la objeción de que una vez vencido el término de la opción, en 90 días, manifestó al optante que no realizaría la venta, ya que el término había expirado y la solución era resolver el contrato, ajustando la suma recibida, reservándose de la misma Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), para cubrir los daños y perjuicios ocasionados por no celebrar la negociación en el término pactado, por cusas imputables al optante.
En la oportunidad de la contestación la parte demandada reconvino al actor en los siguientes términos:
III
DE LA RECONVENCIÓN
De la Parte Demandada Reconviniente:
Que el contrato de opción de compra, establece un lapso de de 60 días con prorroga de 30 días contados a partir de la fecha cierta de la opción, expirando el referido término el 31 de noviembre de 1993, y no es hasta el 22 de noviembre de 1.993, cuando el optante, solicita el crédito bancario para realizar la operación de venta acordada, el cual fue aprobado el 28 de enero de 1.994, es decir, 2 meses aproximadamente después al término de la Opción, pretendiendo igualmente celebrar la negociación sin percatarse que ha ocasionados graves daños y perjuicios.
Alegó el demandado reconviniente, que dio cumplimiento a sus obligaciones dentro del término establecido en el contrato, haciendo entrega de todos los requisitos al optante.
Fundamenta la presente reconvención en los artículos 1.167, 1.264, 1.271, 1.263 del Código Civil y 365 del Código de Procedimiento Civil.
Solicita la Resolución del Contrato de Opción de Compra, celebrado el 31 de agosto de 1.993, la cancelación de daños y perjuicio ocasionados por la inejecución de la obligación contraída, la cancelación de Bs. 500.000,00 por daños morales por la imposibilidad de poder negociar el inmueble en referencia.
Igualmente, solicitó se levante la medida de prohibición de enajenar y gravar dictada sobre el inmueble, se decrete la legitimidad para retener la suma de Bs. 450.000,00 por concepto de arras conforme el documento de Opción, conforme a lo establecido en el artículo 1.263 del Código Civil, se decrete medida de embargo preventiva, para lo cual solicitó se fije la caución.
De La Parte Actora Reconvenida:
En la contestación de la reconvención, la representación judicial de la parte actora alegó que la Cláusula Segunda del Contrato, señala que el vendedor se compromete a terminar de realizar todos los trámites de la declaración sucesoral de la causante Carmen Celina de Ruiz, que para la fecha de celebrar el contrato mediante el cual enajenaba el inmueble, el vendedor no era el único propietario, lo cual era desconocido por los optantes, iniciando los trámites ante la Dirección de Hacienda el 04 de octubre de 1993.
Igualmente alegó la representación judicial de la actora, que el demandado no puede negar que recibió la cantidad de Bs. 600.000,00, en razón que es un hecho que un documento público “atestigua”, que el gestor a que hace referencia el demandado, no fue contratado por su mandante, sino por el propio demandado, por lo que no es imputable a él, si la inmobiliaria haya descontado porciones de las arras.
Que es falso que el demandado haya entregado los requisitos para la negociación, porque mal podría entregar unos documentos que no existían, que era imposible que la entidad bancaria redactara el documento de compra venta, por cuanto era absolutamente necesario la presentación de los documentos que acreditaban la propiedad del inmueble, siendo también necesario la presentación del poder que acreditaban al hoy demandado, la facultad para enajenar la cosa ajena.
Que su representada fue quien obtuvo todos los requisitos exigidos por el banco para la obtención del crédito, y para el perfeccionamiento de la compra venta, incluyendo el poder de los co herederos a favor del demandado reconviniente, obligación esta que le correspondía al vendedor.
Que la demora en la tramitación del crédito, es imputable al demandado reconviniente, quien trabó todas las gestiones llevadas a la obtención de los recaudos exigidos por la entidad bancaria, con el único objeto de apoderarse del patrimonio de su mandante.
Que los documentos que señalan como entregados a su mandante, tiene fecha anterior a la firma del contrato de opción de compra y posterior al vencimiento de dicho contrato, y los poderes fueron otorgados casi al término de vencimiento del contrato de opción de compra venta.
Negó que deba cancelar suma alguna por daños al demandado, toda vez que tales daños le fueron producidos al actor por la inejecución de la obligación contraída por el reconviniente, asimismo, negó los daños morales pretendido por el demandado.
IV
MOTIVACION PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad de dictar sentencia en la presente causa, se observa que la parte demandada apelante, en el lapso procesal de presentar Informe ante esta Alzada, no fundamento sobre la apelación ejercida contra la sentencia definitiva dictada en fecha 28 de febrero de 2005, por el Juzgado Décimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
La presente causa esta referida al Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, suscrito entre el ciudadano ALEJANDRO RUIZ (Concedente), y los ciudadanos RAFAEL OROZCO GUTIERREZ y SORELIS MARGARITA SOTO (Optante), y a la reconvención por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, antes mencionado. En tal sentido, del análisis del fallo recurrido se observa que el Tribunal a quo, fundamento su decisión en los siguientes argumentos:
De conformidad con lo establecido en los artículos 1.264 y 1.167 del Código Civil, señaló que a falta de cumplimiento voluntario de la obligación del deudor frente al acreedor, puede este último pedir su cumplimiento en vía judicial, es decir, no le es potestativo al deudor cumplir o no su obligación ya que se encuentra obligado a ello.
Del análisis al acervo probatorio aportado por las partes, concluyó el a quo que el Contrato de Opción, tenía una vigencia desde el 31 de agosto de 1.993 hasta el 30 de octubre de 1.993, plazo dentro del cual la demandada reconviniente se encontraba en la obligación de entregar a la demandante reconvenida toda la documentación requerida para la tramitación del crédito, que la demandada incumplió dentro de este lapso con lo convenido en la Opción, en cuanto a la obligación de entregar la documentación, tramitando y obteniendo los mismos, dentro de la prorroga acordada en la misma opción, señalando además, que no quedo demostrado en los autos que los referidos documentos hayan sido entregados a los optantes, hoy parte actora. Que dentro de esta misma prorroga la parte actora, tramito la solicitud del crédito hipotecario ante el Banco, el cual fue aprobado fuera del lapso de vigencia del contrato, pero que tal situación no constituye mora de las obligaciones por parte de la optante actora, en virtud que el contrato bajo análisis, habla de todos los trámites referente a la solicitud del crédito, lo cual se traduce en el acto inicial, mas no a la obtención propia de éste.
De la reconvención propuesta, señalo el Tribunal a quo, en cuanto a lo alegado por la demandada, que no recibió la cantidad fijada por el contrato de opción, lo mismo fue desechado, por no haber sido probado. Asimismo, argumentó que establecido el incumpliendo de las obligaciones por parte del demandado, declaro sin lugar la reconvención propuesta.
Ahora bien, visto y analizado las actas que conforman el presente expediente, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el contenido del fallo recurrido, en los siguientes términos:
Tal como se indicará anteriormente, la presente causa esta referida al Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, suscrito entre el ciudadano ALEJANDRO RUIZ (Concedente), y los ciudadanos RAFAEL OROZCO GUTIERREZ y SORELIS MARGARITA SOTO (Optante), y a la reconvención por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, antes mencionado.
Riela en los autos copia certificada del Contrato de Opción de Compra Venta autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Octava de Caracas, por un inmueble constituido por un apartamento signado con el Nº 0903, ubicado en el piso 9 del bloque 23, edificio 3, ubicado en la U-D-5, sector G de la Urbanización Caricuao, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador, Distrito Federal, suscrito entre las partes del presente juicio, de cuyo contenido se constata ciertamente la relación contractual entre las partes suscribientes, relación que además no fue desconocida.
Se considera entonces necesario precisar lo que se entiende por un contrato de opción de compra y su naturaleza, a los fines de aplicar la norma legal que los regulas.
El contrato de opción se define como aquel convenio por el que una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad de decidir la celebración o no de un contrato.
En el caso del contrato de opción de compra, la facultad consistiría básicamente en decidir o no la celebración de una compraventa, se concede a una de las partes la “opción” de decidir la celebración o no de un determinado contrato cuyos elementos quedan determinados en un momento anterior a dicha celebración.
Pero habitualmente nos referimos al contrato de opción de compra como un contrato distinto de la compraventa, en el que se determinan los elementos de la misma y se deja a una de las partes la decisión de la celebración o no de dicha compraventa. Con relación a los elementos que configuran el contrato de opción de compra, al no tener una regulación propia en el Código Civil, es el estudio de la jurisprudencia y la propia doctrina, el que permite distinguir sus elementos fundamentales que serían los siguientes: a) La opción que se concede a una de las partes para que decida sobre la celebración del contrato de compraventa; b) El plazo en el que debe ejercitarse la opción; y c) La cosa objeto de compra, y el precio de la misma.
Junto a estos elementos esenciales o propios de un contrato de opción de compra típico, estarían otros como por el ejemplo el pago de una prima por parte del beneficiario de la opción.
Los elementos esenciales a que antes hemos hecho referencia (opción, plazo y objeto precio de compra) configuran el contrato de opción de compra como un contrato consensual y unilateral. Sin embargo se entienden que la existencia de una prima a pagar por el beneficiario al concedente, al establecer obligaciones para ambas partes, configura la opción como un contrato bilateral, criterio que es acogido pe este Tribunal. Así declara.
En el caso de autos, se constata que la Opción cuenta con todos los elementos arriba indicados, y adicionalmente en la Cláusula Tercera, fue pactado un precio de opción por la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00), es decir, que el presente contrato estamos en presencia de un contrato bilateral. Así se declara.
Una vez concertado el contrato de opción se producen los siguientes efectos para las partes: 1. El concedente de la opción, mientras el beneficiario-optante no la ejercita, está obligado a no disponer de la cosa sobre la que recae la opción. Si se ha convenido el pago de una prima, tiene derecho a que se le abone, como también puede exigir del beneficiario optante el cumplimiento de cualesquiera otras estipulaciones que se hubiesen pactado.
Una vez se ejercita la opción, está obligado a formalizar la compraventa de la cosa, por el precio y condiciones pactados en la opción. Si se negara, el Juez podría decretar el cumplimiento forzoso de dicha venta.
2.- Por otro lado, el beneficiario de la opción, tiene en su haber el derecho a decidir la celebración o no de la compra, y debe abonar en su caso la prima pactada y cumplir las condiciones establecidas en el contrato de opción. El ejercicio de la opción debe realizarse dentro del plazo pactado, siendo el plazo de caducidad.
Siendo así, se observa en el caso de autos, el contrato fue suscrito y autenticado el 31 de agosto de 1993, estableciendo para la opción un lapso de 60 días, lo que se traduce que el mismo vencía el 30 de octubre de 1993, con prorroga de un mes o mas, siempre que se tramitaran por escrito.
La actora en su libelo alegó, que la demandada no cumplió con su obligación de entregar los recaudos necesarios para la tramitación del crédito hipotecario, lo que fue negado y rechazado por la parte.
En este punto, se precisa que la opción aquí debatida, establece en su Cláusula Segunda la obligación del vendedor de realizar los trámites de la declaración sucesoral de la causante de los vendedores del inmueble de autos y la obligación para los optantes de tramitar todo lo referente a la solicitud de un crédito por política habitacional.
De las pruebas aportadas por las partes se evidencia que el 04 de octubre de 1993, la parte demandada presentó declaración sucesoral de su causante, ante el Ministerio de Hacienda, el 21 de octubre de 1993 ese Ministerio expide Planilla Sucesoral Nº 2050 para el pago al Fisco Nacional de la multa por extemporaneidad de la declaración sucesoral, y no es sino hasta el 10 de noviembre de 1993, que emite el Certificado de Solvencia de Sucesiones, es decir, 11 días después de vencido el lapso para el vencimiento de la Opción, constatándose entonces que el vendedor y parte demandada, finalizó los tramites sucesorales ante el Ministerio de Hacienda, lo cual era su principal obligación en la Opción de Compra, fuera del lapso establecido inicialmente, configurándose el incumplimiento del vendedor demandado de lo pacto en la dicha Opción de Compra, y haciendo uso tácitamente de la prorroga de 30 días establecida en el contrato. Lo que puede corroborarse con el hecho que los Poderes de los demás causahabientes del inmueble de autos fueron tramitados el 29 de octubre, 05 de noviembre y 01 de diciembre de 1993, aunado al hecho alegado por ambas partes del juicio, por tanto no encontrándose controvertido, que la actora realizó la solicitud del crédito el 22 de noviembre de 1993 ante el Banco, es decir, fuera del lapso inicialmente pactado y dentro de la prorroga, no siendo posible imputar retardo alguna a ella, toda vez, que quien en principio incumple con su obligación dentro del lapso inicial es el comprador, porque es bien sabido que para iniciar una solicitud de crédito hipotecario, se requiere consignar obligatoriamente el titulo o documento que acredite la titularidad del inmueble objeto de la negociación, y en el caso de autos la titularidad del inmueble recae el ciudadano ALEJANDRO RUIZ, y sus 07 hijos, tal como consta de la Declaración Sucesoral, y es el caso que el Contrato bajo estudio fue suscrito solo por el primero de los nombrados, requiriendo entonces Poder este ciudadano para enajenar el inmueble, cosa que se materializo el 01 de diciembre de 1993. Así se declara.
Por otra parte alegó la parte demandada, que el crédito fue aprobado el 28 de enero de 1994, estando vencido el lapso de la Opción de Compra, al respecto, se indica y tal como lo estableciera el a quo, que la obligación del optante y actor se suscribía a realizar los trámites referentes a la solicitud de un crédito hipotecario, lo cual se entiende como el acto inicial y definitivamente no comprende la obtención de este, por lo que mal puede entenderse que el actor incumplió con su obligación del crédito, porque tal como ya se analizara anteriormente, el retardo el inicio de los trámites no era imputable a su persona, por el contrario el retraso se origina por el incumpliento inicial del vendedor. Así se declara.
Por todas estas consideraciones, debe este Tribunal conociendo en Alzada, declarar que la acción de Cumplimento de Contrato debe prosperar en derecho, de conformidad con el artículo 1.264 del código Civil, tal como será declarado en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
Determinado lo anterior, pasa este Tribunal la Reconvención propuesta por Resolución de Contrato.
En ese orden de ideas, debe destacarse lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil:
Artículo 506 “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
[…]”

Artículo 1.354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
De la interpretación armónica de las normas supra transcrita se colige, que quien pide la ejecución de una obligación debe probarla, dentro de este contexto y analizadas ampliamente las pruebas traídas a los autos, se concluye que nada probó la parte demandada-reconviniente en el presente juicio que le favoreciera respecto al incumpliendo del contrato por parte de los compradores, pues por el contrario se determino, quien incumple con la principal obligación establecida en al Opción es el vendedor, por tanto debe quien aquí juzga declarar improcedente la reconvención propuesta, como así será declarado en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
Queda entonces confirmada la el fallo apelado en los términos precedentes.
V
DECISION
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Transito del Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela:
Primero: Se Modifica en los términos precedente la sentencia dictada por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del 28 de febrero de 2005.
Segundo: Con Lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato propuesta por los ciudadanos RAFAEL OROZCO GUTIERREZ y SORELIS MARGARITA SOTO, titulares de la cedula de identidad Nº 4.825.956 y Nº 7.488.481, contra el ciudadano ALEJANDRO RUIZ, titular de la cedula de identidad Nº 456.615.

Tercero: Se condena al ciudadano ALEJANDRO RUIZ, a proceder a la venta definitiva del bien inmueble constituido por un apartamento signado con el Nº 0903, ubicado en el piso 9 del bloque 23, edificio 3, ubicado en la U-D-5, sector G de la Urbanización Caricuao, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador, Distrito Federal (hoy Distrito Capital), a los ciudadanos RAFAEL OROZCO GUTIERREZ y SORELIS MARGARITA SOTO, en un plazo de sesenta (60) días continuos contados a partir del momento que quede definitivamente firme el presente fallo, quienes deberán cancelar el precio de la venta pauta en el referido documento, el cual asciende a Un Mil Ochocientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. 1.850,00). En el entendido, que transcurrido como fuera el plazo antes indicad, sin que el demandado haya dado cumplimiento a la obligación aquí impuesta, previo el pago del precio por parte de los actores, el presente fallo hará las veces de titulo traslativo de la propiedad a tenor de lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

Cuarto: Sin Lugar la reconvención propuesta por el ciudadano ALEJANDRO RUIZ, contra los ciudadanos RAFAEL OROZCO GUTIERREZ y SORELIS MARGARITA SOTO.

Quinto: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, Regístrese, Notifíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los siete (7) días del mes de julio del año dos mil once (2011). Año 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
LA JUEZ

BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ
LA SECRETARIA

SUSANA MENDOZA

En esta misma fecha, siendo las , previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

SUSANA J. MENDOZA

Asunto: AH1C-R-2005-000030