REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, once de julio de dos mil once
201º y 152º
ASUNTO: AP31-V-2010-001733

PARTE DEMANDANTE: EDELMIRA PAREDES e IVAN GONZALEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 325.078 y 4.116.421, representado en juicio por las abogadas, Yeltza Naguanagua y Betsy Ortíz, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 34.005 y 35.997, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: MIGUEL OMAR NUÑEZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 2.089.510, representado en el presente juicio por la abogada en ejercicio, Mireya A. Pérez, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 54.160.

MOTIVO: DESALOJO POR NECESIDAD.

I

Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada por la parte actora ya identificada, en fecha 06 de mayo de 2010, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado, previa distribución.

Sostiene la representación de la actora en el libelo de la demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

1.- Que en fecha 03 de abril de 2002, mediante contrato privado, se dio en arrendamiento al ciudadano MIGUEL OMAR NUÑEZ, antes identificado, un LOCAL COMERCIAL, identificado como 2-A, ubicado en el Conjunto Residencial RAMCAS, edificio No. 1, calle 11, Jardines del Valle, Municipio Libertador.
2.- Que en fecha 06 de junio de 2006, al vencimiento del lapso de prorroga legal, le fue solicitado al arrendatario, el local arrendador; cuya notificación se negó a firmar.
3.- Que con posterioridad a dicha notificación, el inquilino procedió a consignar los cánones por ante el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas.
4.- Que sus representados se encuentran en la necesidad de ocupar el inmueble, dado que su compañía se encuentra carente de espacio físico para el funcionamiento de sus actividades comerciales.
5.- Que mediante Resuelto Administrativo, se fijó el canon máximo al inmueble de Novecientos Cincuenta y Cinco Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs. 955,50); y el arrendatario desde junio de 2006, paga la suma de Doscientos Noventa y Ocho Bolívares (Bs. 298,13). Existiendo una diferencia de Seiscientos Cincuenta y Siete Bolívares con Treinta y Siete Céntimos (bs. 657,37, mensuales desde el momento de dicha Resolución hasta la fecha de interposición de la demanda, para un total de Cinco Mil Doscientos Cincuenta y Ocho Bolívares con Noventa y Seis Céntimos.
6.- Que ante dicha necesidad y falta de pago, procedió a accionar el desalojo con fundamento en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines de obtener la entrega del inmueble, y demandó el pago de Cinco Mil Doscientos Cincuenta y Ocho Bolívares con Noventa y Seis Céntimos, por concepto de la diferencia de los alquileres. Señaló domicilio procesal.

A través de auto dictado el día 24 de mayo de 2010, el Tribunal admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, ordenando la citación de la parte demandada.

Realizados los trámites destinados para lograr la citación personal y por carteles, el Tribunal a instancia de parte, designó defensor judicial; no obstante, en fecha 25 de mayo de 2001, compareció el demandado asistido de abogado, y se dio por citado en la presente causa, dando contestación a la demanda, en los términos siguientes:

Reconoció de forma expresa haber suscrito el contrato producido con el libelo, aduciendo que quien recibía los cánones, era la ciudadana EDELMIRA PAREDES.
Rechazó, negó y contradijo en cuanto al fondo de la demanda, que se le haya solicitado la desocupación del inmueble, y que se haya negado a firmar, que la consignación de los cánones la efectuó debido a la negativa de la arrendadora de recibir los pagos, que esté obligado a pagar el canon fijado por el órgano regulador, pues si bien éste lo había notificado, los propietarios no el notificaron.
Que según Resolución No. 009930, de fecha 24 de enero de 2006, el canon fue fijado en Doscientos Noventa y Ocho Mil Ciento Veinticinco Bolívares (Bs. 298.125), de la cual fue notificado. Cantidad con la cual el arrendador no estuvo conforme; y que no obstante ello, en la Dirección de Inquilinato, me informaron que esa era la suma que debía pagar.
Que los pagos correspondientes a los meses de abril y mayo de 2006, fueron recibidos por dicha suma sin objeción alguna por la ciudadana EDELMIRA PAREDES; y que luego de dicho mes, no le recibieron más cánones, por lo que procedió a depositarlos bajo el expediente No. 2006-0984.
Negó y rechazó que conociera la situación de la actora, de tener una compañía y requieran del inmueble arrendado.
Rechazó adeudar la diferencia de canon señalada por el actor, con respecto al nuevo canon fijado en la Resolución No. 013313, de fecha 17 de agosto de 2009, de la cual fue notificado, ya que los arrendadores nada le notificaron y acudió a la Dirección de Inquilinato, en la que le informaron, que dicha suma debía pagarla a partir de la fecha de inicio del contrato (03 de abril de 2010), por lo que en esa fecha realizó la consignación respectiva.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron las valer las pruebas que estimaron pertinentes, las cuales fueron admitidas por este Juzgado, salvo su apreciación en la sentencia.
II

Del estudio realizado al libelo de demanda, constata este Despacho que, la parte actora intentó acción de desalojo, con fundamento en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble, pretendiendo –en consecuencia, entre otros- la entrega del inmueble de su propiedad, constituido por un LOCAL COMERCIAL, identificado como 2-A, ubicado en el Conjunto Residencial RAMCAS, edificio No. 1, calle 11, Jardines del Valle, Municipio Libertador, que aduce fue dado en arrendamiento al ciudadano MIGUEL OMAR NUÑEZ; con fundamento en la necesidad que tiene de ocuparlo, ya que su empresa no tiene espacio físico para desarrollar sus actividades comerciales; y además de ello, pretende el pago de la suma Cinco Mil Ochocientos Treinta y Cuatro Bolívares con Dieciséis Céntimos (Bs. 5.834,96) que representa la diferencia dejada de pagar por concepto de cánones correspondientes a los meses transcurridos desde junio de 2006, hasta la fecha de presentación de la demanda, conforme al Resuelto Administrativo de fecha 17 de agosto de 2009, el cual fijó como canon máximo la suma de Novecientos Cincuenta y Cinco Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs. 955,50).

En tal sentido, este Tribunal afirma que la acción de DESALOJO con el cual se dio inicio al presente juicio, está basada, como bien se establece en el Capítulo III del Libelo, en la causal de necesidad de ocupar el inmueble, consagrada en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; pretendiendo aunado a ello, el pago de la diferencia supuestamente dejada de pagar, como indemnización de daños y perjuicios.

La parte actora acompañó al libelo, los siguientes instrumentos:

1.- Copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública 16º del Municipio Libertador, el 09 de abril de 2010, la cual al no haber sido impugnada, se tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; desprendiéndose de dicho documento, la representación judicial que se atribuyen las profesionales del derecho, que actúan en nombre y representación de la demandante, y así se establece.

2.- Copia simple de documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Municipio Libertador, el 27 de Noviembre de 1986, bajo el No. 3, Tomo 11, protocolo primero, no impugnad en forma alguna por la demandada, por lo que este Juzgado le concede valor probatorio a tenor de lo previsto en el artículo 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; documento público con el cual se demuestra en juicio, el carácter de propietario que sobre el inmueble en litigio, la parte demandante en el presente procedimiento, y así se establece.

3.- Marcada con la letra “C”, copia simple de documento privado en el cual a juicio de la actora, se evidencia el arrendamiento celebrado con el demandado. Respecto a dicho documento, cabe destacar, que tratándose de un documento privado, no resulta ajustado a derecho a los efectos de su valor probatorio, aportarlo en copia simple, ya que éste carece de valor alguno; ello de acuerdo al contenido del ya citado artículo 429, y así se establece.

No obstante, consta del escrito de contestación presentado por el demandado, que éste admitió y reconoció de forma expresa no solo haber celebrado dicho contrato, sino la relación arrendaticia que lo vincula con la parte actora. De modo pues, que como quiera que dicha relación no fue discutida en juicio; sino por el contrario, fue reconocida, este Tribunal declara la demostración en la controversia de la relación locativa que se pretende extinguir, y así se establece.

4.- Marcado “D”, copia simple de documento privado al cual este Juzgado, no le concede valor alguno, por carecer de dicho instrumento de fuerza probatoria, y así se establece.

5.- Marcada con la letra “E”, copia simple de Resolución 0013313, de fecha 17 de Agosto de 2009, no impugnada en forma alguna por el demandado, y dada su naturaleza de instrumento administrativo, el cual merece fe en cuanto a su contenido, este Juzgado declara que de la misma se evidencia, que en dicha fecha, la Dirección General de Inquilinato, fijó como canon máximo a pagar por el inmueble en litigio, la suma Novecientos Cincuenta y Cinco Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs. 955,50); y la cantidad de Setenta y Un Bolívares con Noventa Céntimos (Bs. 71,90), como contribución para el pago de los gastos comunes causados por gastos comunes, y así se establece.

6.- Marcado con la letra “F”, copia de expediente llevado por el Juzgado 25º de Municipio de la Circunscripción Judicial del área metropolitana de Caracas, no objetado en forma alguna por la demandada; por el contrario, la demandada al rendir su contestación, reconoció el hecho de consignar los cánones arrendaticios por el inmueble cuya entrega se pretende, por ante el citado juzgado de consignación. Documentación con la cual igualmente, queda demostrada en autos, la relación arrendaticia, en la cual el demandado tiene el carácter de arrendatario, y así se establece.

Durante la etapa probatoria, además de las documentales previamente valoradas, se produjeron las siguientes pruebas:

1.- La representación del demandado promovió recibos originales, a los fines de demostrar lo variable del canon desde el año 2002 hasta marzo de 2006; y a partir del mes de abril de 2006, cuando -señala- tuvo conocimiento de la regulación, el canon pasó a Doscientos Noventa y Ocho Bolívares. Documentos respecto a los cuales este Despacho, se pronunciará más adelante.

2.- Copia simple de Resolución No. 009930 de fecha 24 de enero de 2006, dictada por la Dirección General de Inquilinato, la cual a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna al no haber sido impugnada; y con cuya prueba se demuestra en autos, que en dicha fecha, se estableció como canon máximo a pagar por el Local 2-A, en litigio, la suma de Doscientos Noventa y Ocho Mil Ciento Veinticinco Bolívares (Bs. 298.125).

3.- Copia de expediente No. 2006-0984, contentivo de las consignaciones arrendaticias efectuadas por el demandado a favor de la parte actora, cuyo estudio se efectuará más adelante.

4.- Copia simple de la notificación personal efectuada al demandado en su condición de inquilino de la Resolución No. 013313, dictada por la Dirección General de Inquilinato, a través de la cual fijó como pensión máxima a pagar por el inmueble en litigio, la suma de Novecientos Cincuenta y Cinco Bolívares con Cincuenta (Bs. 955,50), aunado a la cantidad de Setenta y Un Bolívares con Noventa Céntimos (Bs. 71,90) por gastos comunes; cuya valoración respecto al mérito de la causa, será establecida más adelante en la motivación del presente fallo.

Luego del estudio de todas y cada una de las pruebas producidas en el expediente, reitera este Despacho, que la acción de desalojo incoada, está fundamentada en la causal de necesidad prevista en el literal b) artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procedencia en derecho que pasa seguidamente este órgano a determinar, a saber:

La más autorizada doctrina ha sostenido que, para la procedencia del desalojo por la causal consagrada en el literal b) del mencionado artículo 34, deben probarse los siguientes elementos: 1º.- la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado o verbal; 2º.- la cualidad de propietario del inmueble; y 3º.- la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, o algunos de sus parientes consanguíneos, dentro del segundo grado, sin cuya prueba no resulta procedente el desalojo.

El Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Inmobiliario”, volumen I, página 195, UCAB, 2.003, señala:

“… La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente, la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera de lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas. …”.

Debe sostenerse, entonces, en lo atinente a los tres elementos que deben concurrir para la procedencia de la acción de desalojo por necesidad, lo analizado a continuación:

En lo que respecta a la existencia de una contratación arrendaticia verbal o a tiempo indeterminado, señala este Juzgado que la demandada admitió el hecho de que ocupaba el inmueble cuya entrega se pretende, precisamente en calidad de arrendatario, en virtud de un contrato arrendaticio indeterminado; por lo que debe declararse que, procesalmente en actas, quedó probada la relación locativa entre los litigantes, cumpliéndose así, con el primero de los requisitos para la procedencia de la acción intentada, así como quedó demostrado en autos, el segundo de los extremos, relativos a la propiedad que sobre el inmueble debe tener quien acciona, a través de la prueba documental previamente valorada y así se establece.

En relación a la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, o algunos de sus parientes consanguíneos, dentro del segundo grado, es de hacer notar, que tal como se indicara, la causal de desalojo, fue justificada, bajo el hecho de la parte demandante, requiere el local, ya que tienen una compañía, que no tiene sede, en la cual desarrollarse.

Observa este Despacho, que en el caso de autos, la actora sólo se limitó a alegar el hecho en el cual sustenta la necesidad que invoca como causal de desalojo; no obstante, no produjo en juicio, ninguna prueba de la mencionada necesidad. Sin cuyo material probatorio, no resulta posible desde el orden jurídico, declarar en el presente fallo, demostrada la necesidad, y como consecuencia de ello, configurada el supuesto fáctico previsto en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se establece.

Es el caso que, al estudiarse los extremos necesarios y concurrentes para la procedencia de un desalojo bajo la causal de necesidad, se estableció que además de ese carácter de propietario que invoca el demandante respecto del inmueble, cuya entrega pretende, aunada a la indeterminación de la relación, se impuso no solo el alegato de la mencionada necesidad de ocupar el inmueble, sino que además por carga procesal, la parte debía probarla, toda vez que, sin la correspondiente prueba, no resulta procedente la acción de desalojo.

De manera que, la procedencia de la causal invocada por la parte actora, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble, está estrechamente condicionada a la obligación de demostrar fehacientemente las razones fundadas que tiene para obtener esa desocupación, pues, si bien es cierto, que la propiedad es un derecho reconocido constitucionalmente, la legislación inquilinaria igualmente regula de forma expresa, las causales por las cuales resulta procedente la acción de desalojo. Actividad probatoria que no fue desarrollada en el asunto bajo estudio, con la cual se declara que el desalojo accionado no es procedente en derecho, bajo la causal de necesidad invocada, y así se decide.

Cabe destacar, que conjuntamente con la pretensión de desalojo por necesidad, la actora reclama la suma de Cinco Mil Ochocientos Treinta y Cuatro Bolívares con Dieciséis Céntimos (Bs. 5.834,96) que representa la diferencia dejada de pagar por concepto de cánones correspondientes a los meses transcurridos desde junio de 2006, hasta la fecha de presentación de la demanda, conforme al Resuelto Administrativo de fecha 17 de agosto de 2009, el cual fijó como canon máximo la suma de Novecientos Cincuenta y Cinco Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs. 955,50).

Con vista a dicha pretensión y partiendo que la acción incoada se insiste, se contrae al Desalojo basado en la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, debe necesariamente este Despacho, realizar el siguiente pronunciamiento:

La Sala de Casación Civil ha establecido en diferentes oportunidades, que la figura de la acumulación procesal consiste en la unificación, dentro de un mismo expediente, de causas que revisten algún tipo de conexión, o en los que exista entre ellos una relación de accesoriedad o continencia, para que, mediante una sola sentencia, éstas sean decididas y con ello, se eviten decisiones contradictorias que puedan versar sobre un mismo asunto.

En ese sentido, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, plantea como regla general que, no podrá acumularse pretensiones en una misma demandada, cuando éstas se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí, ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento de un mismo tribunal ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Y por vía excepcional, se permite la acumulación de dos o más pretensiones incompatibles, para que sean resueltas una como subsidiaria de la otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.

Afirmándose por tanto, que existe una única posibilidad -desde el orden procesal- de acumular pretensiones incompatibles, para ser resueltas una como subsidiaria de la otra, y se trata en el supuesto de que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.

En el caso de autos, este Tribunal como garante del debido proceso, y conforme a la obligación de los jueces, de establecer la verificación en autos, de los presupuestos correspondientes a la acción incoada, a los efectos de determinar su procedencia en derecho, debe declarar, aunado a que, en ningún caso, fueron accionadas las pretensiones reseñadas en el libelo, para ser resueltas una como subsidiaria de la otra, la pretensión de pago, esto es, la exigencia de un cumplimiento con la obligación de satisfacer a juicio del actor, la totalidad de la pensión correspondiente, resulta una petición que se aparta procesalmente de los efectos que derivan de la acción de desalojo propuesta.

Cabe acotar, que si bien aún su incompatibilidad, la acción de desalojo podría ser acumulada en un mismo libelo, con la de cumplimiento, por tener un procedimiento que le es común, ello –desde el orden procesal- sólo resulta posible, cuando las mismas son propuestas para ser resueltas una como subsidiaria de la otra, vale decir, que si la primera no prospera, el Tribunal entre a conocer y a resolver la segunda; y no exigir a través de una de ellas, los efectos que ambas pudieran derivar, por ser éstos inconciliables entre sí.

A tenor de lo consagrado en el artículo 1167 del Código Civil, en un contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta la obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente, la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios que en ambos casos, hubiere lugar a ello. De acuerdo a ello, se acciona o bien el cumplimiento o bien la resolución, con los daños y perjuicios que hubiere lugar a ello.

En el asunto planteado, se determina que se interpuso la acción de desalojo basada en la causal prevista en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y a su vez se exigió el pago de un diferencial de cánones, no siendo ésta última una consecuencia que pueda derivarse como daños y perjuicios de la acción de desalojo propuesta.

Tanto es así, que en el caso bajo estudio, tal como se estableciera previamente, la acción de desalojo no prosperó en derecho, y como consecuencia de ello, la misma debe ser declarada sin lugar; y aunada a dicha declaratoria, no puede coexistir la condenatoria pretendida, ni en el supuesto de haber sido demostrado su procedencia, ya que los daños y perjuicios que en tal caso, pueden ser reclamados son aquellos que provienen de la acción incoada (desalojo) en el supuesto de haber efectivamente prosperado en derecho. De modo pues, que este Tribunal desecha la exigencia de pago pretendida en el caso de autos, resultando por tanto, impertinente e irrelevante al mérito de la acción incoada, toda la documentación traída a la causa, a los fines de demostrar todo lo relacionado al canon fijado por el órgano competente, y a su respectivo pago, así se establece.




III

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del área metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara los ciudadanos EDELMIRA PAREDES e IVAN GONZALEZ, contra el ciudadano MIGUEL OMAR NUÑEZ, previamente identificados.

De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la actora.

Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de la oportunidad legal correspondiente, se ordena su notificación a las partes.

Publíquese. Regístrese. Notifíquese a las partes y Déjese copia.

Dada, firmada y sellada, en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los once (11) días del mes de Julio de 2011.
La Jueza,

Abg. Carmen J. Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental,

Abg. Milagros J. Salazar

En esta misma fecha, (11 de Julio de 2011), siendo la 1.19 p.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia de la misma en el archivo del Tribunal, a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Accidental,


Abg. Milagros J. Salazar