TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, doce (12) de julio de dos mil once
201º y 152º
ASUNTO: AP31-V-2011-001261

PARTE ACTORA: ADMINISTRADORA LOGISTI, C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 29 de Agosto de 2007, bajo el N° 2, Tomo 1648-A, y modificada su acta constitutiva y estatutos sociales, según se desprende de nota del referido registro mercantil de fecha 11 de agosto de 2008, bajo el N° 25, Tomo 1868-A, e inscrita en el Registro de Información Fiscal (R.I.F) bajo el N° J-29628446-6, representada en el presente juicio por los abogados en ejercicio Esmeli Rojas Bolívar, José Santiago Rodríguez e Inés María Morillo Rojas, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 15.518, 31.875 y 164.325, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: JOHAN A. CARRILLO SERRANO, titular de la cédula de identidad No. V-14.261.987, asistido por la abogada Vannesa Oliveros, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 118.163.

MOTIVO: RESOLUCIÓN CONTRATO ARRENDATICIO

I

Se inicia el presente juicio mediante libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el día 10 de mayo de 2011, correspondiéndole el conocimiento del mismo, a este Juzgado previa distribución de Ley.

La representación judicial de la parte actora manifiesta en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

Que en fecha 25 de octubre de 2010, su mandante celebró contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 02, Tomo 134 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, con el ciudadano JOHAN A. CARRILLO SERRANO, ya identificado, un inmueble propiedad de los ciudadanos Panayotis Constantinou Frangou, Zambulio Constantinu Franco, Athenea constantinu Franco y Pariskivi Constantinu Franco, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-7.433.011, V-7.375.843, V-13.888.145 y V-10.802.812, respectivamente, por un local comercial distinguido con el No. 34, provisto de punto de luz eléctrica, una mezzanina para depósito de mercancía y puerta denominada “Santamaría”, que da acceso al local, de aproximadamente cinco metros cuadrados con treinta y cinco centímetros (5,35 mts2), que forma parte del Centro Comercial Metro Box, ubicado en el final de la Avenida Sucre, parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital, destinado para la explotación de un negocio y/o fondo de comercio, destinado exclusivamente a la compra, venta distribución de todo tipo de mercancía seca en general.
Que el canon previsto fue la cantidad de Dos Mil Novecientos Cuarenta y Dos Bolívares (Bs. 2.942,oo), más el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A). Se estipuló que dicha cantidad se ajustaría anualmente con base a la variación acumulada del Índice Nacional de Precios al Consumidor (I.N.P.C) del Banco Central de Venezuela (B.C.V) correspondiente al período anual inmediatamente anterior. El inquilino se obligó a pagar a la arrendadora o a su orden en las oficinas de este o de la persona que se designase por mensualidades vencidas y dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes vencidos.
Que el contrato estaría en vigencia desde el día 20 de octubre de 2010, hasta por un término de un (1) año fijo, es decir, hasta el día 20 de octubre de 2011.
Que en la cláusula Décima Séptima contractual se estableció que, por la dilación o tardanza en el pago de las obligaciones en dinero establecido en el contrato, el inquilino deberá pagar a la arrendadora por cada día de retardo, el uno por ciento (1%) diario, calculado sobre cada cuota vencida y no pagada en su fecha de pago, cantidad ésta estimada por la vía de la cláusula penal y determinante de los daños y perjuicios que el inquilino causare a la arrendadora por su retardo en el pago.
Que en la claúsula Décima Octava del contrato se estipuló que, la arrendadora podrá dar por resuelto este contrato y pedir el pago de los daños y perjuicios convenidos, hasta la entrega del local, o pedir la ejecución del mismo y el pago de daños y perjuicios en los siguientes casos:
_Si el inquilino incumpliere cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley, este contrato y sus reglamentos.
_Si el inquilino no pagare la pensión de arrendamiento y las facturas de gastos comunes del centro comercial, luz eléctrica, aseo urbano, vigilancia y póliza de seguros, en sus respectivos vencimientos, aun cuando se le recibiere el pago con posterioridad.
_Si el inquilino no cumpliere con el horario de comercio establecido para los propietarios e inquilinos del centro comercial.
Que en la cláusula décima novena contractual, se estipuló que todas las notificaciones o avisos extrajudiciales que las partes tengan que darse entre sí con motivo del contrato, serán efectuadas mediante notificación que se dará por hecha en cualesquiera de las personas que se encuentren en el sitio, efectuadas en las siguientes direcciones: LA ARRENDADORA: oficinas que se encuentran ubicadas en Calle Capitolio o República Dominicana, antiguo edificio Oscar Mayer, piso 3, oficina 3, Boleíta, Municipio Sucre del estado Miranda, Caracas; y el NQUILINO: En el local arrendado, distinguido con el N° 56, del mencionado centro comercial.
Que en la cláusula vigésima tercera del contrato se estableció que, todos los gastos que ocasionare el mismo hasta su definitiva terminación, así como los de cobranza, judicial o extrajudicial, incluidos los honorarios de abogados, serán por la exclusiva cuenta de el inquilino, asimismo, serán por cuenta del inquilino todos los gastos de cualquier proceso de desalojo u otros que intente la arrendadora en su contra, por el incumplimiento en que pudiere incurrir.
Que en la cláusula vigésima cuarta contractual se pactó que el inquilino se comprometió formalmente a cumplir con el horario establecido por el centro comercial, arguyendo que el mismo abre sus puertas al público desde el lunes hasta el sábado, desde las 10:00 a.m hasta las 7:00 p.m, los domingos de 10:00 a.m hasta las 5:00 p.m; en cuanto al horario especial de navidad y año nuevo, desde las 10:00 a.m hasta las 9:00 p.m.
Que el inquilino dejó de pagar a la arrendadora los cánones de arrendamiento convenidos en el contrato, correspondientes a los meses de diciembre de 2010, enero, febrero y marzo de 2011, a razón de Bs.2.942,oo cada uno; señalando que el inquilino se encuentra en la obligación de pagar los montos indicados, pero la arrendadora, tomando en consideración una solicitud que hicieron todos los inquilinos de que se les concediese una rebaja en el canon de arrendamiento, en base a un 40%, la arrendadora procedió a rebajarles dicho porcentaje del monto del canon de arrendamiento, desde la fecha de la suscripción de contrato (25 de octubre de 2010) hasta el día 31 de marzo de 2011, quedándole al arrendatario dichos cánones de arrendamiento vencidos y no pagados desde el mes de diciembre de 2010 hasta el mes de marzo de 2011, ambos inclusive, a razón de Bs.1.765,oo.
Que el arrendatario violó la cláusula décima octava contractual, que le obliga a pagar a la arrendadora los daños y perjuicios, los cuales se estiman por vía de cláusula penal; en virtud de no haber pagado oportunamente la pensión de arrendamiento, la factura de gastos comunes del centro comercial, como luz eléctrica, aseo urbano, vigilancia, entre otros, y que tampoco ha cumplido con el horario establecido.
Que en razón de los fundamentos precedentemente expuestos, procede a demandar, como en efecto demanda, a el inquilino del inmueble antes descrito, ciudadano JOHAN A. CARRILLO SERRANO, para que convenga y de no convenir en ello, sea condenado por este Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: En la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado en fecha 25 de octubre de 2010, en la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 02, Tomo 134 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría pública, y como consecuencia de dicha resolución, haga la entrega material del inmueble a la arrendadora, libre de personas y bienes.
SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en las cláusulas contractuales invocadas y las normas legales citadas, que el demandado haga entrega material a la demandante del inmueble objeto del contrato, de conformidad con el artículo 1.595 del Código Civil.
TERCERO: Por vía subsidiaria solicita que el arrendatario pague los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados desde el mes de diciembre de 2010 y hasta el mes de marzo de 2011, ambos inclusive, a razón de Bs.1.765,oo cada uno; y, en cuanto a las mensualidades correspondientes al período comprendido desde el mes de abril de 2011 hasta la total y definitiva entrega del inmueble, a razón de Bs.2.942,oo mensuales. Dicho pago es exigido como justa indemnización por los daños y perjuicios que se está originando por la indebida ocupación que imposibilita el libre uso del inmueble, pidiéndosele al Tribunal que obligue al arrendatario a pagar a la arrendadora las mensualidades que se continúen venciendo durante la secuela del juicio hasta la definitiva terminación del mismo.
CUARTO: las costas y costos del presente proceso, inclusive honorarios profesionales.
A través de auto dictado en fecha 11 de mayo de 2011, el Tribunal admitió la demanda por los trámites del juicio breve; ordenando el emplazamiento del demandado, conforme a derecho.
En fecha 6 de junio de 2011, el alguacil encargado, mediante diligencia manifestó que procedió a citar a la parte demandada, quien recibió la compulsa. Suscribiendo el recibo correspondiente.

En la oportunidad legal correspondiente para dar contestación a la demanda, la parte demandada no compareció, ni por si ni por medio de apoderado alguno.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron valer las pruebas que rielan al expediente, las cuales fueron oportunamente admitidas, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

II

Planteada en tales términos la presente controversia, este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:

En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de arrendadora pretende la resolución del contrato de arrendamiento que la vincula con el demandado, con fundamento en que el mismo dejó de cumplir con su obligación de pagar, en los términos establecidos contractualmente, y a su favor, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2010 hasta marzo de 2011, cada uno a razón de Bs.1.765,oo, y el mes de abril de 2011 a razón de Bs.2.942,oo.

En ese sentido, el artículo 1.167 del Código Civil, establece:

“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Como consecuencia de la aplicación de la citada norma, la pretensión dirigida a obtener la declaratoria de la resolución del contrato de arrendamiento deberá tener como fundamento en cuanto a la conducta contractual del arrendatario, el incumplimiento de las obligaciones que con tal carácter le impone el contrato o el Código Civil. Es decir, la resolución funciona como un mecanismo de sanción al incumplimiento de las obligaciones contractuales.
La representación judicial de la accionante acompañó a la demanda, los siguientes documentos:

1.- Marcado “A”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 14 de marzo de 2011, bajo el No. 37, Tomo 30, el cual arroja pleno valor probatorio, al no haber sido tachado por la parte demandada; desprendiéndose del mismo, la representación judicial que se atribuyen los profesionales del derecho que se presentan en nombre y representación de la parte actora, y así se establece.

2.- Marcado con la letra “B”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador, en fecha 25 de octubre de 2010, anotado bajo el N° 02, Tomo 134, el cual arroja pleno valor probatorio, al no haber sido tachado por la parte demandada; documento de cuyo contenido se evidencia que la empresa ADMINISTRADORA LOGISTI, C.A, cedió en arrendamiento al demandado, ciudadano JOHAN A. CARRILLO SERRANO, el inmueble cuya entrega se pretende a través de la presente controversia.

En la etapa probatoria, ambas partes promovieron pruebas, la parte accionante hizo valer el valor probatorio de los recaudos acompañados al libelo de la demanda, ya previamente valorados por este Despacho.

Tal como se indicara con anterioridad, la parte demandada no dio contestación a la demandada; sin embargo, dentro de la etapa legal correspondiente, promovió las documentales, que seguidamente este Tribunal, pasa a valorar:

1.- A los fines de demostrar su intención de conciliar administrativamente, no siendo su ánimo insolventarse, marcado con la letra “A”, copia fotostática simple del expediente existente ante la Dirección General de Inquilinato, por ante la Unidad de Asesoría Legal y Conciliación, contentivo de asunto relacionado con el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, evidenciándose que en los días 14 de febrero de 2011, 21 de febrero de 2011 y 24 de febrero de 2011, se emitieron boletas de citación al ciudadano Luís Ángel Poularis Falcón, quien suscribió el contrato de arrendamiento en representación de la arrendadora; y que en fecha 28 del citado mes y año, se levantó ante el referido organismo, “Acta de no Comparecencia”, dejándose constancia que se agotó la vía administrativa.

2.- Marcado con la letra “B”, original de una comunicación dirigida por los inquilinos del Centro Comercial Metrobox Plaza Sucre, a la arrendadora, contentiva de solicitud de descuento en el canon arrendaticio, el nombramiento de un cobrador que se dirija hacia los locales arrendados a cobrar las pensiones de alquiler, explicación en el pago de permiso de bomberos, y requerimiento de corrección del letrero que identifica al centro comercial.

3.-Marcado con la letra “C”, comunicación emitida por la arrendadora a los inquilinos del Centro Comercial Metrobox Plaza Sucre, en el cual se hizo del conocimiento de los mismos, del otorgamiento de un descuento del cuarenta por ciento (40%) en el canon de arrendamiento, vigente desde la suscripción del contrato hasta el 31 de marzo de 2011, acordándose que los arrendatarios depositasen el pago de los cánones mensuales en una cuenta bancaria y, por medio del cual se exigió el debido cumplimiento de las obligaciones contractuales de pago de las pensiones de alquiler y del horario de abrir al público y cierre del centro comercial.

4.-Marcado con la letra “D”, original de Acta Convenio levantada ante la Defensa Pública Cuarta con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, en fecha 29 de marzo de 2011. En dicho acto, la representación legal de la arrendadora, se comprometió a realizar las diligencias respectivas por ante la Dirección de Inquilinato, a los fines de la regulación del canon de alquiler y, asimismo, los arrendatarios del precitado centro comercial, entre ellos el demandado, se obligaron en el cumplimiento del horario establecido para la abertura y cierre del mismo y a pagar los cánones vencidos, previo convenimiento de pago con arrendador.

5.-Marcado con la letra “E”, original de constancia emitida por la Fiscalía Décima del Área Metropolitana de Caracas, emitida en virtud de la denuncia de presunta comisión de uno de los delitos contra la propiedad, formulada por el ciudadano JOHAN ALFONSO CARRILLO SERRANO (demandado en este juicio), contra la ADMINISTRADORA LOGISTI C.A (demandante en este juicio). Prueba documental que es desechada del presente juicio, por no arrojar valor alguno, en cuanto al mérito del mismo.

Cabe acotar, que las pruebas antes referidas, fueron impugnadas por la representación actora, con fundamento en que, las mismas en modo alguno demostraban la solvencia del demandado con el pago de las pensiones arrendaticias.

Así pues, reseñadas las pruebas documentales promovidas en la fase legal para ello, advierte este Tribunal, que ha sido criterio pacífico y reiterado de nuestro Máximo Tribunal, que cuando el demandado no contesta la demanda, tiene efectivamente su derecho a promover aquellas pruebas que les favorezca.

Efectivamente de las actas se constata, que la causal de resolución invocada se contrae a la falta de pago de los cánones arrendaticios correspondientes a los meses de Diciembre de 2010, enero, febrero y marzo de 2011, a razón de la suma de Un Mil Setecientos Sesenta y Cinco Bolívares (bs. 1.765,oo), suma que resultó, luego de reducir el cuarenta por ciento (40%) a la suma contractualmente convenida.

Ahora bien, luego del estudio realizado al material probatorio aportado por el demandado, ciertamente se comprueba la realización de actuaciones previas a la interposición de la demanda con la cual se dio inicio a la presente causa, destinadas a conciliar aspectos derivados del contrato locativo en estudio; tanto es así, que los contratantes –concretamente- respecto a la causal resolutoria invocada, acordaron en convenio de fecha 29 de marzo de 2011, levantada por ante la Defensoría Pública, la reducción de la pensión establecida en el contrato desde la firma de su firma hasta el mes de marzo de 2011, así como también, se hizo constar el compromiso del arrendatario de pagar los cánones vencidos, previo convenimiento de pago con la arrendadora.

En ese orden de ideas, se establece, que desde el orden legal y contractual, una de las obligaciones principales del arrendatario es pagar la pensión arrendaticia, en los términos convenidos. Siendo así, y comprobado el carácter de arrendatario que tiene el demandado en autos, en la relación locativa que se pretende resolver, el mismo está en la obligación de cumplir con la aludida obligación.

En el presente caso, al demandado se le atribuye la falta de pago de los cánones correspondientes a los meses de Diciembre de 2010, y de enero a marzo de 2011; mensualidades anteriores a la fecha en la cual, se celebró el acta convenio a la cual se hizo preferencia previamente. Siendo por tanto, su carga probatoria, la demostración de su correspondiente cumplimiento.

Esa actividad probatoria que le incumbía al demandado, no fue desarrollada en forma alguna; pues si bien hizo valer las pruebas que estimó convenientes, ninguna de ellas, hacen constar en el presente juicio, que el demandado ciertamente haya cumplido con la obligación contractual y legal que le asiste y en virtud de la cual se acciona la resolución estudiada. Omisión probatoria que trae como consecuencia la procedencia de la acción resolutoria con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones y así se establece.

III

Con base a los anteriores argumentos este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera la sociedad de comercio ADMINISTRADORA LOGISTI C.A contra el ciudadano JOHAN CARRILLO SERRANO, ambos previamente identificados. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de octubre de 2010, bajo el N° 02, Tomo 134 de los libros de autenticaciones correspondientes, el cual tuvo por objeto un inmueble identificado como local comercial distinguido con el No. 34, provisto de punto de luz eléctrica, una mezzanina para depósito de mercancía y puerta denominada “Santamaría”, que da acceso al local, de aproximadamente cinco metros cuadrados con treinta y cinco centímetros (5,35 mts2), que forma parte del Centro Comercial Metro Box, ubicado en el final de la Avenida Sucre, parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital, destinado según el contrato, para la explotación de un negocio y/o fondo de comercio, destinado exclusivamente a la compra, venta distribución de todo tipo de mercancía seca en general; inmueble que deberá entregar la parte demandada a la parte actora. Igualmente, se condena al demandado al pago, por concepto de indemnización de daños y perjuicios, de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2010 a marzo de 2011, a razón de Bs. Un Mil Quinientos Sesenta y Cinco Bolívares (1.565,oo) cada uno y, del mes de abril de 2011 hasta la fecha en que quede firme el presente fallo, a razón de Dos Mil Cuatrocientos Noventa y Dos Bolívares (Bs. 2.942,oo) mensuales.

De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.

Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de la oportunidad legal correspondiente, se ordena su notificación a las partes.

Publíquese. Regístrese, notifíquese y déjese copia en el copiador respectivo.

Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los doce (12) días del mes de julio de 2011.
La Jueza

Abg. Carmen J. Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental,

Abg. Milagros J. Salazar

En esta misma fecha, siendo las________, se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el respectivo copiador de sentencias del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
La Secretaria Accidental,

Abg. Milagros J. Salazar