REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA En su nombre JUZGADO DÉCIMO TERCERO DE MUNICIPIO CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Expediente nº AP31-V-2010-003243 (Sentencia Definitiva) Demandante: La sociedad mercantil INVERSIONES SHADAM 185, c.a., de este domicilio, inscrita su acta constitutiva estatutaria en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, según asiento nº 46 de fecha 23 de agosto de 1.994, inserto en el Tomo 54-A-Pro de los libros llevados por esa oficina registral. Apoderados judiciales de la parte actora: Los abogados Alexis Erasmo Martínez Silano y José Antonio Terán Mariño, de este domicilio, con inscripción en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 2.614 y 68.117, respectivamente. Demandada: La sociedad mercantil INMOBILIARIA MANAPIRE, c.a., de este domicilio, inscrita su acta constitutiva estatutaria en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, según asiento nº 70 de fecha 26 de marzo de 1.992, inserto en el Tomo 116-A-Pro de los libros llevados por esa oficina registral. Apoderada judicial de la parte demandada: La abogada Tatiana Melissa Laguado González, de este domicilio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 114.048. Asunto: Oferta real. Vistos estos autos: I Antecedentes del caso El día 5 de agosto de 2.010, la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas dio por recibida la solicitud de oferta real planteada por el abogado ALEXIS MARTÍNEZ MILANO, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 2.614, en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES SHADAM 185, c.a., de igual domicilio, inscrita su acta constitutiva estatutaria en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, según asiento nº 46 de fecha 23 de agosto de 1.994, inserto en el Tomo 54-A-Pro de los libros llevados por esa oficina registral. La mencionada solicitud fue asignada al conocimiento de este Tribunal, donde luego, mediante auto del 12 de agosto de 2.010, se admitió a trámite, ordenándose la realización del ofrecimiento real pretendido por quien instó la función jurisdiccional. El día 7 de octubre de 2.010, este Tribunal se trasladó y constituyó en la dirección que ubica la sede social de INMOBILIARIA MANAPIRE, c.a., señalada por la oferente como destinataria de su pretensión liberatoria, situada en la oficina 104-E, Torre “E” del Edificio que lleva por nombre Centro Lido, avenida Francisco de Miranda, jurisdicción hoy en día de la parroquia Chacao, Municipio Sucre del Estado Miranda, perteneciente al Distrito Metropolitano de Caracas, con la finalidad de practicar la oferta real peticionada por INVERSIONES SHADAM 185, c.a., la cual no llegó a materializarse debido a que la persona que atendió el llamado, ciudadana JOHALIN MARÍA SOTO, portadora de la cédula de identidad nº V-18.313.354, manifestó no tener facultades ‘para recibir la oferta a nombre de Inmobiliaria Manapire C.A. y que la persona encargada para ello no se encontraba presente en este momento’ (sic). En razón de lo anterior, este Tribunal ordenó en esa misma oportunidad expedir copia certificada del acta levantada para ser entregada a la destinataria de la oferta, haciéndose la salvedad que si en el término de tres (3) días subsiguientes no se hubiere procedido a la aceptación de la misma, se ordenaría el depósito de las sumas de dinero ofrecidas por la oferente. Por auto dictado en fecha 25 de noviembre de 2.010, este Tribunal, advirtiendo que en el presente caso no estaba concluida la fase inicial del procedimiento de oferta real, instó nuevamente a la oferente a ‘efectuar el canje de los cheques ofrecidos a la acreedora para proceder a su depósito en la cuenta del Tribunal y actos subsiguientes conforme el artículo 824 del Código de Procedimiento Civil’ (sic), en el entendido que al constar expresamente en autos la estadía a derecho de la parte demandada, ‘no se requerirá su citación en autos’ (sic). En fecha 18 de enero de 2.011, el apoderado judicial de la parte actora consignó los cheques por montos equivalentes al ofrecimiento real de interés para su patrocinada, por lo que este Tribunal, según auto de fecha 24 de enero de 2.011, ordenó su depósito. En fecha 12 de abril de 2.011, este Tribunal ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que dentro del lapso legal correspondiente diese respuesta a la pretensión de orden liberatoria, deducida por la oferente. En fecha 29 de abril de 2.011, la apoderada judicial de la parte demandada, no obstante lo decidido por este Tribunal, estimó conducente, tan sólo, promover las pruebas de interés para su patrocinada. II De la causa En su libelo, el mandatario judicial de la parte actora indicó los siguientes acontecimientos que, a su entender, amerita se le conceda la adecuada tutela judicial efectiva a su representada: a) Que, su patrocinada es legítima propietaria de dos locales, distinguidos con los números 101 y C-1, los cuales forman parte integrante del Edificio que lleva por nombre Milano, situado en la avenida San Ignacio de Loyola, jurisdicción hoy en día de la parroquia Chacao, Municipio Sucre del Estado Miranda, perteneciente en la actualidad al Distrito Metropolitano de Caracas. b) Que, ‘durante casi quince (15) años de haber adquirido (su) representada los señalados locales, los recibos de cobro de condominio, se presentaban al cobro, los primeros días del mes siguiente al mes vencido, lo cual ocurrió así, hasta el mes de Octubre del año 2009, donde comienzan a presentar los recibos de cobro de condominio los primeros días del mes en curso, es decir se pretende cobrar los gastos del condominio del mes que aun (sic) no ha vencido y que por supuesto, los gastos de condominio, no están determinados, y tampoco se han causados’ (sic). c) Que, la anotada irregularidad en el cobro de las cuotas de condominio que devengan los inmuebles propiedad de la actora, continúa expresando el apoderado judicial de la oferente, ‘se le ha puesto en conocimiento a la administradora Inmobiliaria Manapire C.A. con el objeto de que sean corregidos los errores señalados’ (sic), pero que no obstante ello esa entidad mercantil se ha negado ‘sistemáticamente a dar respuesta y mucho menos a enmendar los errores sin explicación alguna que justifique tal anormalidad’ (sic). d) Se añade, en palabras del mandatario judicial de la actora, que se le ha solicitado a la administradora del condominio exhibir ‘los comprobantes de pago hechos por ella de los gastos comunes, a lo cual además legalmente (tiene) derecho de conocer, de conformidad con la ley de propiedad horizontal (sic), y, a la presente fecha no se (le) ha enviado comprobante alguno que permita constatar los gastos que se relacionan, que en algunos renglones han aumentado hasta en un quinientos por ciento (500%), y en otros recibos se cobra por servicios inexistentes o no prestador (sic), sin atenerse por demás a realizarlos cobros (sic) de conformidad con la alícuota que corresponde a cada local’ (sic). e) Se agrega, que al persistir las circunstancias anómalas señaladas anteriormente, su representada se dirigió ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso de Bienes y Servicios, (INDEPABIS), en aras de plantear formal denuncia contra quien es señalada como administradora del condominio de la edificación a la cual son inherentes los locales propiedad de la actora, en aras de preservar los derechos que consumidora y usuaria le asisten y son inherentes a la hoy demandante. f) Que, el pago de las cuotas de gastos de condominio correspondiente a los meses de abril y mayo de 2.010 se efectuó mediante ‘cheques que se enviaron ala (sic) Administradora, pero en ausencia del administrador, fueron recibidos por el vigilante que custodia esas oficinas’ (sic). No obstante, explica el mandatario judicial de la actora, a la fecha en que introdujo su la demanda, no se ha realizado el cobro de tales efectos de comercio, los cuales ‘se encuentran en poder del dueño de la Administradora (sic) Sr. RAMON (sic) ROJAS, quien el día que un empleado de (su) poderdante ocurrió a las oficinas de la administradora con el objeto de cancelar los recibos de condominio correspondientes al mes de Junio de 2010, además de negarse a recibir el pago, enseñó los dos cheques, diciendo que se encuentran en su poder, agregando que no los haría efectivos, que le probaran que los había recibido, amenazando con entablar demanda’ (sic). Por tales motivos, la sociedad mercantil INVERSIONES SHADAM 185, c.a., pretende obtener una declaratoria judicial encaminada a que se considere su liberación en el pago de las cuotas de condominio que le corresponde satisfacer, dada su vinculación con el régimen legal de la propiedad horizontal a que se encuentra sometido el Edificio Milano, al cual corresponde y son inherentes los locales 101 y C-1, sobre los cuales la hoy demandante se atribuye la titularidad raíz, deuda ésta que se afirma fue causada durante los meses de abril, mayo, junio y julio de 2.010, por un monto total que asciende a la cantidad de treinta y un mil ciento treinta y dos bolívares fuertes con treinta y dos céntimos (Bs. 31.132,32). Frente a tales exigencias, se observa en autos que la parte demandada no dio contestación a la solicitud de oferta real planteada en sede judicial, ni por sí ni por medio de apoderado. En efecto: El día 12 de abril de 2.011, este Tribunal, en ejercicio de las facultades que le consagra los artículos 11, 14 y 206 del Código de Procedimiento Civil ordenó subsanar específicas faltas de orden procesal que incidían sobre el normal desenvolvimiento de este juicio para lo cual, entre otros aspectos, se expresó: (omissis) “…a los fines de subsanar el error material cometido deja sin efecto el auto de fecha 21/03/2011 y en consecuencia se emplaza nuevamente a la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Manapire C.A para que en la persona de su Apoderada Judicial Abogada Tatiana Melissa Laguado González, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 114.048, comparezca dentro de los tres días de despacho siguientes a exponer las razones y alegatos que considere conveniente hacer contra la validez de la oferta y el depósito efectuados, vencido el cual la causa quedará abierta a pruebas por diez (10) días. Así se decide. Notifíquese a las partes el contenido del presente auto…” (sic). Tal providencia, según se aprecia, no fue objetada en la forma de ley por ninguna de las partes de la relación jurídica. En ese sentido, se observa que la actuación subsiguiente es la realizada el día 29 de abril de 2.011 por la mandataria judicial de la parte demandada, a través de la cual consignó escrito de promoción de pruebas. Esa actividad, no obstante su extemporaneidad, sin duda determina la estadía a derecho de la destinataria de la pretensión, pues al hacerse presente de manera voluntaria en autos, adquirió conocimiento pleno de la providencia adoptada por este Tribunal, en los términos supra indicados. Luego, mediante diligencia estampada en fecha 18 de mayo de 2.011, se hizo presente en autos el abogado Alexis Martínez Silano, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, con la finalidad de darse por notificado de la providencia adoptada por este Tribunal, anteriormente señalada. Es obvio, por tanto, que la tempestiva comparecencia de los apoderados judiciales de ambas partes provocó la reanudación del curso de la presente causa, por lo que a partir del día 18 de mayo de 2.011 comenzó a transcurrir indefectiblemente el plazo indicado por el artículo 824 del Código de Procedimiento Civil para que la oferida esbozara los fundamentos que considerase adecuados para estimar la validez o inidoneidad de la oferta y depósito efectuados en su beneficio, constatándose en autos que no lo hizo, a lo que es de adicionar que en la secuela del término probatorio a que se contrae la aludida norma, la oferida tampoco promovió las pruebas de su interés. No obstante lo anterior, cabe advertir que la institución de la oferta real y eventual depósito de la cosa debida, es una modalidad de tutela jurídica orientada a dispensar al deudor la posibilidad de obtener la liberación de una determinada acreencia cuando medie negativa del acreedor en recibir el pago causado, en cuya hipótesis el supuesto de procedencia para que se considere la eficacia de ese ofrecimiento atañe, solamente, a la estricta observancia de los requerimientos contenidos en el artículo 1.307 del Código Civil, pues: (omissis) “…Toda la compleja serie de actos que se realizan en un proceso está sujeta, para que puedan producir el efecto al cual están destinados, a una serie de exigencias, pues las formas procesales responden a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia, y su escrupulosa observancia representa una garantía del derecho de defensa de las partes. En otras palabras, los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzca su propósito: garantía de un desarrollo legal que respete los derechos de los litigantes. La oferta real y eventual depósito de la cosa debida, es un procedimiento que tiene por objeto el pago de lo debido, en circunstancias en las cuales el acreedor se rehúsa a recibirlo, ello con la finalidad de que el deudor se libere, no sólo de la obligación principal, sino además de los intereses retributivos, intereses de mora y otros conceptos. Para que la oferta real sea procedente debe existir, en primer término, la deuda, o sea, la obligación por parte del oferente de pagar, y por parte del oferido de recibir el pago, debiendo concurrir los siete requisitos enunciados en el artículo 1.307 del Código Civil…” (Sentencia nº RC-00356, de fecha 27 de abril de 2004, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de Lino Eduardo Vivas Pérez y otros contra Orlando Antonio León Fernández y otro). Por ende, al estar en presencia de uno de los procedimientos especiales contemplado en nuestro ordenamiento adjetivo, de los que el justiciable puede servirse para obtener la satisfacción completa de su interés, es de concluir que en esa modalidad procedimental no hay una contestación a la demanda en el sentido técnico de la palabra, pues lo que la ley exige al oferido es únicamente su manifestación de esbozar las razones que estime adecuadas para que se pondere la validez o inidoneidad de la oferta realizada en su beneficio, por cuyo motivo mal pueden darse los supuestos contenidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, pues haya habido o no respuesta del oferido el jurisdicente se halla en su indeclinable deber de decidir la oferta planteada, ponderando su procedencia o desestimación, tal como se indica en el artículo 825 del nombrado Código adjetivo. Así se declara. III Motivación para decidir La sociedad mercantil Inversiones Shadam 185, c.a., se ha presentado a juicio afirmando su condición de legítima propietaria de los locales marcados con los números 101 y C-1, respectivamente, los cuales forman parte integrante del Edificio que lleva por nombre Milano, situado en la avenida San Ignacio de Loyola, jurisdicción hoy en día de la parroquia Chacao, Municipio Sucre del Estado Miranda, perteneciente en la actualidad al Distrito Metropolitano de Caracas, cuya edificación, según se infiere de la argumentación esbozada por la actora, se encuentra sometida al régimen legal de la propiedad horizontal. En ese sentido, a los solos fines de sustentar su pretensión liberatoria, la oferente aseveró la existencia de una serie de inconvenientes que ha venido confrontando con la entidad mercantil que desarrolla funciones como administrador del condominio del nombrado Edificio Milano, desde el mes de octubre de 2.009, concernientes a: 1.- El cobro de las cuotas de condominio en forma adelantada, sin haberse causado. 2.- La negativa del administrador de exhibir los soportes instrumentales en que se apoyan los gastos que se describen en las distintas facturaciones realizadas por concepto de gastos de condominio. 3.- La inclusión en las planillas de liquidación de cuotas de condominio de gastos que presentan aumentos considerables no justificados, en algunos casos, y, en otros, se alude al cobro de servicios que, a juicio de la oferente, son inexistentes o no se prestan, lo cual propició que la hoy demandante solicitara en sede administrativa la tutela jurídica de sus derechos como consumidora y usuaria. También se dice en el libelo, que la administradora del condominio del Edificio Milano, se negó a recibir el pago correspondiente a las cuotas de condominio devengadas por los inmuebles propiedad de la oferente en el curso de los meses de abril, mayo, junio y julio de 2.010, lo cual propició que se formulara el ofrecimiento real que hoy en día es sometido a la consideración de este Tribunal. Frente a tales circunstancias, se observa en autos que la pretensión declarativa esbozada por la actora no recibió oportuna respuesta por parte de la oferida, en cuyo supuesto, tal como se indicó en renglones anteriores, lo que se impone para quien aquí decide, por mandato de lo establecido en el artículo 825 del Código de Procedimiento Civil, es constatar la real ocurrencia de los supuestos normativos contemplados en el artículo 1.307 del Código Civil, en aras de considerar la validez o ponderar la inidoneidad del ofrecimiento efectuado por la demandante, lo que, a su vez, responde al desarrollo del principio de conducción procesal, tal como también lo tiene establecido nuestro máximo Tribunal, de la siguiente manera: (omissis) “…de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes. Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta. En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales. Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso…” (Sentencia nº 779, de fecha 19 de abril de 2.002, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional de este Máximo Tribunal, recaída en el caso de Materiales MCL, C.A.). Siendo esto así, cabe apuntar que la solicitante de la oferta real asevera que la causa de la obligación cuya liberación se pretende, se origina del régimen legal de la propiedad horizontal a que se encuentra sometido el Edificio que lleva por nombre Milano, al cual corresponden y son inherentes los locales cuya titularidad raíz se atribuyó la hoy demandante, lo cual no aparece controvertido por la destinataria de la pretensión. Ello, en consecuencia, implica considerar la existencia de un régimen especial de protección que regula una de las formas que puede revestir el derecho de propiedad en que, según el artículo 1 de la Ley de Propiedad Horizontal, se propicia la conformación de un derecho de dominio con modalidades especiales, dado que la unión de variadas y distintas voluntades de los diferentes propietarios de apartamentos y locales de la edificación sometida a ese régimen legal se orienta a la defensa, mantenimiento y conservación de la cosa común, para el logro de un interés colectivo, y para que ello sea así se requiere de los distintos copropietarios, entre otros aspectos, el aporte de una determinada cuota para que puedan satisfacerse los gastos originados en el cuido de la cosa común, tal como se indica en el encabezamiento del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, que es del siguiente tenor: Artículo 12.- “Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 7º le hayan sido atribuidos…”. Por ende, teniendo presente que el artículo 22 de la nombrada Ley prevé que ‘Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios’, es de concluir que la decisión atinente a ponderar la conducción de los destinos de la cosa común corresponde a la plena soberanía de la asamblea general de copropietarios, pues en el seno de ella es que se adoptan los acuerdos necesarios para dar respuesta a los postulados de la ley, acuerdos estos que son de obligatorio cumplimiento para todos los copropietarios, aún para aquellos de parecer contrario. Luego, entonces, se entiende que el pago de esa cuota de condominio, en la que aparecen incluidos y pormenorizados los gastos autorizados por la masa de propietarios, redunda en un interés que solamente beneficia a la comunidad, integralmente considerada, lo cual explica que al autorizarse el gasto según lo que conste en las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios o en los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, todos los copropietarios son deudores frente a la comunidad y, en consecuencia, la comunidad es la acreedora del crédito y no las personas físicas o naturales que le sirven de representación, lo cual explica la razón de ser del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, donde se explica que la cuota de condominio ‘servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad’. Siendo esto así, cabe apuntar que el condominio es una entidad de tipo asociativo que no tiene personalidad jurídica propia, pero sin embargo la ley le reconoce su condición de sujeto de derecho, susceptible de adquirir derechos y de contraer válidamente obligaciones, entre sí y frente a terceras personas, sólo que, como ente no corpóreo que es, necesita manifestarse hacia el mundo exterior a través de las personas físicas que le sirven de representación, lo cual aparece regulado en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuya norma identifica los órganos de administración y les atribuye específicas facultades que, en su esencia, están dirigidas a la satisfacción de un logro común. En ese sentido, la figura del administrador, prevista en el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, representa el brazo ejecutor de las decisiones adoptadas por los copropietarios en asamblea y las funciones de ese órgano de administración son las que se indican en el artículo 20 de la misma Ley, entre las que figura la potestad por delegación de ‘Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes’, lo cual se explica porque el administrador obra como un simple mandatario de la asamblea general de copropietarios, por cuenta y orden de ésta, en cuyo supuesto rige el principio normativo contenido en el encabezamiento del artículo 1.169 del Código Civil, conforme al cual ‘Los actos cumplidos en los límites de sus poderes por el representante en nombre del representado, producen directamente sus efectos en provecho y en contra de este último’, lo cual es derivación de la naturaleza intrínseca del contrato de mandato, lo cual presupone la existencia de un contrato por el cual una persona se obliga gratuitamente o mediante salario, a ejecutar uno o más negocios por cuenta de otra, que la ha encargado de ello, circunstancia ésta que, en los términos expresados por el artículo 1.698 del mismo Código sustantivo, es indicativa que el mandante ‘debe cumplir todas las obligaciones contraídas por el mandatario dentro de los límites del mandato’, en razón que es la comunidad misma la que actúa a través de su mandatario. Por ende, la titular del derecho de crédito por concepto de gastos de condominio a que se alude en el libelo de la demanda es la comunidad de copropietarios y no la persona jurídica que ella invistiera con el carácter de mandataria, en cuyo supuesto no se satisface el primero de los requisitos contemplados en el artículo 1.307 del Código Civil, pues dicha norma ordena que el ofrecimiento ‘al acreedor que sea capaz de exigir’, pues cuando el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal indica que las contribuciones para cubrir los gastos de condominio ‘podrán ser exigidas por el administrador del inmueble’, está refiriéndose, sin duda, a las facultades de recaudación que tiene el administrador en el seno de la comunidad, obrando por cuenta y orden de ésta, como si fuera la misma comunidad quien esté exigiendo el pago de esa acreencia. En consecuencia, la demanda iniciadora de las presentes actuaciones debió haber sido dirigida contra la comunidad de propietarios a través de su administrador instituido para tal fin y no, como ocurre en el presente caso, en forma directa contra el administrador, pues el efecto de la sentencia a recaer en este juicio beneficia o perjudica a la masa de propietarios, lo cual explica que esa masa de propietarios es la que, en definitiva, se halla legitimada para comparecer en juicio por hechos derivados de la administración de las cosas comunes, a través de su administrador en la forma indicada por el artículo 20, literal e), de la Ley de Propiedad Horizontal, una vez que éste haya sido autorizado por la asamblea de copropietarios o por la junta de condominio para proceder en juicio, tal como también lo tiene establecido nuestra Casación: (omissis) “...en relación a la cualidad o interés para intentar la demanda en nombre y representación de la comunidad de propietarios, prevista en el artículo 20, literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal, como bien lo señaló el ad quem en su fallo, ha sido pacífica y consolidada inveterada la doctrina de esta Sala de Casación Civil, desde la sentencia N° 36 del 29 de abril de 1970, caso Juan Franco Farina y otros contra A. E. Campos y A. Da Costa Campos, donde estableciendo lo siguiente: “...Esta Sala encuentra correcto el anterior pronunciamiento de los sentenciadores. En efecto, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería jurídica autónoma al conjunto de propietarios en las relaciones de derecho material, los ha considerado como una sola entidad asociativa en el ámbito del derecho formal, ya que dicha ley obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador, designado por los copropietarios, en cuanto respecta a la administración de las cosas comunes, o en cualquier otro asunto sobre que hubiera recaído acuerdo previo, al tenor del artículo 18, aparte e) de la Ley de Propiedad Horizontal. De modo que el consorcio de propietarios, en todo lo concerniente al condominio, está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del Administrador designado por dichos propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica como antes quedó expuesto. Puede afirmarse que la Ley ha creado en estos casos un litis-consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio. (...OMISSIS....) El argumento del formalizante podría tener validez en otra clase de procesos, pero no en este juicio cuyo objeto versa sobre una cosa común a todos los apartamentos como es el ascensor, según lo estableció la recurrida, y en que el consorcio de propietarios debe actuar necesariamente en juicio como un todo por órgano de su Administrador. Se desecha, por lo tanto, la denuncia examinada...”. (Subrayado del transcrito). Tal como claramente se observa en la doctrina transcrita, la cualidad para intentar un juicio en nombre de los copropietarios de un inmueble sometido al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, está otorgada única y exclusivamente al administrador de la Junta de Condominio o en su defecto, a la Junta como tal, mas no puede ser ejercida por uno sólo o un grupo de condueños, por aplicación expresa del artículo 20, literal e) de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, el cual es del mismo e idéntico tenor del artículo 18, literal e) de la anterior Ley Especial de la materia, a que se refiere la decisión de esta Sala de fecha 29 de abril de 1970, cuyo criterio se ratifica en el presente fallo...” (Sentencia n° RC-00235, de fecha 23 de marzo de 2004, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de Glenda Moraima Acevedo Sánchez contra Servicios Telcel, c.a., y otras). De igual manera, la misma Sala, en su sentencia nº RC-00143, de fecha 8 de marzo de 2.006, recaída en el caso de Elizabeth Caridad Tamayo Velásquez contra BREPAL, s.a. y otros, estableció lo siguiente: (omissis) “…La Sala observa que el presente caso se circunscribe a un problema de propiedad horizontal, disciplina regulada por disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, el Código Civil y, por delegación de la ley, a los acuerdos adoptados en las asambleas de copropietarios. La Ley de Propiedad Horizontal tiene por objeto regular las relaciones de los propietarios de distintas viviendas y locales que estructuralmente constituyen un todo, y en el que se distinguen áreas comunes y áreas privadas, que son descritas y establecidas en el documento de condominio. Ahora bien, aún cuando los copropietarios no tienen personería jurídica, tienen distintas posibilidades para tutelar sus intereses, es así como el artículo 20, letra “e” de la Ley de Propiedad Horizontal, le atribuye al administrador la representación judicial de los copropietarios en los asuntos concernientes a la administración de las áreas comunes. En este sentido, la Sala de Casación Civil desde la sentencia N° 36 del 29 de abril de 1970, caso Juan Franco Farina y otros contra A. E. Campos y A. Da Costa Campos, estableció lo siguiente: “...Esta Sala encuentra correcto el anterior pronunciamiento de los sentenciadores. En efecto, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no atribuye personería jurídica autónoma al conjunto de propietarios en las relaciones de derecho material, los ha considerado como una sola entidad asociativa en el ámbito del derecho formal, ya que dicha ley obliga al consorcio de propietarios a actuar en juicio, no en forma individual, sino en bloque y necesariamente por órgano del Administrador, designado por los copropietarios, en cuanto respecta a la administración de las cosas comunes, o en cualquier otro asunto sobre que hubiera recaído acuerdo previo, al tenor del artículo 18, aparte e) de la Ley de Propiedad Horizontal. De modo que el consorcio de propietarios, en todo lo concerniente al condominio, está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del Administrador designado por dichos propietarios, quienes en realidad no son sujetos individuales de la relación procesal, sino que el verdadero sujeto es todo el conjunto considerado como una sola entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica como antes quedó expuesto. Puede afirmarse que la Ley ha creado en estos casos un litis-consorcio necesario con obligatoria unidad de representación orgánica en juicio. (...OMISSIS...) El argumento del formalizante podría tener validez en otra clase de procesos, pero no en este juicio cuyo objeto versa sobre una cosa común a todos los apartamentos como es el ascensor, según lo estableció la recurrida, y en que el consorcio de propietarios debe actuar necesariamente en juicio como un todo por órgano de su Administrador. Se desecha, por lo tanto, la denuncia examinada...”. (Subrayado del transcrito). De acuerdo con la precedente jurisprudencia, se considera que el verdadero sujeto es todo el conjunto estimado como una sola entidad asociativa, sin personalidad jurídica, que será representada por el órgano administrador, designado por los propietarios, lo cual crea la necesidad de un litisconsorcio necesario. Por ejemplo, existen una serie de mecanismos en la Ley de Propiedad Horizontal para proteger los derechos de los copropietarios sobre las áreas privadas y las áreas comunes, y los derechos sobre estas últimas son inherentes a la titularidad que ostentan sobre los locales o apartamentos, que se ejercen sin perjuicio de los derechos correlativos de los demás titulares. Este aspecto resulta sumamente importante, porque sí bien es cierto que cada copropietario es titular de una serie de derechos sobre las áreas privadas y las áreas comunes, dentro de los límites establecidos por el documento de condominio, no es menos cierto que el ejercicio de esos derechos está limitado por el ejercicio de los derechos de los demás copropietarios…”. En el presente caso, la pretensión liberatoria deducida por la hoy demandante ha sido dirigida, tal como se aprecia en el libelo, en forma directa contra el administrador del condominio del edificio Milano, cuyo administrador, de acuerdo a lo que se dispone en el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, halla limitada su actuación y responsabilidad a las normas que regulan el mandato, y como tal dicho administrador es solamente un órgano de representación de la nombrada comunidad de propietarios. En consecuencia, al no estar dirigida la demanda en forma directa contra la comunidad de propietarios del citado Edificio, salta a la vista que la parte demandada, como órgano de representación que es de aquella, no tiene la adecuada e idónea legitimación ad causam para comparecer a este juicio con la finalidad de responder en forma directa a las exigencias de la actora, ya que ello, como se dijo, corresponde es a la comunidad de propietarios del nombrado Edificio. Lo anterior, sin duda, refleja la conformación de un caso de falta de cualidad pasiva de la destinataria de la pretensión para sostener las razones aducidas por la actora en su libelo, frente a lo cual debe tenerse en consideración la doctrina elaborada por nuestro más alto Tribunal, de la siguiente manera: (omissis) “…La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más reconocidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista Luis Loreto “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hace valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional. Tal vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de administración de justicia, en resguardo al orden público y a la propia constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aun de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al objeto del Derecho mismo, como lo es evitar el caos social…” (Sentencia nº 1193, de fecha 22 de julio de 2.008, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de Rubén Carrillo Romero y otros). –Las cursivas y subrayado son de la Sala- Más recientemente, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia nº RC.000258, de fecha 20 de junio de 2.011, recaída en el caso de Centro Agrario Montañas Verdes, estableció lo siguiente: (omissis) “…La legitimación a la causa alude a quién tiene derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandante, se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista Jaime Guasp: “…es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso” (Vid. Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193). De allí que, la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 1930 del 14 de julio de 2003, expediente N° 02-1597, caso: Plinio Musso Jiménez), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, expediente N° 07-0588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 del 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros). Tales criterios vinculantes de la Sala Constitucional fueron acogidos por esta Sala de Casación Civil en sentencia N° 462 del 13 de agosto de 2009, expediente N° 09-0069, caso: Bernard Poey Quintaa c/ Inversiones Plaza América, C.A., ratificada en sentencia N° 638 del 16 de diciembre de 2010, expediente N° 10-203, caso: Inversora H9, C.A. c/ Productos Saroni, C.A., ambas con ponencia de quien suscribe, que aquí se reiteran. Ahora bien, como quiera lo sostenido en dichas decisiones discrepa de lo decidido por esta misma Sala en otras oportunidades, conforme a lo establecido en el artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil juzga necesario garantizar la supremacía y efectividad de las normas y principios constitucionales, por lo que en su condición de máximo y último intérprete de la Constitución encargado de velar por su uniforme interpretación y aplicación, tomando en consideración que de acuerdo con lo establecido en dicho precepto, las interpretaciones que establezca la Sala Constitucional sobre el contenido o alcance de las normas y principios constitucionales son vinculantes para las otras Salas del Tribunal Supremo de Justicia y demás tribunales de la República, abandona expresamente el criterio jurisprudencial según el cual, la falta de cualidad no puede ser declarada de oficio por el juez, sentado entre otras, en sentencia N° 207 del 16 de mayo de 2003, expediente N° 01-604, caso: Nelson José Mújica Alvarado y otros c/ José Laureano Mújica Cadevilla y otra; sentencia N° 15 del 25 de enero de 2008, expediente N° 05-831, caso: Arrendadora Sofitasa C.A, Arrendamiento Financiero c/ Mario Cremi Baldini y otro; sentencia N° 570 del 22 de octubre de 2009, expediente N° 09-139, caso: Jesús Alberto Vásquez Mancera y otros contra Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A., así como cualquier otra decisión que contenga el aludido criterio que aquí se abandona Por ende, sobre la base de los citados antecedentes jurisprudenciales, juzga quien aquí decide que al haberse constatado en autos un caso de falta de cualidad pasiva de la destinataria de la pretensión para sostener las razones aducidas por la actora en el libelo, se hace procedente considerar la inadmisibilidad sobrevenida de la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, por lo que se hace innecesario ponderar las distintas argumentaciones de orden fáctico contenidas en el libelo. Así se decide. IV DECISIÓN Sobre la base de las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Tribunal, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: 1.- Inadmisible en forma sobrevenida la demanda interpuesta por la sociedad mercantil Inversiones Shadam 185, c.a., contra la compañía de comercio Inmobiliaria Manapire, c.a., las cuales fueron ampliamente identificadas en el cuerpo de esta decisión. 2.- De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le imponen costas a la parte actora. Dado, sellado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veintiséis (26) días del mes de julio de dos mil once. Años: 200º de la Independencia y 15º1° de la Federación. Regístrese y publíquese. Déjese copia. La Juez Dra. MARIA AUXILIADORA GUTIERREZ. La Secretaria, Abg. DILCIA MONTENEGRO. En esta misma fecha, siendo las 11 a.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia debidamente certificada de ella en el archivo del Tribunal a los fines indicados por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. La Secretaria, Abg. DILCIA MONTENEGRO.