TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Años: 200° y 151°

EXP. No. AP31-V-2011-001752
DEMANDANTE: ROGER FERMÍN VÁSQUEZ, abogado en ejercicio, con domicilio en la Ciudad de Caracas, inscrito en el Inpreabogado con el N°30.339, actuando en este acto en el carácter de arrendador de un inmueble, co-propiedad del ciudadano: JULIAO LEITE VALENTE, venezolano, civilmente-hábil mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.855.542.
DEMANDADA: GLADYS JOSEFINA PALACIOS, venezolana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad N° V-6. 132.815, sin Apoderado Judicial constituido en autos.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
I

En el libelo de la demanda la parte actora señalo textualmente lo siguiente:

“…Yo, Roger Fermín Vásquez, abogado en ejercicio, con domicilio en la Ciudad de Caracas, inscrito en el Inpreabogado con el N°30.339, actuando en este acto en el carácter de arrendador de un inmueble, co-propiedad del ciudadano: JULIAO LEITE VALENTE, venezolano, civilmente-hábil mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.855.542, de este domicilio, como consta de instrumento poder que me fuera otorgado, por ante La Notaria Pública Cuadragésima de Caracas del Municipio Libertador con el N° 17 del tomo: 36, de fecha: 04 de Septiembre del año 1.997, anexo su original constante de dos (02) folios útiles marcado con la letra “A”. Ante su competente autoridad ocurro para exponer:
I
DE LOS HECHOS
1.-Es el caso ciudadano juez, que yo, le di en arrendamiento un local comercial a la ciudadana: GLADYS JOSEFINA PALACIOS venezolana, mayor de edad, civilmente-hábil, domiciliada en la ciudad de la Victoria estado Aragua, comerciante y titular de la cédula de identidad N° V-6. 132.815 en la que, suscribimos un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el referido contrato se acompaña y se lo opongo a la parte demandada, marcado “B” estipulando para la época un canon de arrendamiento de trescientos cincuenta mil bolívares hoy con el cambio de la moneda, esta cambió a trescientos cincuenta bolívares fuertes (Bsf.350.oo) actualizado, dicho inmueble, constituido por un “Local Comercial” con un área de ochenta y tres metros con cincuenta centímetros cuadrados (83,50.m2) aproximadamente y que está ubicado en la planta baja el Edificio “Fátima” En La Avenida Francisco Loreto entre las calles Dr. Carías y Campo Elías La Victoria. Edo. Aragua, al lado de la alcaldía de esa ciudad.
2.-De acuerdo como lo tipifica la Cláusula Cuarta del Contrato de arrendamiento, ambas partes convienen que este, tenía una duración de tres (03) meses, que comenzó el día el día 1º de Enero del año 2.005, hasta el día 30 de Marzo del mismo año 2.005, con pagos adelantados por el tiempo de duración del contrato; Ahora bien ciudadano Juez, vencido el primer periodo de tres (03) meses, yo le concedí un nuevo plazo de nueve (09) meses mas a la arrendataria, con la promesa que me entregaría el local al terminar dicho plazo y que comenzó a regir el día Primero(1°) de abril de año 2005, hasta el Primero (1°) de Enero del año 2.006. Vencido este lapso yo, le pedí la desocupación del local a la arrendataria y esta se negó hacerme entrega de dicho local y que hasta la fecha lo tiene ocupado y además lo explota con el comercio de venta de ropas.
3.- Por cuanto la ciudadana GLADYS JOSEFINA PALACIOS, supra identificada (Arrendataria), no me hecho entrega del local de comercio voluntariamente para la fecha de la última prórroga convenida. Es por lo que solicito y hago valer lo convenido en la “Cláusula Cuarta” de dicho contrato de arrendamiento y de lo estipulado en el Código Civil y Ley de arrendamiento y la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela..............................................
III
DEL PETITUM
Por todo lo anteriormente expuesto, es por lo que acudo ante su competente autoridad para demandar como en efecto lo hago en este acto a la Ciudadana, GLADYS JOSEFINA PALACIOS, venezolana, mayor de edad, con domicilio en la ciudad de la Victoria estado Aragua y quién es titular de la cédula de identidad N°V-6.348.895 para que se “SE CUMPLA EL CONTRATO DE ARRENT)AMTENTO” por la vía de la “RESOLUCION” del mismo el cual venció en fecha: 01-01-2.006 en su término junto con sus prorrogas, el inmueble constituido por un LOCAL COMERCIAL en la planta baja del edificio “FATIMA”, distinguida con el N°1, ubicado en La Victoria Estado Aragua en La Av. Fco. Loreto entre las calles Dr. Cañas y Campo Elías, en la Victoria estado Aragua, la cual fue entregado a la arrendataria en calidad de Arrendamiento y en consecuencia, declare este Tribunal y así lo solicito se sentencie “LA RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”; La entrega material del inmueble (Local Comercial) libre de personas y bienes y el pago de los daños y perjuicios, por parte de la arrendataria dicho pago se evidencia, hasta la fecha de la entrega efectiva y material del inmueble SUPRA descrito en el CAPITULO II DEL DERECHO. Así, como se evidencia y se desprende del contrato de arrendamiento en su Cláusula Décima Primera (cláusula penal) que Contempla el pago de los “DANOS Y PERJUICIOS” causados por “EL INCUMPLIMIENTO” el cual fue estipulado, donde “La arrendataria”, se obliga a pagar a la arrendadora, la cantidad de cien mil bolívares diarios (Bs. 100.000.) de los de antes, hoy cien bolívares fuertes (Bs.f-100.oo) por cada día de retardo en la entrega del inmueble, los cuales suman: cinco (05) ANOS (2.006,2.007,2.008,2.009 y 2.010) igual a 1.825 días; mas seis (06) meses(enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio) igual a 181 días y veinte(20) días del mes de julio que han transcurrido hasta hoy, y que totalizan la cantidad de DOS MIL VEINTISEIS DIAS (2.026) MULTIPLICADO POR CIEN BOLIVARES FUERTES DA UNA SUMATORIA DE DOSCIENTOS DOS MIL SEICIENTOS BOLIVARES FUERTES.(Bs.202.600,oo) y los días que se sigan transcurriendo hasta la entrega material del inmueble dado en arrendamiento, Y así, queda demostrado el INCUMPLIMIENTO. El cual trae como consecuencia indemnización de los “Daños y Perjuicios.” Y así sea declarado por este tribunal. Ahora bien. En virtud de la pérdida del valor adquisitivo de la moneda, como efecto directo de fenómeno inflacionario solicitamos, se indexe el valor de la cantidad a cancelar, esto es actualizando el monto del pago según la variación sufrida en el valor adquisitivo de la moneda que funge como moneda de pago, invoco la sentencia de la Sala Civil, de “Camillius Lamorel” por cuanto al constituir incumplimiento de una obligación monetaria, se debe reajustar el pago teniendo en cuenta la desvalorización monetaria ocurrida desde el hecho dañoso, fecha de incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, hasta el momento de la sentencia y para ello sea nombrado un experto contable para su cálculo según el criterio del Banco Central de Venezuela y así solicito sea declarado por este Tribunal….”

Ahora bien, a los fines del Tribunal pronunciarse sobre la admisión o no del libelo de la demanda, hace previamente las siguientes observaciones:
En la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se señala:

“CUARTA: LA ARRENDATARIA se obliga a devolver el inmueble dado en Arrendamiento en un plazo de tres (03) meses, o sea desde el 1° de Enero del año 2005 hasta el 30 de Marzo del año 2005, en el mismo buen estado que lo recibió, especialmente en cuanto se refiere a pintura, sanitarios, cañerías, en general instalaciones eléctricas, instalaciones de agua, etc. y por ello serán de su exclusiva cuenta lo relativo al perfecto funcionamiento y mantenimiento de todo lo anterior, igualmente serán de su cargo las reparaciones que necesite el inmueble durante la vigencia de este contrato, tales como pinturas interiores, acondicionamiento de los servicios sanitarios vidrios, ventanas, etc. Asimismo serán de su cargo todas las reparaciones ordenadas por la sanidad y aquellas reparaciones que siendo menores se hagan mayores por las inadecuadas e inoportuna ejecución de LA ARRENDATARIA y las que EL ARRENDADOR ponga en su conocimiento y haciendo responsable a LA ARRENIATARIA de las sanciones que le fueren impuestas por su no ejecución. Es convenio que todas las mejoras que haya autorizado por escrito, quedarán a favor de EL ARRENDADOR, sin ningún pago por parte de este. EL ARRENDADOR, no responderá por los perjuicios que sean ocasionados por ruinas, incendios o desperfectos del inmueble, así como tampoco se hace responsable de las reclamaciones de cualquier naturaleza que puedan formularse así provengan de Resoluciones Oficiales, Estadales, Municipales o de cualquier naturaleza.”

Es decir, que el contrato entro en vigencia el 01-01-2005 y venció el 30-03-2005, y al día siguiente, esto es, el 31-03-2005, comenzó a correr la prorroga legal de seis (6) meses de conformidad con el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la cual venció el 30-09-2005, no obstante a ello, el arrendador, consintió que el inquilino permaneciera en el inmueble, aun vencida la prorroga legal, es decir, hasta 01-01-2006, tal y como lo expresa en el libelo de la demanda cuando señala:
“…2.-De acuerdo como lo tipifica la Cláusula Cuarta del Contrato de arrendamiento, ambas partes convienen que este, tenía una duración de tres (03) meses, que comenzó el día el día 1º de Enero del año 2.005, hasta el día 30 de Marzo del mismo año 2.005, con pagos adelantados por el tiempo de duración del contrato; Ahora bien ciudadano Juez, vencido el primer periodo de tres (03) meses, yo le concedí un nuevo plazo de nueve (09) meses mas a la arrendataria, con la promesa que me entregaría el local al terminar dicho plazo y que comenzó a regir el día Primero(1°) de abril de año 2005, hasta el Primero (1°) de Enero del año 2.006. Vencido este lapso yo, le pedí la desocupación del local a la arrendataria y esta se negó hacerme entrega de dicho local y que hasta la fecha lo tiene ocupado y además lo explota con el comercio de venta de ropas…”

Por lo que la relación arrendaticia, paso a tiempo indeterminado, de conformidad con lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil que señala:
“artículo 1600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

Así de las cosas, habiendo pasado el contrato a tiempo indeterminado al mismo solo le son aplicables las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala:
Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.
No obstante a ello, la parte actora demanda es la resolución del contrato de arrendamiento, fundamentado en el artículo 1167 del Código Civil, acción esta, que si es posible intentar cuando se esta en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y se ha incumplido con una de las obligaciones establecidas en el contrato, y la cual no este regulada en el artículo 35 ejusdem, en el presente caso, se demanda la resolución del contrato, toda vez, que la parte actora alega, que la prorroga que otorgo hasta el 01-01-2006, venció y la arrendataria no le hizo entrega del inmueble, por lo que la presente demanda es contraria a derecho, tal y como se señala en la sentencia dictada por, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia N° 834, expediente N° 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso Juan José Camacaro Pérez; en donde entre otras cosas señaló que:

“….En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:

“Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...”

En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)

Con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a la sentencia parcialmente transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, este Tribunal declara INADMISIBLE, por ser contraria a derecho, la acción intentada.
Regístrese, Publíquese y déjese copia de la presente la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los (29) días del mes de Julio de 2011. Años 201° y 152°
LA JUEZ TITULAR

Abg. LORELIS SANCHEZ

LA SECRETARIA ACCIDENTAL

MARCIEL G. CARRIZALES
En la misma fecha, previo de anuncio de ley se publicó y registró la anterior sentencia, siendo la 2:00 p.m.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL

MARCIEL G. CARRIZALES

EXP. Nº AP31-V-2011-1752