TSJ Regiones - Decisión

EPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2011-001243

PARTE DEMANDANTE:
KENETH ENRIQUE SCOPE LEAL, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de Cédula de Identidad Nº V-1.687.176, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 20.460, quien actúa en su propio nombre y representación.-

PARTE DEMANDADA:

TULIO ERNESTO VILLEGAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-8.186.581.-

OSCAR OMAÑA GUERRERO y ALFONSO MENDEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 37.382 y 33.662, respectivamente.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:
RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

I
NARRATIVA

Se inició la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 09 de Mayo de 2011 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial que la asigna mediante distribución al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que mediante auto dictado en fecha 12 de Mayo de 2011 la admite y dispone su tramite conforme a las normas del procedimiento breve.-

Narra la parte actora que es arrendador de un inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra A que forma parte del edificio Anatero, ubicado entre las calles La Iglesia y San Gerónimo, Urbanización Sabana Grande, Parroquia El Recreo del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital. Que dio en arrendamiento al ciudadano TULIO ERNESTO VILLEGAS el referido inmueble, mediante instrumento autenticado en fecha 12 de agosto de 2005 para que ejerciera exclusivamente la actividad económica de venta de zapatos y mercaderías afines incluyendo la venta de pieles y talabartería. Que convinieron una duración de un año prorrogable por periodos similares a menos que una de las partes manifestara su voluntad contraria y que se ha venido prorrogando de manera automática en el curso de los años.- Que la pensión mensual de arrendamiento en la actualidad es de CINCO MIL SETENTA BOLÍVARES (BS. 5.070,00). Que se estipuló que el canon de arrendamiento se pagaría los días quince (15) de cada mes.-

Continúa el actor indicando que el arrendatario dejó de pagarle oportunamente el canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo de 2011.- Concluye señalando como pretensión se declare la resolución del contrato y se condene al demandado al pago de la cantidad SEIS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (BS. 6.656.00) a que asciende la pensión insoluta más los intereses generados.- Igualmente pide la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (BS. 250.00) por cada día de retardo en la entrega del inmueble.-

En la contestación de la demanda, recibida en fecha 13 de junio de 2011 el demandado opone las cuestiones previas a que se refieren los numerales 6°, 7° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil afirmando respecto a la primera que la demanda no se ajusta a las previsiones del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que no ha dejado de cumplir ya que efectuó la consignación de la pensión de arrendamiento en el expediente 2011-0642 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. En cuanto a la cuestión previa del numeral 7° alega que existe una condición pendiente “…la cual está siendo tramitada y gestionada por el Tribunal antes citado…”.- Por lo que se refiere a la cuestión previa del numeral 8° alega que existe una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto y afirma que sería a través del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio.-

En cuanto al fondo alega en resumen que al negarse a firmar un compromiso para desocupar el local en un plazo de años, el arrendador se negó a recibir el canon y que en virtud de ello realizó la consignación por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio.- Que además inicialmente el arrendamiento fue pactado con su esposa quien posteriormente falleciera y luego con el que desde hace nueve años no se firma otro contrato y que por ello el arrendamiento es a tiempo indeterminado.- Por último afirma haber realizado la consignación oportunamente.-

En estos términos ha quedado plantada la litis y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedican los siguientes capítulos del fallo para lo cual se observa:

II
PRUEBAS

1. Cursa del folio ocho (8) al folio trece (13) del expediente instrumento autenticado por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de agosto de 2005, bajo el número 21, Tomo 147, en el cual está contenido el contrato de arrendamiento suscrito por las partes.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa y en especial en que las partes convinieron:
“Segunda: DE LA VIGENCIA Y PRORROGAS (S) DEL CONTRATO: Las partes acuerdan que la vigencia del presente contrato de arrendamiento será de un (1) año el cual se iniciara el día dieciséis (16) de agosto de 2005 y vencerá el día quince (15) de agosto de 2006, pudiendo prorrogarse la duración del mismo por igual (es) período (s) de un (1) año, en cuyo (s) caso (s) las partes convienen en que continuará (n) siendo un contrato a tiempo determinado y regido (s) por los mismos términos y condiciones aquí convenidos entre el arrendador y aceptados por el arrendatario, siempre y cuando alguna de las partes no diere aviso a la otra, por escrito, por lo menos dos (2) meses antes de que se produzca el vencimiento del contrato de arrendamiento y con acuse de recibo de el arrendador o el arrendatario, según se trate…”
Tercera: DEL CANON DE ARRENDAMIENTO: El arrendatario acepta pagar a el arrendador, en el domicilio de este, el cual declara conocer, el día quince (15) de cada mes, un canon de arrendamiento mensual, por la cantidad…”

2. Cursa del folio dieciocho (18) al folio treinta y cinco (35) del expediente copia certificada del expediente 2011-0642 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial en la cual consta que en fecha 09 de mayo de 2011 el arrendatario realiza la consignación de la pensión que corresponde al mes que transcurre entre el 15 de abril y el 15 de mayo de 2011.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código de Procedimiento Civil y se aprecia como plena prueba de la consignación descrita.-

3. Cursa del folio cuarenta y cinco (45) al folio cincuenta y siete (57) del expediente copia fotostática del expediente 2011-0642 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.- Se observa que el referido procedimiento de consignaciones ya se ha hecho valer en copia certificada, por lo cual se reproducen las consideraciones de valoración antes hechas respecto a esta prueba.-

4. Cursando al folio setenta (70) del expediente certificado de defunción de la ciudadana que en vida se llamó YANETH GONZÁLEZ DE VILLEGAS.- Esta instrumental se desecha por impertinente ya que no guarda relación con el tema probatorio de la controversia.-
5. Incorporado entre los folios setenta y uno (71) al setenta y seis (76) del expediente copia simple de instrumento autenticado relativo al contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana JANETH GONZÁLEZ DE VILLEGAS y el demandante.- Esta instrumental se desecha por impertinente ya que no guarda relación con el tema de la controversia relativo a la resolución por falta de pago del contrato que vincula a las partes de este proceso y que suscribieron en fecha 12 de agosto de 2005.-

6. Nuevamente incorporada entre los folios setenta y siete (77) y noventa y dos (92) del expediente copia del procedimiento de consignaciones que bajo el numero 2011-0642 cursa por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.- Siendo así se reproducen las consideraciones sobre el valor y la apreciación de esta prueba antes expuestos.-

7. Cursante del folio noventa y nueve (99) al ciento cinco (105) del expediente copia fotostática del documento constitutivo de la sociedad mercantil ZAPATERIA Y TALABARTERIA VISION ESPECIAL T.E.V. C.A., esta instrumental se desecha por impertinente ya que no guarda relación con el tema de la controversia que se refiere a la resolución de un contrato de arrendamiento suscrito a título personal como arrendatario por el ciudadano TULIO ERNESTO VILLEGAS.-

8. Cursante entre los folios ciento catorce (114) al ciento cuarenta y ocho (148) del expediente legajo de recibos por concepto de la pensión de arrendamiento vinculados al contrato cuya resolución se pide en la presente causa.- Estas instrumentales se desechan por impertinentes, ya que el tema probatorio se reduce a determinar si la pensión correspondiente al periodo del 15 de abril al 15 de mayo de 2011 se pago oportunamente o si se consignó válidamente como sostiene el demandado.-

9. Cursante al folio ciento cuarenta y nueve (149) del expediente instrumento privado por el cual las partes modifican el monto del canon de arrendamiento. Esta instrumental se valora conforme al artículo 1363 del Código de Procedimiento Civil y se aprecia como plena prueba respecto a la existencia del acuerdo en el contenido.-

10. Cursante entre los folios ciento cincuenta (150) al ciento sesenta y dos (162) del expediente legajo de recibos por concepto de la pensión de arrendamiento vinculados al contrato cuya resolución se pide en la presente causa.- Estas instrumentales se desechan por impertinentes ya que el tema probatorio se reduce a determinar si la pensión correspondiente al periodo del 15 de abril al 15 de mayo de 2011 se pagó oportunamente o si se consignó válidamente como sostiene el demandado.-

11. Cursante al folio ciento sesenta y tres (163) del expediente instrumento privado por el cual las partes modifican el monto del canon de arrendamiento.- Esta instrumental se valora conforme al artículo 1363 del Código de Procedimiento Civil y se aprecia como plena prueba respecto a la existencia del acuerdo en el contenido.-

12. Cursante entre los folios ciento sesenta y cuatro (164) al ciento ochenta y tres (183) del expediente legajo de recibos por concepto de la pensión de arrendamiento vinculados al contrato cuya resolución se pide en la presente causa. Estas instrumentales se desechan por impertinentes ya que el tema probatorio se reduce a determinar si la pensión correspondiente al periodo del 15 de abril al 15 de mayo de 2011 se pagó oportunamente o si se consignó válidamente como sostiene el demandado.-

Así en el presente caso, está demostrada la existencia del contrato de arrendamiento y también claramente establecida la obligación del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento el día quince (15) de cada mes.- Igualmente del material probatorio se evidencia que estamos frente a un contrato a tiempo determinado, pues se pactó un periodo inicial de duración sujeto a prórrogas automáticas y sucesivas que se han venido cumpliendo anualmente.-

No hay prueba de que se haya pagado la pensión de arrendamiento y aparece que la misma ha sido consignada por ante el Tribunal competente a tal efecto en esta Circunscripción.-

III
CUESTIONES PREVIAS

Respecto a la cuestión previa de defecto de forma del libelo opuesta afirmando que no se señala como fundamento el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, advierte el Juzgador que en el presente caso estamos frente al ejercicio de la acción de resolución de contratos que prevé el artículo 1167 del Código Civil afirmándose que se está frete a un arrendamiento por tiempo determinado, siendo además que tal naturaleza temporal resultó demostrada, no correspondía en este caso ni ejercer la acción de desalojo, ni fundarse en las causales que a tal efecto prevé el artículo 34 del Instrumento Normativo mencionado.- Así es evidente que la cuestión previa ha sido opuesta de manera infundada y por tanto se desecha.-

En cuanto a la cuestión previa de condición pendiente opuesta afirmando la existencia del proceso de consignaciones, el sentenciador recuerda que una recta interpretación de la existencia de una condición pendiente se refiere a que la existencia o resolución de la obligación dependa de un acontecimiento futuro e incierto y así se habla de condiciones suspensivas o resolutorias.- La condición es ese hecho que podrá verificarse o no y del cual depende el destino de la obligación.- De modo pues que no se ha invocado una condición como fundamento de la cuestión previa que se opone y por tanto lo procedente es desecharla y así lo hace este Juzgado.-

En tercer lugar se afirma la existencia de una cuestión prejudicial constituida por el procedimiento de consignación.- Para resolver es necesario recordar que el procedimiento previsto en el decreto Legislativo Sobre Arrendamientos Inmobiliarios no conduce a ningún pronunciamiento judicial sobre el conflicto existente en la relación de derecho material.- La apreciación de la validez de las consignaciones corresponde al Juez ante el cual se han hecho valer, en el presente caso quien suscribe, de modo que no hay una resolución que deba adoptarse en otro proceso y que influya sobre el presente y así las cosas se desecha la cuestión previa opuesta.-

IV
MERITO
PUNTO PREVIO
VALIDEZ DE LAS CONSIGNACIONES DE LA PENSION DE ARRENDAMIENTO

Recuerda el sentenciador que la validez de la consignación de la pensión de arrendamiento depende en definitiva del cumplimiento de las condiciones que a tal efecto estipula el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dispone:

“…Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad…”.-(Negrillas y cursivas del Tribunal).-

En el caso que nos ocupa es claro que conforme a la previsión contractual la pensión debía pagarse el día 15 de abril 2011, así el plazo de quince (15) días continuos para consignarla transcurrió entre el 16 y el 30 de abril de 2011 y no fue hecha sino hasta el 09 de mayo de 2011, es decir que la consignación es extemporánea y por tanto carece de validez, en tal virtud se encuentra insolvente el arrendatario y así se declara.-

Dispone el artículo 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que quien pida la ejecución de una obligación debe probar su existencia y que quien se pretenda libertado debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación.- Se ha establecido el incumplimiento del arrendatario.-

Frente a este incumplimiento la actora ha ejercido la acción resolutoria de contratos, prevista en el artículo 1167 del Código Civil, sobre la cual debemos significar:

Nuestra doctrina judicial exige el carácter bilateral del contrato como requisito de procedencia de la acción resolutoria, de modo que se excluyen a los llamados unilaterales; tal exigencia deriva de la clara letra del artículo 1167 trascrito, al prever: “En el contrato bilateral…” y esto encuentra su “ratio” sino en un imperativo de la equidad, recordamos que bilaterales en términos del artículo 1134 del Código Civil son aquellos contratos en los cuales ambas partes se obligan, definición que luego se ha complementado en la doctrina afirmando que se refiere a aquellos contratos en los cuales existen obligaciones correlativas.- De modo que las partes se encuentran con prestaciones que se enlazan unas como causas de las otras.- Por ello lo justo en concreto exige “…que si una de las partes no cumple con sus compromisos, la otra debe ser desligada de los suyos…”.-

El arrendamiento supone que una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble a cambio de un precio que la otra se obliga a pagar, es claro entonces el carácter bilateral de este tipo contractual.- En el caso de autos nos ocupa el arrendamiento de un inmueble.-

La segunda exigencia es el incumplimiento de una de las partes, debe significarse que tal incumplimiento debe entenderse en el marco de la estructura ideológica de nuestro Código como la “…falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada…” así es una noción amplia que engloba tanto el incumplimiento definitivo como el retardo en el cumplimiento.- Tal incumplimiento debe ser imputable al deudor de la prestación que se colocará en la posición de accionado en el juicio.-

La última exigencia es que la otra parte, o sea la accionante, haya cumplido sus obligaciones, en este caso específico ello se evidencia del hecho de que el arrendatario se encuentra gozando del inmueble arrendado tanto para el momento en que se verificó el hecho constitutivo del incumplimiento, como en la actualidad.-

Debe además, significarse que no es necesario para la procedencia de la acción que haya derivado un daño para el accionante, pues tal requisito sólo opera en los casos en los que se pretende además una indemnización de daños y perjuicios.-

Ahora bien pretende además el actor el pago de la cantidad de Seis Mil Seiscientos Cincuenta y seis Bolívares (BS. 6.656.00) a que asciende la pensión insoluta más los intereses generados.- La posibilidad de acumular la resolución del contrato y la pretensión de pago del canon de arrendamiento, no son excluyente como ya reiteradamente se ha sostenido, así en sentencia RC 00686 de la Sala de Casación Civil de fecha 21 de septiembre de 2006 se afirmó: “…se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve…” .-

Siendo así concluye este sentenciador que se encuentran llenos los extremos para acordar la resolución solicitada y el pago solicitado. Por lo tanto lo procedente en Derecho y en Justicia es declarar procedente la demanda así se decide.-
IV
DISPOSITIVA

En mérito de la anterior exposición este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR, la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por el ciudadano KENETH ENRIQUE SCOPE LEAL, en contra del ciudadano TULIO ERNESTO VILLEGAS, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión.- En consecuencia se declara resuelto el contrato de arrendamiento y se condena a la parte demandada a lo siguiente:

PRIMERO: Entregar a la parte actora, el inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra A que forma parte del edificio Anatero, ubicado entre las calles La Iglesia y San Gerónimo, Urbanización Sabana Grande, Parroquia El Recreo del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.-

SEGUNDO: Al pago de la cantidad de SEIS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES (BS. 6.656.00) a que asciende la pensión insoluta más los intereses generados hasta la fecha de la demanda.-

TERCERO: Al pago de las costas conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Regístrese, publíquese y déjese copia de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes a los doce (12) días del mes de Julio del año dos mil once (2011).- Años 201º de la Independencia y 152º de la Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-

En esta misma fecha 12 de Julio de 2011, siendo las 9:21 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
EXP. Nº AP31-V-2011-001243