TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, trece (13) de junio de dos mil once.
201º y 152º.

ASUNTO N°: AP31-V-2010-002046.
PARTE ACTORA: EDIFICACIONES MARFI, C.A.
APODERADA JUDICIAL: ROSÁNGELA DE MATTEO ROMA.
PARTE DEMANDADA: MARCO ANTONIO HERNÁNDEZ FARÍAS.
DEFENSORA JUDICIAL: ROTCETH MARÍA LAIRET ROMERO.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA DEFINITIVA.-

Se inició el presente procedimiento mediante demanda por DESALOJO, interpuesta por la abogada Rosangela De Matteo Roma, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 66.820, en carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil EDIFICACIONES MARFI, C.A., propietaria y arrendadora del inmueble constituido por una parcela de terreno y el galpón sobre ella construido, distinguido con la letra y número “I-5”, ubicada en la manzana I del Plano General de la urbanización Conjunto Industrial del Este, del kilómetro 4 de la carretera Caracas Santa Lucía, jurisdicción del Municipio Petare del Estado Miranda; contra el ciudadano MARCO ANTONIO HERNÁNDEZ FARÍAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V- 10.346.365, en carácter de arrendatario.
Por cuanto no fue posible citar personalmente al demandado y tampoco compareció durante el lapso de comparecencia otorgado a través de carteles, luego del cumplimiento de las formalidades y supuestos previstos en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, a petición de la parte actora este Juzgado procedió a designar como Defensora Judicial del demandado a la abogada ROTCETH MARÍA LAIRET ROMERO, quien fue debidamente citada luego de aceptar el cargo y prestar el juramento de ley ante la Juez.
En la oportunidad prevista para la contestación, compareció dicha Defensora Judicial y presentó escrito y consignó copia certificada del texto del telegrama enviado a su defendido el 24 de marzo de 2011, a través del Instituto Postal Telegráfico.
Dentro del lapso probatorio, solo la apoderada judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas, ratificando las consignadas con el libelo, lo cual fue proveído mediante auto dictado el 27 de mayo de 2011.
Vencidos los trámites de sustanciación de la presente causa, este Juzgado procede a dictar el fallo definitivo, bajo las siguientes consideraciones.
DE LOS HECHOS Y DEFENSAS EXPUESTAS POR LAS PARTES.-
La apoderada judicial de la parte actora expuso que EDIFICACIONES MARFI, C.A., representada por su Presidente, ciudadano Argentino Longo Di Carlo, autorizó al ciudadano PABLO ENRIQUE GARCÍA CASADO, para que diera en arrendamiento al ciudadano MARCO ANTONIO HERNÁNDEZ FARÍAS, el inmueble antes identificado. Que suscribieron un primer contrato el 17 de febrero de 2000, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el N° 04, Tomo 10; que el 5 de junio de 2002, el representante legal de la arrendadora, suscribió un nuevo contrato con el ciudadano MARCO ANTONIO HERNÁNDEZ FARÍAS, autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, inserto bajo el N° 26, Tomo 28; y que un último contrato fue celebrado entre las mismas personas, autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 30 de junio de 2004, inserto bajo el N° 24, Tomo 28. Que todos los contratos los consigna marcados “E”, “F” y “G”.
Que el canon de arrendamiento fue ajustado anualmente durante la relación contractual, aplicando el índice inflacionario establecido por el Banco Central y precios de mercados, previo acuerdo entre las partes y actualmente corresponde a la suma de (Bs. 12.000,00) mensuales, que entró en vigencia a partir del 1° de julio de 2009; y que el arrendatario pagó hasta el mes de agosto de 2009, por lo que adeuda a la fecha los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos desde septiembre de 2009 hasta mayo 2010, que suman la cantidad de (Bs. 108.000,00), a razón de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00) por cada canon vencido.
Que por lo expuesto, acude ante este Tribunal para demandar al ciudadano MARCO ANTONIO HERNÁNDEZ FARÍAS, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal, en lo siguiente: PRIMERO: Al DESALOJO del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, antes identificado y a su entrega totalmente desocupado de bienes propiedad del demandado y de personas; SEGUNDO: Al pago de la cantidad de (Bs. 108.000,00), por concepto de cánones dejados de pagar por los meses referidos, por el monto indicado por cada mes; TERCERO: A las costas procesales; CUARTO: Que solicita al Tribunal que en aplicación de la jurisprudencia consagrada por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sus sentencias del 14/2/1990 y 30/09/1992, según las cuales el Juez en su sentencia debe aplicar el método indexatorio y debe ordenar el reajuste del monto demandado, tomando en cuenta la desvalorización monetaria o devaluación del bolívar, desde la fecha de interposición de la demanda hasta la fecha en que la parte demandada en forma real y efectiva pague las cantidades de dinero demandadas y especificadas en el libelo.
Al contestar la demanda, la abogada designada como Defensora Judicial, Rotcech María Lairet Romero, señaló que negaba, rechazaba y contradecía el libelo de demanda incoada contra su representado, ciudadano MARCO ANTONIO HERNÁNDEZ, tanto en los hechos como en el derecho, por no ser ciertos los hechos invocados en la demanda y no asistirle a los actores el derecho reclamado y sea declarada sin lugar la pretensión realizada por la parte actora.
Señaló igualmente que habiendo realizado los trámites pertinentes con el objeto de localizar a su defendido a fin de realizar una mejor defensa, no ha podido comunicarse con él, por lo que a tales efectos libró telegrama y a la fecha no ha obtenido respuesta del demandado, siendo que tal circunstancia le ha impedido contar con una información distinta a la que emerge de las actas procesales que conforman el expediente.
En base a los hechos expuestos por ambas partes, este Juzgado declara que una vez que la defensora judicial del demandado negó, rechazó y contradijo los hechos afirmados por la parte actora, se le invirtió a ésta la carga de la prueba y en consecuencia le correspondía demostrar las afirmaciones contenidas en el libelo, excepto los hechos propios que corresponda demostrar a la parte demandada, a pesar de la negativa genérica realizada por su Defensora Judicial.
En materia procesal civil, conforme al principio dispositivo el juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados, conforme a lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones y defensas opuestas como lo establece el numeral 5° del artículo 243 ejusdem, implica que el juez está obligado a decidir conforme a las cuestiones propuestas por las partes, tanto en el libelo como en la contestación, quedando trabada la litis, razón por la cual no pueden traer las partes hechos nuevos al proceso que alteren la relación procesal cerrada y el juez tiene la limitación arriba indicada.
En el caso sub iudice, en primer lugar debía demostrar la parte actora que es la arrendadora del inmueble identificado y que el demandado es su arrendatario; en segundo lugar, que el canon de arrendamiento vigente entre las partes es la cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00), que a su decir, comenzó a regir desde el 1° de julio de 2009, pues desde el momento en que la parte actora otorga la legitimación pasiva al demandado, en razón a que éste es arrendatario y en base a ello debe pagar el monto indicado, quedó obligada a traer a los autos la prueba de tales afirmaciones, toda vez que todos los hechos alegados en el libelo encontraron resistencia por parte del accionado, representado por la Defensora Judicial designada.
A tales efectos, la apoderada judicial de la parte actora consignó original de los contratos de arrendamiento relacionados en el libelo y antes identificados, de los cuales queda comprobada la relación arrendaticia alegada, sobre el siguiente bien inmueble, destinado a uso comercial: Una parcela de terreno y el galpón sobre ella construido, identificado con el N° 1-5, ubicado en el Conjunto Industrial del este, kilómetro 4 de La Dolorita, Sector Filas de Mariche, Distrito Sucre del Estado Miranda, el cual posee un área aproximada de novecientos sesenta y siete metros cuadrados con cincuenta centímetros (967,50 mts2) y el Galpón construido sobre un área aproximada de seiscientos dieciséis metros cuadrados (616 M2) de construcción, conformado por una planta baja, mezzanina y un área de estacionamiento con capacidad de seis (6) puestos. Y el señalado como el último contrato firmado se celebró por el lapso fijo de un (1) año, contado a partir del 1/6/2004 al 31/5/2005.
Ahora bien, estando debidamente demostrado por la parte actora que existe una relación arrendaticia que le vincula al demandado, correspondía a éste alegar y demostrar que cumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento en la forma en que fue pactada. Pero antes de revisar si el arrendatario cumplió con su obligación, es necesario establecer previamente cuál es el monto que ha debido pagar, pues la parte actora afirmó que estaba obligado a pagar un monto que no es el estipulado en el señalado como el último contrato firmado.
De acuerdo a lo expuesto en el libelo, la relación arrendaticia se inició con el contrato autenticado el 17 de febrero de 2000, consignado igualmente y del cual este Juzgado puede constatar que fue celebrado por el lapso de seis (6) meses, contados a partir del 15 de enero de 2000. Entonces, si el último contrato firmado por las partes duraba hasta el 31 de mayo de 2005, correspondía al arrendatario el derecho a gozar de la prórroga legal por el lapso de dos (2) años, desde el 1° de junio de 2005 hasta el 31 de mayo de 2007.
Entonces, de acuerdo a lo afirmado en el libelo, el arrendatario continuó en el inmueble, pagando el canon de arrendamiento hasta el mes de agosto de 2009, lo que significa que el contrato se indeterminó, por lo cual, en principio deben regir las mismas condiciones estipuladas en el último contrato firmado por las partes, pero las partes pueden pactar nuevas estipulaciones, entre las cuales entrarían los aumentos del canon de arrendamiento.
En este caso, la parte actora afirmó que el canon de arrendamiento se fue ajustando anualmente durante la duración de la relación contractual, aplicando el índice inflacionario establecido por el Banco Central y precios de mercados, previo acuerdo entre las partes y que actualmente corresponde a la suma de (Bs. 12.000,00) mensuales, vigente desde el 1° de julio de 2009.
Se evidencia que en el contrato autenticado el 30 de junio de 2004, señalado como el último contrato suscrito por las partes, el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de DOS MILLONES NOVECIENTOS VEINTITRÉS MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.923.300,00) mensuales, que regiría desde el 1° de junio de 2004, a ser pagado por mensualidades adelantadas, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes. Igualmente se evidencia que en la cláusula tercera las partes acordaron que el canon de arrendamiento podría sufrir incrementos de forma anual, previa notificación escrita que se le realizaría a el arrendatario y que dicho aumento se aplicaría en caso de prosperar la prórroga legal del contrato, ajustado según el índice inflacionario establecido por el Banco Central de la República.
De los términos pactados en el contrato, este Juzgado interpreta que las partes establecieron la posibilidad de aumentar anualmente el canon de arrendamiento, más no fue estipulado como una obligación cierta y automática para el arrendatario. Puede entenderse de dichos términos, que en caso de ser ajustado el canon de arrendamiento tomando en consideración el “Índice Inflacionario establecido por el Banco Central de la República Bolivariana de Venezuela”, el arrendatario estaba obligado a pagar el aumento anualmente.
Interpreta además este Juzgado, de los términos en que fue redactada la cláusula tercera, que la arrendadora establecería cuál sería el monto incrementado al canon de arrendamiento, posteriormente lo notificaría al arrendatario y éste lo aceptaría o no; y a partir del momento en que el arrendatario lo aceptase y pagase, estaríamos en presencia de un aumento convenido por ambas partes.
Una forma de aceptación tácita del aumento del canon de arrendamiento sería que el arrendatario estuviese pagando el nuevo canon, aun cuando la arrendadora no se lo hubiese notificado por escrito, tal como fue pactado en el contrato.
Ahora bien, cuando la Defensora Judicial del demandado negó, rechazó y contradijo los hechos afirmados en el libelo, también está negando que el monto actual del canon de arrendamiento sea el señalado por la parte actora. Sin embargo, su apoderada judicial no produjo pruebas de las cuales se evidencie que el arrendatario estaba obligado a pagar un monto diferente al pactado en la cláusula tercera del último contrato firmado por ambas partes. Y visto que en la misma cláusula fue establecido que los incrementos [establecidos como una posibilidad] le serían previamente notificados por escrito al arrendatario, este Juzgado no puede tener por cierta la sola alegación expuesta en el libelo.
Tomando en consideración que el contrato de arrendamiento se indeterminó a partir del mes de mayo de 2007, no podía regir un aumento del canon de arrendamiento acordado unilateralmente por la parte actora, pues cualquier aumento debía ser convenido por ambas partes, ya fuese dentro del lapso de la prórroga legal o posteriormente. Entonces, la parte actora estaba obligada a demostrar que el arrendatario estuvo pagando hasta el mes de agosto de 2009, la cantidad de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00) mensuales, sin embargo no hay pruebas en el expediente dirigidas a tales efectos.
En consecuencia, de acuerdo a lo establecido en el último contrato firmado por las partes, este Juzgado debe establecer que el monto del canon de arrendamiento que el arrendatario estaba obligado a pagar es la cantidad de (Bs. 2.923,300), actualmente (Bs. 2.923,30).
Ahora bien, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, correspondía al arrendatario demostrar que pagó el canon de arrendamiento de los meses señalados como insolutos. Sin embargo, la Defensora Judicial que actuó en su representación, no realizó actividad probatoria alguna en ese sentido. En consecuencia, resulta forzoso para este Tribunal declarar que el arrendatario no pagó a la arrendadora los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos desde septiembre 2009 hasta mayo 2010, incumpliendo su obligación principal, lo que hace procedente la demanda de desalojo interpuesta.
Igualmente, de conformidad a lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil, este Juzgado declara procedente lo solicitado en el punto tercero del petitorio [reflejado como punto segundo en la parte narrativa de esta decisión], por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados a la parte actora, por cuanto el arrendatario ha estado usando el inmueble que le fue arrendado, sin pagar a la parte actora la contraprestación a la cual se obligó, más no por el monto solicitado, sino a razón de dos mil novecientos veintitrés con 30/100 bolívares (Bs. 2.923,30), por cada mes causado desde septiembre de 2009 hasta mayo 2010, ambos inclusive.
En relación a la solicitud de que se ordene que las cantidades condenadas a pagar sean reajustadas con la aplicación del método indexatorio, este Juzgado considera que dicho pedimento es contrario a Derecho, toda vez que la presente demanda no es por cobro de bolívares y el monto condenado a pagar fue en concepto de indemnización de daños y perjuicios, motivo por el cual no puede penalizarse a la parte demandada doblemente.
Con fundamento en las consideraciones expuestas, administrando justicia en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, este Tribunal declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO interpuso la sociedad mercantil EDIFICACIONES MARFI, C.A. contra el ciudadano MARCO ANTONIO HERNÁNDEZ FARÍAS. En consecuencia, se condena al demandado a lo siguiente:
PRIMERO: DESALOJAR y ENTREGAR a la parte actora el inmueble arrendado, constituido por una parcela de terreno y el galpón sobre ella construido, identificado con el N° 1-5, ubicado en el Conjunto Industrial del este, kilómetro 4 de La Dolorita, Sector Filas de Mariche, Distrito Sucre del Estado Miranda, el cual posee un área aproximada de novecientos sesenta y siete metros cuadrados con cincuenta centímetros (967,50 mts2) y el Galpón construido sobre un área aproximada de seiscientos dieciséis metros cuadrados (616 M2) de construcción, conformado por una planta baja, mezzanina y un área de estacionamiento con capacidad de seis (6) puestos.
SEGUNDO: A PAGAR a EDIFICACIONES MARFI, C.A., por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados por haber dejado de pagar el canon o pensión de arrendamiento, la cantidad de VEINTISÉIS MIL TRESCIENTOS NUEVE CON 70/100 BOLÍVARES (Bs. 26.309,70), suma que equivale a los cánones causados a la fecha de interposición de la demanda y dejados de pagar por el arrendatario, comprendidos desde septiembre 2009 hasta mayo 2010, ambos inclusive, calculados a razón de (Bs. 2.923,30) por cada mes.
No hay condenatoria en costas, toda vez que a la parte actora no se le concedió todo lo que solicitó en el petitorio del libelo, en interpretación de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente sentencia es dictada dentro del lapso de diferimiento previamente acordado, se declara que no es necesaria su notificación a las partes.
De conformidad con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada a los trece (13) días del mes de junio de dos mil once (2011), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 201º de la Independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

En esta misma fecha, y siendo las (2:00) horas de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,