REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, dieciséis de junio de dos mil once 201º y 152º ASUNTO: AP31-V-2009-000361 PARTE ACTORA: INVERSORA SEBAPAL, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 07 de junio de 1985, bajo el No. 15, Tomo 54 a Pro, representada en el presente juicio por el abogado en ejercicio, Jesús A. Bracho, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 25.402. PARTE DEMANDADA: MILTON FABIAN BARRIOS RODRIGUEZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.969.483, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 68.453, actuando en su propio nombre y representación. MOTIVO: DESALOJO I El presente juicio se inició mediante demanda que por Resolución de Contrato Arrendaticio presentara la representación judicial de la parte actora, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, correspondiéndole a este Tribunal su conocimiento y sustanciación, previo sorteo de ley, el cual ante la consignación por parte de dicha representación de los documentos fundamentales de la demanda, mediante auto dictado el día 20 de febrero de 2009, por los tramites del juicio breve. En fecha 21 de mayo de 2009, el apoderado actor procedió a reformar la demanda, en los términos siguientes: 1.- Que su representada mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Primera del Municipio Libertador, el 23 de agosto de 2002, bajo el No. 95, Tomo 60, dio en arrendamiento el inmueble de su propiedad constituido por un lote de terreno y las bienhechurías y todos sus anexos, el cual tiene acceso por un callejón de cuatro metros con noventa centímetros que da hacia la calle Los Claveles, de la urbanización Los Rosales, jurisdicción de la parroquia Santa Rosalía, Caracas, al ciudadano MILTON FABIAN BARRIOS RODRIGUEZ, ya identificado. 2.- Que el arrendatario ha incumplido con obligaciones contractuales, pues incumpliendo lo consagrado en la cláusula tercera, no ha realizado al inmueble las mejoras suficientes previstas en la misma, y las pocas que ha realizado son insuficientes para poner el inmueble en perfecto estado de uso y conservación, de acuerdo al compromiso adquirido, lo que ha generado, un deterioro sustancial del inmueble y sus bienhechurias, por lo que el canon para los años segundo y tercero varió a la suma de Dos Mil Setecientos Bolívares (Bs. 2.700), según lo indicado en la cláusula décima segunda, todo lo cual –afirma- se demuestra de inspección practicada el 11 de marzo de 2009, tanto el deterioro como la ocupación de terceros a la relación en el inmueble. Igualmente, señala el apoderado actor, que el arrendatario ha subarrendado sin permiso de su mandante, secciones y/o partes del inmueble, lucrándose unilateralmente, lo que implica la resolución contractual. 3.- Que el arrendatario también ha incumplido con el pago de los cánones correspondientes a los meses que van desde junio a diciembre de 2006, enero a diciembre de 2007, enero a diciembre de 2008 y de enero a junio de 2009, a razón de Dos Mil Setecientos Bolívares (Bs. 2.700). 4.- Que ante tales incumplimientos procedió a demandarlo para que convenga o en su defecto sea condenado en el desalojo del inmueble arrendado; en pagar la suma de Noventa y Siete Mil Doscientos Bolívares (Bs. 97.200), correspondientes a los cánones insolutos; en pagar de forma subsidiaria, desde la admisión de la demanda hasta la entrega del inmueble, la cantidad mensual de Dos Mil Setecientos Bolívares (Bs. 2.700), tomando como base el canon, con corrección monetaria. Solicitó medida preventiva de Secuestro. La demanda fue estimada en la suma de Cinco Mil Bolívares. Admitida como fue la reforma presentada, se realizaron todos los trámites legales correspondientes para lograr la citación del demandado, y habiendo resultado infructuosos, el Tribunal –a instancia de parte- procedió a designar defensor judicial al demandado. No obstante, el día 04 de marzo de 2010, compareció personalmente el demandado, y a través de diligencia, se dio por citado. En la oportunidad legal correspondiente, la parte demandada, presentó escrito mediante el cual opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinal 2º y 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, vale decir, la ilegitimidad de la persona del actor, por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio y la existencia de una condición o plazo pendiente, respectivamente; propuso reconvención y dio contestación al fondo, en los términos siguientes: La cuestión previa de ilegitimidad, fue sustentada en el hecho que según documento registrado por ante el Registro Mercantil II, el 1º de julio de 2004, el ciudadano Humberto Montenegro, compró las acciones de la Inversiones SEBAPAL, C.A., al ciudadano Calogeno Salemi, quien es la persona que aparece suscribiendo el contrato de arrendamiento con opción a compra en nombre de INVERSIONES SEBAPAL, C.A., el cual es el documento fundamental de la demanda. Que en el documento de fecha 10 de diciembre de 2004, aparece como dueño de la compañía, el ciudadano Edilberto Ramos, sin que conste en el mismo, cómo o en qué forma, tiene tal carácter; y que dicho ciudadano es quien vende las acciones a quien aparece como actora en el presente juicio. No evidenciándose en el mencionado documento público, su cualidad para vender dichas acciones, entre otros alegatos. En virtud de tales argumentos propuso la tacha del acta de asamblea registrada el 10 de diciembre de 2004 y la registrada el 30 de octubre de 2008, solicitando la exhibición del documento en el libro de accionistas. En relación a la cuestión previa relativa a la existencia de una condición o plazo pendiente, señaló que consta de documento público anexo a la demanda, que en fecha 23 de agosto de 2002, suscribió un contrato de arrendamiento con promesa de venta sobre el inmueble arrendado, acordándose suscribir la venta al finalizar el contrato y el depósito entregado se tomaría como parte de las arras; que el arrendador no cumplió con el compromiso de venta. En lo que respecta al fondo, admitió como cierto que haya suscrito el contrato de arrendamiento en fecha 23 de agosto de 2002, con la empresa actora; sin embrago, negó que no haya realizado las reparaciones referidas en el contrato y que las mismas haya sido insuficientes. Adujo que las mismas se efectuaron en el año 2002, antes de ocupar el inmueble, ya que como consta de la cláusula cuarta del contrato, el mismo requería de reparaciones para poder ser usado, contrato que fue ejecutado hasta su terminación natural e inclusive su prórroga, sin reclamo alguno. Señaló que la inspección practicada el 11 de marzo de 2009, no prueba, si se efectuaron o no las reparaciones en el tiempo acordado, ya que para dicha fecha transcurrieron siete años desde que se realizaron las reparaciones. Que no es verdad que haya operado la tácita reconducción del contrato, ya que en el contrato, se estableció que en ningún caso operaría la misma. Rechazó y contradijo que tenga que desalojar el inmueble, ya que el arrendador no ha cumplido con su promesa de venta, tal como lo dispone el artículo 1168 del Código Civil; que tenga que pagar la suma reclamada de Noventa y Siete Mil Dos cientos Bolívares por cánones desde el 1º de junio de 2006 a junio de 2009, ya que el contrato culminó el 31 de mayo de 2006, y con ello finaliza su obligación de pagar pensiones. Rechazó la estimación de la demanda (Bs. 150.000), ya que señala, no se indica de dónde sale dicho monto, pidiendo se establezca como cuantía la suma de Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 25.000), que constituye el depósito y arras del compromiso de venta. A través de auto de fecha 09 de marzo de 2010, el Tribunal declaró inadmisible la reconvención propuesta. Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron valer las pruebas que estimaron pertinentes, la representación actora, además de invocar el valor de las documentales y la prueba de inspección extra litem practicada, que rielan al expediente, promovió experticia sobre el inmueble en litigio. Por su parte el demandado, promovió documentales, y prueba de informes. Dichas pruebas –a excepción de la de informes- fueron admitidas por el Tribunal, salvo su apreciación en la definitiva, fijándose oportunidad para la designación de expertos, con ocasión de la experticia promovida. Acto que fue cumplido en la oportunidad fijada, nombrándose a los expertos que ejecutarán la experticia en cuestión. El día 23 de marzo de 2009, el apoderado actor recusó a la Juez de este Juzgado, por lo que rendido como fue el informe respectivo, correspondió seguir conociendo de la causa al Juzgado 10º de Municipio del área metropolitana de Caracas. Tribunal que avocado al conocimiento de la causa, le fue solicitado por el demandado la reposición de la causa. Declarada sin lugar la reposición propuesta por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el mencionado Juzgado 10º, procedió a devolver el expediente a este Tribunal, siendo recibido el 10 de marzo de 2011, ordenándose la continuación de la causa. Consta igualmente, que abierto el cuaderno de medidas, el Tribunal mediante decisión dictada el 23 de abril de 2009, declaró la improcedencia en derecho de decretar el secuestro peticionado por el acto. Decisión que previa apelación, fue revocada por el juzgado de instancia. II Planteada en tales términos la presente controversia, este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas: En el caso bajo estudio, la representación de la parte actora invocando la condición de arrendadora de su mandante, pretende el desalojo de un inmueble cedido en arrendamiento mediante contrato celebrado el día 23 de agosto de 2002, por ante la Notaría Pública Trigésima Primera del Municipio Libertador, anotado bajo el No. 95, Tomo 60, con fundamento en que la parte demandada en su carácter de arrendataria ha dejado de cumplir con las obligaciones descritas en las cláusulas tercera, cuarta, séptima y décima segunda del referido contrato; aduciendo que no ha efectuado las mejoras suficientes al inmueble, lo que ha generado su deterioro, que ha subarrendado el inmueble sin el permiso debido de su representada así como tampoco ha pagado los cánones correspondientes a los meses transcurridos desde junio a diciembre de 2006, enero a diciembre de 2007, enero a diciembre de 2008 y de enero a junio de 2009, a razón cada uno de Dos Mil Setecientos Bolívares (Bs. F. 2.700). La representación judicial de la accionante acompañó a la demanda, los siguientes documentos: 1.- Marcado con la letra “A”, documento inscrito por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital, no tachado en forma alguna por el demandado, y con cuya prueba documental, se demuestra en juicio, los Estatutos Sociales de la empresa actora, INVERSORA SEBAPAL, C.A. 2.- Original de documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta, el día 23 de agosto de 2002, bajo el No. 05, Tomo 60, contentivo del Contrato de Arrendamiento, cuya resolución se pretende. Documental que arroja valor probatorio en la controversia, al no haber sido tachado en forma alguna por el demandado; desprendiéndose del mismo, que efectivamente en dicha fecha la empresa actora dio en arrendamiento al demandado, un inmueble constituido por un lote de terreno de aproximadamente 1,052,71 mts2, las bienhechurias sobre el construidas y todo cuanto le es anexo y le corresponde, el cual tiene acceso por un callejón de cuatro metros con noventa centímetros que da hacia la calle Los Claveles, urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía de Caracas. Por su parte, el demandado al dar contestación a la demanda, ejerció las defensas que estimó conducentes, las cuales seguidamente pasa este Juzgado a resolver, atendiendo al orden procesal que corresponde: DE LAS CUESTIONES PREVIAS La representación judicial de la demandada, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la ilegitimidad de la persona del actor, por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, bajo los siguientes argumentos: .- Que según documento registrado por ante el Registro Mercantil II, el 1º de julio de 2004, el ciudadano Humberto Montenegro, compró las acciones de la Inversiones SEBAPAL, C.A., al ciudadano Calogeno Salemi, quien es la persona que aparece suscribiendo el contrato de arrendamiento con opción a compra en nombre de INVERSIONES SEBAPAL, C.A., el cual es el documento fundamental de la demanda. .- Que en el documento de fecha 10 de diciembre de 2004, aparece como dueño de la compañía, el ciudadano Edilberto Ramos, sin que conste en el mismo, cómo o en qué forma, tiene tal carácter; y que dicho ciudadano es quien vende las acciones a quien aparece como actora en el presente juicio. No evidenciándose en el mencionado documento público, su cualidad para vender dichas acciones, entre otros alegatos. .- En virtud de tales argumentos propuso la tacha del acta de asamblea registrada el 10 de diciembre de 2004 y la registrada el 30 de octubre de 2008. Resulta de importancia procesal señalar, que la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del citado artículo 346, se refiere al tema de la capacidad procesal de la actora, específicamente, a la legitimatio ad processum, es decir, a la circunstancia si la persona, natural o jurídica, que se presenta al proceso tiene el libre ejercicio de sus derechos para actuar en él, por sí misma o por medio de apoderados válidamente constituidos. Observa este Juzgado, que los alegatos en los cual el demandado sustenta la referida cuestión previa, además de no corresponderse con el supuesto legal establecido para su procedencia, alude a otro tipo de defensa que en nada guardan relación con lo que debe entenderse como “capacidad de la actora” que, en este caso, es una persona jurídica –que conforme al artículo 138 del citado Código- actúa a través de sus representantes legales; y como quiera que esa falta de capacidad de la demandante no tiene asidero jurídico ni fue probada en autos, la cuestión previa bajo estudio no es procedente en derecho, y así se establece. No puede pasar por alto este Despacho, que el promovente de la analizada cuestión previa, afirmó “proponer” tacha de documentos; la cual en modo alguno, fue formalizada, conforme a lo previsto en el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil. Omisión procesal que conduce a su improcedencia en derecho, y así se establece. Opuso –igualmente- el demandado la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del citado artículo 346, relativa a la existencia de una condición o plazo pendiente, aduciendo lo siguiente: .- Que consta de documento público anexo a la demanda, que en fecha 23 de agosto de 2002, suscribió un contrato de arrendamiento con promesa de venta sobre el inmueble arrendado, acordándose suscribir la venta al finalizar el contrato y el depósito entregado se tomaría como parte de las arras. .- Que el arrendador no cumplió con el compromiso de venta. Resulta importante dejar establecido, que la mencionada cuestión previa, obedece a estipulaciones contractuales de término o condición aún no cumplidas. Al respecto, el profesor Rengel Romberg, señala: “Y en efecto, la alegación de una condición o de un plazo pendiente, implica la admisión de la existencia de la obligación, o el reconocimiento del derecho, y sólo invoca una circunstancia que lo limita o afecta temporalmente, hasta que se cumpla la condición o plazo pendiente, de tal modo que la resolución de la cuestión previa no paraliza el proceso, sino que detiene el pronunciamiento de la sentencia de mérito hasta que se cumpla la condición o el plazo pendiente, por encontrarse temporalmente afectada la exigibilidad de la pretensión.”. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo III. Pag. 78). De la lectura efectuada al contrato que vincula a las partes, y en el cual –de acuerdo a lo aducido por el demandado- consta la existencia de una condición no cumplida por la arrendadora, constata este Despacho, que en modo alguno, se estipuló en el referido contrato, condición o plazo que se corresponda con el supuesto regulado en el ordinal 7º citado, como cuestión previa. Tanto es así, que lo aducido por el demandado, y que según su criterio se contrae a una condición, no está planteado contractualmente de la forma y en los términos alegados. Es decir, el demandado sostiene que en la cláusula décima tercera, “se acordó suscribir la compraventa al finalizar el contrato y el depósito entregado, se tomaría como parte de las arras”; siendo el texto de dicha cláusula,el copiado a continuación: “DECIMA TERCERA: Al término del contrato, LA ARRENDADORA, conviene en dar a EL ARRENDATARIO, la primera Opción para comprar el inmueble arrendado, la cual podrá ejercer éste último, por si mismo o por intermedio de una persona jurídica que represente, de acuerdo a las condiciones de mercado para esa época. En caso que EL ARRENDATARIO o el tercero que él designe, haga uso de la Opción a compra que por este que por este contrato le concede LA ARRENDADORA, ambas partes convienen, en que las mejoras efectuadas por EL ARRENDATARIO antes descritas, formarán parte de las arras que en cuyo caso deberá entregar LA ARRENDADORA a EL ARRENDATARIO, según se convenga en esa época”. De dicho texto no puede aseverarse, como lo señala el demandado, que los contratantes asumieron la obligación de suscribir un contrato de compraventa; toda vez que, a través de dicho documento, lo que se estableció un derecho previsto en el ordenamiento jurídico, pactándose que el arrendatario tendría la primera opción para adquirir el inmueble; y que en tal supuesto, convinieron lo que considerarían como parte de las arras. No obstante, ello no implica por no reunir con los extremos legales correspondientes que se haya pactado un compromiso de venta, como es alegado por el demandado. Ahora bien, en el supuesto negado, no puede ser considerado la situación fáctica alegada como una condición que afecte temporalmente el presente fallo; siendo oportuno agregar, que las causales en las cuales está siendo fundamentada la acción de desalojo accionada, su cumplimiento por parte del arrendatario, no está sujeta a una condición, por lo que la cuestión previa bajo análisis resulta improcedente en derecho, y por tanto se declara sin lugar, y así se establece. DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA: La representación judicial de la parte actora, a través de la demanda presentada, intenta acción por DESALOJO contra el ciudadano MILTON FABIAN BARRIOS RODRIGUEZ, identificado ut supra, la cual estimó en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 150.000), equivalente a Dos Mil Setecientas Veintisiete Unidades Tributarias. Por su parte, el demandado, impugnó la cuantía de la demanda, aduciendo que el actor no indica de dónde deriva la misma, y que la cuantía correcta debe ser la suma de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (BS.F. 25.000), que representa la suma el depósito y arras del aducido compromiso de venta. Establece el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “Artículo 36.- En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinara acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.”. (Resaltado del Tribunal). Como quiera que la determinación de la naturaleza del contrato accionado, resulta fundamental a los efectos de establecer la regla a seguir para la estimación de la demanda; y visto igualmente, que tal naturaleza ha sido discutida en autos, corresponde previamente a este Juzgado –en base a la defensa esgrimida por la parte demandada-, determinar la naturaleza del contrato arrendaticio cuya extinción pretende la actora, a los fines de determinar aunado a la cuantía, si la acción incoada se corresponde con la procesalmente válida e idónea para la satisfacción de la pretensión deducida. Ello en razón del alegato del demandado, que el contrato accionado, no se indeterminó en el tiempo, como lo asevera la representación actora, a saber: La representación judicial de la demandante acompañó como documento fundamental de la demanda, original del contrato de arrendamiento debidamente autenticado, el día 23 de agosto de 2002; documental ya valorada y analizada por este Despacho, y contrato que fue reconocido de forma expresa el demandado, al contestar la demanda. En el referido contrato escrito los contratantes, establecieron respecto a la duración, lo siguiente: “SEGUNDA: El término de duración del presente contrato será de tres (3) años contados a partir del 01 de junio del 2002. al vencimiento de dicho término el presente contrato se considera terminado sin necesidad de desahucio ni notificación alguna, al menos que las partes con anterioridad a ese vencimiento, convinieran en prorrogar el aludido término, lo cual necesariamente deberá constar por escrito. Iguales reglas se aplicará en el caso de vencimiento de las prórrogas si las hubiera. En fuerza de lo convenido en este instrumento, las partes declaran que en ningún caso operará la tácita reconducción del arrendamiento. No obstante lo anterior, LA ARRENDADORA declara por este instrumento que una vez finalizado el tiempo del arrendamiento concede a EL ARRENDATARIO la prorroga legal, conforme al artículo 38 de la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y a su vez, EL ARRENDATARIO declara que por lo menos con dos (2) meses de anticipación al vencimiento del término inicial del contrato o de cualquiera de sus prorrogas notificará por escrito a LA ARRENDADORA en su domicilio, su voluntad de ejercer el derecho potestativo a la prorroga legal….”. De lo convenido por las partes, se desprende la intención de las mismas, de vincularse en arrendamiento, en virtud del contrato escrito celebrado, por tres (3) años fijos, contados a partir del 1º de junio de 2002 hasta el día 1º de junio de 2005. Estableciéndose como única posibilidad de prórroga o renovación contractual, si así lo convinieron los contratantes, lo cual debía constar por escrito. Igualmente, se estableció que, finalizado el tiempo contractual, comenzaría a correr el lapso de prorroga legal que, atendiendo al contenido del literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, era de un (1) año, que venció el 1º de junio de 2006; salvo que el arrendatario, manifestare al arrendador por escrito, su deseo de no hacer uso del tiempo que le asistía por el mencionado beneficio. Contratación de la cual se determina, que si bien la intención y el ánimo de los contratantes fue la de celebrar un contrato con su tiempo de vigencia claramente establecido y prefijado en dicho documento, al haberse dejado al arrendatario en posesión del inmueble arrendado, luego del vencimiento del tiempo contractual y legal, el arrendamiento se indeterminó en cuanto al tiempo de su duración; independientemente que los contratantes hayan establecido que no operaría la tácita reconducción, ya que la actitud asumida por las partes, vencido el término pactado, hizo se configurara, el supuesto de hecho consagrado en el artículo 1.600 del Código Civil. Siendo por tanto, la acción de desalojo incoada la procesalmente idónea para la satisfacción de la pretensión deducida, y así se establece. En consecuencia, debe sostenerse, que tratándose de un arrendamiento indeterminado en el tiempo, la estimación del valor de la demanda, será la suma que resulte de multiplicar el canon mensual por doce meses. En ese orden de ideas, atendiendo a que, igualmente existe discusión en cuanto al monto del canon mensual, este Tribunal determina que, al haberse previsto en el contrato, como última cantidad a pagar por la pensión era de Dos Mil Bolívares Fuertes (BS. 2.000,oo) y que en el caso de aumento, debía ser notificado al arrendatario, con por lo menos quince (15) días de anticipación al vencimiento del término inicial. Hecho que en modo alguno fue alegado ni menos probado en actas, y que para tener como canon, la suma de Dos Mil Setecientos Bolívares Fuertes (Bs. 2.700,oo) aseverada como vigente, por la representación actora, de acuerdo al contenido de la cláusula décima segunda, estaba sujeta al hecho que el arrendatario no realizare las mejoras al inmueble, este Tribunal armonizando el contenido de las cláusulas segunda y décima segunda, declara que el canon actual es de Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs. 2.000). Suma que multiplicada por doce meses, arroja la cantidad de Veinticuatro Mil Bolívares (Bs. 24.000), siendo ésta el correcto valor de la demanda con la cual se dio inicio al presente juicio, y así se establece. DEL FONDO: Precisada la naturaleza del contrato accionado, se reitera en cuanto al fondo, que la actora le atribuye al demandado, en su condición de arrendatario, los siguientes incumplimientos, que seguidamente este Despacho pasa a determinar: 1.- La no realización de las mejoras suficientes aludidas en la cláusula cuarta del contrato. Respecto a lo cual, el demandado señaló que, no era verdad que no haya realizado las reparaciones referidas en el contrato y que las misma hayan sido insuficientes, sino que, las reparaciones las realizó antes de ocupar el inmueble, y que dicho contrato se ejecutó completamente hasta su terminación natural (2005) y legal (2006), sin reclamos; y que por ello, una inspección realizada el 11 de marzo de 2009, no servía para probar si se efectuaron o no, ya que para esa fecha, habían transcurrido siete años desde que las mismas se hicieron. 2.- Subarrendamiento del inmueble, sin la debida autorización de la arrendadora. Hecho que no fue debidamente demostrado en juicio, y así se establece. 3.- Falta de pago de los cánones arrendaticios correspondiente a los meses que van desde junio a diciembre de 2006, enero a diciembre de 2007, enero a diciembre de 2008 y de enero a junio de 2009. En el presente juicio, además de las documentales previamente valoradas, se produjeron las siguientes pruebas: 1.- Solicitud de Información No. 0619, evacuada por ante el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas, traída al expediente, por la representación actora, a los efectos de demostrar que por ante ese juzgado, no existe consignación arrendaticia a favor de la arrendadora. Prueba documental de la cual efectivamente se determina, que el tribunal de consignaciones, mediante auto de fecha 30 de julio de 2009, hizo constar que no existía ningún procedimiento de consignación arrendaticia con motivo de la relación locativa bajo estudio, aún cuando se advirtió que el Sistema de Gestión de Consignaciones está en proceso de depuración y actualización. Resulta importante acotar, que conforme a la carga probatoria, correspondía al demandado, haber demostrado haber cumplido con su obligación legal y contractual de pagar las pensiones arrendaticias. No obstante, se evidencia, que el demandado, al dar contestación a la demanda, y concretamente al rechazar la falta de pago que se le atribuía como causal de desalojo, que no estaba obligado a pagar los cánones correspondientes a las mensualidades señaladas por el actor, bajo el argumento que, el contrato había culminado el 31 de mayo de 2006, y en dicha fecha, también había finalizado su obligación de pagar. Al respecto, debe precisarse, la falta de asidero jurídico de la defensa esgrimida por el demandado, ya que resulta a todas luces procedente en derecho, que habiendo permanecido el demandado ocupando y gozando del inmueble arrendado, con posterioridad al vencimiento del término contractual y legal, a tenor de lo establecido en el artículo 1.549 del Código Civil, se imponía el cumplimiento por parte del inquilino, de la contraprestación correspondiente; y en relación al alegato del demandado para justificar no haber realizado el pago, aún cuando en contradicción con la anterior excepción, que el actor había “desaparecido”, se establece, que el arrendatario disponía de los medios previstos en el ordenamiento para liberarse de dicho deber legal. En consecuencia, este Tribunal declara la configuración en la presente controversia, de la causal de desalojo consagrada en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se establece. 2.- Marcado con la letra “A”, la parte demandada, promovió copia simple de documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador, el 31 de julio de 1985, bajo el No. 49, folio 242, protocolo 1º, la cual a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna al no haber sido impugnada. Instrumento público con el cual se demuestra la venta que en dicha fecha, se le realizara a INVERSORA TEPEDINO, S.A., del inmueble, cuya entrega se pretende en juicio, y así se establece. 3.- Marcado con la letra “B”, el demandado promovió copia certificada de actas de asambleas de la sociedad INVERSORA SEBAPAL, C.A., a hacer constar en autos, que el inmueble en litigio es propiedad de la empresa INVERSORA TEPEDINO, C.A., que el mismo está reflejado como único activo de la sociedad, que la sociedad fijó su sede en la dirección del inmueble, lo que imposibilitó ubicarlos al vencimiento del contrato así como otra serie de alegatos estrechamente vinculados a la materia mercantil de la empresa, y de las supuestas irregularidades en sus actas de asambleas. Cabe resaltar, que los hechos cuya demostración se pretende en juicio, con las referidas actas mercantiles, no guardan ninguna relación con el tema debatido en la controversia. Es así, como de afirmarse, que independientemente de la persona que ostente el carácter de propietario del inmueble, consta de las actuaciones que integran el expediente, que la acción de desalojo ha sido interpuesta por la empresa INVERSORA SEBAPAL, C.A, en su condición de arrendadora, carácter que en todo momento ha sido reconocido por el demandado. Con respecto a los elementos aducidos en relación a las actas de asambleas de la empresa actora, es de hacer notar, que el juicio bajo análisis se contrae a determinar la procedencia o no en derecho de las causales de desalojo señaladas por el actor, vale decir, se trata, de una acción derivada de una relación arrendaticia ampliamente reconocida en autos. Siendo por tanto, tales argumentos y/o denuncias objeto de ser tramitadas, si a bien se considerare, a través del procedimiento procesalmente correspondiente Añadiéndose, que el demandado peticionó la exhibición del libro de accionistas de la empresa INVERSORA SEBAPAL, C.A., correspondiente al año 2004, para corroborar la venta o no de las acciones; y en virtud de ello, el apoderado actor aportó copia del libro, objeto de la exhibición. Sin embargo, el hecho relativo a la venta de las acciones, y en todo caso, su conformidad con las reglas mercantiles, además de no corresponderse con la materia de estudio en el presente procedimiento, nada abona en relación con el tema bajo discusión en la causa, esta es, la procedencia o no en derecho de la acción de desalojo accionada. Reiterándose que, la INVERSORA SEBAPAL, C.A. ejerció una acción para la cual está legitimada, dada su condición de arrendadora, y sus gestiones atinentes a su actividad de funcionamiento, se aparta del conocimiento de lo sometido a la consideración de este órgano, disponiendo el afectado, de los medios y recursos para hacer valer la supuesta situación. Insiste jurídicamente este Juzgado, que el hecho relativo a que el demandado desconociere la ubicación de la arrendadora, no le eximía del cumplimiento de sus obligaciones legales y/o contractuales. 4.- Publicación en prensa de la manifestación del arrendatario de hacer uso de la prórroga legal, y de ejecutar la opción de compraventa que adujo haber celebrado. Respecto a ello, se establece en primer lugar, que el tiempo de la prórroga legal se consumó totalmente, tanto es así, que la fecha de su expiración, es afirmada por el demandado, como finalización legal del referido lapso, de modo pues, que al arrendatario le fue respetado dicho beneficio inquilinario. En segundo lugar, y en atención a la supuesta opción de compraventa, respecto a la cual este Juzgado ya emitió pronunciamiento; no obstante ello, si el arrendatario se creía asistido de tal derecho, tanto el ordenamiento jurídico y concretamente, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, regulan la acción procesalmente idónea para ventilar el derecho que a su juicio le correspondía. 5.- Prueba de Experticia de conformidad con lo previsto en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, en cuya evacuación, se cumplieron con todas las exigencias y formalidades previstas en el citado código adjetivo. Dicha prueba fue promovida por el apoderado actor con el fin de demostrar –entre otros- el estado del inmueble arrendado. De la lectura efectuada al informe rendido por los expertos designados a tales fines, se determina que, dichos profesionales hicieron constar –fundamentalmente- lo señalado a continuación: .- Que el inmueble tiene una superficie de 1.052,71 m2, de los cuales el 95% se encuentra construido en concreto con acabado, 50% está descubierto y el resto techado con estructura tipo metálica liviana, el cual funcionan cinco talleres mecánicos. .- Que el inmueble se encuentra en mal estado de conservación. Techos en mal estado, sujetos a remoción y colocación de piezas nuevas. Canales de agua totalmente obstruidos, llenos de materiales y basura. Piso con fracturas, grietas, huecos, machas de aceite. Paredes sin revestimiento. Instalaciones eléctricas sin tubería de canalización, adosados y colgando en varios sectores del inmueble. Ningún sistema de seguridad, puntos de detección de humo no operativos, entre otros. Estudiada la metodología, las fuentes empleada por los expertos en armonía con la descripción en aras del desarrollo del informe rendido, este Juzgado lo aprecia desde el orden probatorio, siguiendo el mismo, por resultar convincente y objetivo en sus conclusiones, a tenor de lo previsto en el artículo 1.427 del Código Civil, y así se establece. Ahora bien, valorada la experticia debidamente evacuada en autos, este Tribunal destaca que en el contrato, cuya extinción ha sido accionada, las partes contratantes establecieron lo siguiente: “CUARTA: El inmueble arrendado, se encuentra en la actualidad en malas condiciones generales, debiendo EL ARRENDATARIO efectuar mejoras en su cañerías, pisos, paredes, techos, baños e instalaciones en general, para hacer posible el uso total del inmueble. En tal sentido, LA ARRENDADORA, autoriza a EL ARRENDATARIO, a efectuar las reparaciones necesarias a fin de poner el inmueble en perfecto estado de uso y conservación, tales reparaciones fueron evaluadas previamente en la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (BS. 25.000.000,oo) y EL ARRENDATARIO, no podrá excederse de dicho monto en ningún caso, y deberá presentar en la medida que se efectúen las mismas, los recibos o facturas correspondientes a dichos gastos.”. Cabe destacar, que en el contrato en referencia, y atendiendo a las condiciones en que se encontraba el inmueble, para dicha fecha (23/08/2002), el arrendatario, se obligó a efectuar mejoras en sus cañerías, pisos, paredes, techos, baños e instalaciones en general, para hacer posible el uso total del inmueble. Señalando el demandado, que sí efectuó las mejoras a la cuales se obligó, pero que las hizo durante la época de la ejecución del contrato y como quiera que han transcurrido siete años, con una prueba practicada en la actualidad, tal hecho es imposible probarlo. No obstante, el demandado tampoco demostró procesalmente haber cumplido con tal obligación contractual a través de cualquier medio previsto en el ordenamiento. Ahora bien, luego de analizado lo señalado en el contrato y visto el estado actual del inmueble, aprecia este Tribunal que, si bien es cierto que la obligación de reparación, fue asumida en el año 2002, tal cumplimiento además de no haber sido demostrado en la controversia, la experticia practicada pone en evidencia, dado el estado en el cual se hizo constar, se encuentran precisamente los aspectos especificados en dicha cláusula (cañerías, pisos, paredes, techos, baños e instalaciones en general), que tales reparaciones no fueron debidamente ejecutadas, pues el tiempo transcurrido desde la firma del contrato, no implica ni justifica el avanzado y profundo estado de deterioro Del inmueble. Pues de haberse cumplido por ejemplo, con la correcta canalización de las instalaciones eléctricas, revestimiento y frisado de paredes, a tan solo siete años como lo asevera el demandado, no se habría generado el estado actual del inmueble; lo que implica un incumplimiento del arrendatario con su deber contractual, y así se establece. No puede pasar por alto este Despacho, que la actora además del pago por vía subsidiaria de los meses dejados de pagar, petición que resulta procedente en derecho, a razón por mes del canon previamente establecido en la suma de Dos Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 2.000), pretende indexación monetaria. Corrección que a criterio de este Despacho, resulta improcedente en derecho, toda vez que, a tenor de lo establecido en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el atraso o el incumplimiento de pago del canon, da lugar a intereses de mora, que deben ser estimados conforme a lo citado en dicha disposición especial. De modo pues que este Tribunal no acuerda el pago de cantidad alguna de dinero por concepto de indexación monetaria, y así se establece. III Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentó la empresa mercantil INVERSORA SEBAPAL, C.A. contra el ciudadano MILTON FABIAN BARRIOS RODRIGUEZ, ya identificados. En consecuencia, se declara extinguido el contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Trigésima Primera del Municipio Libertador, el día 23 de agosto de 2002, anotado bajo el No. 05, Tomo 60. Se condena a la parte demandada a desalojar y entregar a la actora el inmueble objeto del arrendamiento, constituido por un lote de terreno y las bienhechurías y todos sus anexos, el cual tiene acceso por un callejón de cuatro metros con noventa centímetros que da hacia la calle Los Claveles, de la urbanización Los Rosales, jurisdicción de la parroquia Santa Rosalía, Caracas, y al pago por vía subsidiaria de la cantidad equivalente al canon mensual de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000), por cada mes transcurrido desde junio a diciembre de 2006, enero a diciembre de 2007, enero a diciembre de 2008 y de enero a junio de 2009; y desde la fecha de la admisión de la demanda hasta el día en que quede firme el presente fallo, a razón del referido monto mensual. Dada la naturaleza de la presente decisión, no hay especial condenatoria en costas. Publíquese. Regístrese. NOTIFIQUESE A LAS PARTES; y Déjese copia. Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de junio de 2011. La Jueza, Abg. Carmen J. Goncalves Pittol La Secretaria Accidental, Abg. Karem A. Benitez F. En esta misma fecha, 16 de junio de 2011, siendo las __________., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el respectivo copiador de sentencias del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil La Secretaria Acc., Abg. Karem A. Benitez F.