REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO VIGESIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
201° y 152°
PARTE ACTORA: GUILLERMO SALAS PARRA, venezolano, mayor de edad de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº 9.212.409.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JESUS F. DOMINGUEZ SIERRALTA y JUAN ANTONIO GONZALO CASABLANCA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio e inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 69.025 y 17.169 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: MARCOS EDUARDO DURAN MESTRE y BARBARA GISELA MARIN CASTILLO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cedula de identidad Nros. V- 11.420.806 y V- 16.128.623 respectivamente.
ABOGADOS ASISTENTES DE LA PARTE DEMANDADA: LAURA DE LOS ANGELES AGUERREVERE FERSACA y CARLA MARINA CRAZUT JIMENEZ, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, abogadas en ejercicio e inscritas en el inpreabogado bajo los Nros. 59.072 y 58.040 respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (Por Vencimiento de Prorroga Legal).
EXPEDIENTE: AP31-V-2011-000534.
Por ante el Juzgado Distribuidor de Turno fue presentado libelo de demanda suscrito por el ciudadano GUILLERMO SALAS PARRA, asistido por el abogado JESUS DOMINGUEZ SIERRAALTA, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 69.025, mediante el cual demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (Por Vencimiento de Prorroga Legal) a los ciudadanos MARCOS EDUARDO DURAN MESTRE y BARBARA GISELA MARIN CASTILLO, y una vez efectuado el respectivo sorteo de Ley, fue asignado a este Juzgado.
Mediante auto de fecha 15 de Marzo de 2.011, fue admitida la presente demanda, conforme a lo establecido en los artículos 341 y 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 25 de Marzo de 2.009, comparece por ante este Juzgado el ciudadano GUILLERMO SALAS, asistido por el abogado JESUS DOMINGUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 6.025,y mediante diligencia otorga poder apud acta al referido abogado para que lo represente en el presente juicio.
En fecha 04 de abril de 2.011, comparece por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia consigno los fotostatos para la elaboración de la compulsa.
En fecha 06 de abril de 2.011, este Tribunal dejo constancia de haber librado las compulsas a la parte demandada.
En fecha 07 de abril de 2.011, comparece por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia deja constancia de haber hecho entrega de las expensas al alguacil para la practica de la citación, asimismo solicito pronunciamiento sobre la medida solicitada.
En fecha 11 de mayo de 2.011, comparece por ante la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo (U.C.A), de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la ciudadana VILMA IZARRA ROYERO, en su carácter de Alguacil Titular de esa unidad, y deja constancia que practicó la citación de la parte demandada ciudadanos BARBARA GISELA MARIN CASTILLO y MARCOS EDUARDO DURAN MESTRE, y a los fines de Ley consigna recibo de citación firmados.
En fecha 13 de mayo de 2.011, comparecen por ante este juzgado los ciudadanos MARCOS DURAN MESTRE y BARBARA GISELA MARIN CASTILLO, parte demandada en el presente juicio, asistidos por los abogados LAURA DE LOS ANGELES AGUERREVERE FERSACA y CARLA MARINA CRAZUT JIMENEZ, y consignan escrito de contestación de la demanda.
En fecha 16 de mayo de 2.011, comparece por ate este Juzgado el apoderado judicial de la parte actora abogado JESUS DOMINGUEZ, y consigna sustitución del poder que le fuere otorgado en la persona del abogado JUAN ANTONIO GONZALO CASABLANCA.
En fecha 24 de mayo de 2.011, comparece por ante este Juzgado el apoderado judicial de la parte actora y consigna escrito de promoción de pruebas y sus anexos.
En fecha 24 de mayo de 2.011, comparecen por ante este juzgado los ciudadanos MARCOS DURAN MESTRE y BARBARA GISELA MARIN CASTILLO, parte demandada en el presente juicio, asistidos por los abogados LAURA DE LOS ANGELES AGUERREVERE FERSACA y CARLA MARINA CRAZUT JIMENEZ, y consignan escrito de promoción de pruebas.
Mediante autos de fecha de junio de 2.011, fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte actora y demandada respectivamente.
Mediante auto de fecha de junio de 2.011, este Tribunal fijo oportunidad para dictar sentencia dentro de los cinco (05) días siguientes a dicho auto conforme a lo establecido en el artìculo 890 del Código de Procedimiento Civil.
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alego la parte actora en su escrito libelar lo siguiente:
Que consta de original de documento marcado con la letra “A”, que suscribió un contrato de arrendamiento con los ciudadanos MARCOS EDUARDO DURAN MESTRE y BARBARA GISELA MARIN CASTILLO, sobre un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial con una superficie de cincuenta metros cuadrados con sesenta y dos decímetros cuadrados (50,62 m2), el cual forma parte del edificio “MONACO”, situado en la ciudad de Caracas, Urbanización Altamira, Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, distinguido con el Nº “4”, de la planta baja del edificio, el mencionado local comercial cuenta con un baño con sus accesorios, lavamanos, poceta; así como techo de cielo raso el cual incluye nueve (9) lámparas fluorescentes de rejilla y ocho (8) lámparas de aluminio empotradas en el cielo raso y un aire acondicionado para todo el local con control remoto marca Carrier de 18.000 BTU, y cuyos demás datos identificatorios constan en el documento de propiedad debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda de fecha 06 de diciembre de 2.007, bajo el Nº 13, Tomo 9, Protocolo Primero, y el citado contrato de arrendamiento fue debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Chacao, en fecha 13 de agosto de 2.009, anotado bajo el Nº 20, Tomo 136, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
Que en el referido contrato se pacto en la cláusula quinta que el mismo tendría una duración de un año fijo determinado, contado a partir de la fecha de autenticación, desde el día 13 de agosto de 2.010, fecha en la cual concluyo el contrato por expiración del término y comenzó a operar la prorroga legal de seis (6) meses, dando cumplimiento a lo establecido en el artìculo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que cabe destacar que durante el lapso de prorroga legal comprendido entre el 13 de agosto de 2.010 y 13 de febrero de 2.011, los arrendatarios MARCOS EDUARDO DURAN MESTRE y BARBARA GISELA MARIN CASTILLO, no realizaron ninguna gestión para la entregarle el inmueble de su propiedad a pesar de tener conocimiento suficiente de que el contrato de arrendamiento se había extinguido, y sin embargo no han cumplido con sus obligaciones legales y contractuales en las que también han incumplido en el pago de los cánones de arrendamiento vencidos correspondiente a los meses de prorroga legal diciembre de 2.010, enero y febrero de 2.011, último mes ese de prorroga legal, y por consiguiente el 13 de febrero de 2.011, quedo finalizada tanto la relación arrendaticia contractual como la correspondiente prorroga legal, no obstante lo cual, los prenombrados arrendatarios no dieron cumplimiento a su obligación legal de entregar desocupado el local comercial en las mismas buenas condiciones en que lo recibieron, así como el pago de los cánones adeudados de los últimos tres (3) meses de la prorroga legal, es decir diciembre de 2.010, enero de 2.011 y febrero de 2.011.
Que comprobada la existencia del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y comprobada la expiración de la prorroga legal que correspondía a los arrendatarios, es forzoso concluir, que la presente demanda debe ser declarada con lugar, como expresamente piden a este juzgado así lo decida y sea en consecuencia ordenada la entrega del inmueble objeto del contrato a su legitimo propietario, por lo que expresamente solicita que los demandados MARCOS EDUARDO DURAN MESTRE y BARBARA GISELA MARIN CASTILLO, convengan o sean expresamente condenados por el Tribunal a lo siguiente:
PRIMERO: Entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, constituido por un inmueble destinado como local comercial distinguido con el número “4”, ubicado en la planta baja del edificio Mónaco de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao, del Estado Miranda, previamente identificado, en las mismas buenas condiciones en que el mismo fue arrendado libre de personas y bienes.
SEGUNDO: Que la parte demandada convenga en pagar las costas que origine el presente juicio, solicitando de una vez su expresa condenatoria.
TERCERO: El pago de los últimos tres meses de arrendamiento de la prorroga legal, vencida ésta el 13 de febrero de 2.011, correspondiente a los meses no pagados de diciembre de 2.010, enero y febrero de 2.011.
CUARTO: Al pago de la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500.oo), diarios desde el 13 de febrero de 2.011, hasta la fecha en que definitivamente ocurra la entrega material del local comercial, de acuerdo a lo establecido en la cláusula décima sexta del contrato de arrendamiento antes señalado, como cláusula penal establecida por las partes por indemnización de la no entrega del local comercial totalmente desocupado en la fecha pactada.
La parte actora fundamenta sus alegatos de conformidad con lo establecido en los artículos 1.167, 1.133, 1.159, 1.264, 1.579 y 1.599 del Código Civil, y los artículos 38, 39 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, asimismo estima la presente demanda en la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (BS. 120.000,oo), lo que es igual a MIL QUINIENTOS SETENTA Y OCHO CON NOVENTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (1.578,94 U/T).
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
En la oportunidad legal para ello la parte demandada dio contestación a la demanda en los siguientes términos:
Niegan, rechazan y contradicen, todos los argumentos de hecho y de derecho expresados en la mencionada demanda, que en primer término debe indicarse que efectivamente tal y como lo señala el demandante suscribieron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble identificado en el libelo ante la Notaria Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 13 de agosto de 2.009, el cual tenia una duración de un (1) año, que de conformidad con lo estipulado en la cláusula quinta del mencionado contrato una vez vencido el tèrmino del mismo, se procedió a suscribir una prórroga convencional para extender la vigencia del mismo por un año más, entendiéndose con ello que el vencimiento de la relación contractual entre su persona y el demandante culminará el día 13 de agosto de 2.011, y no en la fecha que erróneamente indica el demandante, será consignada dentro del lapso legal pertinente una copia de dicha prorroga.
Que señala la parte actora que debe ser admitida la presente demanda por no estar incursa en la situación de hecho establecida en el artìculo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, incurriendo en una suposición falsa el demandante al indicar que en el contrato cuyo cumplimiento se solicita se encuentra vencido, tanto en su término original como en la prorroga legal que le corresponde de acuerdo a lo establecido en el artìculo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que al afirmarse una prorroga de manera convencional entre las partes que suscribieron el contrato y de conformidad con las estipulaciones del mismo su vencimiento se extendió hasta el 13 de agosto de 2.011, y por lo tanto, la prorroga legal comenzara a correr a partir de esa fecha y no antes.
Que la demanda incoada en su contra es inadmisible, por las razones antes expuestas, solicitando que así se declare e igualmente que se declare improcedente la medida cautelar de secuestro pedida por el demandante, todo ello con la finalidad de de evitar un perjuicio irreparable como consecuencia de la ejecución de una medida preventiva en un juicio que posteriormente sea declarado inadmisible, finalmente solicitan que de conformidad con lo establecido en el artìculo 17 del Código de Procedimiento Civil, se sancione pecuniariamente a la parte demandante y a su abogado asistente por la falta de probidad demostrada para interponer una demanda manifiestamente infundada, valiéndose para ello de una alteración maliciosa de los hechos esenciales que la sostiene, es decir solicitar el cumplimiento de un contrato por vencimiento de su término ocultando al Tribunal la existencia de una prorroga convencional suscrita entre las partes, y a tal efecto el artìculo 170 del precitado Código determina que las partes, sus apoderados y abogados asistentes deben actuar en el proceso con lealtad y probidad, por lo que en virtud de lo anterior, las partes que actúen en el proceso con temeridad o mala fe son responsables por los daños y perjuicios que causaren, motivo por el cual solicitan a la autoridad determine las sanciones a aplicar en virtud de la perturbación en la posesión legítima y pacífica del bien, en su carácter de arrendatarios, como consecuencia de la presente acción judicial.
Por todas las razones anteriormente expuestas, solicitan sea declarada la inadmisibilidad de la presente demanda, de conformidad con lo establecido en el artìculo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y con el artìculo 1.585, del Código Civil, se ponga fin al proceso y se establezca una sanción pecuniaria en contra de la parte demandante y de su abogado asistente, de acuerdo con lo dispuesto en el artìculo 17 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artìculo 170 eiusdem, del mismo modo solicitan que la parte demandante sea condenada al pago de costas y costos procesales.
DE LAS PRUEBAS.
En la oportunidad legal para ello, ambas partes hicieron uso de ese derecho que les confiere la Ley, promoviendo lo siguiente:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA.
Original de Contrato de Arrendamiento, del inmueble objeto de la presente litis, suscrito entre el ciudadano GUILLERMO SALAS PARRA (el Arrendador) y los ciudadanos MARCOS EDUARDO DURAN MESTRE y BARBARA GISELA MARIN CASTILLO, (los Arrendatarios), en fecha 13 de Agosto de 2.009; el cual corre inserto en autos a los folios cinco (09) al nueve (09) ambos inclusive, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nro. 20, Tomo 136, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente facultado para dar fe pública como lo es la Notario Público de la notaria antes descrita y no siendo tachado por el adversario hace plena fe, entre las partes de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio., ya que el mencionado instrumento, es el documento fundamental de la presente acción y de él se deriva consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas Y ASI SE DECLARA.
Copia fotostática del documento de propiedad del inmueble objeto de presente litigio, propiedad de la parte actora el cual corre inserto en autos a los folios diez (10) al catorce (14) ambos inclusive; esta Juzgadora observa, que por cuanto la parte demandada en el acto de contestación, no impugno dichas copias y siendo que de las mismas se evidencia la cualidad de propietario que tiene el demandante sobre el referido inmueble, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las tiene como fidedignas y les otorga pleno valor probatorio. ASI SE DECLARA.
Original de Libreta de Ahorro y copias fotostáticas de la misma, perteneciente al ciudadano GUILLERMO SALAS PARRA, emanada del Banco VENEZOLANO DE CREDITO, cuenta Nº 0104-0047-34-5470009499, las cuales corren insertas en autos a los folios treinta y ocho (38) al cuarenta y siete (47) ambos inclusive; este Tribunal observa, que por cuanto dichos instrumentos representan documentos privados emanado de un tercero que no es parte en el juicio, debió la parte actora promover la prueba de informes de conformidad con el articulo 433 del código de procedimiento civil, para hacer valer el hecho que pretendía probar con dichos instrumentos, y como no lo hizo conforme a la mencionada norma este tribunal, desecha los mismos sin otorgarle ningún valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.
Copia fotostática de carta misiva de fecha 22 de Julio de 2.010, realizada por la parte actora ciudadano GUILLERMO SALAS (el Arrendador) dirigida a la parte demandada ciudadanos MARCOS E. DURAN y BARBARA G. MARIN C., (los arrendatarios), la cual corre inserta en autos al folio cincuenta (50), mediante la cual le notifico el vencimiento del contrato de alquiler suscrito entre ambos en fecha 13-08-2.009, y sabiendo que dicho contrato entro en vigencia el 01-08-2.009, y que a la fecha del 31-07-2.010, se cumple un año de haber firmado el mismo, acogiéndose a la cláusula quinta de dicho contrato referida a la prorroga legal establecida en la ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artìculo 38, la misma se regirá del 01-08-2.010 hasta el 31-07-2.011, bajo los términos y condiciones establecidos en el contrato; por cuanto dicho instrumento tiene entre las partes y respecto a terceros, la misma fuerza probatoria de un instrumento público, en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y por cuanto no fue desconocido, se le tiene por reconocido y se le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas. Y ASI SE DECLARA.
Copias fotostáticas de solicitud de Licencia de Actividades Económicas Nº 10028386, emanada de la Dirección de Administración Tributaria; las cuales corren insertas en autos a los folios cincuenta (50) al cincuenta y cuatro (54) ambos inclusive; este Tribunal al respecto observa que el mencionado instrumento en nada contribuye para la solución del presente juicio, motivo por el cual no le otorga ningún valor probatorio desechando el mismo. Y ASI SE DECLARA.
PUNTO PREVIO
Como punto previo a la sentencia este juzgado pasa a pronunciarse con respecto a lo alegado por la representación judicial de la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, referente a que de conformidad con lo estipulado en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento una vez vencido el término del mismo se procedió a suscribir una prorroga convencional para extender la vigencia del precitado contrato por un año más, con lo que se entiende que el vencimiento de la relación contractual entre sus representados y el demandante culminará el 13-08-2.011, y no el día 13-02-2.011, fecha que erróneamente indicó el demandante.
Este Juzgado antes de pasar a pronunciarse con respecto a lo antes expuesto considera necesario traer a colación lo establecido por el Dr. JOSE LUIS VARELA, en su libro “ANALISIS A LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS” artículos 38 y 41, y el análisis de estos, páginas 38, 39, 158 y 159 los cuales textualmente rezan:
ARTICULO 38: …”En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto ley celebrados a tiempo determinado, llegado el vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas:
a) …” Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (01) año o menos, se prorrogará por un lapso de hasta seis (06) meses.
b) …” Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor a un (01) año y menor de cinco (05) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año.
…” Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (05) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (02) años.
c) …” Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (03) años.
Durante la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato inicial, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
El artìculo in comento reclama varios requisitos para que se produzca la prórroga legal: 1) Que el contrato tenga por objeto algún inmueble urbano o suburbano, regulado o exento de regulación (Arts 1,4 D.L.A.I; 2) Se aplica solo a los contratos a tiempo determinado; 3) Que haya llegado el día del vencimiento del tiempo estipulado; 4) La voluntad del arrendatario de querer seguir ocupando el inmueble arrendado por el lapso de prorroga legal que le corresponda; 5) Solvencia del arrendatario en sus obligaciones contractuales o legales (ART. 40 D.L.A.I).
Para que opere la prorroga legal, una vez vencido el término fijo del contrato o sus prórrogas convencionales, es necesario que el arrendatario esté solvente en el cumplimiento de sus obligaciones (Art. 40 D.L.A.I); una vez vencida dicha prórroga legal, el arrendador puede exigir al arrendatario la entrega del inmueble arrendado.
ARTICULO 40: …”Si al vencimiento del término del contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga…”
Esta norma recoge el espíritu del artìculo 1.215, del Código Civil, según el cual: “Si el deudor se ha hecho insolvente… no puede reclamar el beneficio del término o plazo”, reiterado en el derecho de preferencia contemplado en el artìculo 1.618 ejusdem.
El Decreto-Ley, en comento agrega, entre otras, una nueva condiciòn para que produzca la ope legis, la prórroga legal, además de estar vencido el término del contrato, el arrendatario deberá estar solvente en el cumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales.
Ahora bien con miras a lo antes expuesto y de una revisión efectuada a las actas que conforman el presente expediente esta Juzgadora observa que si bien es cierto alega la representación judicial de la parte demandada que en fecha 22-07-2.010, el arrendador y arrendatario suscribieron una prorroga convencional la cual comenzaría a regir a partir del día 01-08-2.010 hasta el día 31-07-2.011, con lo cual se presume que dicha prorroga aún esta vigente, no es menos cierto y así se desprende del libelo de la demanda que la representación judicial de la parte actora también demando la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2.010, enero y febrero de 2.011; por lo que es de hacer notar que en el presente caso, estando incursa la prórroga legal los arrendatarios incumplieron con sus obligaciones contractuales como lo fue la falta de pago y por cuanto uno de los requisitos para que prospere la prórroga legal es que el arrendatario se encuentre solvente para con el pago de los cánones de arrendamiento, es evidente que en el caso de marras dicho beneficio no les corresponde a los arrendatarios en virtud de su incumplimiento contractual. Y ASI SE DECLARA.
DEL FONDO DE LA DEMANDA.
Quedaron trabados los límites de la presente controversia alegando la parte actora en el libelo de la demanda que suscribió un contrato de arrendamiento con los ciudadanos MARCOS EDUARDO DURAN MESTRE y BARBARA GISELA MARIN CASTILLO, sobre el inmueble ampliamente identificado en autos, el cual según lo establecido en la cláusula quinta del contrato tendría una duración de una año (1) fijo contado a partir de la fecha de autenticación del mismo, es decir el día 13-08-2.009, hasta el día 13-08-2.010, fecha en la que concluyó el contrato por expiración del término y comenzó a operar la prorroga legal de seis (06) meses, y durante ese lapso comprendido entre el 13-08-2.010 hasta 13-02-2.011, los arrendatarios no realizaron gestión alguna para la entrega del inmueble a pesar de tener conocimiento de que el contrato se había extinguido, y aunado a ello no han cumplido con sus obligaciones contractuales por cuanto también han incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de prorroga legal de diciembre de 2.010, y enero y febrero de 2.011, motivo por el cual demanda por Cumplimiento de Contrato a los ciudadanos MARCOS EDUARDO DURAN MESTRE y BARBARA GISELA MARIN CASTILLO.
Por su parte los demandados en la oportunidad de dar contestación a la demanda alegaron, que efectivamente en fecha 13-08-2.009, suscribieron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble ampliamente identificado en autos, el cual tendría una duración de un año, y que de acuerdo a lo previsto en la cláusula quinta del referido contrato suscribieron una prorroga convencional para extender la vigencia del mismo por un año más, entendiéndose con ello que el vencimiento de la relación contractual culminaría el 13-08-2.011, y no en la fecha que erróneamente indica el demandante, por cuanto incurre en una suposición falsa al indicar que el contrato cuyo cumplimiento se solicita se encuentra vencido, tanto en su término original como en su prorroga legal, toda vez que al firmarse una prorroga de manera convencional del contrato suscrito de conformidad con las estipulaciones del mismo, su vencimiento se extendió hasta el 13-08-2.011, y por lo tanto la prorroga legal comenzaría a correr a partir de esa fecha, motivo por el cual solicitan sea declarada inadmisible la presente demanda.
Quien aquí juzga de una revisión exhaustiva realizada a las pruebas aportadas por las partes intervinientes en el presente juicio, las cuales fueron debidamente valoradas en su oportunidad otorgándoseles todo el valor probatorio, en especial el contrato de arrendamiento traído a los autos por representación judicial de la parte actora con el cual está demostró la existencia de la relación contractual para con la demandada y por ende la obligación existente entre ambas, desprendiéndose del referido contrato que el mismo tendría una duración de un año fijó contado a partir del 13-08-2.009 hasta el 13-08-2.010, y a su vencimiento operaría de pleno derecho la prorroga legal de seis (06) que le correspondía a los arrendatarios tal y como lo establece el artìculo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, beneficio éste que perdieron en virtud de que estando incursa la prorroga legal dejaron de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2.010 y enero y febrero de 2.011; asimismo la representación judicial de la parte actora en el escrito libelar demando la falta de pago de los meses antes referidos, insolvencia está que no fue desconocida ni probada por los arrendatarios en virtud de que no aportaron ningún instrumento probatorio a fin de desmentir dicho alegato; en consecuencia por cuanto ha quedado demostrado el incumplimiento de la obligación por una de las partes, ya que los arrendatarios ciudadanos MARCOS EDUARDO DURAN MESTRE y BARBARA GISELA MARIN CASTILLO, incumplieron con lo pactado en el contrato de arrendamiento en virtud de que no pagaron los cánones de arrendamiento en los términos establecidos, teniendo en cuenta lo alegado y probado en autos y por cuanto el Código Civil, establece que el arrendatario tiene dos (02) obligaciones principales debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención para que pueda presumirse según las circunstancias y debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, quien aquí juzga considera que los procedente y ajustado a derecho es declarar como en efecto declara PARCIALMENTE CON LUGAR la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue el ciudadano GUILLERMO SALAS PARRA contra los ciudadanos MARCOS EDUARDO DURAN MESTRE y BARBARA GISELA MARIN CASTILLO. ASI DE DECLARA.
Esta Tribunal antes de pasar a la dispositiva del presente fallo observa, con relación a lo solicitado por la representación judicial de la parte actora en el particular tercero de su petitum, relativo al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2.010, enero y febrero de 2.011; esta juzgadora al respecto observa que no puede la parte actora pretender la entrega material del inmueble y al mismo tiempo solicitar el pago de los cánones demandados como insolutos por ser estas dos acciones incompatibles. Y ASI SE DECIDE.
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley. DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue el ciudadano GUILLERMO SALAS PARRA contra los ciudadanos MARCOS EDUARDO DURAN MESTRE y BARBARA GISELA MARIN CASTILLO (partes plenamente identificadas en autos), y se condena a la parte demandada a:
PRIMERO: En la entrega material del bien inmueble constituido por un local comercial con una superficie de cincuenta metros cuadrados con sesenta y dos decímetros cuadrados (50,62 m2), el cual forma parte del edificio “MONACO”, situado en la ciudad de Caracas, Urbanización Altamira, Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, distinguido con el Nº “4”, de la planta baja del edificio, el mencionado local comercial cuenta con un baño con sus accesorios, lavamanos, poceta; así como techo de cielo raso el cual incluye nueve (9) lámparas fluorescentes de rejilla y ocho (8) lámparas de aluminio empotradas en el cielo raso y un aire acondicionado para todo el local con control remoto marca Carrier de 18.000 BTU.
SEGUNDO: Al pago de la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500, oo) diarios, como cláusula penal, desde el trece (13) de Febrero de 2.011, hasta la fecha en que definitivamente ocurra la entrega material del local comercial de acuerdo a lo establecido por las partes en la cláusula Décima Sexta del contrato de arrendamiento, como indemnización por la no entrega del local comercial totalmente desocupado en la fecha pactada; esta juzgadora al respecto señala que el incumplimiento de las estipulaciones establecidos en dicha cláusula solo tendrán fecha cierta a partir del momento en que la presente decisión quede definitivamente firme; por lo que se acuerda el pago de la cantidad arriba descrita contado a partir de la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia hasta que ocurra la entrega material del local comercial.
Por la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas
Déjese, copia certificada de la presente decisión, en el copiador respectivo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas a los veintisiete (27) día del mes de Junio del año dos mil once (2011). Años 201º de la Independencia y 152º de la Federación.
LA JUEZ
DRA. ANNA ALEJANDRA MORALES LANGE.
LA SECRETARIA
ABG. ANA SILVA SANDOVAL
En esta misma fecha, siendo las 1:30 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA
AAML/AASS/Naydi
Exp. Nro. AP31-V-2011-000534
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