REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 15 de Marzo de 2011
200º y 152º
ASUNTO: AH14-V-2007-000270
PARTE ACTORA: TOMAS SOSA OCHOA, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la población de Cúpira, Estado Miranda y titular de la Cedula de Identidad Nº 2.071.360.-
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: MAURICIO JOSE ECHENIQUE PAREDES, NANCY MARTINEZ PALACIOS, CARLOS E. TOMOCHE ORTUÑO, JUDITH MILLAN DE LEON, LAURA VALERIA ODOARDI DI FRANCESCO, identificados con Cédula de Identidad V-11.200.034, el primero y los restantes inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 20.076, 64.858, 18.286 y 71.237 respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: JOSE GERARDO HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, domiciliado en el Municipio Páez del Estado Miranda y titular de la Cédula de Identidad V-11.717.109.-
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: ANTONIO MATHEUS BRICEÑO, ANTONIO JOSE MATHEUS RANGEL, MARIA GIOVANNINA PAESANO ALFARO, CESAR ALBERTO MATHEUS RANGEL y MARIAN NAKADA TOLEDO, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 37.214, 73.779, 73.778, 97.466 y 103.609 respectivamente.-
TERCERO INTERVINIENTE: MAURICIO JOSE ECHENIQUE PAREDES, venezolano, mayor de edad, domiciliado en Barlovento, Estado Miranda, titular de la Cédula de Identidad V-11.200.034.-
ABOGADO ASISTENTE: JOSE GREGORIO BLANCO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 149.481.-
Se inicia el presente juicio de Desalojo, mediante demanda interpuesta por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y en virtud de tal distribución correspondió a este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el conocimiento de la causa, donde fue admitido en fecha 20 de junio de 2.007.
Citada la parte demandada, en fecha 21 de febrero de 2.008, consignó escrito de contestación al fondo de la demanda y reconvención a la parte actora por retracto legal arrendaticio, en virtud de haber efectuado el arrendador, la venta del inmueble a un tercero, consignando copia certificada del documento contentivo de la venta de marras.
En fecha 16 de julio de 2.010, este Juzgado se pronuncia en relación a la admisión a la reconvención propuesta por la parte demandada.
La parte DEMANDANTE RECONVENIDA da contestación a la reconvención, alegando la extemporaneidad en relación al término para invocar el retracto legal, por haber transcurrido el lapso establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, iniciándose el lapso probatorio de la causa.
Llegada la oportunidad para la promoción de pruebas, solamente la parte demandante consignó pruebas, de cuya admisión no se había pronunciado este Juzgado.
En este estado de la causa, las partes ACTORA y DEMANDADA, en el juicio de desalojo, efectúan una transacción amigable ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en los siguientes términos:
El ACTOR reconoce que no dio cumplimiento a la preferencia ofertiva, acepta la reconvención propuesta por la parte demandada en el sentido de que opere el retracto legal propuesto en la reconvención, pide que se anule o se deje sin efecto alguno el documento de venta realizado entre él y el ciudadano MAURICIO JOSE ECHENIQUE PAREDES y pide que se subrogue al ciudadano JOSE GERARDO HERNANDEZ BERROTERAN en los derechos, especialmente el derecho de propiedad contenido en el documento de venta efectuado a MAURICIO JOSE ECHENIQUE PAREDES. Así mismo solicitan la homologación de la transacción efectuada ante el Tribunal.
Dicha transacción fue homologada por este Tribunal mediante decisión proferida el 10 de diciembre de 2010, acordándose proceder como en sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada.
Con fecha 16 de febrero de 2.011, este Juzgado, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, ordenó abrir una articulación probatoria por un lapso de ocho (8) días, emplazando al ciudadano MAURICIO JOSE ECHENIQUE PAREDES, a darse por citado y consignar los medios probatorios pertinentes, en relación a la incidencia surgida, dándose por citado y/o notificado del referido auto y de las actuaciones del proceso, en su propio nombre, en fecha primero (1) de marzo de 2.011.
En fecha once (11) de marzo de 2.011, consigna elementos probatorios en defensa de sus alegatos, a saber:
1.- Copia certificada del documento de adquisición del inmueble, sobre el cual versa la controversia, expedido por el ciudadano Registrador Inmobiliario de los Municipios Páez, Andrés Bello y Pedro Gual del Estado Miranda, en fecha cuatro (04) de agosto de 2.006, bajo el No. 21, folios 117 al 121, Tomo Tercero, Tercer Trimestre del año 2.006.
2.- Copia certificada del documento de cesión del contrato de arrendamiento celebrado en fecha primero (1º) de julio de 2.003, expedida en fecha diecisiete (17) de febrero de 2.011, por el Registro Público de los Municipios Autónomos Páez, Andrés Bello y Pedro Gual del Estado Miranda, actuando en funciones notariales, efectuada entre el demandante TOMAS SOSA OCHOA y el ciudadano JOSE GERARDO HERNANDEZ.
3.- Copia certificada del instrumento poder que le otorgara el ciudadano TOMAS SOSA OCHOA al ciudadano MAURICIO JOSE ECHENIQUE PAREDES en fecha seis (06) de octubre de 2.006, bajo el No. 37, Tomo 16, para iniciar el presente juicio de desalojo en contra del arrendatario JOSE GERARDO HERNANDEZ.
4.- Copias certificadas de las actuaciones que realizara el demandante en el presente juicio, ciudadano TOMAS SOSA OCHOA, ante el Juzgado de los Municipios Páez y Pedro Gual de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con motivo del expediente de consignación de alquileres que hace el arrendatario JOSE GERARDO HERNANDEZ, de fechas 13 de febrero de 2.011 y 24 de febrero de 2.011, con el propósito de que le fueran entregadas las pensiones de arrendamiento consignadas.
Este Juzgado le otorga pleno valor probatorio a los documentos consignados por tratarse de documentos certificados, emanados de las partes, que han sido consignados en autos y no han sido desconocidos por las partes contra quienes obra en derecho y Así se decide.
De los anteriores elementos probatorios consignados por el tercero interviniente, se desprende que por documento público, el ciudadano TOMAS SOSA OCHOA, efectuó la venta, perfectamente válida en apariencia, sin que de tales señalamientos se desprendan elementos que corresponden a la sentencia definitiva, al ciudadano MAURICIO JOSE ECHENIQUE PAREDES, del inmueble sobre el cual versa el desalojo, que asimismo otorgó por documento autenticado la cesión del contrato de arrendamiento del inmueble sobre el cual versa el desalojo, así como el instrumento poder con el cual se dio inicio a la presente causa, el cual no fue atacado en su oportunidad. De dichos documentos se desprende la intención que desde el inicio acompañó al demandante TOMAS SOSA OCHOA, de cederle no solamente la propiedad del inmueble al ciudadano MAURICIO JOSE ECHENIQUE PAREDES, sino cederle los derechos relativos al desalojo del mismo.
Ahora bien, en relación con la transacción judicial efectuada inaudita parte, en fecha veintidós (22) de noviembre de 2.010, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, sin que el comprador tuviese conocimiento de ello y su posterior presentación en juicio para acreditarse la homologación, hacen incurrir al Juez de la controversia en un error judicial, por cuanto en ningún caso, el objeto de la controversia principal lo fue la venta del inmueble, distinto sería si las partes, actora y demandada, involucran al tercero adquiriente, en la transacción judicial, pues, para el actor, con la venta efectuada, debidamente protocolizada, carecía de legitimidad en cuanto a la disposición del bien.
Al existir una venta, perfectamente válida, por haber cumplido con los requisitos exigidos por la Oficina de Registro y transferido el derecho de propiedad por documento registrado como se prueba de los documentos consignados por el propio demandado en su escrito de Contestación-Reconvención y posteriormente consignado por el tercero MAURICIO ECHENIQUE PAREDES con motivo de la Articulación probatoria abierta al efecto, el derecho de disponer del bien, escapaba del ámbito de disponibilidad del actor TOMAS SOSA OCHOA, y así mismo, del derecho a reclamarlo por esta vía, para el demandado, ciudadano JOSE GERARDO HERNANDEZ, el asunto objeto de la transacción lo constituye el derecho del ciudadano JOSE GERARDO HERNANDEZ, a que el bien le fuese vendido en preferencia al ciudadano MAURICIO JOSE ECHENIQUE PAREDES, que es en realidad el TEMA PROBANDUM del asunto principal controvertido y objeto de la reconvención propuesta. Reconocido o no este derecho, en caso positivo, el paso siguiente del reconviniente, era demandar la NULIDAD DE LA VENTA.
Así las cosas, era necesario la intervención del tercero, cuyo derecho de propiedad se afectaba, para hacer válida la transacción en reconocimiento de éste, del derecho de preferencia alegado por el demandado y acceder al traspaso del bien al reclamante en preferencia.
Es forzoso, para este Juzgador, declarar que con la transacción efectuada por las partes ACTORA y DEMANDADA, sin la necesaria intervención del propietario, ciudadano MAURICIO JOSE ECHENIQUE PAREDES, no solamente se pretendió hacer nugatorios sus derechos, sino que al momento de homologar dicha transacción se contravino lo dispuesto en el Artículo 256 del Código de Procedimiento Civil y por mandato del Artículo 1.714 del Código Civil, invocados en el texto de la citada homologación, el cual establece como requisito para transigir, “la capacidad para disponer de las cosas comprendidas en la transacción.” , cualidad que no poseía validamente el arrendador, TOMAS SOSA OCHOA, para efectuar la transacción de marras, constituyéndose un efecto distinto al solicitado que pudiera devenir en lo que la jurisprudencia denomina: fraude procesal en perjuicio del ciudadano MAURICIO ECHENIQUE PAREDES al utilizar la justicia como medio para lograr tales fines. Asi se decide.
Por las anteriores razones, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA LA NULIDAD DE LA TRANSACCION EFECTUADA POR LAS PARTES en fecha veintidós (22) de noviembre de 2.010, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, así como todas las consecuencias jurídicas que se desprenden de ella, y DEL AUTO DE HOMOLOGACION dictado por este Juzgado en fecha diez (10) de diciembre de 2.010, con todas sus consecuencias legales, por lo que se restituye la situación jurídica al estado que se encontraba para el día veintidós (22) de noviembre de 2010.- CUMPLASE.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 15 días del mes de Marzo de 2011. Años 200º y 152º.
El Juez,
Abg. Carlos A. Rodriguez Rodriguez
La Secretaria
Abg. Maitrelly Vanessa Arenas
En esta misma fecha, siendo las 3:17 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria
Abg. Maitrelly Vanessa Arenas
Asunto: AH14-V-2007-000270
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