TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 1 de Marzo de 2011.
Años: 200º y 152º

ASUNTO: AH1B-R-2008-000005
Sentencia Definitiva.

PARTE ACTORA: Ciudadana BETTY COROMOTO PABÓN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 4.223.004
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos VÍCTOR CÓRDOBA, FREDDY ECHEVERRÍA Y ROSENKRANS JOSÉ RODRÍGUEZ ZERPA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 9.693, 41.191 y 37.326, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano VÍCTOR FREITES LABARCA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 1.864.402.
APODERADAS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos JORGE JOSÉ MELENCHÓN y RAFAEL ANGEL CAMPOS AZUAJE, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, en ejercicio de la profesión, titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.969.646 y 4.589.041, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 25.228 y 24.890, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO.

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS
Se inició el presente juicio por libelo de demanda de DESALOJO interpuesto en fecha 10 de mayo de 2007, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor y cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado, Décimo Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el cual, previa la verificación de los documentos fundamentales de la pretensión, la admitió en fecha 16 de mayo de 2007, por los trámites del juicio breve y se emplazó a la parte accionada para que diera contestación a la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, librándose al efecto la compulsa respectiva el día 25 de may0 de 2007.
Cumplida como fue la actividad citatoria, en fecha 18 de Junio de 2007, previos trámites de Ley, la parte demandada confirió poder de representación y constituyó apoderados judiciales en autos y estando en la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda opuso cuestiones previas, planteo reconvención y dio contestación al fondo de la demanda.
En fecha 28 de junio de 2007, la parte actora debidamente asistida de abogado promovió escrito de pruebas.
En fecha 29 de junio de.2007, se declaró la nulidad absoluta de todas las actuaciones llevadas a cabo con posterioridad al día 13 de junio de 2007, oportunidad en la que el alguacil dejó constancia de haber practicado la citación personal de la parte demandada y, en consecuencia, se repuso la presente causa al estado de llevarse a cabo el acto de contestación de la demanda.
En fecha 12 de julio de 2007, el apoderado judicial de la parte demandada consignó copias certificadas de las consignaciones arrendaticias, efectuadas ante el Juzgado de consignaciones arrendaticias.
En fecha 16 de julio de 2007, se determinó que la parte demandada quedó tácitamente notificadas de la sentencia repositoria.
En fecha 20 de julio de 2007, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito en el cual opuso cuestiones previas, dio contestación a la demanda y, además, planteó demanda reconvencional contra la ciudadana, por reintegro de sobre-alquileres y en esa misma fecha se admitió la reconvención plateada por la parte demandada y se emplazó a la parte actora a fin de que de contestación a la misma.
En fecha 25 de julio de 2007, la parte actora, asistida de abogado consignó escrito de contestación de la reconvención.
En fecha 01 de agosto de 2007, el apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado en fecha 03 de agosto de 2007, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.
En fecha 08 de agosto de2007, la parte actora debidamente asistida de abogado, consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 10 de agosto de.2007, la parte actora solicitó se instare a las partes a un acto conciliatorio, el cual fue acordado mediante auto dictado el día 14 de agosto de 2007, por lo cual se fijó el segundo (2°) día de despacho siguiente a la última notificación de las partes, a la una de la tarde (1:00 p.m.), a fin de que tuviese lugar el mismo.
En fecha 24 de septiembre de 2007, se difirió la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa
En fecha 04 de octubre de 2007, se llevó a cabo el acto conciliatorio en el cual las partes no llegaron a una solución a la controversia planteada.
En fecha 28 de noviembre de 2007, el Aguó, dictó sentencia que declaró parcialmente con lugar la pretensión de reintegro de sobre Alquileres y sin lugar las cuestiones previas contenidas en los particulares 5 y 6 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 18 de diciembre de 2007, la parte actora, asistida de abogado, se dio por notificada de la sentencia y solicitó la notificación de la otra parte.
Notificada como fue, en fecha 16 de enero de 2008, la parte demandada apeló de la sentencia dictada y en fecha 21 de enero de 2008, el A Quo oyó la apelación en ambos efectos y remitió bajo oficio Nro.021-08 de fecha 21 de enero de 2008, el presente expediente.
En fecha 20 de febrero de 2008, el Juzgado Octavo de Primera Instancia, previa la distribución correspondiente le dio entrada y fijo el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar sentencia conforme lo establecido en el articulo 893 de Código de Procedimiento Civil.
En fecha 09 de junio de 2008, se abocó al conocimiento de la presente causa la Juez INDIRA PARIS BRUNI.
En fecha 06 de octubre de 2008, se abocó al conocimiento de la presente causa el Juez CARLOS ESPARTALIAN DUARTE.
En fecha 06 de octubre de 2008, el Juez CARLOS SPARTALIAN DUARTE, consideró suficientes razones para inhibirse conforme a lo establecido en el artículo 84 del Código de Procedimiento Civil, por considerar procedente la causal consagrada en el ordinal 18 del artículo 82 ejusdem.
Vencido el lapso de allanamiento, se remitió el presente expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia y previa la distribución correspondiente le correspondió el conocimiento a este Juzgado Undécimo de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial y fijó el (10°) día de despacho siguiente a fin que se dicte sentencia en la presente causa.
En fecha 12 de diciembre de 2008, este Tribunal declaró con lugar el recurso de apelación ejercido por la parte demandada y la falta de cualidad de la parte demandante, para intentar la presente demanda.
En fecha 22 de septiembre de 2009, el apoderado judicial de la parte demandada, solicitó la ejecución de la sentencia.
En fecha 18 de noviembre de 2009, este Tribunal ordenó la remisión del presente expediente al Juzgado A Quo.
En fecha 26 de enero de 2010, el Juzgado Décimo Noveno de Municipio recibió el presente expediente.
En fecha 11 de febrero de 2010, el A Quo negó la solicitud de que sea remitido el presente expediente al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, ya que la interposición de amparo constitucional no acumula en modo alguno la acción principal.
En fecha 31 de mayo de 2010, el Tribunal A Quo, recibió copias certificadas de la sentencia dictada en fecha 18 de mayo de 2010, procedente del Juzgado Superior Segundo de esta Circunscripción Judicial, que declaró con lugar la pretensión de amparo constitucional interpuesto por la ciudadana BETTY COROMOTO PABON, se anuló la sentencia accionada en amparo, proferida por este Juzgado Undécimo de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial y ordenó restablecer la situación jurídica infringida, dictándose nueva sentencia conforme a la ley.
En fecha 31 de mayo de 2010, el A Quo, remitió el presente expediente a este Juzgado Undécimo de Primera Instancia con el oficio 323-10.
En fecha 11 de junio de 2010, este Tribunal le dio entrada y acordó anotarlo en el libro de causas respectivo.
Ahora bien, en vista que el mérito de la presente controversia no fue resuelto dentro del lapso legal para ello, el Tribunal pasa a dictar sentencia de fondo y consecuencialmente procederá a notificarla a las partes con la finalidad de garantizarles el efectivo ejercicio del derecho a la defensa y el principio constitucional al debido proceso, en aplicación a lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:

DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, lo siguiente:
“Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...”.
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”.
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
“Artículo 1.264. -“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. …”.
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Por su parte establece el Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
“Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas”.
“Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos”.
Por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:
“Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.

Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Órgano Jurisdiccional explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, y de acuerdo a ello resolverá el mérito de la causa conforme lo alegado y probado en autos, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO
Tal y como se desprende del escrito de demanda la parte accionante, ciudadana BETTY COROMOTO PABÓN, debidamente asistida de abogado, adujo que, es propietaria del bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el alfanumérico 6-A, situado en el piso 06, del Edificio Residencias del Este, ubicado entre las Esquinas de San Luis a Santa Isabel, Parroquia San José, Municipio Libertador, Distrito Capital, conforme al documento de propiedad.
Que, a través de su madre, Carmen Sofía, alquiló dicho apartamento amueblado al ciudadano VÍCTOR FREITES LABARCA, cuyo canon de arrendamiento mensual fue fijado por las partes en la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,oo), en moneda antigua, el cual debía pagarse por mensualidades adelantadas y dentro de los primeros cinco (05) días del inicio de cada mes, siendo que su duración fue convenida por el plazo de seis (06) meses prorrogables por una sola vez y nada más.
Que, tal y como lo establece el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Publica Quinta de Caracas, en fecha 30.08.1991, bajo el Nº 41, Tomo 92, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el mismo fue cedido a la ciudadana BETTY COROMOTO PABÓN, en fecha 25 de septiembre de 1993.
Que, la pensión de arrendamiento fue modificada en fecha 16 de julio de 1998, por Resolución dictada por el extinto Ministerio de Desarrollo Urbano, quien a través de su Dirección de Inquilinato, fijó el canon de arrendamiento máximo mensual en la cantidad de sesenta y un mil seiscientos setenta y cinco bolívares con veinte céntimos (Bs. 61.675,20).
Que, el ciudadano VÍCTOR FREITES LABARCA, ha venido incumpliendo reiteradamente las obligaciones que le impone el contrato de arrendamiento y en vista de ello, el día 31 de marzo de 2000, recurrió a la Defensoría del Pueblo, en procura de que le devolviera el apartamento y se comprometiera a entregárselo, quien se negó, alegando que esperaba la acción judicial, pero al mismo tiempo aceptó cancelar como canon de arrendamiento mensual la suma de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,oo) y, además, cancelarle la deuda pendiente de años anteriores mediante abonos mensuales de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,oo), que se agregarían al recibo mensual del canon de arrendamiento.
Que, el arrendatario también se comprometió a cancelar el cincuenta por ciento (50%) de la totalidad mensual de la cuota de condominio que le corresponde pagar por el apartamento, según consta del convenio que acompañó con la demanda marcado con la letra “D”.
Que, tiene la necesidad como propietaria de ocupar el inmueble, porque no tiene donde vivir.
Que, el inquilino dejó de pagar desde el mes de diciembre de 2005, el canon de arrendamiento mensual, por lo que en criterio de la accionante, debe doce (12) mensualidades de las acodadas por él en el convenio suscrito ante la Defensoría del Pueblo.
Fundamentó jurídicamente su pretensión en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en los artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil.
En virtud de lo anterior, procedió a demandar por desalojo al ciudadano VÍCTOR FREITES LABARCA, para que devuelva el bien inmueble arrendado en las mismas condiciones de habitabilidad y funcionamiento en que lo recibió.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS
Así las cosas, el Tribunal observa de autos que conforman el presente expediente que cumplida como ha sido la actividad citatoria correspondiente y llegada la oportunidad para el acto de contestación de la demanda, el abogado Jorge José Melenchón, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano VÍCTOR FREITES LABARCA, en el escrito presentado el día 20 de julio de 2007, en el cual opuso cuestiones previas, dio contestación de la demanda y, además, planteó demanda reconvencional contra la ciudadana BETTY COROMOTO PABÓN, por reintegro de sobre-alquileres y rechazó y contradijo en su totalidad la presente demanda tanto en los hechos como en el derecho.
Que, si es cierto que celebró inicialmente con la ciudadana Josefa Sánchez, un contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, contrato éste que no es el que menciona la hoy demandante, sino uno muy anterior, es decir, un contrato celebrado en fecha 28 de febrero de 1989, es decir, hace más de 18 años, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Caracas, el día 13 de marzo de 1989, bajo el Nº 64, Tomo 26, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y que los pagos por canon de arrendamiento han sido hechos a la hoy demandante, pero que es de resaltar que el pago que se le está haciendo desde hace varios años monta a doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo) mensuales, tal y como se evidencia de las planillas de depósito y de las consignaciones efectuadas y no la suma ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,oo), como la accionante señaló en su libelo.
Que, dichos pagos fueron efectuados religiosamente mediante depósitos hechos a la cuenta de ahorros Nº 5700439375, que la hoy demandante tenía en la sociedad mercantil Fondo Común, Banco Universal, hasta diciembre de 2006 y posteriormente, mediante consignación inquilinaria legalmente hecha.
Que, la accionante cerró dicha cuenta de ahorros y siempre se negó a dar una dirección o domicilio donde pagar y mediante engaño trató de hacerle caer en mora diciéndole que iba a abrir otra cuenta para que le depositara.
Que, en vista de que no hubo forma de pagarle se vio en la obligación de proceder a las consignaciones inquilinarias por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, encontrándose de acuerdo con su dicho totalmente solvente.
Que, en virtud de la Resolución dictada en fecha 16 de junio de 1998, por la Dirección General Sectorial de Inquilinato, adscrita al extinto Ministerio del Desarrollo Urbano, la cual fijó como canon de arrendamiento máximo mensual para el bien inmueble arrendado en la cantidad de sesenta y un mil seiscientos setenta y cinco bolívares con veinte céntimos (Bs. 61.675,20), es por lo que procedió a reconvenir a la accionante por reintegro de sobre-alquileres.

DE LA RECONVENCIÓN Y SU CONTESTACIÓN
En el mismo escrito de contestación de la demanda, el apoderado demandado procede formalmente a reconvenir al demandante por reintegro de sobre-alquileres, ya que en vista de la Resolución dictada en fecha 16 de junio de 1998, por la Dirección General Sectorial de Inquilinato, adscrita al extinto Ministerio del Desarrollo Urbano, fijo el canon mensual de (Bs. 61.675,20) y la cual reconoce como fidedigna ya que se mantiene vigente, en vista de que no ha salido ningún otro, lo cual hace que sea un hecho notorio que todo lo cobrado que supere esa cantidad, debe ser reintegrada al arrendatario, o en su defecto compensarlo con alquileres futuros , es por ello que reconvino a la parte actora, para que conforme a lo establecido en el artículo 58 y siguientes de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, reintegre o compense los sobrealquileres cobrados, es decir la cantidad de (Bs. 138.324,00) ,por cada mes transcurrido en los dos últimos años, específicamente de mayo de 2005, hasta mayo de 2007, es decir 24 meses, para un gran total de TRES MILLONES TRESCIENTOS DIECINUEVE MIL SETECIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLIVARES CON VEINTINUEVE CÉNTIMOS (3.319.795,20)
Por su parte la parte demandante reconvenida, ciudadana BETTY COROMOTO PABÓN, debidamente asistida por abogado, rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho todo lo alegado por la parte demandada-reconviniente en su escrito, por estar viciado de nulidad absoluta, ya que en criterio de la accionante lo único que pretende el accionado con su proceder es continuar haciendo uso indebido del apartamento de su propiedad, contraviniendo toda norma legal y derechos fundamentales, como lo es el derecho de propiedad que le asiste, ya que como narró en su libelo de demanda, no tiene en donde vivir y es injusto que teniendo un inmueble propio, tenga que estar viviendo en una habitación alquilada, en donde no tiene las comodidades necesarias que requiere, por ser una persona que padece una penosa enfermedad, como lo es el cáncer mamario, que le impide hasta tener un trabajo remunerado.
Que, solicita que todos los alegatos y pruebas consignadas por el demandado-reconviniente, con el único interés de hacer uso de un derecho para abusar de la justicia, sean rechazadas y declaradas sin lugar a la hora de decidir y se ordene la inmediata desocupación del inmueble en referencia, ya que tiene más de dieciséis (16) años tratando de que el ciudadano VÍCTOR FREITES LABARCA, desocupe y devuelva el apartamento, mientras que el referido ciudadano tiene el mismo tiempo alegando que esta buscando y que no encuentra para donde mudarse, por lo cual se vio en la necesidad de recurrir a esta vía jurisdiccional.
Explanados como han sido los términos de la controversia, el Tribunal observa que el apoderado judicial de la parte demandada en el acto de contestación de la demanda, procedió a oponer conjuntamente las cuestiones previas contenidas en los Ordinales 5° y 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento, las cuales fueron desechadas por el Tribunal A Quo, y en vista que el Artículo 357 del Código Adjetivo en referencia, pauta de manera expresa que la decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los Ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7° y 8° del Artículo 346 eiusdem, no tendrá apelación, esta superioridad nada tiene que analizar al respecto.
En cuanto al punto de la falta de cualidad invocado por la representación de la parte demandada y declarado con lugar por este Juzgado en fecha 12 de diciembre de 2008, esta Alzada evidenció, que dicha decisión quedó revocada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Tránsito, mediante sentencia de Amparo Constitucional, en virtud de la existencia de suficientes elementos que demostraron la cualidad de la parte actora para interponer la presente acción y ordenó restablecer la situación jurídica infringida, por lo que quedó debidamente resuelto dicho y así lo ratifica este Juzgado .
Ahora bien, planteados como han sido los hechos de ambas controversias, este Órgano Jurisdiccional, en atención al principio de la comunidad de la prueba, pasa en consecuencia a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales, y al respecto observa:

DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS
Copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto de litigio cursante a los folios 6 al 11 del expediente marcada con la letra “A”, y copia certificadas cursante a los folios 112 al 117 del expediente, en vista de que dicho instrumento fue impugnado por la representación de la parte demandada, y debidamente acompañada en copia certificada se tiene como fidedigna de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia a tenor de lo previsto en los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, que el bien inmueble de autos pertenece en propiedad a la parte demandante, y así se decide.
Copia simple del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Caracas, en fecha 30 de agosto de 1991, cursante a los folios 12 al 17 del expediente, y copias certificadas cursantes a los folios 118 al 120 del expediente, en vista de que dicho instrumento fue impugnado por la representación de la parte demandada y debidamente acompañada en la oportunidad correspondiente en copia certificada, esta superioridad observa que su duración fue convenida entre las partes por el plazo de seis (06) meses, prorrogable por igual período por una sola vez, contado a partir del día 01septiembre de 1991, hasta el día 04 abril de1992, que el plazo de duración contractual fue de seis (06) meses y venció en fecha 04 de abril de1992, una sola vez por seis (06) meses más, la cual precluyó el día 01 de septiembre de.1992.
Revisadas como fueron las anteriores probanzas el Tribunal las valora conforme los Artículos 429, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.359, 1.371 y 1.384 del Código Civil, y aprecia que a las actas procesales no cursa ningún tipo de prueba por medio de la cual se demuestre la voluntad del arrendador de continuar la relación arrendaticia, por lo que es evidentemente que quedó comprobado que el vínculo obligacional arrendaticio en principio se estipuló en el tiempo, en una forma clara, diáfana y concreta; perfectamente establecida de modo exacto, durante el término antes indicado, y así se decide.
No obstante lo anterior, entiende quien aquí sentencia que una vez vencida la vigencia estipulada del contrato, es inobjetable que se produjo el efecto jurídico de la institución de la tácita reconducción contemplada en los Artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, por lo cual este Órgano Jurisdiccional califica dicho vínculo obligacional como una relación locativa sin determinación de tiempo a partir el citado día; tomando en consideración que la parte demandada continuó ocupando el inmueble de autos sin oposición de la parte actora aunado a que para esa fecha no se encontraba en vigencia la prórroga legal que estipula la actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que comenzó a regir a partir del año 2000, por tanto no surgía obligación de notificar prórroga legal alguna, y así se decide.
Del mismo modo se observa que en fecha 25 de septiembre de 1993, se produjo una cesión en la cual le traspasaron todos los derechos de dicho contrato a la ciudadana CARMEN SOFIA PABON en su condición de propietario de los inmuebles, con respecto a este punto particular, quedó demostrado mediante sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo mediante amparo constitucional directo, ejercido por la ciudadana BETTY COROMOTO PABON, la anulación de la sentencia proferida por este Juzgado en fecha 12 de diciembre de 2008, al evidenciarse de autos la existencia de suficientes elementos que demuestren la cualidad para interponer la presente acción de desalojo y así se decide.
Consta a las actas, copias simples de la Resolución dictada en fecha 16.06.1998, por la Dirección General Sectorial de Inquilinato, adscrita al extinto Ministerio del Desarrollo Urbano, y por cuanto no fueron impugnadas, en su oportunidad, se les otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.384 del Código Civil, y aprecia que el canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda fue fijado por el órgano regulador competente en la cantidad de sesenta y un mil seiscientos setenta y cinco bolívares con veinte céntimos (Bs. 61.675,20).
Copia simple de inventario de los bienes muebles y su valor asignado. Esta prueba fue impugnada por la parte demandada, sin embargo, dicha impugnación no fue realizada conforme a los medios de contradicción establecidos en la Ley, no obstante a ello, se les otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil.
Copias simples de las actas levantadas en fecha 31 de marzo de 2000 y 10 de abril de 2000, contenidas en el expediente signado bajo el N° 0282, de la nomenclatura interna llevada por la Defensoría del Pueblo, las cuales se adminiculan con las copias certificadas consignadas a los autos. Estas pruebas fueron impugnadas por la parte demandada, no obstante a ello, la parte actora las consignó en copias certificadas, por lo que dicha impugnación es desechada y se le otorga valor probatorio conforme a los artículos, 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.384 del Código Civil, sin embargo dichas actas no son apreciadas en su contenido, por cuanto las mismas implican renuncia, disminución y menoscabo de los derechos que la ley especial inquilinaria establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios, los cuales son irrenunciables, a tenor de lo establecido en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En la oportunidad correspondiente para promover pruebas, la parte actora consignó original de diez (10) estados de cuenta emitidos en fecha 27 de junio de 2007, 29 de junio de 2007 y 01 de agosto de 2007, por la sociedad mercantil Banco Fondo Común, Banco Universal, concernientes a la cuenta de activos líquidos distinguida con el N° 01510170945700439375, perteneciente a la ciudadana BETTY COROMOTO PABÓN, a los cuales se les adminicula original de la libreta de la referida cuenta, y original de dos (02) libretas de fondo de activos líquidos distinguida con el N° 01510049485900013579, en la sociedad mercantil Banco Fondo Común, Banco Universal, a las cuales no se concede valor probatorio alguno, ya que debieron ratificarse mediante la prueba de informes, que a pesar de haber sido solicitada no consta a las actas su evacuación.
Consignó copias simples y originales de sendos informes y constancias médicas, boleta de alta y record de tratamiento, emitidos por el Hospital Universitario de Caracas y Hospital Oncológico Luis Razetti, así como copia simple de la tarjeta de presentación del Dr. Jorge L. Hernández Rojas, a las cuales no se otorga valor probatorio alguno, ya que constituyen instrumentos privados emanados de un tercero que no forma parte del presente juicio, razón por la que debieron ratificarse mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil o, en su defecto, a través de la prueba de informes, contenida en el 433 ejusdem.
Consignó copias simples de planillas de condominio por concepto de gastos comunes generados por el bien inmueble arrendado, emitidas por el Condominio Residencias del Este, así como copias simples de la relación de deuda condominial y del cheque de gerencia distinguido con el N° 03694709, emitido contra la cuenta N° 01080027740900000038, de la sociedad mercantil Banco Provincial, por la cantidad de (Bs. 7.720.539,06), instrumentos estos que son desechados en vista que no fueron promovidos por los medios idóneos establecidos en el Código de Procedimiento Civil
Comunicación de fecha 03 agosto de .2007, suscrito por la ciudadana Rosa de Gudiño, relativa a la solicitud de desocupación de la habitación que ocupa dicha parte en calidad de arrendataria, este instrumento se desecha por cuanto no fue ratificado tal y como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
Por su parte el apoderado judicial de la parte trajo, copias simples del contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Caracas, en fecha 13.03.1989, bajo el N° 64, Tomo 26, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, suscrito entre la ciudadana JOSEFA SÁNCHEZ, en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, el ciudadano VÍCTOR FREITES LABARCA, en su carácter de arrendatario, este instrumento, adminiculado con el contrato traído a los autos por la representación de la parte actora y el cual ya fue debidamente analizado, demuestra la relación arrendaticia a lo largo del tiempo, lo cual no es un hecho controvertido en la presente causa, y así se decide.
Con respecto a los recibos de depósitos bancarios, realizados en la cuenta corriente N° 5700439375, perteneciente a la ciudadana BETTY COROMOTO PABÓN, en la sociedad mercantil Banco Fondo Común, Banco Universal, este Tribunal considera que los citados recibos no fueron ratificados por la tercera ajena a la relación sustancial mediante los medios idóneos establecidos para ello, aunado a que, conforme al contenido y alcance de lo consagrado en el Artículo 507 eiusdem, en armonía con lo pautado en el Artículo 1.378 del Código Civil, son registros o papeles domésticos de carácter privado que no hacen fe a favor de la parte demandada, puesto que solo hacen fe contra ella cuando enuncian formalmente un pago que le ha hecho específicamente a su acreedora; en relación a los depósitos bancarios consignados en autos los mismos no afirman o demuestran en ninguna forma de derecho que tales cantidades depositadas a nombre de la parte actora, se correspondan a pagos por concepto de cánones de arrendamiento ni que la beneficiaria haya hecho uso de las consignaciones mediante el retiro de las mismas por tales conceptos, y así queda establecido
Corre inserto a los folios 56 al 67 del presente expediente, comunicaciones de notificación suscritas por el Conciliador Mediador de la Asociación Civil Consorcio Justicia, de fechas 16 de julio de 2001, 30 de julio 2001, 06 de agosto 2001, 12 de noviembre de 2001 y 14 de noviembre de 2001, acta de fecha 09 de agosto de 2001, y constancia emitida por la Sala de Conciliación en fecha 16 de agosto 2001, junto con acta levantada por la Dirección de Justicia Municipal de la Alcaldía de Chacao el día 15 de mayo de 2002, estas pruebas, se desechan del proceso por cuanto son declaradas impertinentes, en vista de que este no es el medio establecido para demostrar su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos, correspondientes a los meses de diciembre de 2005, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2006.
Planillas de depósitos bancarios efectuados en la cuenta corriente N° 00030012870001037592, perteneciente al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el Banco Industrial de Venezuela, las cuales se hallan también incluidas en las copias certificadas de las actuaciones contenidas en el expediente distinguido con el N° 2007-0596, de la nomenclatura interna llevada por el referido Tribunal de Consignaciones, relativo al procedimiento de Consignaciones Arrendaticias, seguido por el ciudadano VÍCTOR FREITES LABARCA, a favor de la ciudadana BETTY COROMOTO PABÓN, estos instrumentos se les otorga valor probatorio, conforme a lo establecido en los artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.384 del Código Civil, sin embargo no es apreciada, ya que los meses pagos, son posteriores a los que se demandan y así se decide.
Ahora bien, planteados como han sido los términos en quedó trabada la controversia bajo estudio, y analizadas las pruebas aportadas por las partes, el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones legales y contractuales, y de acuerdo con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, concluye en que la parte actora logró demostrar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que persiguen, dado que la representación de la parte demandada no logró probar que su mandante haya pagado puntualmente los meses demandados, ya que sólo acreditó en autos una serie de probanzas totalmente impertinentes, cuando debió producir la prueba documental que evidenciara la extinción de su obligación, esta es, el recibo de pago de cada uno de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos o, en su defecto, las consignaciones legítimamente efectuadas de los mismos; de tal manera que al no demostrar el arrendatario su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2005, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2006, a razón de sesenta y un mil seiscientos setenta y cinco bolívares con veinte céntimos (Bs. 61.675,20) cada uno, es por ello que resulta impretermitible declarar la procedencia del desalojo fundamentado en el literal (a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal y como se dictaminará en la parte dispositiva del presente fallo, en virtud de la comprobada falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas. Así se declara.
Ahora bien, observa esta Alzada que la representación actora no aportó ninguna probanza en el Aquo, que demostrara la necesidad invocada, razón por la cual, fue declarada sin lugar su pretensión.
Al respecto, y de la revisión minuciosa que hiciera esta Superioridad en esta instancia, la parte actora tampoco demostró hechos que a criterio de este Órgano Jurisdiccional, justificaran de manera alguna la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento.
En tal razón, inevitablemente este Tribunal debe concluir que la acción de desalojo con fundamento en la necesidad invocada no debe prosperar en derecho, pues si bien quedó probada la existencia de la relación arrendaticia sin determinación de tiempo, la propiedad de la parte accionante, y el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, no quedó plenamente demostrado en autos indirectamente el interés indudable de la necesitada para ocupar el inmueble arrendado, por lo que no se conforma en las actas procesales la concurrencia de los tres (3) requisitos para la procedencia del desalojo en beneficio de ella, para que se configure la causal pautada en el Literal b) del Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide.
Ahora bien, de conformidad a lo establecido en los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, le correspondió al abogado de la parte actora probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que persiguen, y habiendo demostrado que el arrendatario quedó en posesión de la cosa arrendada con la aceptación de su arrendadora luego de esa oportunidad, ya que ésta no ejerció en su oportunidad las acciones legales pertinentes para exigir la entrega de la cosa dada en arriendo, por lo menos, durante un tiempo inmediatamente posterior a ese momento, es por lo que estima este Tribunal que el contrato de arrendamiento accionado se renovó, pero respecto a su temporalidad se transformó a tiempo indeterminado, por haber operado el supuesto de hecho a que se contrae el artículo 1.600 del Código Civil, en cuanto a que “…si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”., aunado al hecho de incumplir con el pago de dos (2) mensualidades consecutivas, estima esta superioridad que la vía idónea para dilucidar su pretensión, es el desalojo configurado en el artículo 34 literal A, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es pues, la presente acción un modo o forma de terminación típica de las convenciones bilaterales arrendaticias, de modo tal que para ejercitar esta acción es necesario que se trate de un contrato bilateral, como lo es el que hoy aquí se pretende ejecutar; que exista un incumplimiento, tal como en el que incurrió la parte demandada, supuesto estos que al ser concurrentes entre sí conllevan a éste Sentenciador a determinar y concluir que están dados los elementos de Ley para la procedencia parcial de la acción de desalojo ejercida, en vista de que la causal de necesidad quedó desechada, y así se decide.

DEL FONDO DE LA RECONVENCIÓN
En el caso bajo estudio, la representación judicial de la parte demandada reconvino formalmente a la parte actora por considerar que existe incumplimiento por parte de ésta última e invoca a tal efecto la pretensión de reintegro de sobre-alquileres, en vista de la Resolución emanada del Ministerio de Desarrollo Urbano, a través de su Dirección de Inquilinato, que fijó el canon de arrendamiento máximo en la cantidad de sesenta y un mil seiscientos setenta y cinco bolívares con veinte céntimos (Bs. 61.675,20) en moneda antigua, lo cual hace que sea un hecho notorio que todo lo cobrado que supere esa cantidad, debe ser reintegrado al arrendatario, o en su defecto, compensarlo con alquileres futuros, por lo que la parte demandada-reconviniente procedió a reclamar el pago de la cantidad de tres millones trescientos diecinueve mil setecientos noventa y cinco bolívares con veinte céntimos (Bs. 3.319.795,20), por concepto de sobre-alquileres cobrados durante el periodo comprendido entre el mes de mayo de 2005, hasta el mes de mayo de 2007, ambos inclusive, a razón de ciento treinta y ocho mil trescientos veinticuatro bolívares con ochenta céntimos (Bs. 138.324,80) cada uno.
De la minuciosa revisión que se hiciera a las actas que conforman el presente expediente, se evidencia lo siguiente:
La parte actora, acompañó a los autos, copia simple de Resolución dictada en fecha 16 de junio de 1998, por la Dirección General Sectorial de Inquilinato, adscrita al extinto Ministerio del Desarrollo Urbano, que fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda en la cantidad de (BS. 61.675,20), en moneda antigua, la cual fue debidamente valorada y apreciada conforme a lo establecido en el Código de Procedimiento Civil, asimismo, la representación de la parte demandada acompañó copia certificada del expediente de consignaciones del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, distinguido con el N° 2007-0596, de la nomenclatura interna llevada por el referido Tribunal de Consignaciones, relativo al procedimiento de Consignaciones Arrendaticias, seguido por el ciudadano VÍCTOR FREITES LABARCA, a favor de la ciudadana BETTY COROMOTO PABÓN, mediante el cual se constatan las consignaciones realizadas desde enero de 2007 a mayo de 2007, a razón de (Bs. 200.000,00) en moneda antigua y hoy equivalentes a (BsF.200,00) , siendo lo correcto (BsF. 61.675,20), en moneda antigua y hoy equivalentes a (BsF. 61,68) , por lo que es evidente que pago de mas, los cánones de arrendamiento fijados mediante la regulación de alquileres, por lo que esta Alzada comparte el criterio explanado por el Aquó, y forzosamente debe declarar, parcialmente con lugar la pretensión de reintegro deducida por vía reconvencional, ya que la parte demandada no comprobó el pago de la totalidad de los alquileres denunciados como cobrados en exceso, así como no consta en autos que la arrendadora haya retirado las consignaciones efectuadas, lo cual la hace desmerecedora de la sanción consagrada en el artículo 82 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.
En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de este, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., el día 04 de Noviembre de 2003.
Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.
En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados up supra, y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar sin lugar la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada y confirmar la declaratoria del fallo recurrido, que declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Desalojo, intentada por la parte actora, y PARCIALMENTE CON LUGAR, la reconvención propuesta por la parte demandada, con todos los pronunciamientos de Ley, conforme los lineamientos expuestos en este fallo lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de este fallo, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 ejusdem, y así finalmente lo determina esta Superioridad.

DISPOSITIVA
En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO UNDÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 28 de noviembre de 2007, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de esta misma la Circunscripción Judicial.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la ciudadana BETTY COROMOTO PABON, contra el ciudadano VICTOR FREITES LABARCA, ambas partes plenamente identificadas al inicio de este fallo, por cuanto la causal contenida en el Literal b), del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, invocada en el escrito libelar, pues si bien quedó probada la existencia de la relación arrendaticia sin determinación de tiempo, la propiedad de la parte accionante, y el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, no quedó plenamente demostrado en autos indirectamente el interés indudable de la necesitada para ocupar el inmueble arrendado.
TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la reconvención interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, por reintegro de sobrealquileres, ya que la parte demandada no comprobó el pago de la totalidad de los alquileres denunciados como cobrados en exceso.
CUARTO: Queda confirmada la declaratoria parcial de fallo recurrido.
QUINTO Dada la naturaleza de la presente decisión se imponen las costas del recurso a la parte demandada.
Regístrese, publíquese, y notifíquese del presente fallo a las partes en aplicación a lo pautado en el artículo 251 del código de procedimiento civil, déjese la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 eiusdem, y, en su oportunidad, devuélvase el asunto al juzgado a quo.
Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de febrero de dos mil once (2011). Años: 200° y 152°.
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
DR. ANGEL VARGAS RODRIGUEZ.
ABG. SHIRLEY CARRIZALES.

En esta misma fecha, siendo las 8:58 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

ABG. SHIRLEY CARRIZALES
Asunto Nº AH1B-R-2008-000005
Asunto Antiguo Nº 2008-26444
AVR/SC