REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, diecisiete (17) de marzo de dos mil once
200º y 152º
ASUNTO: AP31-V-2010-003582
PARTE DEMANDANTE: MENDAVIL CONSTRUCCIONES, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 11 de octubre de 1999, bajo el No. 50, Tomo 282 A-Sgo, representada en juicio por los abogados, María de los R. Caruso y Carlos Martín Meza, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 28.887 y 49.428, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: NERY MARIA HERNANDEZ PEREZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 1.749.886, asistida en el presente juicio por la abogada Elba Lander, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 36.957.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO ARRENDATICIO.
I
Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada por la representación judicial de la parte actora ya identificada, en fecha 21 de septiembre de 2010, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado, previa distribución.
Sostiene la representación de la parte actora, en el libelo de la demanda, entre otras cosas, lo siguiente:
1.- Que mediante contrato autenticado por ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador, el 21 de julio de 2008, su representada dio en arrendamiento a la ciudadana NERY MARIA HERNANDEZ PEREZ, ya identificada, un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el edficio PEDREGAL, piso 3, marcado 3-B, situado en la avenida “A”, urbanización Caurimare del Municipio Baruta del estado Miranda, con un canon mensual de Tres Mil Cien Bolívares (Bs. 3.100) para ser pagado mediante depósito bancario en cuenta No. 0134-0045-86-0453020231.
2.- Que la arrendataria ha dado cumplimiento parcial al pago de los meses de enero y febrero de 2010, y no ha cumplido con el pago de los cánones correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2010, a razón de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000).
3.- Que en virtud de tal incumplimiento procedió a demandar la resolución del contrato arrendaticio, con la consecuente entrega del inmueble, el pago de Veintiocho Mil Bolívares (Bs. 28.000) como indemnización por daños y perjuicios derivados del incumplimiento de pago.
A través de auto dictado el día 08 de octubre de 2010, el Tribunal admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, ordenando la citación de la parte demandada.
Citado como fue la demandada, la misma compareció en su debida oportunidad alegando no tener abogado, por lo que este Juzgado a tenor de lo previsto en el artículo 4 de la Ley de Abogados, procedió a designarle a la abogada en ejercicio, Elba Lander, con Inpreabogado No. 36.957, difiriendo la contestación para dentro de los cinco días de despacho siguientes. Lapso dentro del cual, se dio contestación en los términos siguientes:
Rechazó, negó y contradijo la demanda incoada, concretamente haber incumplido con el pago de las pensiones arrendaticias señaladas en el libelo.
Señaló que efectivamente como se asevera en el libelo, el canon debía ser pagado mediante depósito bancario en la cuenta corriente, cuyo titulares la ciudadana María Caruso Mendez, en su condición de administradora del inmueble arrendado; resaltando que en el contrato no se estableció el tiempo para efectuar tal pago.
Que no obstante ello, los pagos los ha realizado con periodicidad, tal como se evidencia de transferencias bancarias acompañadas.
Que con anterioridad al contrato accionado, existía otro contrato, celebrado por la misma arrendadora y su yerno, Enrique Homez Martínez, titular de la cédula de identidad No. 3.465.372, esposo de su hija, que es quien efectúa tales pagos, ya que el inmueble es el domicilio de su núcleo familiar.
Que el contrato celebrado por mi persona fue exigencia de la administradora para evitar efectos de la prórroga legal.
A todo evento señaló, que a pesar de estar en vigencia el Decreto mediante el cual fueron congelados los alquileres destinados a vivienda, el canon inicial de Tres Mil Cien Bolívares (Bs. 3.100) fue incrementado.
Señaló domicilio procesal.
Mediante escrito de fecha 21 de febrero de 2011, el apoderado actor realizó alegatos respecto al juicio, y procedió a impugnar conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los fotostatos marcados I, J, K, y L producidos con la contestación de la demanda.
II
En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de arrendadora, pretende la resolución del contrato de arrendamiento celebrado por ante la Notaría Pública 17º del Municipio Libertador, el día 21 de julio de 2008, bajo el No. 53, Tomo 180, con fundamento en que la parte demandada en su carácter de arrendataria ha dejado de cumplir con su obligación contractual de pagar los cánones correspondientes a los meses de enero y febrero de 2010, los cuales realizó incompleto; así como tampoco ha cumplido con el pago de los cánones correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2010, a razón cada uno, de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000).
La parte demandada asistida de abogada, rechazó, negó y contradijo en todas sus partes la demanda, aseverando estar solvente con su obligación de pagar los correspondientes cánones arrendaticios, los cuales -afirmó- realizó a través de transferencia bancaria en la cuenta señalada en el libelo; y que aún cuando el contrato no señalaba el tiempo de pago, los efectuó con periodicidad. Que los mismos fueron efectuados por su yerno, esposo de su hija, ya que aunado a que el inmueble sirve de domicilio del núcleo familiar, con anterioridad al contrato accionado, existía otro suscrito por la misma arrendadora y dicho ciudadano, exigiendo la administradora la celebración de otra convención, para evitar los efectos de la prorroga legal. Alegó el incremento del canon inicialmente pactada, a pesar de estar en vigencia el Decreto Presidencial de congelación de cánones para viviendas.
En ese sentido, el artículo 1.167 del Código Civil, establece:
“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Como consecuencia de la aplicación de la citada norma, la pretensión dirigida a obtener la declaratoria de la resolución del contrato de arrendamiento deberá tener como fundamento en cuanto a la conducta contractual del arrendatario, el incumplimiento de las obligaciones que con tal carácter le impone el contrato o el Código Civil. Es decir, la resolución funciona como un mecanismo de sanción al incumplimiento de las obligaciones contractuales.
La representación judicial de la parte actora acompañó al libelo de la demanda, los siguientes documentos:
1.- Marcado con la letra “A”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador, el día 1º de junio de 2010, bajo el No. 31, Tomo 100, el cual arroja pleno valor probatorio, al no haber sido tachado por la demandada; desprendiéndose del mismo, la representación judicial que se atribuyen los abogados que se presentan en nombre y representación de la actora, y así se establece.
2.- Marcado con la letra “B”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador, el 21 de julio de 2008, bajo el No. 53, Tomo 130, no tachado en forma alguna; por el contrario, la demandada dado los términos en los cuales rindió su contestación, reconoció la relación arrendaticia que la vincula con la demandante, por lo que debe tenerse en autos, plenamente demostrado el vínculo contractual que se pretende resolver a través del presente juicio, y así se establece.
3.- Marcado con la letra “C”, cursantes a los folios 11 al 14, copia simple de documentos privados, los cuales serán analizados más adelante.
La demandada debidamente asistida de abogada, al escrito de contestación, acompañó las siguientes pruebas documentales:
1.- Marcadas con las letras I, J, K y L, copias simples de documentos autenticados y administrativos, las cuales dentro de la oportunidad legal establecida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, fueron impugnadas por el apoderado actor, no evidenciándose de las actas que conforman el expediente, que la parte demandada haya cumplido con la carga probatoria prevista en dicha norma adjetiva; quedando en consecuencia, desechados de la controversia los documento impugnados, y así se establece.
2.- Marcados “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G” y “H”, traídos para demostrar la solvencia con el pago de los cánones que el actor afirma como no pagados en insolutos.
Respecto a dichos documentos, debe señalarse que luego de su lectura y estudio, se determina que se corresponden con los datos reflejados y que se contraen a transferencias bancarias con iguales datos a los contenidos en los documentos producidos por la actora con el libelo, para demostrar precisamente el pago del canon de los meses correspondiente a septiembre, octubre y noviembre de 2009; y el pago –según su dicho, incompleto- de enero y febrero de 2010.
En ese orden de ideas, debe dejarse establecido que en el asunto bajo estudio, quedó plenamente demostrado el vínculo contractual que se presente resolver a través de la presente controversia; y siendo efectivamente la demandada, la arrendataria, le correspondía cumplir con su obligación legal y contractual de pagar la pensión arrendaticia en los términos convenidos, en este caso, según la cláusula cuarta del contrato, a razón por mes de Tres Mil Cien Bolívares (Bs. 3.100,oo) mediante depósito en la cuenta corriente No. 0134-0045-86-0453020231, de Banesco, cuyo titular es la ciudadana MARIA CARUSO MENDEZ.
Cabe acotar que efectivamente, la cantidad que por concepto de pensión de arrendamiento debía pagar la arrendataria, era la establecida en el contrato, cuya resolución se pretende, vale decir, la suma de Tres Mil Cien Bolívares (Bs. 3.100,oo), dado que dicha cantidad no podía ser aumentada, en virtud de la congelación de alquileres para viviendas, decretada en Gaceta Oficial por el Ejecutivo Nacional, y así se establece.
En tal sentido, consta de actas, que la parte actora le atribuye a la demandada, la falta de pago de seis (6) cánones, y el pago incompleto de dos meses (enero y febrero de 2010), a razón de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.00).
En lo que respecta a los meses de enero y febrero de 2010, es de hacer notar que según la propia manifestación actora, los mismos fueron efectuados, a razón cada uno de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000), cada uno.
Igualmente, del estudio efectuado a los documentos producidos por la demandada para demostrar el pago de las pensiones señaladas por el actor como no pagadas e insolutas, adminiculada con la prueba documental de la misma naturaleza acompañada al libelo por la demandante, como prueba del pago realizado, se determina la transferencia de la suma total de Treinta y Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 31.500), la cual supera en exceso, la suma que por concepto de cánones correspondientes a los meses reclamados por la actora, debía pagar la arrendataria. Es decir, multiplicado el número de meses que asevera la demandante adeuda por tal concepto, por el canon mensual que debía pagar la demandada, Tres Mil Cien Bolívares (Bs. 3.100), y sumada la diferencia dejada de pagar por la pensión de enero y febrero de 2010, arroja la cantidad de Veinte Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 20.800), vale decir, una cantidad mayor a la transferida a favor de la demandante.
Resulta pertinente afirmar que, desde el orden sustantivo, el pago constituye el medio por excelencia de cumplir con una obligación; en el caso bajo estudio, el pago -según lo argumentado por ambos litigantes-, se realizó mediante depósito en una cuenta bancaria a favor de la persona acordada, aún cuando no, dentro del tiempo legal, se desprende no solo que, el pago se hizo, sino que el mismo fue recibido por el arrendador en su carácter de beneficiario, circunstancia por la cual, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.285 del Código Civil, a través del pago realizado por la arrendataria, se transfirió al acreedor, la propiedad de la cantidad depositada.
En relación a ello, es oportuno traer a colación, lo comentado por el profesor Eloy Maduro Luyando:
“Otra forma común de efectuar pagos es mediante la transferencia de una cuenta bancaria del deudor a una cuenta bancaria del acreedor. Cuando la transferencia se ha efectuado, el deudor ha transferido al acreedor el derecho de crédito pecuniario equivalente a la moneda. Acreditada a la cuenta del acreedor, este no puede pretender que la obligación no ha sido pagada, a menos que tenga motivos para considerar que el pago es nulo, por ejemplo, por ser un pago parcial que el acreedor no está obligado a recibir. …”. (Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo I, Caracas 2001, páginas 219 y 420).
Y en ese mismo sentido, el profesor José Melich Orsini, consideró:
“A falta de este acuerdo previo del acreedor con su deudor, pero habiéndose efectuado por el banco del acreedor el abono en la cuenta de éste de la suma transferida, dado que el acreedor es libre de aceptar o no esta forma de pago, solo si él dispone de esos fondos, o, sabiendo de esa disponibilidad no la protesta, debe considerarse que manifiesta tácitamente su aceptación a tal forma de pago.”. (El Pago. UCAB, Caracas, 2000, página 250).
En consecuencia, habiéndose realizado el pago por una suma que supera incluso, el total de los cánones arrendaticios indicados en el libelo, en los cuales se sustenta la acción incoada, a favor del arrendador (acreedor) y éste haberlo recibido, formando parte de su patrimonio, la cantidad pagada, para su libre disposición; no protestada en forma alguna, resulta válido declarar que, no solo que el pago fue recibido y aceptado, sino que el mismo produjo efectos liberatorios, al extinguir la obligación de pago atribuida a la demandada en su condición de arrendataria, y así se establece.
Ahora bien, lo relativo a que la fecha en que se realizó el ya mencionado pago es extemporánea, debe precisarse que no se trata de un pago realizado a través del procedimiento de consignación regulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el cual se consagra un tiempo para estimarlo validamente a los efectos liberatorios y que, a pesar de ello, igualmente, al retirarlos y disponerlos, de conformidad con lo previsto en el artículo 52 de dicho texto legal, se tiene como renuncia o desistimiento de la acción intentada, cuando ésta estuviere basada en la falta de pago de las pensiones de alquiler. Norma que por analogía, además de las sustantivas previamente mencionadas, permite sostener que en el caso de autos, la arrendadora al recibir –aún cuando fuera de lapso- el pago de las pensiones en las cuales sustenta la resolución, se tiene como aceptado con consecuencias extintivas y liberatorias de la obligación, y así se establece.
En tal sentido, y como quiera que la modalidad de pago, fue pactada por los contratantes mediante depósito bancario, no pudiendo este Juzgado, realizar la imputación de tales pagos a mensualidades en concreto, este Juzgado a tenor de lo consagrado en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, “los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda sentenciarán a favor del demandado, y en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor…”, concluye que en el asunto en estudio, no existe ni fue producido en juicio, plena prueba de los hechos discutidos en la controversia, por lo que la demanda con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones, no debe prosperar en derecho, y así se decide.
III
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, declara SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentara la empresa MENDAVIL CONSTRUCCIONES, C.A., contra la ciudadana NERY MARIA HERNANDEZ PEREZ, ya identificados.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora.
Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de la oportunidad legal correspondiente, se ordena su notificación a las partes.
Publíquese. Regístrese. NOTIFIQUESE A LAS PARTES. Déjese copia.
Dada, firmada y sellada, en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de marzo de 2011.
La Jueza,
Abg. Carmen J. Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental
Abg. Karem A. Benitez Figueroa
En esta misma fecha (17 de marzo de 2011) siendo las 9.19 a.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia de la misma en el archivo del Tribunal, a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Acc.,
Abg. Karem Benitez Figueroa
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