REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veinticuatro de marzo de dos mil once
200º y 152º
ASUNTO: AP31-V-2009-001260
PARTE DEMANDANTE: MANUEL JOSE OLIVEIRA E SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.170.822, representado en juicio por el abogado, José Miguel Guevara, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 28.807.
PARTE DEMANDADA: MAUREEN KARINA BAEZA CHAVEZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 14.013.065, representado en el presente juicio por la abogada Nancy Mawad, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 18.882, en su condición de defensora judicial.
MOTIVO: DESALOJO.
I
Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada por la parte actora ya identificada, en fecha 11 de mayo de 2009, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado, previa distribución.
Sostiene la representación de la parte actora en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:
1.- Que su mandante en fecha 06 de marzo de 2008, dio en arrendamiento a la ciudadana MAUREEN KARINA BAEZA CHAVEZ, ya identificada, un local de una planta y un baño de la Torre “A” del edificio SAY PARK III, Parroquia La Vega, calle Carabobo, Urbanización La Paz, por un canon de Dos Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 2.800,00), pagadero por mensualidades vencidas.
2.- Que la demandada en su condición de arrendataria, adeuda los cánones correspondientes a los meses que van desde agosto a diciembre de 2008 y enero a abril de 2009. Aunado a que dejó de pagar los servicios que dispone el referido local.
3.- Que ante tal incumplimiento procedió a demandar a la ya mencionada ciudadana, a tenor de lo dispuesto en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, entre otras disposiciones sustantivas, el DESALOJO del inmueble y por tanto, la entrega del mismo, el pago de una suma igual a la adeudada por conceptos de las pensiones señaladas.
A través de auto dictado el día 13 de mayo de 2009, el Tribunal admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, ordenando la citación de la parte demandada.
Realizados todos los trámites legales correspondientes para lograr la citación personal y por carteles de la demandada, los cuales resultaron infructuosos, el Tribunal –a solicitud de parte- procedió a designar como defensor judicial al abogado en ejercicio, Nancy Mawad, ya identificado, quien una vez cumplidas las formalidades de ley, compareció en la oportunidad establecida y a través de escrito procedió a contestar la demanda, aduciendo –entre otras cosas- lo siguiente:
En primer término, dejó constancia de haber realizado todas las gestiones destinadas a ubicar a su defendida, trasladándose en tres oportunidades al inmueble, encontrándose el mismo cerrado; pudiendo conversar con un empleado de una empresa cercana, quien le indicó que el local visitado estaba cerrado desde hace algún tiempo.
Rechazó, negó y contradijo la demanda incoada, invocando que revisado el contrato, se determina que el mismo es a plazo determinado, no siéndole aplicable el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalado en el libelo.
Abierto el juicio a pruebas, solo la representación judicial de la actora mediante escrito promovió un documento contentivo de un “convenimiento” suscrito con la demandada. Prueba que fue debidamente admitida y evacuada en la oportunidad fijada.
Con vista al documento promovido, este Juzgado mediante auto, instó a las partes a comparecer personalmente o por medio de apoderado debidamente constituido a ratificar lo expuesto en dicho instrumento.
II
Del estudio realizado a las actas procesales que integran el presente expediente, observa este Tribunal que la parte actora pretende la declaratoria de desalojo de un inmueble constituido por el local No. 3 y un baño, ubicado en la planta de la Torre “A” del edificio SAY PARK III, Parroquia La Vega, calle Carabobo, Urbanización La Paz, Caracas, con fundamento en que la parte demandada ha dejado de cumplir con la obligación de pagar las pensiones arrendaticias de los meses que van desde agosto a abril de 2009 y enero a abril de 2009, a razón cada mes de Dos Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 2.800), aunado a la falta de pago de los servicios públicos prestados al inmueble.
La parte actora conjuntamente con el libelo, aportó como instrumento fundamental, el documento contentivo del contrato de arrendamiento cuya extinción pretende en juicio, documento que no fue tachado en forma alguna por la parte demandada, quien a través de la defensora judicial designada, además de rechazar, negar y contradecir los hechos aducidos por el actor, como punto previo, señaló que el contrato en referencia, es a tiempo determinado; y que por tanto, no le resultaba aplicable el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Con vista a la defensa esgrimida por la defensora judicial, se impone a este Tribunal, el deber de precisar la naturaleza de la convención locativa accionada, para así precisar si la acción incoada en el caso de autos, es la procesalmente idónea –conforme a la legislación aplicable- para la satisfacción de la pretensión deducida en juicio, a saber:
Efectivamente como lo argumenta la parte demandada, la accionante en el libelo de demanda, acciona el desalojo con fundamento en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Norma especial que regula las causales por las cuales, procede el desalojo, en contratos verbales o a contratos indeterminado en el tiempo.
Establece la cláusula tercera del contrato en referencia, textualmente, lo siguiente:
“TERCERA: DUARCION VIGENCIA Y PRORROGAS: La duración del contrato es de dos (2) años, contados a partir del 01 de julio de 2007 hasta el 01 de julio de 2009, ambas fechas inclusive, y así expresamente lo acepta LA ARRENDATARIA. No obstante, si LA ARRENDATARIA, permaneciere ocupando el inmueble aun vencido el término indicado de duración del contrato, en ningún caso operará la tácita reconducción ya que la voluntad de las partes ha sido contratar a tiempo determinado, a tenor de lo dispuesto en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. …”.
De conformidad con lo previsto en la cláusula contractual antes aludida, se desprende que la voluntad de los contratantes fue la de vincularse en arrendamiento, con determinación del tiempo de duración; es decir, las partes celebraron un contrato con tiempo prefijado o determinado de dos años fijos contado a partir del 1º de julio de 2007 hasta el 1º de julio de 2009, prorrogable en el supuesto de que la arrendataria manifestare tal deseo, con noventa días e anticipación al vencimiento de dicho tiempo, tal voluntad; en cuyo caso, se firmaría nuevo contrato.
En tal sentido, se hace necesario resaltar el contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del tenor siguiente:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en limites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.
Analizado como ha sido el contrato bajo estudio, en lo que respecta a cuál fue la voluntad de los contratantes, al establecer el tiempo de duración de la relación convenida, determina este Despacho que, efectivamente el contrato de arrendamiento accionado a través de la demanda incoada, es un contrato a tiempo determinado.
Igualmente, se determina que para la fecha en que fue propuesta la presente demanda, aún estaba en vigencia el lapso inicial previsto en el contrato, de dos años; tomando igualmente en consideración, que los meses señalados por el actor como no pagados e insolutos, se corresponden a mensualidades correspondientes al tiempo fijo pactado.
Debe igualmente añadirse que, aún cuando el contrato es a tiempo determinado, al plantear su petitum, concretamente señala la comparecencia por ante el Tribunal, a los efectos de demandar el desalojo del inmueble, su entrega y el pago de los adeudado. Lo que resulta forzoso para este Despacho, declarar que, la acción incoada por la actora fue la de desalojo, a los fines de obtener la entrega de la cosa arrendada y así se establece.
Siendo así, y al haberse previamente afirmado que el contrato locativo era a tiempo determinado, la acción procesal idónea para la satisfacción de la pretensión deducida era la resolutoria prevista en el artículo 1.167 del Código Civil; pues conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Ley especial que regula la materia, el desalojo se acciona por las causales consagradas en dicho texto, cuando se esté en presencia de contratos verbales o a tiempo indeterminados.
Atendiendo al análisis previamente realizado, este Juzgado al evidenciar, que en el caso de marras la acción interpuesta por la parte actora es la acción de desalojo, estando en presencia de un contrato con determinación en el tiempo, no siendo la vía procesal escogida por la parte actora, la idónea desde el orden procesal para satisfacer su pretensión, en razón a la naturaleza del contrato, resulta forzoso para este Despacho, la declaratoria por improcedente de la demanda con la cual se dio inicio a las presente actuaciones. Así se decide.
No puede pasar por alto este Despacho, que durante la etapa probatoria, el actor promovió documento privado contentivo, según su dicho de un convenimiento celebrado entre los litigantes; no obstante, este órgano, con vista a que dicho instrumento contenía un acto de auto composición procesal, en el cual por norma, las partes deben estar debidamente asistidos de abogados o realizarlo por medio de apoderado debidamente facultado para ello, instó a la demandada a su ratificación, la cual no consta en autos haya sida sido cumplida, por lo que dicho documento y su contenido no producen valor probatorio en juicio, y así se establece.
III
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO intentada por el ciudadano MANUEL JOSE OLIVEIRA E SILVA, contra la ciudadana MAUREEN KARINA BAEZA CHAVEZ, ya identificados.
De acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora.
Publíquese. Regístrese. NOTIFIQUESE A LAS PARTES; y Déjese copia.
Dada, firmada y sellada, en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de marzo de 2011.
La Jueza
Abg. Carmen J. Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental
Abg. Karem A. Benitez F.
En esta misma fecha, siendo las 9.29 a.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia de la misma en el archivo del Tribunal, a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Acc,
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