TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
200º y 152º

PARTE DEMANDANTE: ÁNGELO ROSSI LIZZA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.992.279, en su condición de representante de la ciudadana FERNANDINA DA CONCEICAO DE FREITAS DE QUINTERO, titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.230.546.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: HÉCTOR WESTELL GARCÍA OJEDA, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito ante el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el Nº 14.613.
PARTE DEMANDADA: VIRGINIA ALCÁNTARA DE FREITAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-970.077.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LARRY NELSON HERRERA GIMÉNEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito ante el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el Nº 104.455.
MOTIVO: DESALOJO
EXPEDIENTE Nº AP31-V-2010-003121
-I-
Se inició el presente juicio, por interposición de escrito de demanda, presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil, con sede en Los Cortijos, correspondiendo su conocimiento al Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por insaculación que se hiciera, de la acción que por DESALOJO, incoara el ciudadano ÁNGELO ROSSI LIZZA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.992.279, en su condición de representante de la ciudadana FERNANDINA DA CONCEICAO DE FREITAS DE QUINTERO, contra la ciudadana VIRGINIA ALCÁNTARA DE FREITAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-970.077.
Así, mediante auto de fecha 5 de agosto de 2010, se admitió la demanda con base al procedimiento breve y se ordenó el emplazamiento de la demandada, para que el segundo (2do.) día de despacho siguiente a su citación, diera contestación a la demanda.
En fecha 30 de septiembre de 2010, compareció la parte actora y consignó los fotostátos para la elaboración de la compulsa. Así mismo, se dejó constancia del pago de los emolumentos para la práctica de la citación.
En fecha 4 de octubre de 2010, mediante auto el Tribunal acordó librar la compulsa.
En fecha 21 de octubre de 2010, el alguacil designado para la práctica de la citación, consignó recibo de citación sin firmar.
En fecha 16 de diciembre de 2010, la representación judicial de la parte actora, solicitó la citación de la parte demandada de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 21 de diciembre de 2010, mediante auto se acordó la notificación de la parte demandada, de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 2 de febrero de 2011, compareció el apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de contestación a la demanda.
Encontrándose el Tribunal, en la oportunidad legal para dictar sentencia, pasa a hacerlo esta Jugadora, en los términos siguientes:

-II-
LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

-ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA-
Señaló la parte actora, que en representación de la ciudadana FERNANDINA DE CIONCEICAO DE FREITAS DE QUINTERO, quien es legítima propietaria de un inmueble del tipo penhouse (sic), ubicado en el piso tres apartamento Nº seis, de 98,08 mts cuadrados más 25,08 mts cuadrados, del edificio denominado residencias la flor, el cual se encuentra ubicado en la Av. Rómulo Gallegos con calle San Isidro, Urb. Boleíta, Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, dio en arrendamiento dicho inmueble en fecha 1º de abril de 2006, a la ciudadana VIRGINIA ALCÁNTARA DE FREITAS, antes identificada, tal y como se desprende de contrato de arrendamiento.
Destacó que la ciudadana FERNANDINA DE CIONCEICAO DE FREITAS DE QUINTERO, actualmente se encuentra residenciada en Rua Frei Baltasar Nº 155, Vila María, San José de Río Prieto, estado de San Paulo, República de Brasil, en compañía de su esposo, ambos de la tercera edad y con problemas de salud, desea vivir sus últimos años de vida en Venezuela, su patria natal, cerca de sus familiares, lo cuales no ve desde hace muchos años y la única propiedad de que dispone en el país es la que arriba aparece descrita.
Indicó que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, se estableció que la duración de dicho contrato será de un año fijo, prorrogable por un lapso igual y por una sola vez, por lo cual la sumatoria de los dos lapsos, los mismos vencieron el 1º de abril de 2008; asimismo se previó que, el contrato se consideraría extinguido al vencimiento del plazo fijo o al haber transcurrido el lapso de prórroga, sin necesidad de desahucio o notificación alguna, no obstante, a pesar de la solicitud de inmueble efectuada por el arrendador en esa época, de modo verbal, permaneció la arrendataria en el mismo, luego de vencidos los citados lapsos, convirtiéndose evidente en una relación sin determinación de tiempo.
Hizo referencia a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, indicando que la arrendataria se obligó a devolver el inmueble, totalmente desocupado de personas y bienes al vencimiento del plazo fijo o al vencerse la prórroga y vencido dicho término y si incumpliere la arrendadora dicha disposición, como en efecto ocurrió, deberá pagar al arrendador, la cantidad de diez bolívares (Bs. 10,00) diarios por cada día de retardo o demora en la devolución del inmueble, según se estableció entre las partes en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, además de las mensualidades de los meses de mayo, junio y julio de 2010, dejados de cancelar. Recordó que la ley establece que la falta de pago de dos (2) mensualidades dará derecho al arrendador, para considerar rescindido el contrato y solicitar la inmediata desocupación del inmueble arrendado.
Esgrimió que en fecha 27 de enero de 2010, el arrendador informó a la arrendataria, su decisión de no continuar con la relación arrendaticia y le solicitó la desocupación del inmueble, otorgándosele 120 días continuos para su entrega, pero la comunicación fue leída por la destinataria y luego devuelta inmediatamente al arrendador, por lo que se levantó acta dejando constancia de lo acontecido.
Alegó, que en fecha 17 de junio de 2010, los ciudadanos María Emilia Quintero Goncalvez y Antonio Oliveira, por instrucciones del ciudadano Ángelo Rossi, intentaron visitar el inmueble para verificar las condiciones de limpieza, sanidad, habitabilidad, buen estado de uso y conservación del inmueble arrendado, pero no le les fue permitido el acceso al apartamento, por lo que presume que se encuentra en mal estado, con lo cual la arrendataria violentó lo dispuesto en la cláusula décima segunda del contrato, la cual permite al arrendador o a las personas que designe efectuar visitas al inmueble arrendado, para verificar los aspectos antes señalados.
Señaló que la arrendataria, tampoco entregó al arrendador en ninguna oportunidad, los recibos cancelados referidos a servicios básicos, a pesar de las solicitudes verbales que en múltiples oportunidades el arrendador le efectuó.
En virtud de lo anterior, concluyó: 1.- Que el contrato de arrendamiento celebrado inicialmente a tiempo determinado, se convirtió en una relación sin determinación de tiempo; 2.- Que la arrendataria, a pesar de lo irrisoria que es la mensualidad, 360 Bolívares por mes, adeuda tres (3) meses de canon de arrendamiento, hasta el 5 de agosto de 2010, equivalentes a mil ochenta Bolívares (Bs. 1.080,00), más diez Bolívares (Bs. 10,00) diarios, a partir del 2 de abril de 2008, fecha en que venció el lapso de prórroga del contrato, por retardo en la entrega del inmueble, equivalentes a ocho mil cuatrocientos sesenta Bolívares (Bs. 8.460,00), producto de multiplicar tal suma de dinero diario por 846 días, más lo que se sigan venciendo; 3.- Que el arrendador le informó nuevamente y con suficiente anticipación a la arrendataria, en forma cordial, en fecha 27 de enero de 2010, por escrito, sobre su decisión de no continuar la relación arrendaticia explicándole lo relativo al incumplimiento de las cláusulas del contrato y a la llegada a Venezuela, de la propietaria del inmueble. Así mismo, solicita la desocupación del inmueble, para lo cual se concedieron a pesar del incumplimiento de varias cláusulas del contrato, 120 días continuos, para su entrega en buenas condiciones, pero efectivamente se produjo otro incumplimiento de las cláusulas del contrato por parte de la arrendataria, al no entregar el inmueble en la fecha prevista. Refirió que hubo violación a las cláusulas cuarta, sexta, novena y décima segunda del contrato de arrendamiento; 4.- Que su intención es la de obtener la desocupación del inmueble y no continuar más con la relación arrendaticia y además de ello, obtener el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, más el que corresponde por los días de mora por retardo en la entrega del inmueble; y 5.- Que la ciudadana FERNANDINA DE CIONCEICAO DE FREITAS DE QUINTERO, necesita el inmueble en mención, del cual es legítima propietaria, para residenciarse en Venezuela, su patria natal, el cual le fue dado por su difunto padre, para vivir sus últimos años de vida en compañía de sus familiares, los cuales se encuentran en Venezuela.
Fundamentó la acción en los artículos 1.134, 1.579, 1.585, 1.586, 1.592 y 1.167 del Código Civil y artículo 34 literales a) y b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Nuevamente concluyó que, se está en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, el cual se encuentra vencido; que el arrendatario incumplió con casi todas las condiciones estipuladas en el contrato, en lo que respecta al pago de tres (3) mensualidades o cánones de arrendamiento; que no permitió el acceso del propietario al inmueble de su propiedad o a las personas designadas para efectuar inspección y en lo concerniente a la no entrega al arrendador de los recibos por pago de servicios básicos; dando lugar todo ello, a que el arrendador solicite el desalojo del inmueble y la Resolución del contrato de arrendamiento y la inmediata desocupación del mismo.
En el petitum, indicó que demanda a la ciudadana VIRGINIA ALCÁNTARA DE FREITAS, para que convenga o en su defecto sea condenado a:
a) Desalojar el inmueble objeto del contrato, ubicado en las Residencias La Flor, piso tres, número seis, Av. Rómulo Gallegos con Calle San Isidro, Urbanización Boleíta, Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, el cual ocupa en calidad de inquilina y a entregarlo en las mismas condiciones de buen estado de conservación conforme fue recibido.
b) Cancelar los cánones de arrendamiento pendientes correspondientes a los meses de mayo, junio y julio de 2010, que suman un total de Mil Ochenta Bolívares (Bs. 1.080,00).
c) Cancelar Diez Bolívares (Bs. 10,00) diarios, por cada día de demora en la entrega del inmueble, contados a partir de la fecha de vencimiento del contrato que fue el día 1º de abril de 2008, lo que significa que desde la citada fecha hasta el día 28 de julio de 2010, le adeuda Ocho Mil Cuatrocientos sesenta Bolívares (Bs. 8.460,00), producto de multiplicar la suma arriba señalada por 846 días vencidos.
d) Resolver el referido contrato de arrendamiento en todas y cada una de sus partes, dejándolo sin ningún efecto.
Finalmente solicitó que la demanda sea declarada con lugar en la definitiva.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Por su parte, la representación judicial de la demandada, al contestar la demanda expuso lo siguiente:
Que, la parte actora expone en el libelo de demanda, que dio en calidad de arrendamiento a su poderdante el inmueble antes descrito.
Que, esgrime la parte actora la necesidad imperiosa, por motivos de enfermedad de vivir en Caracas, pero en ningún momento señala que no posea donde vivir, que sería un elemento que se podría considerar, como parte del litigio y no que por razones de salud deba mudarse al mismo estado Miranda, ya que donde vive actualmente y donde posee los bienes arrendados, están en el mismo estado Miranda; y se pregunta ¿Cuál es el supuesto beneficio?, ¿Capricho?, lo cual no está ajustado a derecho y no origina una causa para solicitar el desalojo.
Que, en el escrito se señala, que realizaron visitas al apartamento (Los Dueños) y los que pretendieron realizar la visita fueron otras personas distintas a los dueños del inmueble, siendo impropio, ya que por razones de seguridad la dueña del mismo, debió llamar para decir que realizarían ellos tal acción, además que el contrato establece que quien puede realizar esa inspección es la dueña, por lo cual no tiene ningún asidero jurídico lo manifestado por la contraparte.
Que, el contrato de arrendamiento celebrado inicialmente a tiempo determinado se ha convertido en un contrato a tiempo indeterminado, que está asistido por derecho y que se debe cumplir todo lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a la hora de emprender cualquier acción.
Que, expresa la parte actora que se le deben tres meses de arrendamiento, a razón de Trescientos Cuarenta Bolívares (Bs. 340,00) por mes, equivalentes a Seiscientos Ochenta Bolívares (Bs. 680,00), lo cual es falso de toda falsedad, ya que se hizo la consignación ante el Tribunal 25º de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Expediente Nº 2010-1080, de conformidad con lo establecido en los artículos 51 y 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que, la parte actora le informó a la arrendataria, por un escrito la decisión de no continuar con la relación arrendaticia que mantiene con su representada, según el primer contrato del año 1.999, solicitándole la desocupación del inmueble, obviando las razones de ley que establecen sus derechos, adquiridos de acuerdo a la ley inmobiliaria. Así, el Acta que sólo fue realizada y firmada por los dueños, no tiene validez, siendo nulo de toda nulidad.
Que, la intención de la parte actora es la desocupación del inmueble, sin tomar en cuenta los derechos que tiene su representada y que se encuentran establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que su representada tiene un contrato a tiempo indeterminado y tiene derecho a una opción a compra (derecho privilegio) y los demás que establece la ley competente.
Que, el fundamento legal que invocó la parte actora, no ha sido violado por su representada. Consideró que la parte actora actúa de mala fe, al introducir al demanda por desalojo, ya que le había manifestado que constaban las consignaciones en el Tribunal 25º de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, motivado a que ella había dejado de ir a cobrar y se iban a cumplir dos (2) meses, por lo que su representada podría caer en mora.
Que, pide que se declare sin lugar la solicitud de desalojo en contra de su representada y que se declare sin lugar el procedimiento breve, por no estar su representada incumpliendo ninguna de las causales previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Solicitó igualmente, se declare sin lugar la solicitud de la resolución del contrato de arrendamientos, en toda y cada una de sus partes, por no estar ajustado a derecho y de acuerdo a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que, la parte actora sea condenada a pagar los costos y costas del proceso y que sea declara sin lugar la demanda.
-III-
DEL MATERIAL PROBATORIO
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA
Conjuntamente con el escrito de demanda, la parte actora presentó las siguientes pruebas:
1) Original de instrumento Poder, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 4 de marzo de 2005, bajo el Nº 43, Tomo 1, Protocolo 3º, mediante el cual la ciudadana FERNANDINA DA CONCEICAO DE FREITAS DE QUINTERO, titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.230.546, confiere poder al ciudadano ANGELO ROSSI LIZZA, titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.992.279. Al respecto observa esta Juzgadora que dicha prueba al no ser desconocida ni objeto de tacha por la parte demandada, surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, concatenado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado el carácter con el que actúa el representante y actor en la presente causa; y así se declara.
2) Original de instrumento Poder, protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Paz Castillo, Estado Miranda, en fecha 2 de febrero de 2007, bajo el Nº 50, Tomo 4, mediante el cual la ciudadana FERNANDINA DA CONCEICAO DE FREITAS DE QUINTERO, titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.230.546, confiere poder al ciudadano ANGELO ROSSI LIZZA, titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.992.279. Al respecto observa esta Juzgadora que dicha prueba al no ser desconocida ni objeto de tacha por la parte demandada, surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, concatenado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado el carácter con el que actúa el representante y actor en la presente causa; y así se declara.
3) Original de instrumento Poder, protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Paz Castillo, Estado Miranda, en fecha 25 de marzo de 2010, bajo el Nº 66, Tomo 7, mediante el cual el ciudadano ANGELO ROSSI LIZZA, titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.992.279, confiere poder al ciudadano HÉCTOR WESTELL GARCÍA OJEDA, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito ante el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el Nº 14.613. Al respecto observa esta Juzgadora que dicha prueba al no ser desconocida ni objeto de tacha por la parte demandada, surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, concatenado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado el carácter con el que actúa el apoderado judicial; y así se declara.
4) Original de documento de partición y adjudicación, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 29 de noviembre de 2005, bajo el Nº 18, Tomo 9, Protocolo Primero; en el cual se hace mención a los bienes que se adjudican en propiedad, a la ciudadana FERNANDINA DA CONCEICAO DE FREITAS DE QUINTERO. Al respecto observa esta Juzgadora que dicha prueba al no ser desconocida ni objeto de tacha por la parte demandada, surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, concatenado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la propiedad sobre inmueble alegada; y así se declara.
5) Contrato de arrendamiento (documento privado), suscrito entre el ciudadano ANGELO ROSSI LIZZA, actuando en nombre y representación de la ciudadana FERNANDINA DA CONCEICAO DE FREITAS DE QUINTERO y la ciudadana VIRGINIA ALCANTARA DE FREITAS, de fecha 1º de abril de 2006. Al respecto observa esta Juzgadora que dicha prueba al no ser desconocida ni objeto de tacha por la parte demandada, surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, concatenado con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado el carácter con el que actúa el apoderado judicial; y así se declara.
6) Recibo sin número, por un monto de Trescientos Sesenta Bolívares (Bs. 360,00), a nombre de la ciudadana VIRGINIA ALCANTARA, por concepto de alquiler más agua Bs.330 + Bs.30, correspondiente al mes de mayo de 2010. Al respecto observa esta Juzgadora, que esta prueba no demuestra que la parte demandada acepte su contenido, además de no presentar ni un orden correlativo ni algún hecho que de fe de su veracidad, razón por la cual es forzoso desecharla; y así se declara.
7) Recibo sin número, por un monto de Trescientos Sesenta Bolívares (Bs. 360,00), a nombre de la ciudadana VIRGINIA ALCANTARA, por concepto de alquiler más agua Bs.330 + Bs.30, correspondiente al mes de junio de 2010. Al respecto observa esta Juzgadora, que esta prueba no demuestra que la parte demandada acepte su contenido, además de no presentar ni un orden correlativo ni algún hecho que de fe de su veracidad, razón por la cual es forzoso desecharla; y así se declara.
8) Recibo sin número, por un monto de Trescientos Sesenta Bolívares (Bs. 360,00), a nombre de la ciudadana VIRGINIA ALCANTARA, por concepto de alquiler más agua Bs.330 + Bs.30, correspondiente al mes de julio de 2010. Al respecto observa esta Juzgadora, que esta prueba no demuestra que la parte demandada acepte su contenido, además de no presentar ni un orden correlativo ni algún hecho que de fe de su veracidad, razón por la cual es forzoso desecharla; y así se declara.
Al encontrarse el juicio en la etapa procesal de promoción de pruebas, la parte actora no hizo uso del mismo.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA
Conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda, la parte demandada presentó los siguientes instrumentos:
1) Copia fotostática simple de Instrumento Poder, autenticado ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de marzo de 2010, bajo el Nº 93, Tomo 31, mediante el cual la ciudadana VIRGINIA ALCANTARA DE FREITAS, confiere poder al ciudadano LARRY NELSON HERRERA GIMÉNEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito ante el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el Nº 104.455. Al respecto observa esta Juzgadora que dicha prueba al no ser desconocida ni objeto de tacha por la parte actora, surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, concatenado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado el carácter con el que actúa el apoderado judicial en la presente causa; y así se declara.
2) Original de Contrato de Arrendamiento, suscrito entre los ciudadanos JOSÉ DE FREITAS, representado por ANGELO ROSSI LIZA y la ciudadana VIRGINIA ALCÁNTARA DE FREITAS, de fecha 3 de abril de 1999. Al respecto observa esta Juzgadora que dicha prueba al no ser desconocida ni objeto de tacha por la parte actora, surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, concatenado con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado el carácter con el que actúa el apoderado judicial; y así se declara.
3) Copia certificada del Expediente Nº 2010-1080, correspondiente al Tribunal 25º de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuyo consignante es la ciudadana VIRGINIA ALCÁNTARA DE FREITAS y beneficiario, la ciudadana MARÍA JOSÉ DE FREITAS. Al respecto observa esta Juzgadora que dicha prueba al no ser desconocida ni objeto de tacha por la parte actora, surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrada la consignación realizada por la parte demandada; y así se declara.
4) Copias fotostáticas simples de depósitos bancarios y comprobante de depósitos que corren insertos al Expediente Nº 20101078, del Tribunal 25º de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2010 y enero de 2011. Al respecto observa esta Juzgadora que dicha prueba al no ser desconocida ni objeto de tacha por la parte actora, surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, en lo que respecta a los depósitos bancarios, valorados como tarjas y los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en lo que respecta a los comprobante, quedando demostrado el pago de los meses de noviembre y diciembre de 2010 y enero de 2011, respectivamente; y así se declara.
Al encontrarse el juicio en la etapa procesal de promoción de pruebas, la parte demandada no hizo uso del mismo.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Verifica esta sentenciadora, que la parte actora no hizo ningún argumento específico en la causa con respecto al punto que a continuación se trata, no así, es preciso resolverlo con base a lo dispuesto en los artículos 12, 14 y 15 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el Principio IURA NOVIT CURIA, en el cual el Juez conoce el derecho, siendo como es, el director del proceso y respondiendo con ello a una justicia transparente, apegada a las leyes y garantista del principio de igualdad de las partes ante la ley y del derecho a la defensa, a establecer la extemporaneidad o tempestividad del escrito de contestación a la demanda consignado en la causa por la parte demandada, en fecha 2 de febrero de 2011.
Así las cosas, si bien es cierto que la contestación a la demanda, es un acto que debió realizarse al segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse dado por citado, no es menos cierto que la parte demandada al momento de presentar su escrito anticipado, sólo se limitó a contestar al fondo de la demanda, esgrimiendo diversidad de alegatos que fueron señalados a grosso modo en la narrativa de este fallo, por lo que es preciso traer a colación el contenido del criterio reiterado mediante sentencia N° 1811 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 05 de Octubre de 2007, en el que dispuso:

” (…) De allí que, en el caso del procedimiento breve la contestación de la demanda y la oposición de las cuestiones previas debe realizarse en el término específico de los dos (2) días luego de haber sido citada la parte demandada. Ahora bien, esta Sala ha ido reiterando dicho criterio a través de su jurisprudencia pacífica, agregando recientemente que sería posible aceptar la interposición adelantada de la contestación de la demanda en el juicio breve pero sólo si no se oponen cuestiones previas, pues en este último caso, sí se lesionarían los derechos de la parte actora que no podría ejercer el contradictorio sobre ellas (ver entre otras, decisión N° 981/2006, ratificada en la sentencia N° 1203/2007).
Así las cosas, la regla general en el caso del juicio breve es que la parte demandada debe dar contestación a la demanda y oponer cuestiones previas al segundo día de efectuarse la citación, ni antes ni después de ese término. Sin embargo, excepcionalmente podría aceptarse la contestación adelantada de la demanda siempre y cuando no se opongan cuestiones previas (…)”. (Subrayado y negrillas del Tribunal).

Así las cosas, en virtud de la sentencia anterior, se le otorga plena validez a la defensa esgrimida por la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda; y así se declara.
Abordada como fue, la legitimidad de la contestación a la demanda anticipada, es preciso en esta oportunidad pasar analizar el fondo de la demanda, para lo cual no se abundará más allá de lo evidentemente contrario a Derecho en la presente litis.
En tal sentido, la parte actora en su escrito libelar, específicamente en las conclusiones señaló lo siguiente:

“(...) que el arrendador solicite el desalojo del inmueble y la Resolución del contrato de arrendamiento y la inmediata desocupación del mismo. (...)”. (Cursivas y negrillas del Tribunal).

Así mismo, en el petitorio reiteró lo anteriormente descrito al solicitar que se condene a la parte demandada a lo siguiente:

“ (...) Desalojar el inmueble objeto del contrato, ubicado en las Residencias La Flor, piso tres, número seis, Av. Rómulo Gallegos con Calle San Isidro, Urbanización Boleíta, Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, (....).
(...Omissis...)
(...) Resolver el referido contrato de arrendamiento en todas y cada una de sus partes, dejándolo sin ningún efecto. (...)”.(Cursivas y negrillas del Tribunal).

Aunado a lo anteriormente señalado, la parte actora entre otros artículos, como fundamento de su acción, indicó los siguientes:

“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Artículo 34 Literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

“Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado (…)”.

Ahora bien, transcrita la normativa anterior, es preciso motivar el análisis que de ellos se hagan y para ello, se debe destacar el contenido del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del siguiente tenor:

“Artículo 78. No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”. (Negrillas y cursivas del Tribunal).

En tal sentido, la parte actora incurrió en un error al fundamentar la acción en disposiciones del Código Civil, mediante los cuales se podría reclamar la ejecución del contrato o la resolución del mismo, y pretendiendo con ello, conjuntamente el desalojo del inmueble por disposición expresa de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, basado en la falta de pago y la necesidad de ocupar el inmueble; y así se declara.
En tal sentido, el comentario realizado por el Dr. Emilio Calvo Baca, en su obra Código de Procedimiento Civil comentado, en su página 78, destaca que:

“En el caso de que se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí. Esta exclusión mutua se configura cuando los efectos jurídicos que normalmente producen dichas pretensiones, son incapaces de coexistir, al contrario, son opuestas la una con respecto a la otra, verbigracia, la resolución de un contrato junto con el cumplimiento del mismo”.

De la trascripción antes realizada, se observa que el actor al fundamentar legalmente su pretensión, incurrió en un equívoco jurídico, al contemplar dos disposiciones que legalmente se excluyen entre sí, tal como fue invocar el artículo 1.167 del Código Civil, que permite reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, relativo a los contratos a tiempo determinado y conjuntamente, solicitar el desalojo por vía de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 34 literales a y b, relativo a los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado; y así se declara.
De modo que, para saber cuál es la acción ejercida, el elemento fundamental es la CAUSA PETENDI, la razón de pedir, tomando en cuenta las normas legales correspondientes, siendo también importante mencionar que al actor no le está permitido escoger la vía más conveniente para sus intereses, pues es facultad de los jueces calificar la acción y apartarse de la escogida por el actor; y así se declara.
Siendo evidente la existencia de una anomalía procesal, la cual hace necesario para quien aquí sentencia, siendo la Directora de la contienda que aquí se dirime, en aras de mantener y procurar la estabilidad del juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”, donde sin duda alguna priva, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sean utilizados por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, bajo estas premisas legales no le está dado al Juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limite de la demanda, quedado legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley; siendo que en el caso que nos ocupa, el Tribunal no pudo adelantarse a la calificación de la acción, y declarar en esa oportunidad la exclusión de las acciones invocadas, y así se declara.
Ahora bien, esta Juzgadora considera necesario pasar analizar los demás argumentos expuestos por la parte demandante, a los fines de cubrir otros aspectos de importancia presentes en la pretensión, comenzando por el alusivo a que la demanda tiene su base en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, cuyo argumento -cabe destacar- también adolece de error en el libelo de la demanda, ya que indicó: “(...) se está en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, el cual se encuentra vencido (...)”, con lo cual se hace del conocimiento a la parte actora que si estamos ante un contrato de arrendamiento que se indeterminó en el tiempo, por simple lógica jurídica, carece de lapso de vencimiento; y sobre la base de la necesidad de ocupar el inmueble, es evidente que dicho argumento no quedó plenamente demostrado a los autos, toda vez, que en el documento de partición y adjudicación, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 29 de noviembre de 2005, bajo el Nº 18, Tomo 9, Protocolo Primero; en el cual se hace mención a los bienes que se adjudican en propiedad, a la ciudadana FERNANDINA DA CONCEICAO DE FREITAS DE QUINTERO, se evidencian que la misma cuenta con tres (3) apartamentos, incluyendo el inmueble objeto de la demanda, razón por la cual no quedó plenamente demostrado el estado de necesidad alegado; y así se declara.
Asimismo, con respecto al argumento que la parte demandada, no permitió el acceso del propietario al inmueble de su propiedad o a las personas designadas para efectuar inspección, es necesario destacar la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento, la cual reza:

“(...) “LA ARRENDATARIA” declara: que aceptará, cuando “EL ARRENDADOR” así lo disponga, la inspección general del EL INMUEBLE, ello con el objeto de verificar y constatar las condiciones de limpieza, sanidad, habitabilidad, buen estado de uso y conservación de EL INMUEBLE y en igual sentido con relación a sus servicios.”

Así las cosas, es evidente que la arrendataria, no es la persona que procedió a realizar la inspección acordada en el contrato de arrendamiento y alegada por la parte actora; en tal sentido, a la luz de la lectura que se le realiza a la cláusula antes transcrita, es evidente que no se establece que terceras personas puedan acceder al inmueble a realizar inspecciones, razón por la cual tal argumento tampoco es invocación suficiente para obrar en contra de la parte demandada; y así se declara.
Con base a lo plasmado, esta Juzgadora en apego a lo preceptuado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, donde se constituye una de las más importantes de las garantías constitucionales “EL DEBIDO PROCESO”, el cual debe ser aplicado en todas las actuaciones judiciales y administrativas de la nación, siendo mandato constitucional, debe declarar Improcedente la presente acción, entre las otras razones analizadas, principalmente por contener disposiciones excluyentes entre sí, y así se declara.
En consecuencia, conforme a lo anteriormente expuesto, forzoso es para quien aquí suscribe, declarar IMPROCEDENTE la demanda que por DESALOJO, incoara el ciudadano ÁNGELO ROSSI LIZZA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.992.279, en su condición de representante de la ciudadana FERNANDINA DA CONCEICAO DE FREITAS DE QUINTERO, contra la ciudadana VIRGINIA ALCÁNTARA DE FREITAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-970.077; y así se decide.
V
DISPOSITIVA
Por las consideraciones antes expuestas, este Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: IMPROCEDENTE la acción que por DESALOJO, incoara el ciudadano ÁNGELO ROSSI LIZZA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.992.279, en su condición de representante de la ciudadana FERNANDINA DA CONCEICAO DE FREITAS DE QUINTERO, contra la ciudadana VIRGINIA ALCÁNTARA DE FREITAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-970.077.
En virtud de haber resultado totalmente vencida, se condena en costas a la parte actora de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los dos (2) días del mes de marzo del año dos mil once (2011). Años: 200º de la Independencia y 152º de la Federación.
LA JUEZ,

YECZI PASTORA FARÍA DURÁN
LA SECRETARIA,

MARÍA ALEJANDRA RONDÓN G.

En la misma fecha, dos (2) del mes de marzo del año dos mil once (2011), siendo las once y treinta de la mañana (11:30 a.m.), se publicó y registró la sentencia anterior.
LA SECRETARIA,

MARÍA ALEJANDRA RONDÓN G.