TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2011-000237
Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo arrendaticio que ha presentado la ciudadana ANA LOZADA CHACÓN, , mayor de edad de este domicilio, C.I. No.3.077.852, representado por el abogado Haidee Torres, IPSA 150.427; contra la ciudadana JACKELINE MEDINA TERAN, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.10.524.286.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere el apoderado de la parte actora que la empresa RENT-A-BUILDING, C.A. le dio en arrendamiento (01 de junio de 1995) a la parte demandada el apartamento No.2 ubicado en la casa No.30-1, situada en la Calle Real de Los Fraile de Catia, Sector Altos de Cutira, Parroquia Municipio Libertador, Distrito Capital; por el canon original de Bs.3.000,oo
Contrato este que se convirtió en uno a tiempo indeterminado, por haber transcurrido más de quince años.
Ahora bien, en fecha 17 de septiembre de 1996, la parte actora compro el inmueble subrogándose en los derechos de la parte arrendadora del contrato, aparte de que Rent-A Building le cedió el contrato.
En fecha 9/3/2001 la parte actora solicita, como propietaria del inmueble, la regulación del inmueble y la Dirección de Inquilinato fijó el canon en Bs.F. 61.425, oo, que la parte demandada lo ha venido consignando desde el año 2002 por ante el Juzgado 25° de Municipio de Caracas; pero lo ha venido haciendo a favor de Administradora Renta-A Building, que no es parte de la relación arrendaticia, ni ha notificado dichas consignaciones a la parte actora; lo que hace que las mismas se tengan como no efectuadas legítimamente, de acuerdo con las normas del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que transcribe.
Habla de una demanda de resolución de contrato que la actora había presentado (01 de junio de 2010) y que se la declararon sin lugar recomendando el Juez que interpusiera una de desalojo.
Dice también que acudió al Tribunal de Consignaciones 25 ° de Municipio de Caracas, solicitando que se le notifique a la inquilina que, en vista que el contrato había entrado en su 15° año de vigencia, no se renovaría. Anexa esta notificación.
También habla de la necesidad que tiene la parte actora de ocupar el inmueble; habida cuenta que es un adulto mayor de 66 años, que habita arrimada en una habitación en condiciones precarias, presentando además problemas de salud.
Concluye demandando el desalojo por las causales a) y b) del art. 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; esto es por la falta de pago de los alquileres y por la necesidad de ocupar el inmueble. Demanda también que entregue el inmueble solvente de agua, luz, aseo y teléfono; y que pague los alquileres de los meses que van desde 01 de abril de 2008 hasta el 01 de febrero de 2011, a razón de Bs.61,43 mensuales, que suman Bs.2.088,62, además de los alquileres siguientes hasta la entrega del inmueble. Pide que se le condene a pagar Bs.2. por cada día transcurrido después del vencimiento del contrato . Estima la demanda en Bs.737, 16.
Contestación de la demanda
La parte demandada, asistida por los abogados en ejercicio, Audalis Vieira Basto, y Milagro Maita IPSA # 67.188 y 20310 pasó a contradecir la demanda, bajo los siguientes alegatos:
Opuso la cuestión previas de ilegitimidad de la persona del actor, por motivo de la circunstancia que la demandante solo posee un diez por ciento 10% de la propiedad del inmueble, siendo que la propiedad de este esta pro-indiviso.
Opuso la cuestión previa de defecto de forma del libelo, por omitir el requisito No.4 del art. 340 CPC, por no indicar los linderos del inmueble.
Opuso la cuestión previa de defecto de forma del libelo por omitir el requisito No 5 del art. 340 CPC, por falta la relación de hecho y los fundamentos de derecho.
Opuso la cuestión previa de defecto de forma del libelo, por omitir el requisito No.6 del art. 340 CPC, por no acompañar el documento fundamento de la demanda.
Opuso la cuestión previa de defecto de forma de la demanda por haberse hecho la acumulación prohibida. No dice el porque.
En relación con la contestación al fondo, argumento:
1. Dice que el contrato no es original.
2. La parte actora si bien adquirió un 10 % de los derechos sobre el inmueble, no especifica la parte que le corresponde de la casa, ni que sea la propietaria del apartamento que ocupa como arrendataria.
3. La parte demanda, como arrendataria no fue notificada de la cesión del contrato.
4. Dice que conviene que con quien celebró (01 de junio de 1995) el contrato de arrendamiento fue con la empresa Rent-A-Building, sobre el inmueble señalado en el libelo; por un alquiler original de bs.3.000,oo mensual, hoy Bs. F.3.00, el cual fue regulado, en Bs.61,43, que procedió a consignarlo, por ante el Juzgado 25° de Municipio de Caracas.
5. Conviene igualmente que dicho contrato era por un año no prorrogable, a partir del 01 de junio de 1996, y que se convirtió en uno a tiempo indeterminado.
6. Rechaza que la parte actora haya adquirido los derechos sobre el inmueble de autos; lo que adquirió fue 10% de la totalidad del inmueble. Y este 10 % no la convierte en propietaria del apartamento de autos.
7. Conviene que haya venido consignando los cánones de arrendamientos en el Juzgado 25° de Municipio, por Bs.61, 43, cantidad fijada por la Dirección de Inquilinato. Y no es cierto que dichos pagos sean ilegítimos y que se encuentre insolvente.
8. Niega la notificación de la cesión que la parte actora dice haberle hecho.
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado trabada la litis y definido los términos de la presente controversia, pasemos a analizar los medios probatorios allegados a los autos; en cuya oportunidad haremos las consideraciones que correspondan.

1.-
Al folio 13 y ss corre en fotostato expediente de consignaciones inquilinarias, que contiene el documento privado representativo del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio sobre el apartamento señalado en el libelo, entre la empresa RENT-A BUILING BIENES RAICES C.A, como arrendadora y la parte demandada como arrendataria; por un alquiler de bs.3.000,oo. Tiene fecha 1 de junio de 1995, y a partir de allí tiene un año de vigencia, y no es prorrogable.
Ambas partes están de acuerdo en la existencia de este contrato; y ambas coinciden en que el mismo se convirtió en uno a tiempo indeterminado.
Por tal motivo este Tribunal pasa sobre ese tema, sin mayores disquisiciones, aceptando que la naturaleza del contrato objeto del juicio es indeterminado. Así se declara.
Por eso no entendemos que se pretenda cobrar una pena o multa por la demora en devolver el inmueble—dice—después del vencimiento; cuando por ser a tiempo indeterminado, ¡no hay vencimiento!
En cuando a las cuestiones previas alegadas, corresponde decir:
La parte demandada alegó, la ilegitimidad de la parte actora, sin decir de qué cuestión se trata; pero debemos de asumir que se refiere a la No.2° del art. 346 CPC; que se actualiza cuando la parte actora es una persona con una capacidad de obrar o de comparecer en juicio “disminuida”, como son los menores, incapaces, entredicho, etc. Pero lo que se dice para fundamentar esa carencia o disminución de capacidad de obrar en juicio, es el hecho de no ser propietaria del 100% del inmueble, sino solo en un solo 10%. Y tal circunstancia no tiene nada que ver con la cuestión previa de la ilegitimidad del actor.
Además, al final del contrato se lee que la empresa arrendadora le cedió el contrato en cuestión a la parte actora, por lo que ésta habría adquirido “cualidad” de arrendadora—si era eso de lo se trataba—como cesionaria del contrato, independientemente que haya o no sido notificada la cesión a la inquilina, de conformidad con el art. 1549 CC; e independientemente también de que la parte actora haya adquirido por compra la propiedad del inmueble, lo que la hace subrogarse en el contrato, de conformidad con el art. 20 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
Además, si la parte demandada le esta reconociendo derechos pro-indiviso de propiedad a la demandante, le esta reconociendo condición de comunera, y como tal estaría legitimado para representar a los otros comuneros, de conformidad con el art. 168CPC.
En consecuencia se desestima la cuestión previa alegada.
En cuanto al defecto de no indicar los linderos del inmueble, ello se actualiza cuando la acción incoada fuese una acción real; pero no es necesario cuando la acción ejercida es de resolución de contrato o de desalojo, que es una acción personal.
En consecuencia, se desestima la cuestión previa por faltar el requisito No.4 del art. 340 CPC. Así se declara.
En cuanto al defecto por faltar la relación de los hechos y el fundamento de derecho de la demanda, cabe decir que el libelo dice que la parte demandada ha consignado los alquileres irregularmente, por lo que son inválidos; además alegó la causal de la necesidad del propietario de ocupar el inmueble, señalando que las causales son la a) y b) del art. 34 del Decreto ley. Por lo tanto hay relación de hechos y fundamento de derecho.
En consecuencia se desestima la cuestión previa por faltar el requisito No.5 del art. 340 CPC. Así se declara.
En cuanto al defecto por no acompañar el documento fundamento de la demanda, cabe decir que la parte demandada acompaño el documento representativo del contrato de arrendamiento, objeto del juicio Además en los juicios inquilinarios, no puede existir “documento fundamental”, desde el momento que el contrato de arrendamiento es un negocio que pude celebrarse forma verbal, en que por definición no existe la prueba escrita.
En consecuencia se desestima la cuestión previa por faltar el requisito del No.6 del art. 340 CPC. Así se declara.
En cuanto a la cuestión previa de defecto de forma del libelo por acumulación prohibida, la parte demandada no explica el porque es prohibido demandar el desalojo por falta de pago y por necesidad del propietario de ocupar el inmueble.
En consecuencia se desestima la cuestión previa de acumulación prohibida del No. 6 del art. 346 CPC. Así se declara.
2.-
Al folio 18 y ss corre diligencia de la parte actora, ante el Juzgado 25° de Municipio de Caracas, pidiendo que se notifique a la arrendataria de la resolución de la Dirección de Inquilinato, que acompaña y que corre a los folios 19 y ss, en la cual se fijo el canon de arrendamiento al inmueble de autos en Bs.61.425, oo.
Pedir una notificación, no es realizar esa notificación. Además, la parte arrendataria no ha cuestionado en absoluto que el alquiler regulado sea el señalado en esa Resolución de Inquilinato.
3.-
Al folio 19 y ss corre resolución de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura de fecha 9 de agosto de 2002, donde se reguló el canon de arrendamiento en Bs. 61.425,oo.
Sobre este tópico las partes están contestes.
4.-
Al folio25 y ss corre documento notariado (17-09-1996) y protocolizado (15-12-2000) representativo de la compra que la parte actora hizo del diez por ciento (10%) de los derechos de propiedad sobre el terreno y la casa 30-1 ya señalada en el libelo de demanda.
Con esta compra, aún cuando se trate solo del diez por ciento (10%) de los derechos pro-indivisos de propiedad, la parte actora adquiere la condición de comunera y por lo tanto, en esa misma condición de comunera, sub-entra o se subroga en el contrato de arrendamiento que había celebrado la empresa Renta-A-Building Bines Raíces, c.a. con la parte demandada, sobre el inmueble de autos, de conformidad con el art. 20 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999. Y como comunera pro-indivisa y co-arrendadora-subrogada en el contrato, tiene cualidad para accionar en su propio interés y en el interés de los demás comuneros, que representa, en la acción incoada, de conformidad con el art. 168 CPC.
5.-
Al folio 41 y ss corren planillas de depósitos bancarias y recaudos de las consignaciones de los cánones de arrendamiento por Bs.F. 61,43 c/u que hizo la parte demandada como arrendataria a favor de Administradora Rent a Building. Corresponde a los meses de arrendamiento que van desde abril de 2010 hasta noviembre de 2010, ambos inclusive.
► Una de las irregularidades que la parte actora señala en esas consignaciones es que fueron hechas a favor da la Administradora Rent-A- Building, y no a favor de ella.
Debemos decir que para que el inquilino, como deudor cedido, venga obligado a pagar los alquileres al nuevo arrendador, como cesionario del contrato, debe ser notificado en forma de la cesión del contrato; caso contrario el pago que hiciere al cedente resulta válido, de conformidad con el art.1551 del Código Civil, que dice:
El deudor queda válidamente libre si paga al cedente antes que por éste o por el cesionario se le haya notificado la cesión
No vemos que a la parte demandada se le haya notificado la cesión; o, para el caso, la compra del inmueble que hubiere producido la subrogación del comprador en el contrato existente.
En efecto, al folio 45 corre diligencia (01 de julio de 2010) de la parte actora dirigida al Juzgado 25° de Consignaciones donde se le pide al Tribunal que notifique a la inquilina que es su voluntad no renovarle el contrato de arrendamiento.
Primero que nada no aparece de los autos que dicha notificación se haya llevado a cabo; ya que por el solo hecho de solicitarla, no podríamos entender que dicha notificación se haya verificado automáticamente. Ni cabría aplicar el principio de estar a derecho, que solo se aplica para los juicios contenciosos.
Y en segundo lugar, de acuerdo con lo estrictamente pedido, la notificación no sería la cesión del contrato, sino la no renovación del contrato, que son dos cosas diferentes.
Y en tercer lugar la fecha de ese pedimento, 01 de julio de 2010, demuestra que antes, ni siquiera ese motivo de notificación habría existido.
► Otra irregularidad señalada por el actor respecto a estas consignaciones, es que a ella (la parte actora) no se le notificó de las mismas, siendo la notificación de la consignación al arrendador un requisito de validez, de acuerdo con el art.53 del Decreto-ley.
Cabe decir que para alegar que la falta de notificación invalide la consignación, sería menester demostrar que su omisión se debe a culpa o negligencia imputable al arrendatario-consignante, como lo establece la misma norma; caso contrario deberíamos asumir que la omisión le es imputable al Tribunal receptor, que no invalida la consignación.
6.-
Al folio 61 y ss corren otras consignaciones de cánones de arrendamientos llevadas a cabo por la demandada a favor Administradora Rent-A Building, por Bs.F.61,43 c/u, correspondiente a los meses que van marzo. , febrero, y enero de 2010.
Cabe repetir lo mismo que dijimos en el número anterior.
7.-
Al folio 67 y ss corren otras consignaciones que van del año 2003 al año 1998, a favor siempre de Rent-A-Building.
Corresponde a los meses anteriores a los que se señalan como no pagados en el libelo, que son los que van 2008 hasta 2011. Por lo tanto no corresponde analizarlos por no ser los imputados en el libelo como dejados de pagar.
8.-
Al folio 78 y corre coree copia de la Sentencia del Juzgado Décimo Octavo de Municipio de esta Misma Circunscripción Judicial, donde se Sentencia (06-11-2001) sin lugar una demanda de resolución de contrato que la parte actora había presentado contra la parte demandada. No tiene mayor incidencia o pertinencia en esta litis, desde el momento que nadie ha invocado, por razón de ella, cosa juzgada.
9.-
Al 118 y ss corre documento privado promovido por la parte actora, representativo del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio. Se tiene por reconocido, de conformidad con el art. 444 CPC
Nos remitimos a lo analizado anteriormente en el No.1 de estos análisis.
10.-
Al folio 126 y ss corren unos recaudos médicos, promovidos por la parte actora, a los fines de demostrar el estado rehipertensión de la señora Ana Lozada Chacón..
La condición de hipertensión arterial de una persona, debe fijarse en autos a través de una experticia. Además debe demostrarse la relación lógica entre esa condición y la necesidad de ocupar el inmueble de autos.
11.-
Al folio01 y ss de la Pieza abierta para incorporar las pruebas promovidas por la parte demandada, corre el expediente de Consignaciones Inquilinarias llevado ante el Juzgado 25° de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas,
En él se observa:
Consignaciones, por Bs.61, 425, oo c/u, correspondientes a los meses que van desde el mes de abril de 2008 hasta el mes febrero de 2011, ambos inclusive, que son los meses señalados en el libelo como no pagados.
Esta hechas a favor de Administradora Renta-A- Building.
Existe una diligencia de la parte actora, de fecha 04-08-09, en que solicita que le entreguen las consignaciones disponibles hasta la presente fecha.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado al juicio podemos concluir que si bien la inquilina consignaba los alquileres a nombre de Administradora Rent-A-Building, dichas consignaciones eran válidas, porque no hay pruebas de que a la inquilina se le haya notificado formalmente la cesión del contrato; siendo Renta-A-Building la cedente del contrato, de conformidad con el art. 1551 del Código Civil.
A mayor abundamiento a favor de la validez de las consignaciones, si Rent-A-Building era la empresa administradora que había celebrado el contrato como arrendadora original, y estaba entonces lógicamente en posesión del crédito de los cánones de arrendamiento, los pagos que de buena fe se le hicieran advenían en pagos válidos, de conformidad con el art. 1287 del Código Civil.
Y si todavía quedaren dudas de la validez de las consignaciones, la solicitud de la parte actora de que le entreguen las consignaciones hechas a favor de Rent-A-Building, representa sin lugar a duda una manifestación de voluntad de aprovecharse de dichas consignaciones, convalidando entonces así las mismas, de conformidad con el segundo aparte del art. 1286 del Código Civil
Y no habiendo sido notificada la inquilina de la cesión, tampoco existía obligación por parte de ella de avisar a la parte actora de las que llevaba a cabo.
Por último no hay prueba de la necesidad que pudiera tener la parte actora para ocupar el inmueble de autos.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
• sin lugar las cuestiones previas opuestas;
• y sin lugar la demanda que ha presentado Ana Lozada Cachón contra Jackeline Medina Terán.
Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Catracas, a los veintinueve días del mes de marzo del año dos mil once, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS