ASUNTO: AP31-V-2010-002921

El juicio por DESALOJO intentado por el ciudadano RAFAEL ALZURO FERNÁNDEZ, titular de la cédula de identidad número 13.459.701, representado judicialmente por los abogados Imelda del Valle González, Verónica Obando y Lewis Moreno, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 80.807, 130.981 y 144, 409, respectivamente, contra la ciudadana GRACIELA ÁLVAREZ, titular de la cédula de identidad número 10.819.916, representada judicialmente por el abogado Pedro José Valor Reyes, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 139.490, se inició por escrito de demanda incoada para su distribución el 20 de julio de 2010 y se admitió el 22 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve.
PRIMERO
La parte actora, en su escrito de demanda alegó que es propietario de un inmueble relativa a unas bienhechurías construidas sobre un terreno municipal, destinado a vivienda distinguido con el número 37, ubicado en la Calle Real de Los Cortijos, Callejón El Carmen, Sarria, Municipio Libertador, Distrito Capital, adquirido el 21 de mayo de 2010, por acto de compra –venta realizada al ciudadano Jovito Cunemo, por la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00)
Que a la fecha, dicho inmueble no ha podido ser ocupado por su grupo familiar ya que la arrendataria, se niega a abandonarlo.
Que el vendedor dio en calidad de arrendamiento, dicho inmueble a la demandada a partir del 01 de julio de 2004, por un año (01) fijo y por la pensión mensual de ciento setenta y cinco bolívares (Bs. 175,00), el cual dejó de pagar desde hace más de dos años.
En vista que la parte demandada incumplió con sus obligaciones, dada la situación económica y de salud del anterior propietario, decidió ofrecer en venta verbal dicho inmueble, por la cantidad de treinta y cinco mil bolívares (Bs.35.000, 00), los cuales deberían ser pagados en cuotas mensuales de quinientos bolívares (Bs. 500,00), oferta esta que aceptó la demandada.
Que la demandada después de haber aceptado tal oferta, sólo realizó cuatro depósitos, el primero el 02 de agosto de 2008, por la cantidad de quinientos bolívares (Bs. 500,00), el segundo el 09 de agosto de 2008 por cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00), el tercer depósito el 25 de agosto de 2008 por una cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00) y el último el 04 de octubre de 2008 por quinientos bolívares (Bs. 500,00), para un total de mil ochocientos bolívares (Bs.1.800,00), agregando el actor que a partir de este momento no pagó ningún otro tipo de cuota ni por arrendamiento ni por cuota de venta.
Que el vendedor en vista que necesitaba mudarse a otra ciudad y necesitaba el dinero, acudió el 14 de julio de 2009, ante los organismos del Estado y solicitó ayuda a la Junta Parroquial de La Candelaria, Dirección General de Inquilinato adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura y la Sindicatura Municipal adscrita a la Alcaldía de Caracas, teniendo como resultado que la demandada se comprometiera a devolver el inmueble el 14 de octubre de ese mismo año.
Que al cumplirse el plazo acordado entre el vendedor y la demandada, toda vez que no fue desocupado dicho inmueble, el vendedor agotado de tal situación, decidió dar en venta el inmueble de marras a la parte actora en mayo de 2010, el mismo aceptó tal propuesta en las condiciones en que se encontraba, por lo accesible del precio de la venta, comprometiéndose además la demandada -una vez más-, al darse por enterada de tal venta, que lo desocuparía en el lapso de un mes.
Que la parte demandada ha tratado en reiteradas oportunidades de resolver tal conflicto por vía amistosa, no obteniendo ningún resultado positivo, ya que ha sido objeto de agresiones verbales y físicas por parte del esposo de la demandada.
Que paga actualmente un préstamo solicitado para la compra del inmueble objeto de la presente causa, pero no ha podido ocuparlo dado que la demandada no lo ha desocupado. Que tiene la necesidad urgente de vivir en el inmueble dado que se encuentra ocupando con su pareja e hijo menor una vivienda en calidad de inquilino y le están pidiendo su desocupación desde hace más de tres meses.
Asimismo, señaló que es padre de tres niños menores, Wilfredy Alejandra, Eliana Greymar y Abrahan Ezequiel, y las niñas de 08 y 10 años viven con su abuela materna porque no tienen espacio suficiente donde habitan y el niño de 04 años de edad, el cual está a su cuidado debido a sus problemas de discapacidad.
Sobre la base de esos hechos y con fundamento en lo previsto en el literal “b” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la demandó a los fines que convenga o sea condenada al desalojo del inmueble arrendado y en consecuencia a su entrega y al pago de las costas procesales.
El valor de la demanda se estimó en dos mil bolívares (Bs. 2.000,00).
Por diligencia del 26 de octubre de 2010, el Alguacil dejó constancia de haber citado a la demandada, quien oportunamente el 28 del mismo mes y año, presentó escrito de contestación a la pretensión intentada en su contra.
Negó y rechazó lo alegado por el actor, por no ser arrendataria del inmueble de marras, sino que habita en el mismo en su calidad de propietaria. Que adquirió dicho inmueble el 08 de noviembre de 2007, por compra hecha al ciudadano Jovito Cunemo.
Alegó que cumplió con el pago de la venta pactada con el vendedor, señalando que el 02 de agosto de 2008, efectuó depósito en el Banco de Venezuela, por la cantidad de quinientos bolívares (Bs. 500,00), asimismo realizó tres depósitos más, en la misma entidad bancaria, el 09 de agosto de 2008 por cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00), el 25 de agosto de 2008 por una cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00) y el último el 04 de octubre de 2008 por quinientos bolívares (Bs. 500,00); para un total de mil ochocientos bolívares (Bs.1.800,00); todos los depósitos anteriormente nombrados fueron realizados a favor del ciudadano Jovito Cunemo, en el numero de cuenta 01020450010100015321; y el restante –dieciocho mil doscientos bolívares (18.200,00)- lo terminó pagando al vendedor en efectivo los fines de semana. Afirmó que en el año 2008 le pagó al vendedor doce mil bolívares (Bs. 12.000) y en el año 2009 el restante.
SEGUNDO
Siendo así, tenemos que la litis se limita a determinar la veracidad de los hechos alegados por la parte actora respecto a la necesidad de ocupar el inmueble de marras.
En tal sentido, la parte actora produjo copia simple de instrumento autenticado el 21 de mayo de 2010, en el que consta que el ciudadano Jovito Fautino Cunemo Magallanes, vendió al ciudadano Rafael Alzuru Fernández, unas bienhechurías construidas sobre una extensión de terreno municipal, constituidas por una vivienda, ubicadas en la Calle Real de Los Cortijos, Callejón El Carmen, Nº 37, Sarría, por el precio de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000). Dicho instrumento se tiene como fidedigno de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, mereciendo fe su contenido, a tenor de lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil.
Asimismo, la parte actora aportó copia simple de instrumento privado del 01 de julio de 2004, con lo cual pretendió probar el contrato de arrendamiento pactado entre el ciudadano Jovito Faustino Cunemo Magallanes y la ciudadana Graciela Álvarez, sobre el inmueble arriba descrito. Dicho instrumento no tiene valor probatorio alguno de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dado que los instrumentos de este tipo deben ser aportados en su original.
En efecto, la Sala de Casación Civil del 9 de febrero de 1994 con ponencia del Magistrado Dr. Rafael Alfonso Guzmán, en el juicio del abogado Daniel Galvis Ruíz y otra contra Ernesto Alejandro Zapata, en el expediente Nº 93-279, sobre el particular sostuvo:
“... Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotográficas, fotostáticas y contenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos y autenticados como textualmente expresa el transcrito artículo 429.- Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple - como es el caso de autos – ésta carece de valor según lo expresado por el artículo 429, pues solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, porque estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado”.

Marcados “D” y “E”, la parte actora aportó sendos instrumentos privados del 25 de junio de 2009 y 5 de noviembre de 2007, dirigidos por el ciudadano Jovito Cunemo al Ministerio del Poder Popular para la Educación, Cordero, Estado Táchira y al Presidente de la Junta Parroquial de La Candelaria, mediante los cuales informaba haber celebrado contrato oral de venta con la ciudadana Graciela Álvarez y solicitó colaboración a los fines de resolver problemática mantenida con la citada ciudadana derivada de un contrato de arrendamiento pactado, quien se había negado a abandonar el inmueble.
Dichos instrumentos, como puede observarse provienen de terceros ajenos al juicio que debieron ser ratificados mediante la prueba testimonial de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y no se hizo, por lo que no tienen ningún valor probatorio.
Asimismo, aportó copia simple de acta convenio del 14 de julio de 2009, levantada por la Sindicatura Municipal, Dirección de Comunidad y Derechos Humanos, Asesoría Ciudadana del Municipio Libertador, con la sola presencia de la ciudadana Carmen Cunemo, en representación del ciudadano Jovito Cunemo, según la cual, la demandada se comprometió a devolver el inmueble a su arrendador. Si bien el contenido de dicho instrumento merece fe por tratarse de un documento público administrativo, según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no puede tener fuerza obligatoria frente a la demandada en cuanto a la devolución del inmueble, visto que dicha acta se levantó sin su presencia.
Asimismo, la parte actora aportó tres (3) actas de nacimientos, donde consta que los ciudadanos Rafael Alzuro Fernández y Mayra Alejandra Pérez Hernández, el 04 de octubre de 2005, presentaron al menor Abrahan Esequiel como su hijo, mientras que en las otras dos, consta que la menores Eliana Greymar y Wilfredo Alejandra, son hijas de Mayra Alejandra Pérez Hernández y otros ciudadanos. Dichos instrumentos merecen fe su contenido a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 457 del Código Civil.
Por su lado, la parte demandada aportó original de instrumento privado del 08 de noviembre de 2007, en el cual consta que entre una persona que se identificó como Jovito Cunemo y Graciela Álvarez, actuando como el vendedor y la compradora, en ese orden, firmaron un Acta en la que pactaron un convenio de compra y venta sobre el inmueble objeto material del juicio, por el monto de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), que para el momento de la negociación el vendedor recibiría cuatro mil quinientos bolívares (Bs. 4.500,00) y quedaría pagando diez y seis cuotas fijas de mil bolívares (Bs. 1.000,00) mensuales, el cual se valora de acuerdo a lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil, mereciendo fe su contenido por tenerse como reconocido en juicio.
TERCERO
La parte actora fundamentó su pretensión en el literal “b” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
Omissis.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado,…”


De acuerdo a la citada norma, la pretensión de desalojo, procede por alguna de las causales taxativas en ella pactada, dentro de las cuales se encuentra la alegada por la parte actora, como es la necesidad de ocuparlo.
La necesidad como situación de hecho, debe ser acreditada mediante elementos de convicción que conduzcan al Juez apreciarlos de manera cierta. La necesidad, como apunta alguna de las acepciones del Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual Cabanellas, deviene de la “Escasez; falta de algo en la medida de lo suficiente o deseado”. Es esa situación particular de la persona ante la ausencia de un objeto material o ideal, capaz de satisfacer un requerimiento como objeto de la vida ante alguna carencia. Por ello es que para la procedencia de la petición, se requiere que se alegue y pruebe la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado; la propiedad sobre el inmueble y la necesidad de ocuparlo.
En este caso, la parte demandada lejos de admitir la existencia de la relación arrendaticia, la negó, por lo que correspondía a la parte actora probar la existencia de ese hecho y no lo hizo.
Es más, la parte demandada alegó como hecho modificativo, que ocupaba el inmueble en su condición de dueña y no como arrendataria, para lo cual aportó instrumento privado que fue valorado como prueba fehaciente que efectivamente pactó contrato de compra venta con el ciudadano Jovito Cunemo el 08 de noviembre de 2007, mientras que la parte actora aportó instrumento autenticado en fecha posterior, es decir, el 02 de mayo de 2010, mediante el cual, el actor compró al mismo ciudadano Jovito Cunemo el inmueble en referencia.
Como puede apreciarse, tanto la parte actora como la demandada se atribuyen la propiedad del inmueble en referencia, ocupado por la demandada, por lo que lejos de existir certeza sobre dicho hecho, es un elemento de discusión que debe ser dilucidado en un juicio distinto a este en que se discute sólo el derecho a gozar del inmueble mediante contrato de arrendamiento, cuya existencia no probó la parte actora.
De acuerdo a lo antes expuesto, es menester mencionar el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el Legislador fijó unas pautas a ser consideradas al momento de juzgar, consagrando el prenombrado artículo el principio de In dubio pro reo, según el cual en caso de duda debe fallarse a favor del demandado, y en igual de circunstancias – como es el caso- favorecer la condición del poseedor, pues para que pueda prosperar una demanda debe haber plena prueba de los hechos alegados por el actor, y en caso contrario, debe declararse sin lugar la demanda.
En relación a lo antes dicho, la Sala de Casación Civil, en sentencia N° 0446, del 29 de junio de 2006, reiterada en Sentencia N° RC-0300 del 22 de Mayo de 2008, ambas con ponencia del magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández, señaló:
“El autor Ricardo Henríquez La Roche en su obra “Código de Procedimiento Civil, Tomo II”, Caracas. 1995, expresa que son cinco las pautas o mandatos que pone esta norma al sentenciador, a saber:
1) La decisión debe estar fundada en un juicio de certeza y no de mera verosimilitud; 2) La segunda pauta es el in dubio pro reo. En caso de duda debe sentenciar el juez a favor del demandado; 3) La tercera pauta es la que favorece la condición del poseedor en igualdad de circunstancias; 4) La norma manda al juez prescindir de sutilezas y puntos de mera forma; 5) Finalmente, el tribunal no puede usar providencias vagas, es decir, lugares comunes que constituyen un sofisma de petición de principio, al aceptar como motivación o justificación lo que precisamente debe ser justificado”.

De acuerdo a ese criterio, en determinadas circunstancias y en ausencia de plena prueba de los hechos, el legislador ha querido que se respete la situación de hecho existente. De allí que el artículo 775 del Código Civil, relativo a la posesión, prevé:” En igualdad de circunstancias es mejor la condición del que posee”. Con dicho principio inserto en la norma adjetiva a que se hizo referencia up supra, se pretende proteger la posesión.
Siendo así, visto que en este caso, la parte actora no probó la existencia de una relación arrendaticia, ni existe plena prueba de la propiedad, a favor del actor, sobre el inmueble ocupado por la demandada, quien además alegó que la ocupación la ejerce en condición de dueña, con lo cual, ciertamente existe divergencia respecto a la titularidad del inmueble, aplicando el criterio en referencia, debe sentenciarse a favor de la demandada poseedora del mismo, protegiendo así la posesión que ella ejerce sobre el inmueble, pues cuando la ley ordena “que el juez en igualdad de circunstancias debe favorecer la condición del poseedor, no está estableciendo presunción juris algunas que dispensa al poseedor de toda prueba, sino formulando un mandato al sentenciador para que cuando exista paridad de títulos entre los litigantes, el litigio debe resolverse a favor de quien tenga la posesión de la cosa discutida”. (Sentencia Nº 63 del 27/06/1973 de la CSJ, reseñada por Ricardo Henríquez La Roche, en su obra Código de Procedimiento Civil, tomo II, pág. 309).
CUARTO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: IMPROCEDENTE la pretensión de Desalojo intentada por el ciudadano RAFAEL ALZURO FERNANDEZ contra la ciudadana GRACIELA ALVAREZ.
Según lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por resultar totalmente vencida.
Publíquese, regístrese, diarícese, déjese copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo, de acuerdo a lo previsto en los artículos 233 y 251 eiusdem. Líbrense las boletas respectivas.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los once (11) días del mes de marzo de dos mil once (2011). Años 200º de la Independencia y 152º de la Federación.
EL JUEZ,

MAURO JOSÉ GUERRA.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ.

En esta misma fecha siendo la(s) 10:59 a.m.., se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ