TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, dieciséis de marzo de dos mil once
200º y 152º

ASUNTO : AP31-V-2010-000033

PARTE ACTORA: ciudadano JUAN MARTIN ALEGRIA AYERDI, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N°. V.-6.333.849.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados ALBINO FERRERAS GARZA, JULIO CESAR PEREZ PALELLA y CLAUDIO TUROLA, inscritos en el Inpreabogado bajo los N°s. 24.425, 122.494 Y 137.782, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: HINDERBURGO BECERRA NARANJO, venezolano, mayor de edad de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N°. 2.510.321.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogado GERONIMO VALERY, inscrito en el inpreabogado bajo el N°. 9.826.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL.

Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda interpuesto ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los abogados ALBINO FERRERAS GARZA, JULIO CESAR PEREZ PALELLA y CLAUDIO TUROLA, antes identificados, actuando en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano JUAN MARTIN ALEGRIA AYERDI, antes identificado, por la Resolución del Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prorroga Legal, suscrito entre las partes en fecha 03 de enero de 1996, fundamentando su acción en los artículos 1.579, 1594, 1159, y 1.601, del Código Civil.
En fecha 12 de enero de 2010, este Tribunal dictó auto mediante el cual, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del juicio breve y se ordenó el emplazamiento del demandado, para que diera contestación a la demanda, al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
En fecha 25 de enero de 2010, este Tribunal libró la respectiva compulsa de citación, así como la apertura el cuaderno de medidas.-
En fecha 12 de marzo de 2010, compareció por ante este Tribunal, el ciudadano MARIO DIAZ, Alguacil adscrito a esta sede Judicial, el cual, deja constancia de la imposibilidad de practicar la citación personal del demandado, y consigna la compulsa con su orden de comparecencia sin firmar.
En fecha 06 de abril de 2010, compareció por ante este Tribunal el abogado JULIO CESAR PEREZ PALELLA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, el cual solicito la citación de la parte demandada mediante carteles.
En fecha 08 de abril de 2010, este Tribunal libró Cartel de Citación de la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 13 de mayo de 2010, compareció por ante este Tribunal el abogado JULIO CESAR PEREZ PALELLA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, el cual, consignó los Carteles de Citación publicados en los diarios El Universal y Últimas Noticias.
En fecha 24 de mayo de 2010, compareció por ante este Tribunal el ciudadano HINDERBURGO BECERRA NARANJO, parte demandada en el presente juicio, debidamente asistido por el abogado GERONIMO VALERY, inscrito en el inpreabogado bajo el N°. 9.826, el cual, le otorgó poder apud acta al mencionado abogado.
En fecha 26 de mayo de 2010, compareció por ante este Tribunal el ciudadano HINDERBURGO BECERRA NARANJO, parte demandada en el presente juicio, debidamente asistido por el abogado GERONIMO VALERY, el cual, consignó escrito contentivo de Cuestiones Previas, Contestación de la Demanda, y de Reconvención.
En fecha 26 de mayo de 2010, este Tribunal admitió la reconvención propuesta por la parte demandada, y se ordenó el emplazamiento del ciudadano JUAN MARTIN ALEGRIA AYERDI, para que diera contestación a la reconvención, al segundo (2°) día de despacho siguiente a la admisión de la misma.
En fecha 04 de junio de 2010, este Tribunal dictó auto mediante el cual, admitió las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora, y de la parte demandada, así mismo, se fijó la oportunidad para que tuviera lugar las posiciones juradas de la ciudadana GABRIELA RACHADELL, apoderada de la parte actora, y de la parte demandada, se admitió la prueba de posiciones juradas de la parte actora JUAN MARTIN ALEGRIA, ordenándose librar rogatoria, y fijándose un termino ultramarino de seis (6) meses, de conformidad con lo establecido en el artículo 393 del Código de Procedimiento Civil, y se fijó la oportunidad para que tuvieran lugar las testimoniales de los ciudadanos LUIS NUÑEZ, ORLANDO MATAS, JOSE PINECHET y RAFAEL DE LA HOZ.
En fecha 07 de junio de 2010, compareció por ante este Tribunal el abogado JULIO CESAR PEREZ PALELLA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, el cual, consignó escrito de contradicción de cuestiones previas, y en esa misma fecha mediante diligencia separada, apelo del auto dictado por este Tribunal en fecha 04 de junio de 2010.
En fecha 14 de junio de 2010, este Tribunal evacuó las testimoniales de los ciudadanos LUIS NUÑEZ SIFONTES y ORLANDO JOSE MATA ARIAS.
En fecha 15 de junio de 2010, este Tribunal oyó en un solo efecto devolutivo, la apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora en el presente juicio. Y en esa misma fecha se evacuaron las testimoniales de los ciudadanos JOSE ANTONIO PENICHET HERNANDEZ y RAFAEL INOCENCIO DE LA HOZ LAGUNA.
En fecha 16 de junio de 2010, la ciudadana Jessika Arcia Pérez, Secretaria del Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia que se libró Oficio Nº: 0299, dirigido al JUZGADO SUPERIOR DISTRIBUIDOR DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, remitiendo anexo al mismo, constante de cincuenta y nueve (59) folios útiles, copia certificada del expediente Nº. AP31-V-2010-000033, de la nomenclatura interna de éste Tribunal, con motivo de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora.
En fecha 21 de junio de 2010, compareció por ante este Tribunal el abogado GERONIMO VALERY, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada en el presente juicio, y solicita la citación de la ciudadana GABRIELA MONTERO DE RACHADELL, así como, solicita se libre rogatoria para la citación del ciudadano JUAN MARTIN ALEGRIA AYERDI.
En fecha 28 de junio de 2010, este Tribunal libró rogatoria al Juez Decano de San Sebastián España, Provincia de Guipúzcoa, Reino de España, a fin de evacuar la prueba de posiciones juradas promovidas por la representación judicial de la parte demandada, y se remitió anexo a oficio N°. 0319-2.010.
En fecha 19 de julio de 2010, compareció por ante este Tribunal el ciudadano JULIO ECHEVERRIA, Alguacil adscrito a esta Sede Judicial, el cual deja constancia de la imposibilidad de la practica de la citación personal de la ciudadana GABRIELA MONTERO DE RACHADELL, y consigna compulsa sin firmar.
En fecha 27 de julio, este Tribunal dictó auto mediante el cual, se instó a la representación judicial de la parte actora, a que señale con exactitud el día y entre que horas será necesaria la habilitación, a los fines de que el alguacil se traslade y proceda a practicar la citación personal de la ciudadana GABRIELA MONTERO DE RACHADELL, de conformidad con lo solicitado mediante diligencia de fecha 26 de julio de 2010.
En fecha 22 de octubre de 2010, este Tribunal ordenó agregar a los autos el oficio Nro. 2010-254, de fecha uno (01) de octubre de 2010, proveniente del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual remite en original a este Tribunal, expediente signado bajo el N°. 5.984, de la nomenclatura de ese Tribunal, constante de una (01) pieza, con setenta y nueve (79) folios útiles, con motivo de la decisión sobre la apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora.
Encontrándose la presente causa en estado de ser sentenciada, este Tribunal procede a dictar el presente fallo, previo las siguientes consideraciones:

DE LAS CUESTIONES PREVIAS.

La parte demandada, en el presente juicio, propuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta o cuando solo se permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda, alegando como fundamento de la cuestión previa que la relación arrendaticia no es a tiempo determinado, como alega la parte actora, sino a tiempo indeterminado, por haber ocupado el inmueble en calidad de arrendatario desde el año 1976, por lo que en virtud del artículo 1580 del Código Civil, el contrato se indeterminó y no puede aplicarse la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios promulgada en 1999 a una relación arrendaticia que se inició en 1976. Observa quien suscribe, que la acción ejercida es la de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y la prórroga legal, acción que no esta prohibida por la ley, y para cuyo ejercicio, la ley no exige determinadas causales, si la situación fáctica alegada como sustento de la pretensión, encuadra o no dentro del supuesto de hecho de la norma que se pretende aplicar, no es un tema de admisibilidad de la acción propuesta sino un asunto de fondo, por lo que la cuestión previa planteada en los términos expuestos no puede prosperar en derecho. Así se decide.

Propuso también la demandada, cuestión previa de defecto de forma del libelo de la demanda, previsto en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con fundamento en que el actor, ciudadano JUAN MARTIN ALEGRIA AYERDI, no tiene domicilio en el país sino en España, el supuesto de hecho de la norma es que no se hayan negado los requisitos del artículo 340 Ejusdem o se haya efectuado la acumulación prohibida en el artículo 78; en el artículo 340, ordinal 2, se exige que se coloque el nombre, apellido y domicilio el demandado y su carácter, la parte actora en el libelo, expresó el domicilio del actor, señalando que es la ciudad de Caracas, y la demandada indica que es en España, porque en el contrato celebrado en el año 1996, se indicó que el actor esta domiciliado en España, lo cual no prueba que en la actualidad sea ese el domicilio del demandado, y durante el lapso probatorio la parte demandada no demostró tal aseveración; por otra parte, en el libelo, se señaló un domicilio procesal, por lo que la cuestión previa planteada debe ser declarada sin lugar . Así se establece.

En cuanto al mérito de la controversia, la parte actora deduce como pretensión, el cumplimiento del contrato de arrendamiento, celebrado el 3 de Enero de 1996, a tiempo determinado, cuyo objeto es el apartamento No 8 del edificio denominado ELEIZALDE, ubicado en la Calle La Cinta de la Urbanización Las Mercedes, municipio Baruta del Distrito Capital; que dicho contrato fue celebrado entre el actor, ciudadano JUAN MARTIN ALEGRÍA AYERDI y el ciudadano HINDERBURGO BECERRA NARANJO; que en la cláusula tercera del contrato se estipuló que la duración del contrato sería de un año prorrogable automáticamente por periodos iguales a partir del 3 de Enero de 1996, que si una de las partes no deseaba prorrogar el contrato, debía manifestarlo a l otra con al menos sesenta días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato o la prórroga; que en dicho contrato, se dejó constancia de que el arrendatario ha ocupado el inmueble desde el 1 de Febrero de 1976, en virtud de un contrato firmado en esa fecha, por un año prorrogable por periodos iguales; que sin en virtud de lo previsto en el artículo 1580 del Código Civil, se hubiere podido convertí en un contrato a tiempo indeterminado, a partir de la suscripción del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, las partes en ejercicio de la autonomía de la voluntad de las partes, regularon la relación a tiempo determinado, anual y prorrogable. Alega la parte actora, que en fecha 1 de Noviembre de 2005, el arrendador, manifestó expresamente su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, lo hizo mediante notificación judicial efectuada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial; donde además se señala al arrendatario que podía acogerse a la prórroga legal, la cual venció el 3 de Enero de 2009, pues la misma era de tres años y que el demandado, no ha cumplido con su obligación de devolver el inmueble, alegando como fundamento legal, los artículo 1579, 1594, 1159 y 1601 del Código Civil, y el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Por su parte, el demandado en la litis contestación, negó y rechazó la demanda interpuesta en su contra, negando los fundamentos de hecho y derecho que fundamentan la pretensión, negó haber suscrito el contrato de arrendamiento con intención actuando en el ejercicio de su voluntad autónoma para regular la relación arrendaticia tiempo determinado con modalidad anual, que este nuevo contrato sólo tendría efectos a los fines de ajustar el canon de arrendamiento; que la relación arrendaticia fue perfeccionada entre los padres del actor, ciudadanos JUAN MARTIN ALEGRIA LASA y MARGARITA AYERDI DE ALEGRIA; y el arrendatario demandado, en 1976; que en 1986, le comunicaron la voluntad de venderle el inmueble, y que él les manifestó su voluntad de adquirirlo, que le solicitó a la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento que estableciera el precio de venta del apartamento, que esto consta de notificación judicial y de participación el Registrador Subalterno emanada del Juzgado Primero de Distrito Sucre del Estado Miranda en fecha 9 de Enero de 1986; que procedieron en forma ilegal a vender el inmueble identificado como Edificio ELEIZ-ALDE, a su hijo, en 1992, violando su derecho de preferencia, reconoce que celebró el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, pero que el mismo fue celebrado bajo condiciones que pueden acarrear nulidad ya que se celebró bajo condiciones que pueden acarrear nulidad por existir vicios del consentimiento por lo que se encuentra incurso en el artículo 1146 del Código Civil . El demandado reconvino a la parte actora, alegando que en fecha 1 de Febrero de 1976, celebró un contrato de arrendamiento con el Dr. Adrián Hardy Pesquera, en su carácter de administrador del edificio ELEIZ ALDE; cuyo objeto era el apartamento 8 del mencionado edificio; que desde esa fecha ha ocupado el inmueble, que en 1992, los arrendadores vendieron el inmueble a JUAN MARTIN ALEGRIA AYERDI, quien designó a MANUEL RACHADELL como apoderado y quien a su vez confirió poder a las doctoras ELENA FLORES BRETO Y GABRIELA MONTERO DE RACHADELL, quien por intermedio de una firma indeterminada denominada GMR INMUEBLES, le notificó el 19 de Junio de 1995, que debe entregar el inmueble el 1 de Junio de 1996; que luego unilateralmente, la doctora GABRIELLA MONTERO DE RACHADELL, decidió que podía continuar la relación arrendaticia, y sugiere que ahora regularizar con el nuevo dueño del edificio, celebraran un contrato en las mismas condiciones pero sustituyendo al arrendador, comprometiéndose a respetar las mismas condiciones del original, que hubo factores externos inherentes a la voluntad de las partes que de estar enterado no hubiera sido capaz de contratar y que lo condujeron a incurrir en error, que dicho contrato esta incurso en el artículo 1146 del Código Civil, que la demanda interpuesta por ante este Tribunal perfecciona el error en el que incurrió en el otorgamiento y evidencia la mala fe que utilizó el actor al usar manipulaciones fraudulentas para lograr su consentimiento en el otorgamiento, que si en contrato fue celebrado por GABRIELA MONTERO DE RACHADELL, los recibos fueron emitidos por GMR INMUEBLES, error en el que hicieron incurrir al demandado para desestimar en el futuro los pagos efectuados, por lo que reconviene al actor en la nulidad del contrato cuyo cumplimiento se demanda, señalando que se perfeccionó con la demanda que se le interpuso en este tribunal y por vicios del consentimiento, fundamentando la acción en los artículos 1146 y 1154 del Código Civil, señalando que hubo error provocado por manipulaciones fraudulentas en el momento del otorgamiento, por lo que pide la nulidad absoluta del contrato. Por su parte, la representación judicial del actor reconvenido, contesto la reconvención, alegando en primer lugar la prescripción de la acción de nulidad del contrato, porque el mismo fue celebrado en 1996, es decir que tenía 14 años para la fecha, y que además según el artículo 1346 del Código Civil, la acción para pedir la nulidad de una convención dura cinco años, salvo disposición especial de la ley; en cuanto al fondo de la reconvención propuesta, la parte actora reconvenida, negó y rechazó la pretensión de nulidad, negando que su representado haya actuado de mala fe y ejercicio manipulaciones fraudulentas que hayan afectado el consentimiento del reconviniente al momento de suscribir el contrato; que el hecho de que se haya solicitado la entrega del inmueble en su momento es algo normal en una relación arrendaticia y que después de seis meses de habérsele solicitado la entrega del inmueble se llegó a un acuerdo en legítimo ejercicio de la voluntad de partes y se suscribió un nuevo contrato que reguló tras mas de veinte años de relación arrendaticia, la cual se prolongó durante diez años más y tres de prórroga legal; que cual maquinación fraudulenta, si el demandado disfruto de diez años más el inmueble y tres años de prórroga, pagando un irrisorio canon de arrendamiento; que tan es así que no hubo mala fe en la forma en que se emitieron los recibos, que nunca se ejerció una acción por falta de pago, que el contrato celebrado en 1996 ha resultado beneficioso para el demandado, quien lo que quiere es evadir su obligación de entregar el inmueble.

Siendo la pretensión deducida el cumplimiento del contrato de arrendamiento habiendo el demandado mediante la reconvención, demandado la nulidad de dicho contrato, procederá esta juzgadora en primer lugar a pronunciarse sobre la reconvención propuesta, pues de declararse la nulidad del contrato de arrendamiento, no tendría utilidad práctica entrar a conocer sobre la procedencia o no de la acción de cumplimiento de contrato, y como quiera que el actor reconvenido opuso la prescripción de la acción de nulidad, será este el primer asunto sobre el cual deba pronunciarse esta juzgadora.

DE LA PRESCRIPCION DE LA ACCIÓN DE NULIDAD

La pretensión deducida por el demandado reconviniente, es la nulidad del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, celebrado el 1 de Febrero de 1996; fundamentando la nulidad en los artículos 1146 y 1154 del Código Civil, y como basamento fáctico de su pretensión de nulidad, alega que incurrió en error en la celebración del contrato, causado dicho error por las manipulaciones fraudulentas efectuadas por el actor las cuales viciaron su consentimiento, alegando la nulidad absoluta del mismo.
Establece el artículo 1146 del Código Civil:

“Aquel cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo, puede pedir la nulidad del contrato”.

Prevé el artículo 1154 Ejusdem:
“El dolo es causa de anulabilidad del contrato, cuando las maquinaciones practicadas por uno de los contratantes o por un tercero, son su conocimiento, han sido tales que sin ellas el otro no hubiera contratado”.
Preceptúa el artículo 1346 del Código Civil:
“La acción para pedir la nulidad de una convención dura cinco años, salvo disposición especial de la ley,
Este tiempo no empieza a correr en caso de violencia, sino desde el día en que esta ha cesado; en caso de error o de dolo, desde el día en que han sido descubiertos; respeto de los actos de los entredichos o inhabilitados, desde el día en que haya sido alzada la interdicción o inhabilitación; y respecto de los actos de los menores, desde el día de su mayoridad.
En todo caso, la nulidad puede ser opuesta por aquel que ha sido demandado por la ejecución del contrato”.

Según la última norma transcrita, el tiempo para ejercer la acción de nulidad, comienza a correr en caso de error desde el día en que ha sido descubierto, no alega la parte actora, en que momento descubrió el error, ni tampoco la demandada alega en su litis contestación, a partir de que momento comenzaría a contarse el lapso para la interposición de la acción de nulidad; y como quiera que el demandado reconviniente, pretende se declare la nulidad absoluta del contrato, y el lapso de prescripción de cinco años, aplica solo a la nulidad relativa, tal como lo ha sostenido la doctrina más calificada, considera quien aquí suscribe, que no puede prosperar en derecho la prescripción de la acción alegada por la parte actora reconvenida, y que debe pronunciarse sobre el fondo de la nulidad propuesta por la parte demandada reconviniente. Así se decide.

SOBRE LA NULIDAD DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

La parte demandada reconviniente, deduce como pretensión se declare la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento, alegando como fundamento fáctico de su pretensión, que el arrendatario incurrió en error al suscribir el contrato de arrendamiento, y que tal error fue inducido por la conducta fraudulenta la arrendataria. Que desde el año 1976, ocupa en calidad de arrendatario el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, que el primer contrato fue celebrado con el Dr ADRIAN HARDY PESQUERA, quien era administrador del Edificio ELEIZ-ALDE, el cual era propiedad de los ciudadanos JUAN MARTIN ALEGRÍA LASA Y MARGARITA AYERDI DE ALEGRÍA; que en 1992, le vendieron el edificio al ciudadano JUAN MARTIN ALEGRIA AYERDI, quien designó como apoderado al Doctor MANUEL RACHADELL; quien a su vez confirió poder a ELENA FLORES DE BRETO y GABRIELA MONTERO DE RACHADELL; que esta última, por intermedio de una firma indeterminada denominada GMR; el 29 DE Junio de 1995, le notificó que debía entregar el apartamento el 1 de Junio de 1996 y que luego ella misma decide que continuara ocupando el apartamento y sugiere la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento en las mismas condiciones que anterior solo sustituyendo el arrendador, que por factores inherentes externos a la voluntad de una de las partes que de estar enterada no habría sido capaz de contratar y que lo condujeron a incurrir en error; que la demanda interpuesta perfecciona el error en el que incurrió al otorgar el contrato, y es evidencia de la mala fe que utilizó el actor porque se utilizaron maquinaciones fraudulentas para lograr su consentimiento; que si el contrato fue suscrito por Gabriela Montero de Rachadell, porque motivo los recibos de pago los elaboraban a nombre de GMR Inmuebles, para generar error y luego desestimar los pagos; fundamentando su pretensión de nulidad en los artículos 1146 y 1154 del Código Civil. La parte demandada, negó y rechazó haber incurrido en manipulaciones fraudulentas que hubieran inducido en error al demandado reconviniente, así las cosas corresponde al demandado reconviniente demostrar los hechos configurativos de las maquinaciones fraudulentas que lo hicieron incurrir en error, de conformidad con lo previsto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1354 Ejusdem. Durante el lapso probatorio, la parte demandada, no promovió ninguna prueba capaz de demostrar las maquinaciones fraudulentas alegadas, pues promovió el mérito favorable de autos, el cual no es un medio de prueba; promovió copias de sentencias para probar criterios jurisprudenciales, lo cual no requiere prueba en virtud del principio iura novit curia, ni nada tienen que ver con la nulidad del contrato; promovió las testimoniales de los ciudadanos LUIS NUÑEZ SIFONTES; ORLANDO JOSE MATA ARIAS, RAFAEL INOCENCIO DE LA HOZ LAGUNA y JOSE PENICHET HERNANDEZ, se evacuó la testimonial de los dos últimos mencionados, quienes declararon sobre hechos que nada aportan a lo controvertido, como que el inmueble es susceptible de venderse bajo el régimen de propiedad horizontal, que el arrendatario tiene intención de comprar el inmueble, lo cual nada aporta a lo controvertido, se desechan por impertinencia; promovió las posiciones juradas de la parte actora, comprometiéndose a absolverlas recíprocamente, prueba que no se evacuó no obstante haberse acordado la apertura del término ultramarino el cual expiró el 4 de Diciembre de 2010, en conclusión la parte demandada reconviniente, no probó en modo alguna algún hecho capaz de inducir en error al demandado para que suscribiera el contrato de arrendamiento cuya nulidad pretende; y como quiera que en el escrito de reconvención tampoco señala la parte reconviniente, cuales son las manipulaciones fraudulentas en las que incurrió el arrendador para llevarlo a suscribir el contrato, no puede esta juzgadora, tomar de los documentos que cursan en autos algún elemento de convicción, toda vez que al juez le esta vedado suplir argumentos de hecho no alegados por las partes, así las cosas, no puede prosperar en derecho la nulidad del contrato deducida como pretensión en la reconvención propuesta. Así se decide.

DECISIÓN DE MERITO

La parte actora, ha deducido como pretensión, el cumplimiento del contrato de arrendamiento, celebrado el 3 de Enero de 1996, a tiempo determinado, cuyo objeto es el apartamento No 8 del edificio denominado ELEIZALDE, ubicado en la Calle La Cinta de la Urbanización Las Mercedes, municipio Baruta del Distrito Capital; que dicho contrato fue celebrado entre el actor, ciudadano JUAN MARTIN ALEGRÍA AYERDI y el ciudadano HINDERBURGO BECERRA NARANJO; que en la cláusula tercera del contrato se estipuló que la duración del contrato sería de un año prorrogable automáticamente por periodos iguales a partir del 3 de Enero de 1996, que si una de las partes no deseaba prorrogar el contrato, debía manifestarlo a la otra con al menos sesenta días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato o la prórroga; que en dicho contrato, se dejó constancia de que el arrendatario ha ocupado el inmueble desde el 1 de Febrero de 1976, en virtud de un contrato firmado en esa fecha, por un año prorrogable por periodos iguales; que si en virtud de lo previsto en el artículo 1580 del Código Civil, se hubiere podido convertir en un contrato a tiempo indeterminado, a partir de la suscripción del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, las partes en ejercicio de la autonomía de la voluntad de las partes, regularon la relación a tiempo determinado, anual y prorrogable. Alega la parte actora, que en fecha 1 de Noviembre de 2005, el arrendador, manifestó expresamente su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, lo hizo mediante notificación judicial efectuada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial; donde además se señala al arrendatario que podía acogerse a la prórroga legal, la cual venció el 3 de Enero de 2009, pues la misma era de tres años y que el demandado, no ha cumplido con su obligación de devolver el inmueble, alegando como fundamento legal, los artículo 1579, 1594, 1159 y 1601 del Código Civil, y el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Por su parte, el demandado en la litis contestación, negó y rechazó la demanda interpuesta en su contra, negando los fundamentos de hecho y derecho que fundamentan la pretensión, negó haber suscrito el contrato de arrendamiento con intención actuando en el ejercicio de su voluntad autónoma para regular la relación arrendaticia tiempo determinado con modalidad anual, que este nuevo contrato sólo tendría efectos a los fines de ajustar el canon de arrendamiento; que la relación arrendaticia fue perfeccionada entre los padres del actor, ciudadanos JUAN MARTIN ALEGRIA LASA y MARGARITA AYERDI DE ALEGRIA; y el arrendatario demandado, en 1976; que en 1986, le comunicaron la voluntad de venderle el inmueble, y que él les manifestó su voluntad de adquirirlo, que le solicitó a la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento que estableciera el precio de venta del apartamento, que esto consta de notificación judicial y de participación el Registrador Subalterno emanada del Juzgado Primero de Distrito Sucre del Estado Miranda en fecha 9 de Enero de 1986; que procedieron en forma ilegal a vender el inmueble identificado como Edificio ELEIZ-ALDE, a su hijo, en 1992, violando su derecho de preferencia, reconoce que celebró el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, pero que el mismo fue celebrado bajo condiciones que pueden acarrear nulidad por existir vicios del consentimiento por lo que se encuentra incurso en el artículo 1146 del Código Civil.

El alegato fundamental por medio del cual se defiende el demandado, es el alegato de que el contrato celebrado en 1976, se indeterminó en virtud del artículo 1580 del Código Civil, y que siendo nulo el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, la relación es indeterminada y por consiguiente no puede prosperar la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término; declarada como ha sido sin lugar la pretensión de nulidad del contrato de arrendamiento celebrado el 3 de Enero de 1996; siendo que conforme al artículo 1159 del Código Civil, el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, que en el contrato, se establece que la duración del mismo es un año prorrogable por periodos iguales en forma automática, a menos que cualquiera de las partes manifestare su voluntad de no prorrogar dicho contrato con al menos sesenta días de anticipación a su vencimiento o cualquiera de sus prórrogas, resulta forzoso para esta juzgadora concluir que el contrato cuyo cumplimiento se demanda y que cursa en autos en documento privado que fue reconocido por el demandado, es a tiempo determinado. Así se establece.

En cuanto a la notificación de no prórroga consta de autos, que en fecha 1 de Noviembre de 2005, el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, practicó notificación judicial de no prorroga del contrato de arrendamiento, cuya última prórroga vencía del 3 de enero de 2006 y que a su potestad comenzaba a correr la prórroga legal de tres años, documento público que se aprecia de acuerdo con lo previsto en el artículo 1359 del Código Civil, y hace plena prueba de que el demandado fue notificado de la no prórroga del contrato de arrendamiento, por lo que al vencer la última prórroga convencional el día 3 de Enero de 2006, comenzaba a partir de ese día la prórroga legal de tres años, la cual venció el cuatro de Enero de 2009, por lo que demostrada la existencia de la relación arrendaticia a tiempo determinado, demostrada la manifestación de voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, y siendo que el demandado no ha cumplido con la obligación de entregar el inmueble al vencimiento del término y la prórroga legal, forzosamente debe prosperar la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término y la prórroga legal, de conformidad con el artículo 38, literal c de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 39 Ejusdem, en concordancia con el artículo 1167 del Código Civil.

DISPOSITIVO

Por fuerza de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN PROPUESTA por el ciudadano HINDERBURGO BECERRA NARANJO contra JUAN MARTIN ALEGRIA AYERDI y CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO Y LA PRORROGA LEGAL incoada por el ciudadano JUAN MARTIN ALEGRIA AYERDI contra el ciudadano HINDERBURGO BECERRA NARANJO. En consecuencia:

PRIMERO: Se condena al demandado a entregar al actor, sin plazo alguno y libre de personas y bienes el inmueble constituido por el apartamento 8 del Edificio denominado ELEIZ-ALDE; situado en la Calle la Cinta de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda.
SEGUNDO: Se condena en costas al demandado, por haber resultado totalmente vencido en el presente juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de Marzo de 2011. Año: 200º y 152º.