TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DÉCIMO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 200° y 151º
EXP. No. AP31-V-2010-001439

DEMANDANTE: El ciudadano LEONEL VIEIRA DE CAIRES, venezolano, mayor de edad y Titular de la Cédula de Identidad Nº V- 6.218.996, representado judicialmente por el Abogado CARLOS COLMENARES VARELA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 37.052.

DEMANDADA: La ciudadana EDY LUZ SIMANCAS PADILLA, venezolana, mayor de edad y Titular de la Cédula de Identidad Nº V-2.628.517, sin apoderado judicial constituido.

MOTIVO: DESALOJO
I
Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda interpuesto por el LEONEL VIEIRA DE CAIRES, venezolano, mayor de edad y Titular de la Cédula de Identidad Nº V- 6.218.996, representado judicialmente por el Abogado CARLOS COLMENARES VARELA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 37.052, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora en el presente juicio, contra EDY LUZ SIMANCAS PADILLA, venezolana, mayor de edad y Titular de la Cédula de Identidad Nº V-2.628.517, por DESALOJO, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Decimoctavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, afirma el apoderado judicial de la parte actora entre otras cosas lo siguiente:

Se intenta la presente demanda por DESALOJO, por cuanto en fecha 01/11/1994 el ciudadano LEONEL VIEIRA DE CAIRES, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº V- 6.218.996, celebro un contrato de arrendamiento con la ciudadana EDY LUZ SIMANCAS PADILLA, venezolana, mayor de edad y Titular de la Cédula de Identidad Nº V-2.628.517 por un apartamento destinado a vivienda, identificado con el numero 05, ubicado en el Edificio Vengador, situado en la Av. Ingeniería, Urbanización los Chaguaramos, del Municipio Libertador, del Distrito Capital, el canon de arrendamiento seria de UN MIL NOVECIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES FUERTES (Bs.1968,00)), actualmente UN BOLIVAR CON NOVENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 1,96), es el caso que la ciudadana EDY LUZ SIMANCAS PADILLA, antes identificada, adeuda los meses desde Septiembre a diciembre del año 2009 y enero del año 2.010, adeudando la cantidad de NUEVE MIL OCHOCIENTOS CUARENTA CON 00/100 BOLÍVARES (9.840,00), actual NUEVE BOLIVARES CON 84/100 BOLÍVARES FUERTES (9,84 Bs. F.), y en virtud de que a la fecha la ciudadana EDY LUZ SIMANCAS PADILLA, antes identificada no ha cumplido con la obligación de hacer entrega del inmueble es por lo que se intenta la presente demanda de DESALOJO.
Planteada la controversia en los términos anteriormente expuestos, observa este sentenciador que las fases de sustanciación de este procedimiento fueron cumplidas en su totalidad en efecto:
En fecha 27/04/2.010, se admitió la presente demanda ordenándose librar la compulsa para la práctica de la citación de la parte demandada, a fin de que compareciera al segundo día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos.
Cumplidos los trámites legales de rigor para la citación de la parte demandada, compareció en fecha 27/01/2.011, la ciudadana EDY LUZ SIMANCAS PADILLA, titular de la cédula de identidad No. 2.628.517, quien es Abogado en ejercicio inscrita bajo el IPSA No. 10.229, actuando en su propio nombre y representación, y ejerciendo el Derecho a la Defensa de conformidad con lo establecido en el artículo 49 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, numeral 1º, consignó escrito donde procedió a dar contestación al fondo de la demanda en los términos explanados en el mismo y otorgo poder Apud-acta.
En fecha 07/02/2011, la parte actora presento escrito de pruebas, el cual fue providenciado ese mismo día.
En fecha 11/02/2011, la parte demandada promovió pruebas y el 14/02/2011, la parte actora promovió pruebas, las cuales fueron providenciadas en fecha 14/02/2011.
En fecha 28/02/2011, se difirió la oportunidad de dictar sentencia, por dos (2) días continuos.
Siendo la oportunidad para consignar escrito de promoción de pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho.

II

La presente acción de Desalojo la intenta el ciudadano LEONEL VIEIRA DE CAIRES, titular de la Cedula de Identidad Nº 6.218.996, representado por su Apoderado Judicial Dr. CARLOS COLMENARES VARELA, IPSA Nº 37.052, alegando en el libelo de la demanda el Apoderado actor, que su representado en fecha 01 de Noviembre de 1994, celebro contrato de arrendamiento con la ciudadana EDY LUZ SIMANCAS PADILLA, titular de la Cedula de Identidad Nº 2.628.517, sobre el inmueble de su propiedad identificado con el Nº 5, ubicado en el Edificio Vengador, situado en la Avenida Ingeniería de la Urbanización Los Chaguaramos, Municipio Libertador del Distrito Federal, sin indicar en el libelo de la demanda, la Oficina o el lugar donde se encuentra el documento de propiedad del inmueble, que lo acredita como propietario del mismo, y en el lapso probatorio la parte actora promovió como prueba, la copia simple del documento de propiedad del Edificio Vengador, registrado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de Abril de 1976, bajo el Nº 1, tomo 22, protocolo primero, por otra parte, el Tribunal observa, que el contrato de arrendamiento fue celebrado en fecha 01 de Junio de 1992, entre ADMINISTRADORA COLON MEDINA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil del Distrito Federal y Estado Miranda, el 11 de Agosto de 1961, bajo el Nº 53, tomo 24-A, representada por su Vice-presidente JOSE S. COLON CASTRO, titular de la Cedula de Identidad Nº 1.889.929, y la demandada en este proceso EDY LUZ SIMANZAS PADILLA, titular de la Cedula de Identidad Nº 2.628.517, observándose, en el mismo contrato, que fue cedido en fecha 01 de Febrero de 2006 al ciudadano LEONEL VIEIRA DE CAIRES, sin que se le haya identificado con su cedula de identidad en la cesión.
Ahora bien, en la contestación de la demanda, la demandada alego, que celebro el contrato de arrendamiento con la ADMINISTRADORA COLON MEDINA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil del Distrito Federal y Estado Miranda, el 11 de Agosto de 1961, bajo el Nº 53, tomo 24-A, representada por su Vice-presidente JOSE S. COLON CASTRO, titular de la Cedula de Identidad Nº 1.889.929, así mismo alego, que desde hace mas de cuatro (4) años, quien ha venido fungiendo como arrendadora del inmueble y por ende cobrando y otorgando los recibos de los cánones es la sociedad mercantil INMOBILIARIA ALDA, C.A.
Por lo que este Tribunal, en aplicación a lo establecido en la sentencia N° 3592, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 06 de Diciembre de 2005, caso Z. González en Amparo, expediente N° 042584, Ponente Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, que estableció:
“…..En el caso de autos tenemos que la parte accionante, considera se le violó el derecho a la defensa y el debido proceso de sus representados, al haber el Juez presuntamente agraviante, rechazado los documentos públicos promovidos en segunda instancia para demostrar la condición de herederos de sus representados. Tal circunstancia per se, no es suficiente para que prospere una acción de amparo constitucional, ya que conforme a la doctrina pacifica y reiterada de esta Sala Constitucional, no puede ser motivo de un amparo, el juzgamiento de un Juez que considera que unas pruebas fueron extemporáneamente promovidas, pues tal apreciación, aún cuando pueda constituir un error, no entra dentro de lo que pudiera considerarse una violación de una garantía de rango constitucional; a menos que el juzgamiento comporte una usurpación o extralimitación del juez, caso en el cual conforme lo dispone el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo Sobre Derechos y Garantías Constitucionales, la acción de amparo resultaría procedente. Por ello, estima necesario la Sala, hacer las siguientes consideraciones:
De la lectura efectuada a la sentencia dictada por el Juez presuntamente agraviante se observa, que aun cuando reconoce que la parte demandada en el Juicio de resolución de contrato de arrendamiento, no dio contestación a la demanda, ni probó nada que la favorezca; la pretensión de la parte actora resultaba contraria a derecho, al no haber demostrado su interés para accionar, ya que no consignó los documentos fundamentales de la demanda (demostrativos de su condición de herederos), faltando así, el tercer requisito para que operara la confesión ficta, conforme el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, declaró sin lugar la demanda.
Ahora bien, los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues tal y como lo afirmó el insigne Maestro Luis Loreto, en materia de cualidad, la regla es que “...allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio...” (Loreto, Luis. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana. pg. 189).
Si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible.
Para esta Sala, tal como lo ha señalado en fallo del 18-5-01, (Caso: Montserrat Prato), la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el aparato jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente.
En el caso de autos se observa, que aun cuando la falta de interés, no fue alegada por la parte demandada, en la oportunidad de ley, tanto el juzgado de municipio como el de primera instancia a quien le correspondió conocer en virtud de la apelación propuesta, declararon sin lugar la demanda, por considerar que los demandantes, carecían del interés necesario para sostener el juicio, y aunque señalaron que eso hacía la pretensión contraria a derecho, en realidad lo que verificaron fue la inadmisibilidad de la acción.
Si bien nuestro sistema dispositivo, a tenor de lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, impone al juez el deber de atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados; la falta de interés, aún cuando no haya sido alegada, comporta una inadmisibilidad de la acción, que hace posible y necesario de parte del juzgador, se declare como punto previo, antes de entrar a conocer de la pretensión demandada.
Así pues, si los accionantes, en el juicio de resolución de contrato de arrendamiento, afirmaron que actuaban como únicos y universales herederos de la ciudadana Cira Angulo de Troconis, y los documentos que demostraran tal condición, eran fundamentales, y por ende, a tenor de lo dispuesto en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, el Juez estaba impedido de admitirlos en una oportunidad distinta a la admisión de la demanda.
El artículo en comento dispone lo siguiente:
Artículo 434. “Si el demandante no hubiere acompañado su demanda con los instrumentos en que la fundamenta, no se le admitirá después, a menos que haya indicado en el libelo la oficina o el lugar donde se encuentren, o sean de fecha posterior, o que aparezca, si son anteriores, que no tuvo conocimiento de ellos...”.
Conforme a lo anterior, el Tribunal que dictó el fallo recurrido en amparo, actuó dentro de los limites de su competencia, cuando declaró que “la pretensión del actor es contraria a derecho, ya que no demostraron ser los titulares del derecho que reclaman”. Con base a lo anterior, considera esta Sala Constitucional, que la declaratoria de improcedencia in limine litis efectuada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 7 de septiembre de 2004, estuvo ajustada a derecho y así se decide.
Por último, observa esta Sala Constitucional, que no obstante el tribunal de la causa y el superior que conoció de la apelación ejercida, consideraron que la parte actora no tenía interés para incoar el juicio, procedieron a declarar sin lugar la demanda ejercida, como si hubiesen entrado a pronunciarse sobre el mérito de la pretensión. Sin embargo, es preciso aclarar que los términos en que fue resuelta la controversia, no impiden que la parte actora, vuelva a interponer la demanda previo el cumplimiento de los extremos de ley, si es que adquiere la cualidad o el interés, pues la cosa juzgada del fallo emitido, fue formal y no material. Así se decide….” (Negrillas y subrayado del Tribunal)
Y en la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 01 de Diciembre de 2008, expediente Nº 07-0738, sentencia Nº 1896, Ponente Magistrado PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ, que estableció lo siguiente:

“…MOTIVACION PARA LA DECISIÓN
1. La ciudadana Nancy Nuñez Román demandó amparo contra el fallo que dictó, el 9 de abril de 2007, el Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo pues, en su criterio, ésta infringió sus derechos constitucionales, por cuanto no se respetó el principio del doble grado de jurisdicción, se omitió el análisis de una defensa de fondo el veredicto es de difícil ejecución, pues no expresa como operará la subrogación y, además, declaró procedente una acción caduca.
2. El acto de juzgamiento supuestamente lesivo declaró con lugar la apelación, revocó la decisión que emitió, el 28 de febrero de 2007, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, declaró con lugar el retracto legal arrendaticio y sin lugar la reconvención.
3. La representante del Ministerio Público opinó que debían declararse con lugar las pretensiones de amparo; sin embargo, advirtió sobre algunos hechos, que habrían quedado probados en el juicio de retracto legal, que sugerirían la procedencia de este.
4. Para la decisión, la Sala observa:
Corresponde a la Sala pronunciarse en relación con cada una de las denuncias de la parte demandante, esto es que: i) no se respetó el principio del doble grado de jurisdicción; ii) se omitió el análisis de la defensa de falta de cualidad pasiva; iii) la sentencia es de difícil ejecución pues no expresa como operará la subrogación; y, además, iv) se declaró procedente una acción caduca.
4.1 En relación con la primera denuncia se observa que el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo declaró con lugar la cuestión previa de caducidad del retracto y con lugar la reconvención de desalojo por insolvencia; en consecuencia, no emitió pronunciamiento sobre el fondo de la demanda de retracto legal arrendaticio.
El Juzgado supuesto agraviante revocó el pronunciamiento que declaró caduca la pretensión de retracto legal arrendaticio y pasó, de inmediato, al conocimiento del fondo, en lugar de reponer la causa al estado de que hubiese juzgamiento en primera instancia sobre la procedencia del retracto como correspondía según el criterio de esta Sala, que fue expresado en sentencia n.º 827 del 11 de mayo de 2005 (caso: Recuperadora BTV). De acuerdo con ese precedente:
La cuestión previa de caducidad, que establece el ordinal 10° del artículo 346, tiene por finalidad el establecimiento de si el derecho de acción de la parte actora persiste en el tiempo y con ella, en definitiva, se determina si el juez de instancia está obligado al análisis de la controversia y a la emisión del fallo de fondo. Si el análisis de la cuestión previa determina que no se extinguió el derecho de acción, se reconoce al justiciable su derecho a la obtención de pronunciamiento sobre el fondo en los términos legalmente establecidos.
El legislador preceptuó, en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que las demandas de retracto legal arrendaticio se sustanciarán y sentenciarán conforme a sus disposiciones y al procedimiento breve que regula el Código de Procedimiento Civil. El artículo 891 del Código Adjetivo Civil establece dos grados de conocimiento respecto del fondo; en consecuencia, los juzgados de instancia deben asegurarle a las partes tal posibilidad.
En criterio de esta Sala, el derecho al debido proceso, que reconoce el artículo 49 constitucional, garantiza a las partes el juzgamiento con apego al procedimiento conforme a derecho:
"El derecho a la defensa y al debido proceso constituyen garantías inherentes a la persona humana y en consecuencia, aplicables a cualquier clase de procedimientos. El derecho al debido proceso ha sido entendido como el trámite que permite oír a las partes, de la manera prevista en la Ley, y que ajustado a derecho otorga a las partes el tiempo y los medios adecuados para imponer sus defensas. En cuanto al derecho a la defensa, la Jurisprudencia ha establecido que el mismo debe entenderse como la oportunidad para el encausado o presunto agraviado de que se oigan y analicen oportunamente sus alegatos y pruebas. En consecuencia, existe violación del derecho a la defensa cuando el interesado no conoce el procedimiento que pueda afectarlo, se le impide su participación o el ejercicio de sus derechos, o se le prohíbe realizar actividades probatorias. " (s. SC nº 05 del 24.01.01).
Adicionalmente, esta Sala ha reconocido la importancia del doble grado de jurisdicción como parte del derecho a la defensa, en los procesos donde se acoge el doble grado de conocimiento:
"...cualquiera sea la vía procesal escogida para la defensa de los derechos o intereses legítimos, las leyes procesales deben garantizar la existencia de un procedimiento que asegure el derecho de defensa de la parte y la posibilidad de una tutela judicial efectiva. En consecuencia, teniendo presente que las normas de procedimiento son una expresión de los valores constitucionales, la acción de amparo contra resoluciones, sentencias, actos u omisiones de los Tribunales de la República, está dirigida a proteger el derecho a un debido proceso que garantice una tutela judicial efectiva. Así las cosas, el justiciable, salvo las excepciones previa y expresamente establecidas en la ley, tiene derecho a que en dos instancias de conocimiento se produzca un pronunciamiento acerca de una defensa o alegato opuesto" (s. S.C. n° 2174 del 11/09/2002).
En sentido análogo se pronunció este Sala en reciente sentencia de revisión constitucional:
"Con tal decisión, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta incurrió, en criterio de esta Sala, en grotesco error de juzgamiento por cuanto privó a los aquí solicitantes de una decisión sobre el fondo de la controversia por parte del Juzgado de primera instancia, en claro desconocimiento de un principio jurídico fundamental con jerarquía constitucional (ex artículo 23 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela) que guarda íntima relación con los derechos a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva, como lo es el del doble grado de conocimiento, así como también se apartó del criterio vinculante que, respecto del mismo, sentó esta Sala en sentencia n° 95/2000, (caso: Isaías Rojas Arenas), en la que se estableció:
‘...observa esta Sala que conforme al artículo 23 de la Constitución vigente tienen rango constitucional los derechos humanos contenidos en tratados, pactos y convenios suscritos y ratificados por Venezuela, derechos que prevalecen en el orden interno, en la medida que ellos contengan normas sobre su goce y ejercicio más favorable a los establecidos en la propia Constitución.
Entre este tipo de derechos se encuentra el de la necesidad de que en el proceso exista una doble instancia, derecho que aparece consagrado en el artículo 8 de la Ley Aprobatoria de la Convención Americana sobre Derechos Humanos Pacto de San José de Costa Rica, dentro de las garantías judiciales y el cual reza: ‘1. Toda persona tiene derecho a ser oída, con las debidas garantías y dentro de un plazo razonable, por un juez o tribunal competente, independiente e imparcial, establecido con anterioridad por la ley, en la sustanciación de cualquier acusación penal formulada contra ella, o para la determinación de sus derechos y obligaciones de orden civil, laboral, fiscal o de cualquier otro carácter.’
‘2. Toda persona inculpada de delito tiene derecho a que se presuma su inocencia mientras no se establezca legalmente su culpabilidad. Durante el proceso, toda persona tiene derecho, en plena igualdad, a las siguientes garantías mínimas:’ ‘h. derecho de recurrir del fallo ante juez o tribunal superior.’ (Resaltado de esta Sala).
Dicho principio, a pesar de no estar recogido por la Constitución vigente, se aplica con jerarquía constitucional, debido al citado artículo 23, y sólo sufre excepciones en los procesos que en una sola instancia se ventilan ante el Tribunal Supremo de Justicia, ya que estando el Tribunal Supremo en el pináculo del poder judicial, como se desprende de los artículos 253, 254, 259 y 325 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al colocarlo como máximo y último intérprete de la Constitución, le atribuye la Ley el conocimiento directo de juicios, sobre él no hay ningún otro Tribunal que pueda conocer en una doble instancia, y de la estructura del Tribunal Supremo, según la propia Constitución, surge la excepción al principio de la doble instancia, el que podría sufrir otras excepciones de acuerdo a la especialidad de algunos procedimientos.
Tercero: Pero para los tribunales distintos al Tribunal Supremo de Justicia, que conozcan de las acciones de amparo, tiene que regir el principio de la doble instancia.’" (s.S.C. n° 655 de 28.04.05, caso: José Modesto Ávila Salazar y otros).

Así las cosas, esta Sala considera que la sentencia objeto de amparo violó el derecho a la defensa y al debido proceso de Recuperadora B.T.V. C.A., en tanto que el pronunciamiento sobre el fondo en esa instancia, le negó el doble grado de jurisdicción a que tenía derecho de conformidad con el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil. El Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, una vez que declaró sin lugar la cuestión previa de caducidad, estaba obligado a la reposición de la causa al estado en que se dictase decisión sobre el fondo en la primera instancia. Así se declara.
En conclusión, esta Sala anula el fallo que expidió el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, sólo en relación con la decisión de fondo, y se repone la causa al estado de que el Juzgado Primero del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui se pronuncie, en primera instancia, en relación con el fondo de la pretensión. Así se decide.

Con base en el criterio que se transcribió supra, esta Sala considera que el Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo privó a la parte actora de una decisión sobre el fondo de la controversia por parte del Juzgado de primera instancia, con lo cual desconoció el principio jurídico del doble grado de jurisdicción que recoge el artículo 8 de la Ley Aprobatoria de la Convención Americana sobre Derechos Humanos (Pacto de San José de Costa Rica), derecho de jerarquía constitucional ex artículo 23 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, principio que guarda íntima relación con los derechos a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial eficaz. Así se declara.
4.2 En cuanto a la delación de que se habría omitido el análisis de la defensa de falta de cualidad pasiva, situación que esta Sala ha calificado como incongruencia por omisión, se observa:
4.2.1 La parte agraviada interpuso tempestivamente, según la apreciación que se hace en el fallo supuestamente lesivo, la defensa de falta de cualidad pasiva, por falta de comparecencia del acreedor hipotecario, tal como requiere el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil. Por otro lado, la Sala observa que la sentencia supuestamente lesiva no realizó análisis alguno en relación con la falta de cualidad pasiva; en consecuencia, la Sala aprecia que, efectivamente, el Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo no falló sobre la falta de cualidad pasiva por falta de intervención de BANESCO Banco Universal S.A.
4.2.2 Luego de la verificación anterior, la Sala aprecia que la defensa de la compradora no puede considerarse tácitamente desestimada pues el Juzgado agraviante se limitó a comprobar el cumplimiento con las condiciones para el retracto y no hizo alguna evaluación destinada a establecer cuál era la relevancia de la hipoteca que había sido constituida sobre el inmueble para la subrogación que se ordenó; por ello, no puede deducirse del conjunto de razonamientos de la decisión que haya sido expedida la improcedencia de la defensa de falta de cualidad.
4.2.3 Por último, compete a la Sala el examen de la defensa anterior para el establecimiento de si su solución era determinante en el fondo de la controversia. Al respecto, se observa que el artículo 1.544 del Código Civil, en el capítulo sobre el retracto convencional, aplicable supletoriamente al retracto legal arrendaticio, preceptúa:

El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe reembolsar al comprador no sólo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y las mejoras que hayan aumentado el valor que este tenga. No puede entrar en posesión sino después de de haber satisfecho todas estas obligaciones.
El vendedor que entra en posesión de en virtud del retracto, lo toma libre de todas las cargas que le haya impuesto el comprador.

Esa norma implica que las hipotecas y otras cargas que hubiere constituido el comprador, quedarán sin efecto a consecuencia del retracto, de manera que el comprador no pueda hacer más gravosa la adquisición del bien y, con ello, disminuir las posibilidades del retracto. En consecuencia, el ejercicio del retracto, en tanto que puede afectar las hipotecas y otras cargas, es un proceso que debe ser puesto en conocimiento de todos los que resulten afectados por su procedencia.
A igual solución puede llegarse con la aplicación del artículo 1.892 del Código Civil que establece:
Quienes tienen sobre un inmueble un derecho suspenso por una condición, o resoluble en ciertos casos, o dependiente de un título anulable, no puede sino constituir una hipoteca sujeta a las mismas eventualidades, con excepción de los casos en que la Ley dispone expresamente que la resolución o rescisión no tiene efecto en perjuicio de terceros.

Como consecuencia, la Sala concluye que la demanda de retracto legal arrendaticio afecta directamente la constitución de la hipoteca, lo que coloca esa situación en el supuesto del artículo 148 del Código de Procedimiento Civil que considera los litisconsorcios como necesarios “cuando la relación jurídico litigiosa haya de ser resulta de modo uniforme para todos los litisconsortes o cuando sea necesario por cualquier otra causa”.
En este caso, por disposición de la ley, la declaratoria con lugar del retracto, necesariamente, dejaría sin efecto la hipoteca que hubiere constituido el comprador, de manera que la relación jurídica debe resolverse de modo uniforme para comprador, vendedor, arrendatario y acreedor hipotecario del comprador.
En conclusión, esta Sala considera que la ausencia de pronunciamiento en relación con la defensa de falta de cualidad infringió el derecho de la parte actora a una tutela judicial eficaz, ya que el análisis del argumento que fue omitido pudiera conducir a la modificación de la relación procesal. En ese sentido, la Sala estima oportuna la cita del criterio propio que fue expresado en el fallo n.º 1193 del 22 de julio de 2008 donde se estableció:
La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más reconocidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista Luis Loreto “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hace valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional.
Tal vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de administración de justicia, en resguardo al orden público y a la propia constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aun de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al objeto del Derecho mismo, como lo es evitar el caos social.
Con fundamento en el argumento anterior, la Sala concluye en la necesidad de efectuar ciertas precisiones en cuanto a la constitución de la relación procesal a que dio lugar el juicio de retracto legal arrendaticio. Si bien el arrendatario, José Luis Guerra, demandó a los vendedores y a la compradora, en su escrito expresó que la compra se había efectuado con financiamiento bancario y acompañó a su escrito la copia del contrato en el que se expresó: i) que el inmueble fue adquirido con dinero proveniente del Programa de Subsidio Directo a la Demanda y que, en caso de enajenación dentro de los cinco años contados desde la protocolización del contrato, el deudor estaba obligado a la devolución del monto del subsidio al Fondo de Aportes del Sector Público, recursos que maneja en la actualidad el Banco Nacional de la Vivienda y el Hábitat, de acuerdo con el artículo 49 de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat; ii) que Banesco Banco Universal C.A. actuó en carácter de operador financiero en ese contrato; y iii) que la hipoteca de primer grado fue constituida a favor del Banco Nacional de Ahorro y Préstamo, ente que fue sucedido por el Banco Nacional de la Vivienda y el Hábitat según la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat.
Los hechos que se anotaron supra eran suficientes para que, con fundamento en el principio iuria novit curia, el Juzgado de la causa determinase la necesidad de que se conformase la relación procesal con la participación de Banesco Banco Universal C.A., el Banco Nacional de la Vivienda y el Hábitat, Instituto Autónomo según el artículo 49 de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat y, en consecuencia, la notificación a la Procuraduría General de la República, de acuerdo con el artículo 62 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República.
Por las razones que se expusieron esta Sala declara con lugar la denuncia de violación al derecho a una tutela judicial eficaz, por cuanto el Juzgado agraviante incurrió en incongruencia por omisión respecto de la defensa de falta de cualidad pasiva. Así se declara.
4.3 Respecto de la delación de que el acto de decisión es de difícil ejecución, pues no expresa como operará la subrogación, la Sala aprecia que, en los términos en que fue pronunciado el fallo, en cuyo texto nada se resolvió en torno a la hipoteca que pesa sobre el inmueble y, a consecuencia de ello, se mantiene el gravamen que sobre ella existe, hace casi imposible la ejecución de la decisión pues el arrendatario se encontrará con que, producto de la existencia del gravamen, el inmueble está afectado “a un patrimonio separado, excluido de la prenda común de los acreedores del deudor del crédito hipotecario y este inmueble no podrá ser enajenado sin la autorización del acreedor hipotecario, mientras el préstamo otorgado de conformidad con la presente ley no haya sido cancelado”, según el artículo 205 de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y el Hábitat. Producto de esa afectación, el derecho que la sentencia le otorgó al arrendatario estaría sujeto al pago de una suma desconocida para los sujetos de la relación procesal, en virtud de que ello no formó parte del tema de decisión.
A la anterior dificultad se le añade que el acto jurisdiccional se limitó a la declaración de la subrogación, pero no estableció los términos en que ella operaría, ni cuanto debía pagarse, ni a quién, ni tampoco el plazo para la consignación. Toda esa situación infringió el derecho de la parte actora a una tutela judicial eficaz. Así se declara.
4.4 En cuanto a la denuncia del agravio que habría producido la declaración con lugar de la caducidad de la acción, la Sala aprecia que, con ella, la parte actora pretende que esta Sala emita un nuevo pronunciamiento sobre un aspecto de la controversia cuyo juzgamiento compete al Juzgado de la causa respecto del cual no se observa craso error de interpretación que autorice a la Sala a su revisión. Así se declara.
Por las motivaciones que fueron expuestas esta Sala declara con lugar la demanda de amparo y repone la causa al estado de que se emita nuevo pronunciamiento sobre la admisión de la demanda y, en caso de admisión, se cite al BANAVIH, a Banesco Banco Universal C.A. y se notifique a la Procuraduría General de la República. Así se decide…”

Pasa a pronunciarse de oficio sobre la falta de cualidad en el presente proceso, previa las siguientes consideraciones:
El artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, textualmente dispone:
(Sic) Art.16.C.P.C. “Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente”. (Negrillas del Tribunal)

Interés que es calificado, en el sentido de buscar la obtención de una declaración de hecho, derecho a la existencia de una relación jurídica o su inexistencia, siempre y cuando comparta un beneficio mediato a su solicitante (interés sustancial), así como el de acceder a los órganos de justicia (interés procesal) para hacer efectivo su interés sustancial.
Así, el Dr. RICARDO HENRIQUEZ LA ROCHE, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo I, páginas 92 y sgts, con relación a la interpretación del artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, determinó:

(Sic) “…(Omissis)…” …La norma se refiere al interés procesal, a la necesidad del proceso como único medio (extrema ratio) para obtener con la invocación de la prometida garantía jurisdiccional del Estado, el reconocimiento o satisfacción de un derecho que no ha sido reconocido o satisfecha libremente por el titular de la obligación jurídica…(…). La Doctrina distingue tres tipos de interés procesal: el que deviene del incumplimiento de una obligación, el que deviene de la Ley (procesos constitutivos) y el que deviene de la falta de certeza.
…De allí que la disposición legal exija que el interés sea actual, es decir, que la amenaza del daño exista para el momento de proponer la demanda…
…El interés procesal en obrar o contradecir en juicio no debe confundirse con el interés sustancial en la obtención de un bien (…). El interés procesal es, por el contrario, como se ha dicho, la necesidad de acudir al proceso como único medio de obtener la prometida garantía jurisdiccional (…). Quien no tiene derecho a la sentencia favorable, por carecer de derecho material, tampoco tiene necesidad del proceso, salvo que nazca de una situación de incertidumbre sobre la prueba…” (…).- (Fin de la cita textual).

De donde se vislumbra, que ambos intereses deben complementarse en todo momento como uno sólo, es decir, se debe tener un interés legítimo en la obtención de alguna cosa o derecho para poseer el interés en accionar el aparato jurisdiccional, en otras palabras, debe existir en cabeza del que lo alega, un interés sustancial para tener efectivamente un interés procesal en incoar la acción, siendo imprescindible que ambos sean actuales.
Interés que muchas veces se le confunde con el término jurídico “CUALIDAD”, usándolos en algunos de los casos como sinónimos, situación ésta errónea, por cuanto la primera es contenido de la última, es decir, el concepto de uno necesita de la otra para formularse.
Así, la Doctrina moderna del proceso ha tomado del derecho común la expresión “legitimación a la causa” (legitimatio ad causam) para designar éste sentido procesal de la noción cualidad y distinguirla bien de la llamada “legitimación al proceso” (legitimatio ad procesum), y según que aquella se refiera al actor o al demandado, la llamada legitimación a la causa activa o pasiva (legitimatio ad causam activa et pasiva).
Siguiendo el lenguaje empleado por el legislador patrio, en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, puede distinguirse ambas nociones de cualidad, diciendo, cualidad para intentar o sostener el juicio, o mas brevemente, puede decirse, cualidad activa o pasiva.
Por ello, la acción existe, en tanto haya un interés jurídico protegido y afirmado como existente que tenga urgencia de ser tutelado por el Estado. La acción es un derecho público contra éste, con validez autónoma puesta al servicio de un interés sustancial.
Fácil de comprender como dentro de ésta concepción de la acción, basta en principio para tener cualidad, el afirmarse titular de un interés sustancial que se hace valer en nombre propio, en materia de cualidad, el criterio general se puede formular de la siguiente manera:

“TODA PERSONA QUE SE AFIRMA TITULAR DE UN INTERES JURIDICO PROPIO, TIENE CUALIDAD PARA HACERLO VALER EN JUICIO (CUALIDAD ACTIVA) Y TODA PERSONA CONTRA QUIEN SE AFIRME LA EXISTENCIA DE ESE INTERÉS EN NOMBRE PROPIO, TIENE A SU VEZ, CUALIDAD PARA SOSTENER EL JUICIO (CUALIDAD PASIVA).”

Desprendiéndose así, que el interés según la Doctrina mas calificada, tanto nacional como extranjera, no consiste únicamente en la consecución del bien que la ley garantiza, sino en obtenerlo por medio de los órganos jurisdiccionales, y cuando el actor y el demandado están ligados de antemano por un vínculo de derecho, vínculo del cual se pueden derivar acciones, no es procedente, oponer a la acción intentada la falta de interés, pues éste no es el interés material que forma el núcleo del derecho subjetivo cuya tutela se hace valer en el proceso, sino que él consiste en la necesidad jurídica en que se encuentra el actor de ocurrir a la vía judicial, frente al demandado, para prevenir o hacer que se repare el daño que se derivaría para él de la conducta antijurídica de éste último.
Posición que se complementa con las enseñanzas del Dr. LUIS LORETO, publicada en la Obra “Ensayos Jurídicos Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1.987, Pág. 183, que expresa con respecto al tema de la cualidad como aquella:

(Sic) “…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”.

Es decir, que la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse a diferencia de la legitimatio ad procesum, como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito.
Asimismo, señala el referido autor, DR. LUIS LORETO (Obra citada), que:
“…la cualidad en sentido amplísimo es sinónimo de la legitimación. En esta acepción la cualidad no es una noción específica o peculiar al Derecho Procesal. Allí donde se discute acerca de la pertenencia titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o legitimidad. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto o de un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de legitimidad. En el primer caso podría muy bien hablarse de cualidad o legitimidad activa, y en el segundo caso de cualidad o legitimidad pasiva. El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre las personas contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular obligado concreto. Se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o el poder jurídico o la persona contra quien se concede ejercitar en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto o un sujeto determinado…” (…).

Ahora bien, los criterios doctrinarios antes expuestos, los comparte este Tribunal y los hace suyos para aplicarlos al caso sub judice, y, al efecto concluye que: tanto la doctrina como la jurisprudencia, han sido pacíficas al señalar que el ejercicio de un derecho a través de una acción determinada, está subordinado al interés procesal jurídico y actual. Aunado al interés procesal; el sujeto que solicita la tutela jurídica de su derecho pretendido a través de los órganos jurisdiccionales, debe tener la titularidad del mismo para poder ejercitar y lograr con éxito esa tutela jurídica por parte del estado, lo que conlleva al concepto de cualidad o legitimación, la cual puede ser activa o pasiva según se trate del demandante o del demandado respectivamente, pues las partes deben concurrir al juicio dotadas de legitimidad, o sea la cualidad, en el actor para intentar el juicio y en el demandado para sostenerlo, pues tal como lo ha venido estableciendo la jurisprudencia patria a través de sus diferentes fallos, esta legitimidad o cualidad de que deben estar asistidas las partes en el juicio es la que resulta, a su vez, de una relación de identidad lógica entre la persona concreta que ejerce un derecho, y la persona abstracta a quien la Ley se lo concede; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerado, y la persona abstracta contra quien la Ley concede la acción. Así se establece.
Así de las cosas, el Tribunal para decidir observa: Que por cuanto se evidencia que el contrato de arrendamiento fue celebrado en fecha 01 de Junio de 1992, entre ADMINISTRADORA COLON MEDINA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil del Distrito Federal y Estado Miranda, el 11 de Agosto de 1961, bajo el Nº 53, tomo 24-A, representada por su Vice-presidente JOSE S. COLON CASTRO, titular de la Cedula de Identidad Nº1.889.929, como arrendadora, y la demandada en este proceso EDY LUZ SIMANZAS PADILLA, titular de la Cedula de Identidad Nº 2.628.517, como arrendataria, el cual le fue cedido al ciudadano LEONEL VIEIRA DE CAIRES, en fecha 01 de Febrero de 2006, no consta en autos, que la cesión del contrato de arrendamiento haya sido notificada a la arrendataria, tal y como lo señala el artículo 1550 del Código Civil, que establece:
Artículo 1550. El cesionario no tiene derecho contra terceros sino después que la cesión se ha notificado al deudor, o que este la ha aceptado.
Por otra parte, y para mayor abundamiento, el Apoderado de la parte actora Dr. CARLOS COLMENARES VARELA, en el libelo de la demanda, alega que su representado es propietario del inmueble Nº 5, ubicado en el Edificio Vengador, situado en la Avenida Ingeniería, Urbanización Los Chaguaramos, Municipio Libertador del Distrito Federal, cuyo desalojo se demanda, sin indicar, en el libelo de la demanda, la oficina o el lugar donde se encuentra el documento de propiedad del inmueble, tal y como lo señala el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, que señala:
Artículo 434 Si el demandante no hubiere acompañado su demanda con los instrumentos en que la fundamenta, no se le admitirán después, a menos que haya indicado en el libelo la oficina o el lugar donde se encuentren, o sean de fecha posterior, o que aparezca, si son anteriores, que no tuvo conocimiento de ellos.
En todos estos casos de excepción, si los instrumentos fueren privados, y en cualquier otro, siendo de esta especie, deberán producirse dentro de los quince días del lapso de promoción de pruebas, o anunciarse en él de donde deban compulsarse; después no se le admitirán otros.
Procediendo la parte actora en el lapso probatorio, a promover como prueba copia simple del documento de propiedad del Edificio Vengador, donde esta ubicado el inmueble Nº 5, cuyo desalojo se demanda y el cual esta registrado en la Oficina de Registro Inmobiliarios del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de Abril de 1976, bajo el Nº 1, tomo 22, protocolo primero, sin haber dado cumplimiento a lo establecido en el artículo 434 ejusdem, en tal sentido, debe aplicarse la penalidad establecida en la norma in-comento, cuando señala: “…Si el demandante no hubiere acompañado su demanda con los instrumentos en que la fundamenta, no se le admitirán después, a menos que haya indicado en el libelo la oficina o el lugar donde se encuentren…”, concluyendo este Tribunal, que en virtud de los antes expuesto y acogiendo el criterio de las doctrinas y las sentencias dictadas, debe declarase la falta de cualidad de la parte actora en el presente juicio y así se decide.
En virtud de esta decisión, se hace innecesario el pronunciamiento sobre las defensas de fondo alegadas y el resto de las pruebas promovidas y así se decide.

III

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por DESALOJO intentada por LEONEL VIEIRA DE CAIRES contra EDY LUZ SIMANCAS PADILLA, identificados al inicio de esta sentencia.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida en este proceso.
Publíquese, Regístrese y déjese copia certificada, a tenor de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 01 día del mes de Marzo de 2011. Años 200° y 152.
LA JUEZ TITULAR,

Abg. LORELIS SÁNCHEZ,
LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

FRANCYS GRANADOS

En esta misma fecha, previo el anuncio de ley, siendo las 3:20 de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

FRANCYS GRANADOS

Exp: AP31-V-2010-1439