TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial
del Área Metropolitana de Caracas

PARTE ACTORA: Olga Villani de Castelli, italiana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E-699.713.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Carlos Karim Masrie, José Luis Villegas y Ramón Carmona Jorge, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 25.009, 28.050 y 27.072, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Francesco Constante, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 9.879.350.

TERCEROS ADHESIVOS: (i) Daniel Enrique García, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 10.330.279. (ii) C.P.I. Especialistas C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 16.07.1999, bajo el N° 73, Tomo 142-A-Pro.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA Y TERCEROS ADHESIVOS: Antonio Rosich Saccani, Gonzalo Himiob Santomé, Alfredo Romero Mendoza, Yael de Jesús Bello Toro, Alexis Villegas Alba, Ady Margarita Fuentes Pérez, Linda Manaka Infante Suruta, Carla Barrios Hernández, Francisco Jiménez Gil y Patricia Navarro Puche, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 10.333.303, 9.879.727, 6.324.982, 14.926.838, 15.910.498, 15.405.414, 17.675.826, 15.665.187, 14.275.699 y 15.767.685, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 48.287, 48.459, 57.727, 99.306, 130.881, 121.691, 135.316, 124.549, 98.526 y 119.642, respectivamente.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.

Corresponde a este Tribunal pronunciarse respecto a la acción de cumplimiento ejercida por la ciudadana Olga Villani de Castelli, en contra del ciudadano Francesco Constante, sobre el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 19.01.2005, bajo el Nº 67, Tomo 04, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el local comercial distinguido con la letra y número mezzanina cinco (MZ-5), ubicado en la mezzanina uno (01) o nivel del edificio CC del Centro Polo I, con acceso a la calle Garcilazo, Avenida Chama de la Urbanización Bello Monte, Municipio Baruta del Distrito Capital, en virtud de la alegada inobservancia de la parte demandada a la obligación de entregar la cosa arrendada luego del vencimiento de la prórroga legal.

En tal virtud, una vez efectuado el estudio individual de las actas procesales, procede este Tribunal a dictar la máxima sentencia procesal de la primera instancia, previas las consideraciones siguientes:

- I -
ANTECEDENTES

En el juicio principal, acontecieron los eventos procesales siguientes:

El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 01.12.2009, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento al Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo que la parte actora presentó las documentales con las cuales fundamentó su pretensión en esa misma oportunidad.

Acto seguido, el día 03.12.2009, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del procedimiento breve, ordenándose la citación de la parte demandada para que diese contestación de la demanda, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas destinadas para despachar.

A continuación, en fecha 10.12.2009, el abogado Carlos Karim Masrie, consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa, así como dejó constancia de haber provisto al alguacil de los recursos necesarios para gestionar la práctica de la citación de la parte demandada.

De seguida, el día 14.12.2009, la Secretaria dejó constancia de haberse librado la compulsa.

Luego, en fecha 11.01.2010, el abogado José Luis Villegas, indicó el domicilio en el cual debía practicarse la citación personal. En esa misma oportunidad, el abogado Carlos Karim Masrie, consignó las copias fotostáticas necesarias para abrir el cuaderno de medidas, así como solicitó la notificación de la Procuraduría General de la República.

Después, el día 14.01.2010, se dictó auto por medio del cual se ordenó notificar a la Procuraduría General de la República, librándose, a tal efecto, boleta de notificación y copias certificadas, así como se abrió cuaderno de medidas.

Acto continuo, en fecha 04.02.2010, el alguacil informó acerca de la práctica de la notificación de la Procuraduría General de la República, mientras que el día 09.02.2010, dicho funcionario judicial dejó constancia de haber entregado la compulsa al demandado, quien se negó a firmar el recibo de citación. En ese mismo día, el abogado Carlos Karim Masrie, solicitó la notificación del accionado a través de boleta dejada por la Secretaria, de la forma prescrita en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado mediante auto dictado en fecha 10.02.2010, librándose, a tal efecto, boleta de notificación.

De seguida, el día 24.02.2010, la Secretaria dejó constancia de haber entregado al demandado la boleta de notificación, así como de haberse cumplido las formalidades exigidas por el artículo 218 ejúsdem.

A continuación, en fecha 01.03.2010, los abogados Antonio Rosich Saccani, Francisco Jiménez Gil y Carla Barrios Hernández, actuando con el carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos Francesco Constante y Daniel Enrique García, al igual que de la sociedad mercantil C.P.I. Especialistas C.A., consignaron escrito de contestación de la demanda. En esa misma oportunidad, se dictó auto por medio del cual se acordó suspender la presente causa por un lapso de noventa (90) días continuos, contados a partir del día 04.02.2010, exclusive, hasta el día 06.05.2010, inclusive, de conformidad con lo establecido en el artículo 95 de la Ley de la Procuraduría General de la República.

Acto seguido, en fecha 12.03.2010, se agregó en autos el oficio N° 0181, de fecha 01.03.2010, procedente de la Procuraduría General de la República.

Luego, el día 24.03.2010, el abogado José Luis Villegas, consignó escrito mediante el cual solicitó la reposición de la causa al estado de decretarse la medida preventiva de secuestro solicitada en la demanda sobre el bien inmueble arrendado.

Después, en fecha 10.05.2010, se dictó auto a través del cual se estableció que a partir de esa fecha, inclusive, comenzaría a transcurrir el primer (1°) día del lapso de promoción de pruebas, en vista de haber finalizado el lapso de suspensión acordado mediante auto dictado el día 01.03.2010. En esa misma oportunidad, los abogados Antonio Rosich Saccani, Francisco Jiménez Gil y Carla Barrios Hernández, actuando con el carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos Francesco Constante y Daniel Enrique García, al igual que de la sociedad mercantil C.P.I. Especialistas C.A., consignaron escrito de contestación de la demanda.

Acto continuo, en fecha 12.05.2010, el abogado José Luis Villegas, consignó escrito por medio del cual recusó al Dr. José Emilio Cartaña Isach, por considerarlo incurso en la causal prevista en el ordinal 15° del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil. En la misma fecha, dicho profesional del Derecho también consignó escrito de promoción de pruebas, al igual que lo hicieron los abogados Antonio Rosich Saccani, Francisco Jiménez Gil y Carla Barrios Hernández.

A continuación, el día 13.05.2010, el Dr. José Emilio Cartaña Isach, en su carácter de Juez Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, consignó escrito de informe en contra de la recusación planteada por la parte actora en su contra.

De seguida, en fecha 26.05.2010, se recibió el presente expediente ante el Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previa a la distribución de ley, abocándose la Juez de dicho Tribunal al conocimiento de la causa en el estado en que se encontraba, sin necesidad de notificación de las partes.

Acto continuo, el día 03.06.2010, los abogados Antonio Rosich Saccani, Francisco Jiménez Gil y Carla Barrios Hernández, consignaron escrito de promoción de pruebas.

Luego, en fecha 02.06.2010, los abogados Carlos Karim Masrie y José Luis Villegas, desconocieron en su contenido y firma las documentales consignadas por la parte demandada el día 12.05.2010, identificadas como anexos “D.1” al “D.97”. En esa misma oportunidad, el abogado José Luis Villegas, consignó además cheque de gerencia a beneficio del demandado, por la cantidad de ocho mil doscientos seis bolívares fuertes (BsF. 8.206,oo).

Después, en fecha 09.06.2010, el Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó auto por medio del cual ordenó solicitar cómputo de los días de despacho transcurridos ante el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de reordenar los lapsos procesales, cuyas resultas fueron agregadas en autos el día 21.06.2010.

A continuación, en fecha 21.06.2010, el abogado Francisco Jiménez Gil, insistió en hacer valer las documentales consignadas el día 12.05.2010, tanto en su contenido como en su firma, a cuyo efecto, solicitó la prueba de cotejo.

De seguida, en fecha 22.06.2010, se dictó auto por medio del cual se hizo del conocimiento de las partes que, conforme al cómputo remitido por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del cual se desprendía que habían transcurrido seis (06) días del lapso probatorio, se estableció que los restantes cuatro (04) días correspondientes a dicho lapso comenzarían a transcurrir al primer (1°) día de despacho siguiente a aquélla fecha, por lo que se procedió a admitir las pruebas promovidas por las partes, salvo su apreciación en la sentencia definitiva. Por consiguiente, respecto a la prueba de informes promovida por la accionante, se ordenó oficiar a las sociedades mercantil MRW y Domesa, para que informasen lo requerido por dicha parte. En cuanto a la prueba testimonial promovida por la parte demandada, se fijó el tercer (3°) día de despacho siguiente a esa oportunidad, a las ocho y treinta de la mañana (8:30 a.m.), nueve y treinta de la mañana (9:30 a.m.), diez y treinta de la mañana (10:30 a.m.) y once y treinta de la mañana (11:30 a.m.), a fin de que los ciudadanos Zululay Mora, Rubi Padilla, Marlene Santaella e Ignacio Rivero, rindiesen a su turno su declaración testimonial. Asimismo, se fijó el cuarto (4°) día de despacho siguiente a ese momento, a las ocho y treinta de la mañana (8:30 a.m.), nueve y treinta de la mañana (9:30 a.m.) y diez y treinta de la mañana (10:30 a.m.), para que los ciudadanos Francina de Jesús García, Jorge Mekel Okay y Claudio Lacanale, rindiesen a su turno su testimonio. También, se dictó auto a través del cual se declaró extemporánea por tardía la solicitud de la prueba de cotejo hecha por la parte demandada sobre las documentales consignadas en autos en fecha 12.05.2010.

Contra el auto que negó la prueba de cotejo, el abogado Francisco Jiménez Gil, el día 28.06.2010, solicitó su revocatoria por contrario imperio, así como ejerció el recurso ordinario de apelación en contra del mismo.

De seguida, en fecha 29.06.2010, se declararon desiertos los actos concernientes a la evacuación de la prueba testimonial recaída sobre los ciudadanos Zululay Mora, Rubi Padilla, Marlene Santaella e Ignacio Rivero. En esa misma fecha, se ordenó oficiar al Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de reordenar los lapsos procesales y en vista a los alegatos ofrecidos por el abogado Francisco Jiménez Gil, el día 28.06.2010, cuyas resultas fueron agregadas en autos el día 12.07.2010.

Seguidamente, en fecha 13.07.2010, el Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia interlocutoria por medio de la cual repuso la causa al estado de emitir nuevamente pronunciamiento en relación a las pruebas promovidas, así como de aquéllas defensas ejercidas por las partes, por lo que se advirtió a las partes que los ocho (08) días de despacho relativos al lapso probatorio comenzarían a transcurrir al primer (1°) día de despacho siguiente a esa fecha.

Luego, el día 15.07.2010, el abogado José Luis Villegas, consignó cheque de gerencia a beneficio del demandado, por la cantidad de tres mil doscientos setenta y seis bolívares fuertes (BsF. 3.276,oo).

Después, en fecha 19.07.2010, el abogado Francisco Jiménez Gil, consignó copias simples de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día 14.07.2010, que declaró sin lugar la recusación planteada en contra del Juez José Emilio Cartaña Isaac, lo que motivó a que el Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 20.07.2010, ordenara la remisión del presente expediente al Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Recibidas las presentes actuaciones ante el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día 23.07.2010, el Juez de dicho Tribunal procedió a inhibirse de conocer la causa, en fecha 27.07.2010.

Después del trámite administrativo de distribución de expedientes efectuado por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, correspondió el conocimiento del presente asunto a este Tribunal, quien dio entrada al expediente por auto dictado en fecha 12.08.2010, así como que el Juez Titular que, con tal carácter, suscribe el presente fallo, se abocó a su conocimiento. Además, se ordenó oficiar al Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para que remitiese el cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día 13.07.2010, exclusive, hasta el día 20.07.2010, inclusive, al igual que al Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para que informase sobre los días de despacho transcurrido ante ese Despacho Judicial, desde el día 23.07.2010, hasta el día 27.07.2010, ambos inclusive, cuyas resultas fueron agregadas en autos en fecha 25.11.2010 y 06.12.2010.

Acto continuo, el día 06.12.2010, se agregó en autos el oficio N° 3123-2010, de fecha 22.11.2010, procedente del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

De seguida, el día 28.01.2011, se dictó auto por medio del cual se ordenó la notificación de las partes y de los terceros adhesivos sobre la sentencia interlocutoria dictada en fecha 13.07.2010, por el Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que repuso la causa al estado al estado de emitir nuevamente pronunciamiento en relación a las pruebas y de aquéllas defensas ejercidas por las partes, a fin de que una vez constase en autos la práctica de la última notificación, comenzare a transcurrir el lapso de ocho (08) días de despacho, para que promovieran y evacuasen pruebas, conforme a lo ordenado en la referida sentencia, librándose, a tal efecto, las boletas de notificación correspondientes.

A continuación, en fecha 03.02.2011, el abogado Carlos Karim Masrie, se dio por notificado en representación de la parte actora.

Después, el día 11.02.2011, el alguacil informó acerca de la práctica de la notificación de la parte demandada y de los terceros adhesivos.

Luego, en fecha 28.02.2011, los abogados Francisco Jiménez Gil y Patricia Navarro Puche, consignaron escrito de promoción de pruebas.

Acto seguido, el día 01.03.2011, el abogado Carlos Karim Masrie, consignó escrito de promoción de pruebas.

A continuación, en fecha 04.03.2011, se dictó auto a través del cual se admitieron las pruebas promovidas por el abogado José Luis Villegas, actuando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana Olga Villani de Castelli, en el escrito presentado el día 12.05.2010, ante el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo que en relación a la prueba de informes promovida en dicho escrito, se ordenó oficiar a las sociedades mercantiles MRW y Documentos Mercantiles S.A. (Domesa), a fin de que informasen lo requerido por la parte promovente. En esa misma oportunidad, se dictaron autos por medio de los cuales se admitieron las pruebas promovidas por los abogados Antonio Rosich Saccani, Francisco Jiménez Gil y Carla Barrios Hernández, actuando con el carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos Francesco Constante y Daniel Enrique García, así como de la sociedad mercantil C.P.I. Especialistas C.A., en el escrito presentado el día 12.05.2010, ante el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al igual que las probanzas promovidas por dicha parte en el escrito consignado en fecha 03.06.2010, ante el Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y las pruebas promovidas en el escrito presentado ante este Tribunal, el día 28.02.2011, siendo que en relación a la prueba testimonial promovida en el escrito presentado en fecha 12.05.2010, se fijó el segundo (2°) día de despacho siguiente a esa fecha, a las nueve de la mañana (9:00 a.m.), nueve y cuarenta de la mañana (9:40 a.m.), diez y veinte de la mañana (10:20 a.m.), once de la mañana (11:00 a.m.), once y cuarenta de la mañana (11:40 a.m.), doce y veinte de la tarde (12:20 p.m.) y una de la tarde (1:00 p.m.), a fin de que los ciudadanos Zalulay Mora, Rubi Padilla, Marlene Santaella, Ignacio Rivero, Francina de Jesús García, Jorge Mekel Okay y Claudio Lacanale, rindiesen a su turno su declaración testimonial, sin necesidad de citación, por no constar en autos la petición expresa de la parte promovente.

A continuación, el día 09.03.2011, se dictó auto por medio del cual se admitieron las probanzas promovidas por el abogado Carlos Karim Masrie, actuando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana Olga Villani de Castelli, en el escrito presentado en fecha 01.03.2011.

De seguida, el día 10.03.2011, se levantaron actas a través de las cuales se declararon desiertos los actos concernientes a la prueba testimonial recaída sobre los ciudadanos Zalulay Mora, Rubi Padilla, Marlene Santaella, Ignacio Rivero, Francina de Jesús García, Jorge Mekel Okay y Claudio Lacanale. En esa misma oportunidad, el abogado Carlos Karim Masrie, desconoció en su contenido y firma, las documentales consignadas por la parte demandada en fecha 12.05.2010, identificadas como anexos D1 al D97, al igual que los comprobantes de depósitos bancarios hechos por dicha parte.

En el cuaderno de medidas, se llevaron a cabo las actuaciones siguientes:

En fecha 14.01.2010, se abrió cuaderno de medias.

Luego, el día 19.01.2010, se dictó sentencia interlocutoria por medio de la cual se negó la medida preventiva de secuestro solicitada en la demanda.

- II -
FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

El abogado Carlos Karim Masrie, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana Olga Villani de Castelli, en el escrito libelar continente de la pretensión deducida por su representada, adujo lo siguiente:

Que, su representada celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano Francesco Constante, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 19.01.2005, bajo el N° 67, Tomo 04, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tuvo como objeto el bien inmueble constituido por el local comercial identificado con la letra y número Mezzanina Cinco (MZ-05), que tiene una superficie aproximada de cuarenta y ocho metros cuadrados con sesenta y seis decímetros cuadrados (48,66 M2), ubicado en la mezzanina uno (01) o nivel del Edificio CC, integrante del Centro Polo I, situado en el acceso que conduce a la Calle Garcilazo, Avenida Chama de la Urbanización Bello Monte, Municipio Baruta del Distrito Capital.

Que, la duración del mencionado contrato de arrendamiento fue estipulada por las partes por el plazo fijo de un (01) año, contado a partir del día 29.11.2004, hasta el día 29.11.2005, ambos inclusive, el cual podía prorrogarse por períodos de igual duración, a menos que alguna cualquiera de las partes participase a la otra su voluntad en contrario, con una antelación no menor de treinta (30) días calendarios antes de la expiración del primigenio lapso de duración, o de alguna cualquiera de las prórrogas que pudiere experimentar el contrato.

Que, el canon de arrendamiento fue establecido inicialmente por las partes en la cantidad de un millón ochenta mil bolívares (Bs. 1.080.000,oo), equivalentes actualmente a un mil ochenta bolívares fuertes (BsF. 1.080,oo), el cual debía pagarse en el lugar de residencia de la arrendadora, dentro de los cinco (05) días calendarios siguientes de cada mes, bajo la modalidad de mensualidades adelantadas, cuya pensión de arriendo fue incrementada posteriormente a la cantidad de un mil setecientos trece bolívares fuertes con ochenta y tres céntimos (BsF. 1.713,83).

Que, el bien inmueble arrendado sería destinado por el arrendatario para ser utilizado como consultorio odontológico, no pudiendo darle al local comercial otro uso distinto al convenido, sin contar para ello con el expreso consentimiento de su arrendadora, dado por escrito, quedando entendido entre las partes que todas la mejoras realizadas por el arrendatario quedarían en beneficio del inmueble arrendado.

Que, su representada participó al arrendatario su firme decisión de no renovar el plazo de duración estipulado para la convención locativa, a través de la notificación practicada en fecha 31.07.2007, por la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, quien dejó constancia de haberse trasladado al bien inmueble arrendado, entregándose un ejemplar de esa notificación a quien, para ese entonces, representaba los derechos del arrendatario, por cuyo motivo la duración del contrato de arrendamiento quedó limitada hasta el día 29.11.2007, entendiéndose que, a partir de esta última fecha, el arrendatario empezaría a disfrutar del beneficio de la prórroga legal.

Que, en aras de ratificar la manifestación de voluntad a que se contrae la referida actuación notarial, su mandante dirigió en fecha 04.11.2008, carta misiva al arrendatario a través del servicio de correo privado MRW, y luego mediante carta misiva dirigida al inquilino por conducto del servicio de encomiendas Documentos Mercantiles S.A. (Domesa), según comprobante de envío N° 401263589, en la que se reiteró al arrendatario su despido de la cosa arrendada.

Que, su representada le reconoció al inquilino su derecho a disfrutar del beneficio de la prórroga legal por un término equivalente a dos (02) años calendarios, de acuerdo a lo establecido en el literal (c) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en vista de que la vigencia que mantuvo el contrato de arrendamiento fue superior a cinco (05) años, pero inferior a diez (10) años.

Que, llegado el momento en que se consideraría la expiración del término previsto para la prórroga legal, el arrendatario no cumplió ni satisfizo con su prestación de hacer, atinente a la restitución del inmueble objeto de la convención locativa, completamente desocupado de bienes y de personas, y en las mismas buenas condiciones de aseo, mantenimiento y conservación en que declaró recibirlo al momento de contratar.

Fundamentó jurídicamente la pretensión deducida por su representada en los artículos 1.133, 1.579 y 1.599 del Código Civil, así como en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En virtud de lo anterior, la ciudadana Olga Villani de Castelli, por intermedio de su mandatario judicial, procedió a demandar al ciudadano Francesco Constante, para que conviniese o en su defecto, fuese condenado por este Tribunal, en primer lugar, en el cumplimiento del contrato de arrendamiento accionado; en segundo lugar, en la entrega del bien inmueble arrendado, totalmente desocupado de personas y bienes, en el mismo perfecto estado de conservación y mantenimiento en que lo recibió, y solvente en el pago de los servicios públicos inherentes al mismo; en tercer lugar, en el pago de los daños y perjuicios causados por la demora en la entrega del inmueble arrendado, a partir del día 30.11.2009, hasta el día en que se declare definitivamente firme el fallo, calculados de acuerdo a lo estipulado en la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento y sustentada en el artículo 28 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en una cantidad equivalente al diez por ciento (10%) del precio del canon de arrendamiento, por lo cual fue peticionada su determinación a través de una experticia complementaria al fallo; y, en cuarto lugar, en el pago de las costas procesales.

- III -
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Los abogados Antonio Rosich Saccani, Francisco Jiménez Gil y Carla Barrios Hernández, actuando con el carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos Francesco Constante y Daniel Enrique García, así como de la sociedad mercantil C.P.I. Especialistas C.A., en fecha 01.03.2010, ante el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, consignaron escrito de contestación de la demanda en el cual aseveraron lo siguiente:

Que, la estimación de la demanda ofrecida por la parte demandante ha pretendido en forma tendenciosa limitar el real valor de lo litigado en el proceso, solo con el objeto de hacer incurrir en error a este Tribunal para evitar que se ordenase la suspensión legal de los lapsos procesales, así que la parte actora ha pretendido que la estimación de la demanda, elemento necesario de toda pretensión, ya que de ella se deriva la competencia por la cuantía, al igual que la determinación de eventuales costas procesales, sea desviada a fines incompatibles con dicho instituto procesal.

Que, ha expresado la parte actora que no aplica en el caso concreto el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, norma que contiene lineamientos para la determinación de la cuantía en materia de arrendamientos, según sus dichos, por no ser aplicable al caso de marras.

Que, al respecto la relación arrendaticia actualmente existente se corresponde con una a tiempo indeterminado, por lo cual si es aplicable la norma contenida en el referido artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, el cual expresa que a los fines de la determinación de la cuantía se sumarán las pensiones de arrendamiento equivalentes a un año, mientras que el artículo 37 ejúsdem, dispone que cuando la prestación debe realizarse en especie, se tomarán en consideración los precios corrientes del mercado, y por último, el artículo 38 ibídem, estatuye que cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, igualmente se procederá a su estimación.

Que, en aplicación de tales normas procesales, considerando que la parte actora pretende la entrega de un inmueble objeto de arrendamiento válido y vigente, y considerando que los precios corrientes del mercado actual para el arrendamiento de un inmueble de similares características de área y ubicación oscilan en el orden de los siete mil bolívares mensuales (BsF. 7.000,oo), lo cual es una máxima de experiencia para este órgano jurisdiccional, es claro que el equivalente a un (1) año de cánones a un valor ponderado de mercado es por la cantidad de ochenta y cuatro mil bolívares (BsF. 84.000,oo).

Que, la parte demandante ha establecido en el petitorio de su libelo de demanda que exige el pago de la cantidad equivalente a un diez por ciento (10%) del canon de arrendamiento mensual, por cada día de retraso en la entrega del inmueble desde la fecha 30.11.2009, hasta que se dicte sentencia definitivamente firme en el proceso, por supuestos daños y perjuicios, causados en la alegada demora en la entrega del inmueble, de lo que se colige que la parte actora pretende un pago de cantidades dinerarias a razón de ciento setenta y un bolívares con treinta y ocho céntimos (BsF. 171,38), lo que a la fecha de presentación del escrito de contestación, ascendía a la cantidad de quince mil doscientos cincuenta y dos bolívares con ochenta y dos céntimos (BsF. 15.252,82).

Que, rechazan y contradicen la estimación de la demanda propuesta por la parte actora, y estiman la misma en la cantidad de noventa y nueve mil doscientos cincuenta y dos bolívares con ochenta y dos céntimos (BsF. 99.252,82), equivalente a un mil ochocientos cuatro coma cincuenta y nueve unidades tributarias (U.T. 1.804,59), al valor de la misma de cincuenta y cinco bolívares por unidad tributaria (BsF. 55,oo), a la fecha de interposición de la demanda.

Que, niegan, rechazan y contradicen que la relación contractual arrendaticia sobre el local haya sido estipulada con un (01) año fijo con inicio el día 29.11.2004, ya que la misma se inició con mayor antelación, siendo que a la presente fecha es a tiempo indeterminado.

Que, niegan, rechazan y contradicen que el arrendador haya manifestado valederamente y legalmente su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, por cuanto la relación arrendaticia devino en una con carácter de tiempo indeterminado, razón por la que niegan, rechazan y contradicen además que se haya realizado la pretendida notificación supuestamente efectuada por la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador, con el alegado objeto de no renovar el contrato de arrendamiento, la cual desconocen e impugnan.

Que, niegan, rechazan y contradicen que hayan sido recibidas por alguno de sus mandantes, ni que tengan efecto procesal, probatorio o jurídico alguno las supuestas cartas misivas alegadas por la parte actora, las cuales impugnan y desconocen.

Que, niegan, rechazan y contradicen que haya operado la prórroga legal, ni que la misma haya expirado, ni que la relación arrendaticia haya finalizado, por cuanto la misma es a tiempo indeterminado.

Que, niegan, rechazan y contradicen que el arrendador se encuentre facultado para exigir la supuesta ejecución del contrato de arrendamiento según sus dichos concluido, así como que sus mandantes hayan incumplido obligación alguna de restituir la cosa arrendada, así como que se aprovechen de la misma indebidamente.

Que, niegan, rechazan y contradicen que el inmueble arrendado debiere haber sido entregado el día 30.11.2009, que exista retardo en la entrega del inmueble y que se haya causado daño o perjuicio alguno por tal concepto.

Que, es falso que la relación arrendaticia se haya iniciado en el mes de noviembre de 2.004, como establece la parte actora en su libelo, ya que a la fecha en que se introdujo el escrito de contestación, la relación arrendaticia tenía más de once (11) años, con carácter a tiempo indeterminado.

Que, la parte actora, desde los inicios de la relación, ha intentado mediante formulismos escudar la verdadera intención y realidad de la contratación, a los fines de pretender conculcar los legítimos e irrenunciables derechos que corresponden al arrendatario conforme a la ley, ya que ha pretendido valerse de la simulación de contratos, ha exigido la suscripción de contratos por distintas personas en calidad de inquilinos, así como la suscripción continua de documentos supuestamente a los fines de dejar constancia de la existencia de contrato a tiempo determinado, y por último, pretendiendo inducir en error a este Tribunal, a través de supuestas y falaces pruebas de que ha operado y transcurrido una prórroga legal, no aplicable al caso concreto.

Que, en el mes de noviembre de 2.008, el odontólogo Daniel García y la ahora demandante acordaron el arrendamiento del local, pero lejos de proceder a la suscripción de un contrato contentivo de las disposiciones del arrendamiento, la demandante exigió que se efectuara una simulación en la que procedió a entablar demanda en contra del ciudadano Daniel García, a los efectos de establecer los términos del contrato de arrendamiento mediante una supuesta transacción judicial.

Que, la relación arrendaticia tuvo su inicio en fecha 27.11.1998, mediante una simulación requerida por la parte actora, y empleando el proceso judicial con fines impropios, toda vez que su mandante se vio obligado a aceptar tales términos simulados de transacción judicial, a los fines de poder arrendar el local, lo cual se evidencia del acta de supuesta transacción judicial celebrada por la demandante y el ciudadano Daniel García, el día 27.11.1998, en el expediente entre las mismas partes llevado por el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, así como del auto de homologación de fecha 19.02.1999, estableciéndose dos (02) años como plazo de estadía en el local arrendado, según la transacción judicial simulada.

Que, en fecha 27.11.2000, se suscribió por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre, anotado bajo el N° 55, Tomo 141, un documento en el cual la actora y el ciudadano Daniel García, continuaron la relación arrendaticia por el plazo de dos (02) años, a cuyo vencimiento el arrendatario se mantuvo detentando el inmueble arrendado, y dando cumplimiento a sus obligaciones derivadas del arrendamiento, siendo recibidos por la arrendadora los pagos relativos a las mensualidades correspondientes a diciembre de 2.002 y enero de 2.003, operando así la tácita reconducción contemplada en el artículo 1.600 del Código Civil.

Que, como condición para continuar la relación arrendaticia fue impuesto por la arrendadora el pretendido subterfugio de sustituir en nuevo documento la identificación de la persona del arrendatario, ello con el ilegal objeto de desconocer el carácter de arrendatario a tiempo indeterminado que se había adquirido en forma irrenunciable.

Que, en fecha 27.01.2003, se suscribió documento entre la demandante y el ciudadano Francesco Constante, quien a su vez es socio y Director de la sociedad mercantil C.P.I. Especialistas C.A., el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, anotado bajo el N° 32, Tomo 05, pretendiendo en dicho documento retrotraer sus efectos al 27.11.2002, pero sin que en ningún momento sus mandantes hubieren dejado de estar en posesión del bien, manteniéndose solventes en todas sus obligaciones legales y contractuales, cuya duración de dicho documento fue establecida por dos (02) años, computados a partir del día 27.11.2002.

Que, llegado el vencimiento del plazo improrrogable, sus mandantes se mantuvieron en el inmueble, siendo pagadas y recibidas por la arrendadora las mensualidades correspondientes a diciembre de 2.004 y enero de 2.005, otro supuesto en el que cabría la tácita reconducción, si la misma de cualquier modo no hubiere ocurrido previamente.

Que, en fecha 19.01.2005, se suscribe el documento que alega la parte actora y el cual acompaña como anexo a la demanda, pretendiendo obviar todas las circunstancias previas que se desenvolvieron en el transcurso de la relación arrendaticia, cuya omisión o reticencia se produce por la convicción de la propia demandante de que la relación arrendaticia ha devenido en alquiler a tiempo indeterminado.

Que, a los fines de desconocer los derechos inalienables del arrendatario, ha alegado haber supuestamente manifestado su voluntad de no renovar el contrato a su vencimiento, cuando lo cierto es que la relación arrendaticia indeterminada, por definición, no tiene día de vencimiento específico, por lo que si bien se ha desconocido e impugnado que tales manifestaciones de voluntad, en cualquier supuesto las mismas no tenían, ni tienen, relevancia jurídica.

Que, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es sumamente clara al establecer que solo puede exigirse judicialmente la disolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por las causales específicas y taxativas establecidas en su artículo 34, de las cuales ninguna ha ocurrido en el caso en concreto, por lo cual la demanda es inadmisible, a tenor de lo establecido en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Que, aún de considerarse que la demanda es admisible, de la sola existencia de la relación arrendaticia con cualidad de ser a tiempo indeterminado, se verifica la improcedencia de la demanda intentada, ya que mal podría pretenderse que existió un vencimiento del contrato, así como que discurrió la prórroga legal, al igual que el arrendatario esté obligado a la entrega de la cosa desde el día 30.11.2009.

Que, aún para el supuesto negado de que pudiere considerarse que los hechos relatados no evidencia la realidad jurídica de que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado, y que la misma tiene una duración de más de once (11) años de vigencia, subsidiariamente alegan que el contrato de arrendamiento se ha renovado automáticamente, de conformidad con la cláusula tercera, y a la fecha se mantiene vigente, por cuanto a su decir no se ha efectuado ninguna manifestación de voluntad por parte de la arrendadora que haya finalizado ninguna de las sucesivas prórrogas y/o renovaciones del contrato.

Que, alega la parte demandante que en fecha 31.07.2007, se efectuó una notificación judicial, lo cual no tienen conocimiento alguno sus representados, aunado a que el acta de la misma es sumamente irregular, por cuanto en modo alguno menciona que se haya dejado escrito, carta o comunicación alguna en el local arrendado, por lo que mal pudiese entenderse que se realizó ciertamente la alegada notificación, aunado a que la aparente actuación no la realizó el respectivo Notario, sino un supuesto funcionario autorizado, cuyo nombre aparece manuscrito en el texto del acta, la cual expresa que tal autorización deviene del artículo 29 de la Ley de Registro Público y del Notariado, el cual expresa que la organización de los registros y notarías es responsabilidad del Ejecutivo Nacional, por órgano del Ministerio del Interior y Justicia, a través del Servicio Autónomo de Registros y Notarías, lo que hace sospechar tanto de la veracidad y legalidad de la referida autorización, así como de que la actuación hubiere sido realmente efectuada, y en cualquier caso, tal manifestación no goza de autenticidad ni fe pública, al igual que el acta contiene una adición manuscrita de que el notificado fue Daniel García, quien se negó a firmar, más no se establece de que modo se identificó a dicho ciudadano.

Que, en el caso de que pudiere entenderse que el arrendamiento no es a tiempo indeterminado, que el mismo se mantiene vigente a través de la última renovación contractual ocurrida en forma automática el día 29.11.2009, y de entenderse además que la interposición de la demanda supone la voluntad de no renovar el contrato, el vencimiento del mismo aún no se ha producido, por ende, se mantienen incólumes los derechos arrendaticios de su representados, y por tanto la demanda debe ser desestimada.

Que, solicitan se declare que la cuantía del presente litigio es por la cantidad de noventa y nueve mil doscientos cincuenta y dos bolívares con ochenta y dos céntimos (BsF. 99.252,82), equivalente a un mil ochocientos cuatro coma cincuenta y nueve unidades tributarias (U.T. 1.804,59), al valor de la misma de cincuenta y cinco bolívares por unidad tributaria (BsF. 55,oo), a la fecha de interposición de la demanda, así como que se declare inadmisible la demanda por no haber sido alegada ninguna de las causales de desalojo establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y de ser el caso, se declare sin lugar la demanda con base a la defensa ejercida en forma subsidiaria.

- IV -
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguida este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

- IV.I -
DEL RECHAZO DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA

Observa este Tribunal que en la contestación los abogados Antonio Rosich Saccani, Francisco Jiménez Gil y Carla Barrios Hernández, actuando con el carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos Francesco Constante y Daniel Enrique García, así como de la sociedad mercantil C.P.I. Especialistas C.A., procedieron a rechazar el quantum de la estimación dada por la accionante a su demanda, por considerar que la cuantía del presente litigio es por la cantidad de noventa y nueve mil doscientos cincuenta y dos bolívares con ochenta y dos céntimos (BsF. 99.252,82), equivalente a un mil ochocientos cuatro coma cincuenta y nueve unidades tributarias (U.T. 1.804,59), al valor de la misma de cincuenta y cinco bolívares por unidad tributaria (BsF. 55,oo), a la fecha de interposición de la demanda.

Al respecto, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece:

“Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente”. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

Ahora bien, sobre el contenido y alcance de la disposición jurídica en referencia, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 280, de fecha 31.05.2002, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, puntualizó lo siguiente:

“…la Sala en sentencia de fecha 2 de febrero del 2000, expediente Nº 99-417, con ponencia del Magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez, caso Claudia Beatriz Ramírez, contra Maria De Los Angeles Hernández De Wohler y otro, estableció lo siguiente:
‘…Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (caso Elías Bali Azapchi contra Italo González Russo), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejó sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:
Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así:
c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.
En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)

Ante estas premisas, estima este Tribunal que el demandado puede en la contestación rechazar la estimación hecha por la accionante al quantum de su pretensión, por estimar que la misma es exigua o exagerada y, en tal sentido, deberá acreditar las probanzas que justifican sus respectivas afirmaciones.

Al unísono, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 77, de fecha 13.04.2000, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche Gutiérrez, expediente N° 00-001, caso: Paula Diogracia Lara de Zarate contra Electricidad del Centro (Elecentro), puntualizó lo siguiente:

“…En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto.
La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Conforme al anterior precedente jurisprudencial, la estimación que debe dársele a las demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, en donde no se reclame el pago de pensiones de arriendo insolutas ni accesorios, el valor de la demanda estará sujeto a la estimación hecha por la parte actora en la demanda, la cual podrá ser rechazada por la parte demandada, de la manera prescrita en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

En el presente caso, juzga este Tribunal que la parte demandada sólo se limitó a enunciar en la contestación que la cuantía del presente litigio es por la cantidad de noventa y nueve mil doscientos cincuenta y dos bolívares con ochenta y dos céntimos (BsF. 99.252,82), equivalente a un mil ochocientos cuatro coma cincuenta y nueve unidades tributarias (U.T. 1.804,59), sin aportar algún medio probatorio que justifique su alegato ni mucho menos la activación de tal medio de contradicción, lo cual imposibilita a este Tribunal analizar cabalmente la defensa desplegada, toda vez que el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, así como está vedado suplir excepciones o argumentos de hecho no planteados ni probados, en atención de lo dispuesto en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, razón por la que estas circunstancias conducen a desechar el rechazo de la estimación de la demanda planteada en la contestación. Así se declara.

- IV.II -
DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA

Resuelto el anterior punto previo, observa este Tribunal respecto al mérito de la controversia que la reclamación invocada por la ciudadana Olga Villani de Castelli, en contra del ciudadano Francesco Constante, se patentiza en el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 19.01.2005, bajo el Nº 67, Tomo 04, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el local comercial distinguido con la letra y número mezzanina cinco (MZ-5), ubicado en la mezzanina uno (01) o nivel del edificio CC del Centro Polo I, con acceso a la calle Gracilazo, Avenida Chama de la Urbanización Bello Monte, Municipio Baruta del Distrito Capital, en virtud de la alegada inobservancia de la parte demandada a la obligación de entregar la cosa arrendada luego del vencimiento de la prórroga legal en fecha 29.11.2009.

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.

Así pues, el Dr. José Melich Orsini, en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias, conforme a lo previsto en el artículo 1.264 del Código Civil.

Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 ejúsdem, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

De la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, mientras que éste se obliga a pagar a aquél un canon convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal para el caso de bienes urbanos o sub-urbanos, como una potestad para el primero y de obligatorio cumplimiento para el segundo, pero si el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del propietario o arrendador, se considerará el arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber expirado el lapso previamente pactado, sin haberse instado la vía conducente a obtener la entrega del bien dado en arriendo.

Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad de la acción de cumplimiento de contrato escogida por la accionante para dilucidar su pretensión, tenemos que el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé lo siguiente:

“Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

La disposición especial anteriormente citada autoriza al arrendador a solicitar judicialmente el cumplimiento del arrendatario de la obligación de entregar el inmueble arrendado luego del vencimiento de la prórroga legal, pudiendo quedar afectada la cosa preventivamente con el secuestro que dicha norma permite.

Es por ello que, se hace indispensable que los términos convenidos entre las partes hayan quedado instrumentados, por cuanto el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal sólo procede cuando se fundamenta en un contrato escrito a tiempo determinado, del cual se evidencia patentemente fenecido el término de su duración y la prórroga legal que la ley establece conforme al tiempo que haya durado la relación arrendaticia, en caso de que a ella tuviese derecho, ya que de lo contrario, si el arrendatario ha sido incumpliente de sus deberes contractuales para el fenecimiento del término de duración de la convención locativa, no tendrá derecho a ese beneficio, por mandato expreso de lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual el arrendador cuenta ante esa circunstancia con cualesquiera de las acciones previstas en el artículo 1.167 del Código Civil, para terminar la relación arrendaticia existente entre las partes.

En efecto, en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por un lapso máximo de seis (06) meses cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración hasta de un (01) año o menos; pero, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año; sin embargo, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración de cinco (05) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años; y, si ha tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.

Ahora bien, observa este Tribunal que la relación arrendaticia tuvo su génesis a través de la transacción judicial celebrada en fecha 27.11.1998, entre el ciudadano Daniel García, en su carácter de parte demandada, debidamente asistido por el abogado Jaime García Rengel, por una parte y por la otra, la ciudadana Olga Villani de Castelli, en su condición de parte actora, debidamente asistida por el abogado Mauro Palmieri, en el juicio de Resolución de Contrato y Cobro de Bolívares, seguido entre esas mismas partes ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual se sustanció en el expediente distinguido con el N° 98-3174, de la nomenclatura interna llevada por ese Tribunal, conforme se desprende de las copias simples traídas a los autos sin que hayan sido impugnadas, cuyo acto de auto-composición procesal celebrado por las partes fue homologado el día 19.02.1999, sin que se observe de autos que haya sido atacado por medio de alguno de los supuestos contemplados en los artículos 1.719, 1.720, 1.721, 1.722 y 1.723 del Código Civil, por lo que tal acto de juzgamiento goza de la autoridad que dispensa la cosa juzgada, de conformidad con lo establecido en el artículo 273 del Código de Procedimiento Civil.

En este sentido, se desprende del texto de la referida transacción judicial que se concedió al ciudadano Daniel García, un plazo de veinticuatro (24) meses, contados a partir del día 27.11.1998, para la entrega material del inmueble, libre de personas y bienes, y en buen estado, comprometiéndose el mencionado ciudadano a pagar a la ciudadana Olga Villani de Castelli, la cantidad mensual de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo), equivalentes actualmente a quinientos bolívares fuertes (BsF. 500,oo), durante los primeros doce (12) meses, y la cantidad mensual de seiscientos ochenta mil bolívares (Bs. 680.000,oo), equivalentes actualmente a seiscientos ochenta bolívares fuertes (BsF. 680,oo), durante los últimos doce (12) meses restantes.

Sin embargo, se desprende de autos que fue suscrito posteriormente un contrato de arrendamiento, entre la ciudadana Olga Villani de Castelli, en su carácter de arrendadora, por una parte y por la otra, el ciudadano Daniel García, en su condición de arrendatario, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 27.11.2000, bajo el N° 55, Tomo 141, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuya duración fue pactada por el plazo de dos (02) años fijos, improrrogables, contados a partir del día 27.11.2000.

Después, se celebró un contrato de arrendamiento sobre el mismo bien inmueble, suscrito entre la ciudadana Olga Villani de Castelli, en su carácter de arrendadora, por una parte y por la otra, el ciudadano Francesco Constante, en su condición de arrendatario, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 27.01.2003, bajo el N° 32, Tomo 05, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuya duración fue pactada por el plazo de dos (02) años fijos, improrrogables, contados a partir del día 27.11.2002.

Finalmente, se celebró un nuevo contrato de arrendamiento, suscrito entre la ciudadana Olga Villani de Castelli, en su carácter de arrendadora, por una parte y por la otra, el ciudadano Francesco Constante, en su condición de arrendatario, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 19.01.2005, bajo el N° 67, Tomo 04, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuya duración fue pactada por el plazo de un (01) año fijo, contado a partir del día 29.11.2004, prorrogable automáticamente por períodos iguales, a menos que cualquiera de las partes contratantes, notificase por escrito a la otra por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato o de las posibles prórrogas que pudiere tener, su deseo de no prorrogarlo

Así pues, la parte actora acreditó conjuntamente con la demanda original de la notificación practicada por la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 31.07.2007, a la cual se concede el valor probatorio que dispensa el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fue autorizada por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar en donde se instrumentó.

En efecto, la notificación practicada por la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 31.07.2007, constituye un instrumento público que para redargüir sus efectos jurídicos debió plantearse acción de tacha por vía incidental o principal, de conformidad con lo establecido en el artículo 438 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, con base a las causales taxativamente establecidas en el artículo 1.380 del Código Civil, razón por la que resulta totalmente improcedente la impugnación y el desconocimiento desplegados por la parte demandada en la contestación en contra de dicha documental.

En tal virtud, se observa de la notificación bajo análisis que en fecha 31.07.2007, la ciudadana Olga Villani de Castelli, por intermedio de la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, procedió a notificar al ciudadano Francesco Constante, su inequívoca voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, conforme a lo pactado en la cláusula tercera, concediéndose una prórroga legal de dos (02) años, en vista de que la relación arrendaticia había tenido una duración superior a cinco (05) años, pero inferior a diez (10) años, concluyendo la misma el día 29.11.2009, momento en que debía entregar el bien inmueble arrendado, siendo que del acta levantada durante el desenvolvimiento del acta de notificación, se dejó constancia de que el ciudadano Daniel García, recibió la notificación, pero manifestó no querer firmar ni identificarse con su cédula de identidad, cuya aseveración debe tenerse como cierta y valedera, en razón de constituir un instrumento público.

Por consiguiente, llegado el vencimiento de la prórroga contractual en fecha 29.11.2007, de pleno derecho comenzó a transcurrir en beneficio del arrendatario la prórroga legal por el plazo de dos (02) años, a tenor de lo previsto en el literal (c) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la relación arrendaticia había tenido para ese momento una duración superior a cinco (05) años, pero inferior a diez (10) años, la cual venció el día 29.11.2009.

Lo anterior conduce a precisar que la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal deducida por la accionante constituye la vía idónea y eficaz para deshacer la relación arrendaticia existente entre las partes en virtud de un contrato escrito a tiempo determinado, lo cual trae como consecuencia a que sea desechado el alegato expuesto por la parte demandada en el escrito de contestación, respecto a la inadmisibilidad e improcedencia de la demanda, conforme a lo previsto en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto en el caso de marras no ha operado la tácita reconducción, mientras que la última prórroga automática de la convención locativa finalizó en fecha 29.11.2007.

Así las cosas, debe destacarse que el lapso probatorio constituye para la parte demandada, al igual que el acto de contestación de la demanda, el ejercicio pleno del derecho a una tutela judicial efectiva y a la defensa como expresión del debido proceso, consagrados en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que podrá rebatir las pretensiones opuestas en su contra, ofreciendo aquellos medios de prueba conducentes a contrarrestar las afirmaciones alegadas en la demanda, en virtud del principio procesal de la carga probatoria, consagrado en el 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que quién solicita la ejecución de una obligación debe probarla y quién alegue que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la prestación.

De manera pues, en vista de la inversión de la carga probatoria que recayó en la parte demandada, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quién se convirtió en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que fundamentan su defensa, este Tribunal observa que la parte demandada no acreditó en la contestación ni durante el lapso probatorio alguna probanza que la eximiera de entregar la cosa dada en arriendo luego de ocurrir el vencimiento de la prórroga legal en fecha 29.11.2009.

En efecto, la accionada aportó original del contrato de sub-arrendamiento suscrito entre el ciudadano Daniel Enrique García, en su carácter de arrendador, por una parte y por la otra, el ciudadano Francesco Constante, en su condición de Director Gerente de la sociedad mercantil C.P.I. Especialistas C.A., autenticado pon ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 22.09.1999, bajo el N° 57, Tomo 87, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual resulta a todas luces impertinente, dado que no demuestra alguna causa que exima al arrendatario de entregar la cosa arrendada.

De igual manera, la parte demandada aportó sendas planillas de depósitos bancarios y recibos de pago, distinguidos con el alfanumérico que comprende desde el D.1, hasta el D.97, a los cuales no se concede valor probatorio alguno, por cuanto fueron impugnados por la adversaria de forma tempestiva, siendo que respecto a las primeras documentales mencionadas debieron ser ratificadas por medio de la prueba testimonial, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, o en su defecto, a través de la prueba de informes, en atención de lo dispuesto en el artículo 433 ejúsdem, mientras que para acreditar autenticidad a las segundas documentales mencionadas debió solicitarse el cotejo, conforme a lo establecido en el artículo 445 ibídem.

Por tal motivo, juzga este Tribunal que el arrendataria incumplió su obligación contractual y legal de entregar el bien inmueble arrendado después de fenecida la prórroga legal en fecha 29.11.2009, lo que trae como consecuencia la procedencia de la pretensión de cumplimiento del contrato de arrendamiento accionado, ya que se ajusta a las previsiones contempladas en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.

- V -
DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los pronunciamientos siguientes:

Primero: Se declara CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, deducida por la ciudadana Olga Villani de Castelli, en contra del ciudadano Francesco Constante, a tenor de lo dispuesto en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Segundo: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el bien inmueble constituido por el local comercial identificado con la letra y número Mezzanina Cinco (MZ-05), que tiene una superficie aproximada de cuarenta y ocho metros cuadrados con sesenta y seis decímetros cuadrados (48,66 M2), ubicado en la mezzanina uno (01) o nivel del Edificio CC, integrante del Centro Polo I, situado en el acceso que conduce a la Calle Garcilazo, Avenida Chama de la Urbanización Bello Monte, Municipio Baruta del Distrito Capital, totalmente desocupado de bienes y de personas, en el mismo perfecto estado de conservación y mantenimiento en que lo recibió, y solvente en el pago de los servicios públicos inherentes al mismo.

Tercero: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad equivalente al diez por ciento (10%) del monto a que asciende el canon de arrendamiento, a título de daños y perjuicios, por cada día demora en la entrega del bien inmueble arrendado, cuya cantidad será calculada desde el día 30.11.2009, hasta el momento en que se declare definitivamente firme el presente fallo, ambos inclusive, a través de una experticia complementaria al mismo, de la manera prescrita en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

Cuarto: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Quinto: Se ordena la notificación de las partes, a tenor de lo dispuesto en el artículo 251 ejúsdem, en concordancia con lo previsto en el artículo 233 ibídem, a los fines de garantizar el acceso a los recursos que a bien tengan interponer contra el presente fallo, si así lo consideran pertinente, en protección de sus derechos e intereses.

Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de marzo del año dos mil once (2.011).- Años: 200° de la Independencia y 152° de la Federación.

El Juez Titular,

César Luis González Prato

La Secretaria Accidental,

Xiomara Margarita García Delgado

En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.).

La Secretaria Accidental,

Xiomara Margarita García Delgado

CLGP.-
Exp. Nº AP31-V-2009-004236