TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2010-003218

PARTE DEMANDANTE:
MARIA JOSE DE FREITAS DE ROSSI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de Cédula de Identidad Nº V-6.992.278.-

APODERADOS JUDICIALEs
DE LA PARTE DEMANDANTE:
HECTOR WESTELL GARCIA OJEDA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 14.613.-

PARTE DEMANDADA:

RAUL ALCANTARA GONCALVEZ, extranjero, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° E-81.622.764.-

LARRY NELSON HERRERA GIMENEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 104.455.-

APODERADO JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:
DESALOJO.-

I
Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 05 de agosto de 2010 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial que la asignó por distribución al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que mediante auto de fecha 10 de agosto de 2010 la admite y dispone su trámite conforme a las normas del procedimiento breve.- Concluido el trámite procesal se pasa a dictar sentencia definitiva, a tal efecto se observa:

ALEGATOS DE LAS PARTES
Narra en su libelo el apoderado judicial de la parte actora que su representada suscribió con el ciudadano RAUL ALCANTARA GONCALVEZ, un contrato de arrendamiento por un apartamento distinguido con el número 2, situado en piso 1, del edificio Residencias La Flor, ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos con Calle San Isidro, Urbanización Boleita, Municipio Sucre del Estado Miranda, del cual es propietaria; que ese contrato y su prórroga legal vencieron por lo cual la relación se convirtió en por tiempo indeterminado.- Que el canon se fijó inicialmente en la cantidad y que el arrendatario ha dejado de pagar las pensiones de los meses de mayo, junio y julio de 2010, adeudando SEISCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (BS. 690.00).-
Sigue el apoderado indicando que la ciudadana MARIA JOSE DE FREITAS, parte actora, además sufre de una enfermedad que requiere con urgencia de atención médica permanente en Centros Clínicos de la Ciudad Capital y que en igual condición se encuentra su esposo, por lo cual requiere del apartamento y que habitan en los Valles del Tuy, zona cuyo clima no les favorece a su salud.-
Agrega además que el arrendatario incumpliendo las previsiones del contrato no ha permitido la inspección del inmueble.-
Con fundamento en estos hechos pretende se acuerde el desalojo con fundamento en las causales contenidas en los literales a y b del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pretendiendo el pago de SEISCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (BS.690.00) equivalentes a las pensiones insolutas.-

En fecha 03 de febrero de 2011, comparece el apoderado judicial de la parte demandada para la contestación de la demanda presenta escrito en el que alega:

Como primer punto la falta de cualidad pasiva, alegando que la actora afirma haberle arrendado al ciudadano RAUL ALCANTARA GONCALVEZ, de nacionalidad venezolana, cuando en realidad no es venezolano.-

En cuanto al fondo alega que la arrendadora no señala que no posea donde vivir y que siendo que habita en el Estado Miranda, a su juicio no origina una causa para solicitar el desalojo.-

Sigue la representación del demandado señalando que la visita del inmueble la intentaron unas personas distintas de la arrendadora y que por ello a su juicio la afirmación de la actora carece de asidero lógico.- Continúa afirmando que el contrato de arrendamiento es por tiempo indeterminado y por tanto sometido a las regulaciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Significa que ha efectuado la consignación de las pensiones por ente el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial y que constan en el expediente 2010-1078 y que no adeuda ningún canon y pide se deseche la demanda.-

Así, garantizado y ejercido el derecho a la defensa por cada una de las partes durante el iter procesal, ha quedado definido el thema decidemdum y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo, para lo cual se observa:

II
PRUEBAS

Aportadas por el demandante:
1. Documento público inscrito por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda por el cual la actora adquiere la propiedad del inmueble al que se hace referencia en esta causa y cuyo desalojo pretende.- Esta instrumental se valora conforme a la regla contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de que la ciudadana MARÍA JOSÉ DE FREITES es la propietaria del inmueble en cuestión.-

2. Instrumento privado en el cual está contenido el contrato de arrendamiento que las partes afirman las vincula.- Esta instrumental cursa del folio diecisiete (17) al folio diecinueve (19) del expediente, se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa y en especial del contenido de las cláusulas segunda y tercera que prevén:
“El plazo de duración este contrato será de un (1) año fijo, contado desde el día primero de abril del año dos mil tres. Pudiendo ser prorrogado por un lapso igual, siempre y cuando, ambas partes así lo acordaren, mediante notificación hecha por escrito de voluntad de prorrogarlo, expresada con un mes de anticipación al vencimiento del plazo fijo
“El canon o pensión de arrendamiento ha sido acordada de común acuerdo por las partes contratantes en la cantidad de Doscientos Treinta Mil Bolívares mensuales (Bs. 230.000) que cancelará el arrendatario al final de cada mes…omisis ….”.-

3. Cursante entre los folios veinte (20) y veintidós (22) del expediente instrumento privado “recibo no cancelado”. Sobre esta instrumental se observa que la misma no es oponible al demandado por cuanto carece de su firma por lo cual se la desecha por ilegal.-

4. Cursantes del folio setenta y cuatro (74) al ochenta y ocho (88) del expediente instrumentos privados que contienen informes médicos y récipes emanados de terceros a la causa, los cuales se desechan por ilegales ya que no se establecieron conforme a la regla contenida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil que exige su ratificación en juicio.-

5. Cursante al folio ochenta y nueve (89) del expediente instrumento privado por el cual la propietaria autoriza a varios ciudadanos para que realicen una inspección en el inmueble que ocupa el arrendatario demandado en este proceso.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como prueba de que se otorgo la referida autorización.-

6. Cursante al folio noventa (90) del expediente instrumento privado “acta de inspección” por el cual se pretende hacer constar que el arrendatario no permitió la inspección del inmueble.- Esta instrumental se desecha ya que no está emanada, ni suscrita de la parte contra la cual se pretende hacer valer en juicio.-

Por su parte la demandada aportó las siguientes probanzas:

1. Cursantes entre los folios cuarenta y tres (43) y sesenta y ocho (68) del expediente se encuentra copia certificada y copias simples del expediente 2010-1078 y así como constancia de consignación, esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de que el ciudadano RAUL ALCANTARA efectuó en favor de la ciudadana MARIA JOSE DE FREITAS, la consignación de la pensión de arrendamiento del inmueble al que hemos hecho referencia, en especial que las correspondientes a los meses de junio y julio de 2010 señaladas como insolutas, fueron consignadas en fecha 02 de julio de 2010.- Igualmente se advierte que en ese expediente está incorporado un recibo fechado 05 de mayo de 2010 por la pensión del mes de mayo.-
Así adminiculando los elementos de pruebas aportados a la causa logra establecerse que entre las partes en un apartamento distinguido con el número 2, situado en piso 1, del edificio Residencias La Flor, ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos con Calle San Isidro, Urbanización Boleíta, Municipio Sucre del Estado Miranda.- Existe prueba de la consignación y del pago alegado por el demandado correspondiente a los meses desde mayo, junio y julio de 2010. Existen indicios sobre la circunstancia de que la actora padece una enfermedad que afecta su presión arterial.-
Conforme a estos hechos se procede a resolver la controversia así:

III
MERITO
RESPECTO A LA FALTA DE PAGO

Conforme a las previsiones del Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios que en su artículo 34 literal a, prevé la falta de pago de la pensión como una causal de desalojo, cuando comprende más de dos mensualidades consecutivas, en efecto se prevé textualmente que:
“Artículo 34 Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”
Ahora, nos ocupa un arrendamiento que en cuanto a su duración temporal califica como indeterminado, por lo cual la falta de pago debe examinarse con miras a establecer la procedencia del desalojo invocado conforme a las previsiones del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
En este sentido, debe evaluarse como ha quedado distribuida la carga probatoria y así tenemos que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil dispone que quien pida la ejecución de una obligación debe probar su existencia y que quien se pretenda libertado debe probar el pago u otro hecho extintivo.-
Así, en esta causa está establecida la existencia del arrendamiento, por lo tanto debía el arrendatario probar el pago u otro hecho extintivo de la obligación de pagar el canon de arrendamiento, respeto a lo cual se ha demostrado el pago de la pensión de mayo de 2010 y la consignación de los cánones de los meses de junio y julio de 2010 que son los señalados como insolutos por la actora.-
De modo que no se encuentran llenos los extremos que exige el literal “a” para acordar el desalojo solicitado, pues, no está verificada la falta de pago de dos mensualidades consecutivas.-

RESPECTO A LA NECESIDAD DEL INMUEBLE
Además, en el presente caso se pretende el desalojo sobre la base de la causal contenida en el literal “b” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, supuesto normativo que prevé la posibilidad de que se acuerde el desalojo con fundamento “…En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado”.-
Respecto de esta causal el autor José Luís Valera en su Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios nos comenta: “En esta causal de desalojo no media incumplimiento culposo por parte del inquilino.- Es necesario comprobar, tanto el vínculo de parentesco que une al beneficiario del desalojo, como la necesidad de ocupar el inmueble que el propietario para él o sus consanguíneos hasta el segundo grado (padres, abuelos, hijos, nietos o hermanos del propietario)…”.-

Así uniformemente se ha interpretado que la procedencia de esta acción de desalojo en estos casos está sujeta a que se establezca a) que el actor es titular de la propiedad del inmueble arrendado; b) la existencia de una necesidad de ocupar el inmueble, bien por parte del propietario o por parte de alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado y en este último caso, c) el parentesco existente por parte del necesitado.-
En el caso “subjudice” nos encontramos frente a la circunstancia que está plenamente demostrado que la solicitante del desalojo es la propietaria del inmueble que pretende desalojar.-

Ahora bien, respecto a la necesidad tenemos indicios respecto a que la solicitante es una persona que padece trastornos de salud en su presión arterial y estos hechos apuntan a la necesidad de una asistencia médica.- Pero tal necesidad genérica, no se traduce a la especifica de habitar el inmueble que pretende desalojar.-

Debe advertirse que si bien, la necesidad es un elemento subjetivo que debe ser ampliamente apreciado por el Juez, ello no desvirtúa la necesidad de probar los elementos fácticos en los cuales se funda la misma, pues en caso de no exigirse tal demostración quedaríamos en el terreno de que la sola manifestación de voluntad del propietario afirmando que lo necesita terminaría el arrendamiento, solución que no admite la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que ha rechazado nuestro orden jurídico al derogarse el artículo 1615 del Código Civil.-
Así las cosas lo procedente en derecho y en justicia en el caso que nos ocupa es desechar la demanda propuesta y así lo hace este Juzgado.

IV
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la ciudadana MARIA JOSE DE FREITAS DE ROSSI contra el ciudadano RAUL ALCANTARA GONCALVEZ, ambas partes identificadas en el cuerpo de la presente sentencia.-

Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la actora por haber resultado vencida en el proceso.-

Regístrese, publíquese y Déjese copia de la presente decisión.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, a los veinticinco (25) días del mes de Marzo del año dos mil once (2011).- Años 200º de la Independencia y 152º de la Federación.-
El Juez Titular,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 25 de Marzo de 2011, siendo las 8:40 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.- Conste.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-

VMDS/ntj*
EXP. Nº AP31-V-2010-003218