REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, 26 de Mayo de 2011 201º y 152º ASUNTO: AH12-M-2007-000017 PARTE ACTORA: Sociedad mercantil ANCHOR FASTENERS, C.A., de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 10 de agosto de 2005, bajo el No. 52, tomo 152-A-Sgdo. APODERADOS JUDICIALES DE LA ACTORA: IVAN ANTONIO YEPEZ, EDUARDO CARUSO y JESUS ALBERTO CABARCAS, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 60.011, 59.127 y 111.963, respectivamente. PARTE DEMANDADA: IBRAISA SOFIA PLASENCIA RENDON, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-14.122.693. APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: OSWALDO ABLAN HALLAK, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 67.301. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. EXPEDIENTE: 07-9251. - I – SÍNTESIS DEL PROCESO Se trata el caso que nos ocupa de una pretensión que por cumplimiento del contrato de arrendamiento incoara la sociedad mercantil ANCHOR FASTENERS, C.A. contra la ciudadana IBRAISA PLASENCIA RENDON, antes identificados, mediante libelo de fecha 30 de abril de 2007. Dicha demanda correspondió ser conocida por este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien en fecha 16 de mayo de 2007 procedió admitirla ordenando la comparecencia del demandado al segundo día de despacho después de la constancia en autos de haberse practicado su citación. En fecha 09 de julio de 2008, se dio por citada la parte demandada, dando contestación en fecha 14 de julio de 2008. Solo la parte demandada hizo uso a su derecho a promover pruebas, las cuales constan en autos mediante escrito de fecha 13 de agosto de 2008. Dichas pruebas se tienen por admitidas de conformidad con lo establecido en el artículo 399 del Código de Procedimiento Civil. Habida cuenta de las anteriores actuaciones, este Tribunal pasa a pronunciarse al fondo del presente asunto, previa las siguientes consideraciones: - II – DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES En síntesis, alegó la parte actora en el libelo de demanda lo siguiente: 1. Que celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana IBRAISA SOFIA PLASENCIA, sobre un inmueble destinado a local comercial, identificado como Casa-Quinta “Mina”, cuyo terreno ocupa parte de la parcela distinguida con el No. 105, situado en la calle El Retiro, Municipio Chacao, del Estado Miranda. 2. Que luego de haber celebrado el contrato de arrendamiento, solicitó la conformidad de uso del inmueble arrendado por ante la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Chacao. 3. Que en fecha 15 de diciembre de 2005, la Dirección de Ingeniería Municipal emitió oficio mediante el cual consideró improcedente la solicitud de conformidad de uso, alegando la existencia de construcciones en los retiros laterales y de fondo en contravención de lo establecido en el artículo 37 de la Ordenanza de Zonificación de la Urbanización. 4. Que este hecho es del conocimiento de la arrendadora del inmueble mucho antes de la fecha de la firma del contrato de arrendamiento, impidiendo de esta manera el otorgamiento de licencia de actividades económicas, y por lo tanto no pudo ejercer actividad comercial en el inmueble arrendado. 5. Que en fecha 08 de diciembre de 20067, la Dirección de Ingeniería Municipal le notificó la declaratoria con lugar del procedimiento de regularización iniciado por los propietarios en fecha 29 de septiembre de 2005. 6. Que finalmente en fecha 19 de enero de 2007 pudo obtener las licencias de actividades económicas, requisito indispensable para iniciar el giro comercial. 7. Que no pudo ejercer actividad económica alguna en el local arrendado durante 14 meses. 8. Que ha efectuado considerables inversiones en la reparación y adecuación del inmueble. 9. Solicita el cumplimiento del contrato de arrendamiento, específicamente de la cláusula séptima del mismo, asimismo solicitó la renovación del contrato. En síntesis, la parte demandada en su escrito de contestación alegó lo siguiente: 1. Que el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 28 de septiembre de 2007 dictó sentencia definitiva mediante la cual ordenó la entrega material del inmueble arrendado. 2. Que dicha sentencia quedó firme y ejecutoriada y por lo tanto resulta absurdo solicitar la renovación del contrato de arrendamiento. 3. Negó, rechazó y contradijo los hechos narrados en el libelo de la demanda, específicamente a lo relacionado con la solicitud de conformidad de uso. 4. Impugnó la copia fotostatica de los oficios y la resolución emitidas por la Dirección de Ingeniería Municipal. 5. Que no tiene responsabilidad alguna en la obtención de la permisología según lo establecido en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento. - III – DE LAS PRUEBAS Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes: PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA: A. Promueve junto al libelo de la demanda, copia simple de contrato de arrendamiento autenticado en fecha 06 de noviembre de 2005 por ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital. Al respecto, observa este sentenciador que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dichas copias se consideran fidedignas de su original por no haber sido desconocidas por la parte demandada y se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se declara.- B. Promovió copias simples de oficios Nos. 0759, 0597, 13884 y resolución No. 00088, emanados de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao. Al respecto, este sentenciador observa que la parte demandada impugnó tales copias simples de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y siendo que la parte promovente no hizo valer dichas pruebas mediante los mecanismos previstos en la ley para ello, este Tribunal les niega el valor probatorio. Así se establece.- PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA: A. Promovió copias certificadas de sentencia dictada por el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 28 de septiembre de 2007, mediante la cual se declaró con lugar la pretensión contenida en la demanda que por cumplimiento de contrato por vencimiento del término incoara la ciudadana IBRAISA PLASENCIA en contra de la sociedad mercantil ANCHOR FASTENERS, C.A, así como el auto que decreta la ejecución voluntaria de dicho fallo. Al respecto, este sentenciador la considera como documento judicial y la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código de Civil. Así se establece. B. Promovió el contrato de arrendamiento, específicamente lo contenido en la cláusula séptima del mismo. Al respecto, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se establece. - IV - MOTIVACIÓN PARA DECIDIR Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en el presente juicio, se observa: Se ventila aquí una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por un supuesto incumplimiento de las obligaciones contraídas por el arrendador, partiendo de la afirmación de que no pudo obtener las solvencias respectivas para la práctica de su actividad comercial. Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en el punto anterior, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente: “Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, a saber: 1. La existencia de un contrato bilateral; y, 2. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados. En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos un contrato de arrendamiento, el cual cursa a los autos de este expediente. En obsequio a la verdad y a la justicia, no puede dejar de apreciar este Juzgador que en su contestación de demanda la apoderada judicial de la parte demandada, convinieron en la existencia de la relación arrendaticia existente entre las partes involucradas en el presente proceso. Como consecuencia, resulta fehacientemente probada en este proceso, la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda, evidenciándose lo anterior, del contrato de arrendamiento consignado, así como de la confesión espontáneamente realizada por la parte demandada en este proceso, en su escrito de contestación. Así se decide.- En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que al decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe a la responsabilidad de demandada para poder desarrollar la actividad comercial. De igual manera, debe este sentenciador precisar si existió o no, cumplimiento e incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato que se encuentra hoy en discusión. Al respecto, se debe señalar que la cláusula séptima del contrato de arrendamiento estableció lo siguiente: “(…) LA ARRENDATARIA deberá obtener a su nombre toda la permisología que requieran las autoridades para el funcionamiento de su negocio, tales como permiso de bomberos, Patente de Industria y Comercio, ect, no siendo LA ARRENDADORA responsable por la obtención o no de tales permisos”. (Resaltado nuestro) De la anterior cláusula, se puede entender que la procedencia de las solicitudes de permisos efectuadas por la parte actora no es responsabilidad de la ciudadana IBRAISA SOFIA PLASENCIA, por lo tanto, resulta improcedente la pretensión de la parte demandante referente a que el arrendador permitiera el uso comercial para el cual fue arrendado el inmueble, ya que bastaba con la simple posesión del mismo, no siendo imputable a la demandada las negativas de la administración pública para la obtención de los permisos. En cuanto a la pretensión de la demandada, de que le sea renovado el contrato de arrendamiento, observa este Tribunal que dicha conducta se encuentra regida por el principio de la autonomía de voluntad de las partes, y por lo tanto, no puede este sentenciador coaccionar al arrendador para que otorgue o renueve el contrato de arrendamiento. En consecuencia, resulta improcedente dicha pretensión. Así se establece. - V – DISPOSITIVA Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoara la sociedad mercantil ANCHOR FASTENERS, C.A. en contra de la ciudadana IBRAISA PLASENCIA. Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFÍQUESE de la decisión, por haber sido pronunciada fuera del lapso de Ley. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. EL JUEZ, LUIS RODOLFO HERRERA GONZÁLEZ LA SECRETARIA, MARIA GABRIELA HERNANDEZ RUZ En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las 3:12 p.m. LA SECRETARIA, Exp. No. 07-9251. LRHG/Henry HF.