TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 4 de Mayo de 2011
201º y 152º
ASUNTO: AH12-R-2007-000027

PARTE ACTORA: SOCIEDAD MERCANTIL ORGANIZACIÓN INMOBILIARIA F & T 2002, empresa de este domicilio e inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 31 de enero del 2.002, bajo el Nº 67, Tomo 5-A-cto.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: JESUS E. APONTE D, abogado en ejercicio, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 5.887.357 e inscrito en el Inpreabogado con el Nº 21.986.

PARTE DEMANDADA: JACINTO CABRERA MENDIETA, de nacionalidad ecuatoriana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 915-565.

DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: PAOLA ARAUJO ALVAREZ, abogada en ejercicio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 79.684.

TERCERO INTERVINIENTE: YOEL ALFREDO SOTO SOTO Y MARIA AUXILIADORA VALERA AZUAJE, venezolanos mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. 12.397.485 y 13.287.420.

APODERADO JUDICIAL DEL TERCERO INTERVINIENTE: WILIAM ARÍSTIDES REBOLLEDO MARTÍNEZ, abogado en ejercicio, inscrito por ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°118.500.

MOTIVO: Apelación (Desalojo).

- I -
Síntesis del Proceso

Se inició el presente juicio mediante libelo que introdujera el ciudadano JESUS E. APONTE D. apoderado judicial de la parte actora, mediante el cual demanda la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 19 de junio de 1968 con el ciudadano JACINTO CABRERA MENDIETA. Dicha demanda correspondió ser conocida por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana, luego de haber sido efectuado el sorteo correspondiente por ante el Juzgado Distribuidor de turno.
En fecha 11 de mayo de 2006, el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas admitió la demanda.
En fecha 23 de mayo de 2006, se libró compulsa a la parte demandada e igualmente se aperturó el cuaderno de medidas.
En fecha 07 de junio de 2006, compareció la parte actora y presentó escrito de reforma de la demanda, siendo dicha reforma admitida en fecha 13 de julio de ese mismo año, ordenándose tramitar la misma por el procedimiento breve establecido en el Titulo XII, Parte Primera del Libro Cuarto del Código de Procedimiento Civil con las modificaciones dispuestas en los artículos 35 al 37 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 33 ejusdem.
En fecha 9 de agosto de 2006, el Alguacil adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dejó constancia de haberse trasladado a la dirección que aparece en la compulsa con el fin de practicar la citación del ciudadano jacinto Cabrera Mendieta, no pudiendo lograr su cometido, por no poder ubicar al referido ciudadano.
En fecha 21 de septiembre de 2006, el Juzgado A-quo ordenó la citación del ciudadano Jacinto Cabrera Mendieta, parte demandada en la presente causa, mediante cartel de citación, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 15 de noviembre de 2006, la Secretaria Titular del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, hizo constar que se cumplieron todas las formalidades previstas el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 14 de diciembre de 2006, visto el cómputo efectuado por Secretaría y por cuanto se evidenció que venció suficientemente el lapso establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, sin que la parte demandada hubiere comparecido, el Tribunal le designó defensor judicial.
En fecha 22 de enero de 2007, el Tribunal A-quo dejó sin efecto el nombramiento así como la boleta de notificación librada en fecha 14 de diciembre de 2006, en tal sentido, designó nuevo defensor judicial en la persona de la ciudadana Paola Araujo Álvarez, a quien se le ordenó notificar mediante boleta.
En fecha 20 de abril de 2007, se recibió diligencia presentada por la abogada Paola Araujo Álvarez, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 79.684, actuando en su carácter de defensora judicial designada a la parte demandada, la cual aceptó el cargo recaído en su persona, prestando el juramento de ley.
En fecha 5 de junio de 2007, la defensora judicial del ciudadano Jacinto Cabrera Mendieta presentó escrito de contestación de la demanda.
En fecha 12 de junio de 2007, el Juzgado décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, recibió diligencia presentada por el apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 13 de julio de 2007, comparecieron los ciudadanos Yoel Soto y María Valera, y presentaron escritos de tercerías.
En fecha 19 de junio de 2007, el Juzgado a-quo ordenó el desglose del escrito de tercería presentado los ciudadanos Yoel Soto y María Valera, y ordenó su tramitación por cuaderno separado. Asimismo, ordenó la suspensión de la presente causa por noventa (90) días continuos, todo ello de conformidad con lo establecido en los artículos 373 y 374 ejusdem.
En fecha 24 de octubre de 2007, el apoderado judicial de la parte actora solicitó se proceda a reanudar la causa principal y se dictara sentencia definitiva,
En fecha 5 de noviembre de 2007, el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia declarando con lugar la pretensión de resolución de contrato, incoada por la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN INMOBILIARIA F & T 2002, C.A., contra el ciudadano Jacinto Cabrera Mendieta, declarando resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos en fecha 19 de junio de 1968.
En fecha 8 de noviembre de 2007, el Juzgado a-quo recibió escrito de los apoderados judiciales del juicio de tercería, en el cual apeló de la sentencia dictada en fecha 05 de noviembre de 2007.
En fecha 9 de noviembre de 2007, el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, oyó la apelación en ambos efectos ordenando la remisión inmediata del expediente en original al Juzgado Distribuidor de Turno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 14 de noviembre de 2007, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas recibió el referido expediente abocándose al conocimiento de la presente causa y fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia, de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 33 de la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 26 de noviembre de 2007, el apoderado judicial de las terceristas consignó escrito de promoción de pruebas la cual fundamenta la apelación contra la sentencia dictada por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 5 de noviembre del año 2007.
En fecha 8 de enero de 2008, compareció el apoderado judicial de la parte actora, y solicitó que se dictara sentencia en el presente juicio, el cual se encuentra en apelación.

- II -
Alegatos de las partes

Como hechos constitutivos de la pretensión de la parte actora, se afirma en el libelo de demanda:
1. Que la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN INMOBILIARIA F & T 2002, C.A., es actual cesionaria en su condición de empresa administradora, de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble constituido por el apartamento Nº 5, del Edificio Camino Nuevo, situado de Camino a Piñango, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital, celebrado en fecha 19 de junio de 1968, entre la empresa ADMINISTRADORA BRICEÑO S.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil de la Primera Circunscripción bajo el Nº 737, tomo 4-D del 5 de noviembre de 1.948, y el ciudadano JACINTO CABRERA MENDIETA.
2. Que posteriormente, en fecha 15 de septiembre de 1969, dicho contrato fue cedido a la empresa “METROPOLIS, C.A.,” y luego dicha compañía cedió el contrato a la parte actora, cesiones éstas que se evidencian de las notas respectivas sobre del texto contractual del instrumento arrendaticio.
3. Que conforme a la cláusula primera del contrato de arrendamiento, se estipuló una duración inicial de un (1) año como plazo fijo inicial, contado a partir del día 21 de junio de 1.968, el cual se prorrogaría automáticamente por períodos iguales, si alguna de las partes no manifestaba a la otra su voluntad de darlo por terminado, por lo menos con 30 días de anticipación al vencimiento del plazo fijo.
4. Que el arrendatario se obligó a utilizar el inmueble arrendado únicamente como vivienda, quedando entendido en la cláusula cuarta del contrato que se requerirá la aprobación dada por escrito de la arrendadora para cambiar o modificar el destino o uso del inmueble fijado en la cláusula tercera, ceder o traspasar el contrato o los derechos que en el se acuerden al arrendatario, quedando entendido que la arrendadora no reconocería como inquilino a otra persona que ocupe el inmueble y el arrendatario continuaría respondiendo por las obligaciones contraídas.
5. Que el ciudadano JACINTO CABRERA MENDIETA ha procedido de manera inconsulta, sin autorización previa y por escrito de parte de la arrendadora, a traspasar el inmueble a terceros extraños, tal y como lo evidenció en forma clara, terminante y que no deja lugar a la más mínima duda, en la inspección judicial practicada por el Juzgado décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana, en la que se dejó expresa terminante y categórica constancia de los hechos siguientes: Fue notificada de la misión del tribunal una persona que se identificó como MARIA AUXILIADORA VALERA AZUAJE, titular de la cédula de identidad Nº 13.287.420, negándose a permitir la entrada del tribunal, pero declaró a viva voz que ella habita el inmueble junto con su esposo e hijos con el carácter de arrendataria y que paga un alquiler mensual.
6. Que ante la falsa declaración de la notificada expuso que por cuanto la notificada ha manifestado ser la arrendataria del inmueble y pagadora de los cánones de arrendamiento del inmueble, solicitó que dicha ciudadana ponga a la vista del tribunal el contrato de arrendamiento que pruebe tal carácter.
7. Que la ciudadana MARIA AUXILIADORA VALERA AZUAJE manifestó que no posee el documento de arrendamiento, ya que la administradora no se lo ha hecho llegar.
8. Que el Tribunal dejó expresa constancia que notificó a la prenombrada ciudadana, el experto fotógrafo procedió a realizar tomas de fotos desde la entrada del inmueble, y que las diapositivas constan en la inspección judicial.
9. Que en dicho apartamento habitan terceros extraños a la persona del arrendatario original y que conforme a las propias declaraciones de la notificada frente al Tribunal por vía de confesión, “NO TIENE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, y en tales condiciones por vía de estos lamentables e ilegales traspasos habita dicho apartamento .
10. Que el contrato de arrendamiento sobrepasa los 15 años de duración y el mismo se ha convertido en tiempo indeterminado.
11. Que demanda al ciudadano JACINTO CABRERA MENDIETA, para que convenga o en su defecto sea condenado en pagar las costas que genere el presente juicio, por cuanto efectuó un traspaso inconsulto y sin el consentimiento previo, de la parte arrendadora a un tercero extraño al contrato de arrendamiento celebrado en fecha 19-06-1.968.
12. Que solicitó entregar a la sociedad mercantil “Organización Inmobiliaria F&T 2002, C.A.”, el referido inmueble, totalmente desocupado, libre de personas y de bienes y en las mismas condiciones de limpieza, mantenimiento y conservación en que lo recibió.
13. Que es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendado y los infractores de la disposición establecida en el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios incurrirían en las sanciones previstas en el Decreto Ley, sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato o el desalojo.
14. Que solicitan al Tribunal que sea condenado la parte demandada en la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 19 de junio de 1968, originalmente con la empresa administradora “ Administradora Briceño S.A., cedido en fecha 15 de septiembre de 1969 a la empresa “METROPOLIS”, C.A. y del cual actualmente es cesionaria la compañía administradora INMOBILIARIA F&T 2002, C.A., así como en entregar a la sociedad mercantil Organización Inmobiliaria F&T 2002, C.A., el referido inmueble totalmente desocupado, libre de bienes y personas.

Por otro lado, la defensora judicial de la parte demandada se limitó únicamente a rechazar, negar y contradecir la demanda.

Por otra parte, el tercero interviniente alego lo siguiente:
1. Que apelan la sentencia dictada por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 5 de noviembre de 2007, la cual declara con lugar la pretensión de la resolución de contrato, incoada por la sociedad mercantil Organización Inmobiliaria F & T 2002, C.A., en contra del ciudadano Jacinto Cabrera Mendieta, ya que menoscaba el derecho que acupan en su condición de arrendatarios.
2. Que desde hace quince (15)años, se pactó un contrato de arrendamiento de manera verbal, constituyendo una relación de tracto sucesivo donde los ciudadanos Yoel Alfredo Soto Soto y María Auxiliadora Valera Asuaje lo poseen pública, pacífica e ininterrumpida en uso, goce y disfrute, comportándose como buenos padres de familia, pagando puntualmente el canon de arrendamiento a los distintos administradores que han administrado el referido inmueble, aun cuando los recibos son emitidos a nombre del ciudadano Jacinto Cabrera Mendieta, el cual es demandado en el juicio principal.
3. Que es el caso que existe un contrato celebrado por la sociedad mercantil Administradora Briceño, S.A., en fecha 19 de junio del año 1.968, con el ciudadano Jacinto Cabrera Mendieta, por un espacio de tiempo de treinta y nueve (39) años, también es cierto que todo ese tiempo no solo fue ocupado por el ciudadano referido, ya que el mismo lo han venido ocupando la familia soto, primero los padres y luego sus hijos, los cuales han asumido el pago del canon de arrendamiento.
4. Que la Administradora Metrópolis C.A., en fecha 20 de marzo del año 2002, les informó que habían entregado todo lo concerniente al contrato de arrendamiento del Edificio Camino Nuevo a la sociedad mercantil Inmobiliaria F & T 2002, C. A .
5. Que el propietario solicitó a la Dirección de Inquilinato una regulación del canon de arrendamiento, la cual no fue concedida por el deterioro evidente del Edificio Camino Nuevo, y ni el propietario ni la administradora se opusieron, quedando todos los inquilinos legitimados como poseedores del mencionado edificio.
6. Que el referido inmueble fue declarado por la Alcaldía del Municipio Libertador Patrimonio Histórico Cultural, según consta por documentos emitidos por FUNDAPATRIMONUIO.
7. Que ellos juntos los demás inquilinos liderizan la participación ante distintos organismos gubernamentales iniciando un proceso de solicitud de expropiación del Edificio Camino Nuevo, por cuanto cumple con los requisitos que exige la Ley.
8. Que como la administradora no aceptó los pagos, ellos los realizan mediante consignaciones arrendaticia por ante el Tribunal 25º de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
9. Que por ante el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas cursó una demanda sobre el apartamento, incoada por la sociedad mercantil Inmobiliaria F & T 2002, en contra del ciudadano Jacinto Cabrera Mendieta, en su supuesta condición de arrendatario.
10. Que para evitar que el proceso fuese contradictorio y lograr la resolución del contrato de arrendamiento y consecuencialmente el desalojo de una persona distinta, mal podría desconocerse la existencia del contrato de arrendamiento verbal a su favor, cuando promovió una inspección judicial practicada por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde quedó evidenciado que el ciudadano Jacinto Cabrera Mendieta no habita el inmueble.
11. Que los distintos administradores y los propietarios del referido inmueble en ningún momento perturbaron o impidieron el uso, goce y disfrute pacífico del inmueble.
12. Que el documento que acredita la propiedad del inmueble por los ciudadanos Ricardo Simón de Sousa y Rufino Mejia Chica, fue protocolizado en fecha 03/4/2006, en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador, donde el propietario para la fecha era el ciudadano Félix Altaras Yahr, es decir, no estaban facultados legalmente para otorgar poder alguno.
13. Que el contrato de administración celebrado entre la actora y los ciudadanos Ricardo Simón de Sousa y Rufino Mejia Chica, carece de objeto por atribuirse facultades derivadas de un título de propiedad sobre un inmueble que no es de su propiedad a la fecha de la firma del contrato, por lo que ese contrato debe ser declarado inexistente.
14. Que se desestime de todo valor probatorio la Inspección Judicial la cual presuntamente fue realizada por el juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por cuanto la misma violó el principio universal del control de la prueba, dejándolos en un estado de indefensión.
15. Que se le reconozca el derecho que como tercer poseedor tienen para ocupar y seguir ocupando el referido inmueble.

- III -
De las Pruebas y su Valoración

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

1. Reprodujo el mérito favorable de los autos que se desprenden de las actas procesales que integran el expediente. Al respecto, este juzgador observa que es deber que la Ley impone a los jueces de proceder al análisis de todas las probanzas producidas en el expediente, quien aquí decide, colige que analizado como se encuentra el mérito invocado por la parte actora, es de observar que el mismo no aportó valor probatorio alguno a los autos; todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y 509 ejusdem. Así se declara.-
2. Original del contrato de administración de fecha 19 de junio de 1.968, celebrado entre la Administradora Briceño S.A. y el ciudadano Jacinto Cabrera Mendieta. Al respecto, este Tribunal observa que dicha probanza es un documento privado que emana de la parte contraria y que el mismo no fue desconocido, en consecuencia, le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-
3. Copia Certificada de la Inspección judicial realizada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 03 de abril de 2006. Al respecto, este Tribunal observa que dicha probanza fue traída en autos como copia certificada de un documento judicial y que el mismo no fue desconocido por la parte contraria, en consecuencia, lo considera fidedigno de su original de conformidad con el 429 del Código de Procedimiento Civil, y le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código de Civil. Así se declara.-

La representación judicial de la parte demandada no promovió pruebas.

Así las cosas, este juzgador observa que el tercero voluntario promovió las siguientes pruebas en alzada:

1. Copia fotostática de documento de venta mediante el cual el ciudadano Olaf Scanzoni, en su carácter de presidente administrador de la Empresa la Concordia C.A., da en venta al ciudadano Félix Altaras Yahr, un inmueble constituido por un Edificio denominado Camino Nuevo, situado de piñango a camino nuevo Parroquia Catedral, según consta de documento protocolizado por ante el Registro Subalterno Primero del Departamento Libertador del Distrito Federal en fecha 18 de agosto de 1.976, bajo el Nº 28 Tomo 21. Al respecto, este Juzgador observa que dicha probanza es una reproducción fotostática de un documento público y que la misma no fue desconocida por la contraparte, en consecuencia lo considera fidedigno de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y le otorga valor de conformidad con el artículo 1.357, del Código Civil.
2. Copia fotostática del documento de venta celebrado por el ciudadano Félix Altaras Yahr y Ricardo Simón de Sousa y Rufino Mejia Chica, debidamente protocolizado por ante el el Primer Circuito del Registro inmobiliario del Municipio Libertador del Distrito Capital Caracas, en fecha tres (3) de abril de 2006, bajo el Nº 2, Tomo 1, Protocolo 1, mediante el cual dio en venta el inmueble constituido por el terreno y el edificio denominado Camino Nuevo, en consecuencia lo considera fidedigno de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y le otorga valor de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil.
3. Copia fotostática de la inspección judicial realizada el 24/03/2006, por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas. Al respecto, este Tribunal observa que dicha probanza fue traída en autos como copia certificada de un documento judicial, en consecuencia, lo considera fidedigno de su original de conformidad con el 429 del Código de Procedimiento Civil, y le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código de Civil. Así se declara.
4. Copia fotostática del contrato de administración celebrado entre la Organización Inmobiliaria F & T 2002 C.A. y los ciudadanos Ricardo Simón de Sousa y Rufino Mejía Chica. Al respecto, este Tribunal observa que las mismas son una reproducción fotostática de un documento privado simple, en consecuencia lo desecha de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
5. Copia Fotostática del expediente signado bajo el Nº 2006-0745, emanado del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Al respecto, este Tribunal observa que dicha probanza fue traída en autos como copia certificada de un documento judicial, en consecuencia, lo considera fidedigno de su original de conformidad con el 429 del Código de Procedimiento Civil, y le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código de Civil. Así se declara.
6. Copia fotostática del contrato de arrendamiento celebrado entre la administradora Briceño S.A. y el ciudadano Jacinto Cabrera Mendieta, en fecha 21 de junio de 1.968. , este Tribunal observa que dicha probanza es un documento privado simple reproducido en copia fotostática y que nuestro ordenamiento jurídico no le otorga valor probatorio al mismo, sin embargo se observa que la parte actora consignó en autos el mencionado documento y que el mismo fue valorado en el particular segundo de las pruebas promovidas por la parte actora de este capitulo. Así se declara.

- IV -
Motivación Para Decidir

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en el presente juicio, se observa lo siguiente:
Planteada así la controversia y vistos los alegatos de las partes, este tribunal considera oportuno citar el artículo 1.167 del Código Civil y el artículo 15 del Decreto Ley de Arrendamientos inmobiliarios, los cuales copiados textualmente son del tenor siguiente:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

“Artículo 15 Es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador. Los infractores de esta disposición, incurrirán en las sanciones previstas en este Decreto¬ Ley, sin perjuicio del Derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato o el desalojo.”

Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente dos (2) supuestos para que resulte procedente, en este caso la acción de resolución de contrato, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral; y,
2. El incumplimiento de la parte demandada de una o más de las obligaciones derivadas de dicho contrato.

De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de desalojo incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral verbal o escrito a tiempo indeterminado, observa este Tribunal que la parte actora suscribió un contrato de arrendamiento fijo por un año, con el ciudadano Jacinto Cabrera Mendieta, el cual entró en vigencia el 21 de julio de 1968. Asimismo, el Tribunal observa que la parte actora alega que conforme a la cláusula primera del contrato de arrendamiento, se estableció inicialmente que dicho contrato tendría una duración de un (1) año como plazo fijo, contado a partir del 21 de junio de 1968, el cual se prorrogaría automáticamente por períodos iguales, si alguna de las partes no manifestaba a la otra su voluntad de darlo por terminado con por lo menos (30) días de anticipación al vencimiento del plazo fijado.
Así las cosas, el Tribunal de una revisión de dicho contrato constató que la relación arrendaticia se inició el 21 de junio de 1968, y la misma se prorrogó automáticamente por períodos de un (1) año y que se encuentra vigente hasta la presente fecha, razón por la cual este juzgador declara que nos hayamos ante la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado.
Como consecuencia de lo anterior, resulta fehacientemente probada en este proceso, la existencia de la relación contractual arrendaticia a tiempo determinado, lo anterior, mediante la consignación por parte del demandante del mencionado contrato de arrendamiento suscrito entre Administradora Briceño S.A. y el ciudadano Jacinto Cabrera Mendieta contenido en el folio nueve y diez (9 y 10). Es por ello, que este Tribunal le atribuye pleno valor probatorio, a los efectos de acreditar en autos la relación arrendaticia a tiempo determinado. Así se decide.-
Es de observar por este sentenciador que el artículo 1.354 del Código Civil establece que:

“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

La norma transcrita contiene la regulación de la prueba de las obligaciones y de su extinción, crea la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiere extinguido su obligación. De los planteamientos anteriormente transcritos y de conformidad con lo establecido con la doctrina y la jurisprudencia patria, este sentenciador dejó fijada la existencia del contrato de arrendamiento, por lo cual el demandado queda compelido a demostrar el cumplimiento del mismo.
Ahora bien, es de señalar por este juzgador que en el caso de marras la parte actora fundamenta su libelo de demanda por resolución de contrato, en el hecho de que la arrendataria incumplió con la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 21 de julio de 1968 la cual prohíbe entre otras cosas ceder o traspasar el referido contrato o los derechos que en él se acuerdan a otra persona distinta, es decir, subarrendar total o parcialmente dicho inmueble sin aprobación por escrita del arrendador.
Al respecto, observa este sentenciador que la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como son los contratos de arrendamiento, le basta al actor demostrar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que deba estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo, esto es que probada la existencia de una obligación de ejecución progresiva en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que está solvente en sus obligaciones.
Observa este sentenciador, que en el caso de marras la parte hoy demandada por medio de su defensor judicial solo se limitó a negar, rechazar y contradecir genéricamente la demanda. Asimismo, se observa que no aportó medios probatorios que desvirtuara los alegatos esgrimidos por la actora referente al supuesto incumplimiento en el cual se encuentra.
Por otra parte, el Tribunal observa que los terceros intervinientes, en su escrito presentado en alzada, alegan que ocupan en condiciones de arrendatarios desde hace quince (15) el inmueble dado en arrendamiento, por haber celebrado verbalmente contrato de arrendamiento con el hoy demandado. Asimismo, debe observar este Tribunal que los terceros no llegaron a demostrar que el demandado recibió comunicación escrita de la arrendadora para que cediera, traspasara o subarrendara el inmueble en cuestión, de conformidad con el principio de la carga de la prueba consagrado en los artículo 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual debe este Tribunal concluir que efectivamente se produjo el incumplimiento de la causal contractual alegada por la parte actora en su libelo de demanda. Así se decide.-
Así pues, este Sentenciador debe precisar que la parte actora cumplió con su carga de demostrar su respectiva afirmación de hecho, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.354 del Código Civil Venezolano, por lo que mal podría este Juzgador declarar con lugar la apelación interpuesta por la representación judicial de los terceros intervinientes, en contra de la decisión dictada en fecha 05 de noviembre de 2007, por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y declarar improcedente la presente acción de resolución de contrato, siendo que ha quedado demostrado que el ciudadano JACINTO CABRERA MENDIETA dio en arrendamiento el bien inmueble objeto del contrato sin autorización por escrita del arrendador incumpliendo de esta manera la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento. Así se decide.-

-V-
Dispositiva

En razón de lo anteriormente expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano Wiliam Arístides Rebolledo Martínez, apoderado judicial de los ciudadanos Yoel Alfredo Soto Soto Y Maria Auxiliadora Valera Azuaje, terceros intervinientes, en contra de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 05 de noviembre del 2007.

SEGUNDO: CON LUGAR la presente pretensión que por Resolución De Contrato incoara la sociedad mercantil Organización Inmobiliaria F & T 2002, C.A., en contra del ciudadano Jacinto Cabrera Mendieta. En consecuencia se confirma la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 05 de noviembre de 2007, pero con distinta motivación.

TERCERO: Se condena en costas a la parte apelante, por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión se publica fuera del lapso legalmente establecido para ello, conforme a lo establecido en el artículo 251 del código de procedimiento civil, notifíquese a las partes.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticinco (4) días del mes de mayo de dos mil once (2011). Año 201° de la Independencia y 152° de la Federación.-
EL JUEZ,

LUIS RODOLFO HERRERA GONZALEZ.-

LA SECRETARIA

MARIA GABRIELA HERNANDEZ RUZ

En esta misma fecha se publicó la presente sentencia, siendo las 2:50 PM.-
LA SECRETARIA

LRHG/MGHR/CS