TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, cuatro (4) de mayo de dos mil once (2011).
201º y 151º.

ASUNTO N°: AP31-V-2010-000719.
PARTE ACTORA: MANUEL ENJO MONTERO.
APODERADA JUDICIAL: MARÍA YAMILET OROPEZA MONTERREY.
PARTE DEMANDADA: MARY YULITH SALAMANCA DE FLORES.
DEFENSORA JUDICIAL: FRANCIA TORRES.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.-

Fue interpuesta demanda por DESALOJO, mediante libelo suscrito por la abogada María Yamilet Oropeza Monterrey, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 73.355, actuando en carácter de apoderada judicial del ciudadano MANUEL ENJO MONTERO, de nacionalidad española, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número E- 81-213.694, contra la ciudadana MARY YULITH SALAMANCA DE FLORES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V- 10.631.715.
Por cuanto el Alguacil del Tribunal no pudo llevar a cabo por la citación personal de la demandada, por no haberla encontrado en el inmueble arrendado, por solicitud de la parte actora, se ordenó la citación por carteles, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Cumplidas las formalidades de publicación, consignación y fijación del respectivo cartel de citación, la demandada no acudió al Tribunal durante el lapso de comparecencia.
En base a ello, en fecha 27 de septiembre de 2010, se designó como Defensora Judicial de la parte demandada a la abogada Francia Torres, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No.92.984, quien aceptó el cargo recaído en su persona y prestó el juramento de ley mediante diligencia presentada el 4 de noviembre de 2010.
Posteriormente, mediante auto de fecha 1° de noviembre de 2010, se ordenó su citación. La parte actora realizó las diligencias tendientes a lograr la citación de la defensora judicial, cuya compulsa fue librada el día 8 de noviembre del mismo año. Sin que hubiese sido citada, la abogada Francia Torres presentó escrito de contestación de la demanda y posteriormente la apoderada judicial de la parte actora promovió pruebas, providenciadas por el Tribunal mediante auto dictado el día 8 de diciembre de 2010.
El 11 de enero de 2011, este Juzgado dictó auto mediante el cual ordenó la reposición de la causa al estado en que la Coordinación de Alguacilazgo tramitase la citación de la parte demandada, en la persona de su Defensora Judicial, de conformidad a lo ordenado por el Tribunal el día 1° de noviembre de 2010, tomando en consideración además que la parte actora cumplió debidamente sus obligaciones para lograr tal cometido y la compulsa fue elaborada el día 8 de noviembre del mismo año y entregada en la referida Coordinación de Alguacilazgo, para que el Alguacil encargado gestionase la citación ordenada.
El 31 de marzo de 2011, el Alguacil dejó constancia en el expediente de haber citado a la abogada Francia Torres, en carácter de Defensora Judicial y consignó recibo firmado por ésta.
Siendo la oportunidad correspondiente, compareció dicha Defensora Judicial y presentó escrito de contestación a la demanda.
Dentro del lapso probatorio, la abogada María Yamilet Oropeza Monterrey, presentó escrito de promoción de prueba, el cual fue proveído mediante auto dictado el 13 de abril de 2011.
Ahora bien, la demanda fue fundamentada en los siguientes hechos:
Afirmó la apoderada judicial del ciudadano MANUEL ENJOY MONTERO, que éste celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana MARY YULITH SALAMANCA DE FLORES, autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Sexta del Municipio Libertador, el 29 de febrero de 2008, bajo el N° 17, Tomo 11, sobre el apartamento N° 3, que forma parte de la casa identificada con el N° 14, ubicada en el Kilómetro 12 de la carretera que conduce de Caracas a El Junquito, Urbanización Luis Hurtado, calle principal, frente al tanque de Hidrocapital, Parroquia El Junquito, Municipio Libertador del Distrito Capital, que su representado heredó de sus padres, ciudadanos Antonio Enjo Quintans y Pastora Montero de Enjo.
Que según lo previsto en la cláusula quinta del contrato, fue pactada la relación arrendaticia a tiempo determinado por seis (6) meses, comprendidos desde el 1° de marzo de 2008 hasta el 31 de agosto de 2008; que la arrendataria hizo uso de la prórroga legal, que finalizó el 28 de febrero de 2009 y sin embargo hasta la fecha su representado ha procurado la entrega extrajudicial del inmueble arrendado, siendo infructuosas todas las diligencias amistosas, puesto que la arrendataria se ha negado de forma maliciosa a entregárselo, sumándose a ese hecho el grave daño patrimonial que la arrendataria le ha causado a su representado, pues no sólo sigue haciendo uso del inmueble, sino que dejó de cancelarle los cánones de arrendamiento desde el mes de enero de 2009 hasta la fecha.
Que en la cláusula segunda del contrato se estableció el canon de arrendamiento; y según lo indica el segundo aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, durante la vigencia del plazo de la prórroga legal, permanecerán vigentes las condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, razón por la cual la arrendataria estaba obligada a pagar el canon de arrendamiento hasta el 28 de febrero de 2009, y sin embargo dejó de cancelar el canon de arrendamiento desde el mes de enero de 2009, incumpliendo una de sus obligaciones contractuales, violando las cláusulas segunda y quinta.
Que en esta última, convinieron una penalidad fijada en la cantidad de VEINTE BOLÍVARES (Bs. 20,00) diarios por el atraso en la entrega del inmueble.
Que de lo expuesto se desprende que la arrendataria no cumplió con las disposiciones del contrato, como lo eran de entregar el inmueble y el pago de los cánones de arrendamiento, causando de este modo daños y perjuicios a su representado, tal como lo dispone el artículo 1.264 del Código Civil.
Señaló que del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se evidencia la obligación legal de la arrendataria de entregar el inmueble al vencimiento del contrato, que en este caso debió hacer el 28 de febrero de 2009 y no cumplió con dicha obligación de entregar el inmueble por expiración del plazo de prórroga legal, así como su obligación de pagar las pensiones de arrendamiento mientras ocupe el inmueble, habiendo dejado de cancelar al arrendador los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos desde enero de 2009 hasta febrero de 2010, lo que ha causado un daño patrimonial a su representado, por cuanto la arrendataria ha continuado ocupando el inmueble sin cancelar arrendamiento, por el transcurso de catorce meses.
Fundamentó la demanda en los artículos 1.599, 1.592, 1.160, 1.264 del Código Civil; 7, 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Finalmente señaló que acudía ante este Tribunal para demandar en DESALOJO, a la ciudadana MARY YULITH SALAMANCA DE FLORES, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal, en lo siguiente: PRIMERO: En DESALOJAR el inmueble arrendado y entregarlo a su representado, por expiración del término contractual y prórroga legal, en las mismas perfectas condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: Al pago de la cantidad de DIECISÉIS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 16.800,00), por concepto de daños y perjuicios que le ha causado la demandada a su representado, como justa indemnización por el uso que del inmueble ha hecho desde el mes de enero de 2009 y hasta la fecha, sin haber cancelado los cánones de arrendamiento a los cuales está obligada mientras ocupe el inmueble. TERCERO: La indemnización de los daños y perjuicios por concepto de cláusula penal establecidos en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, por la suma de SIETE MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 7.300,00), que corresponden a trescientos sesenta y cinco días que han transcurrido desde que la arrendataria debió hacerle entrega a su representado del inmueble, a razón de veinte bolívares (Bs. 20,00), que van desde el 1° de marzo de 2009 hasta el 28 de febrero de 2010. CUARTO: Las costas procesales y los honorarios profesionales de abogado que se causen.
Al contestar la demanda, la Defensora Judicial de la parte demandada, negó, rechazó y contradijo los hechos por ser falsos y afirmó que la demanda no estaba conforme a Derecho. Señaló que negaba, rechazaba y contradecía que su representada adeude al demandante los cánones de arrendamiento comprendidos entre el mes de enero de 2009 hasta febrero 2010 y también negaba que debiera cantidad alguna por concepto de cláusula penal y que se oponía a la medida de secuestro solicitada por la parte actora.
Expuso que a los fines de dar cumplimiento a su obligación como defensora judicial, consigna copia certificada del telegrama enviado de forma urgente, con acuse de recibo, a su representada, a través del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), de fecha 16 de febrero de 2011, por el cual le informó sobre la demanda interpuesta. Que una vez conocida su delegación como defensora y en virtud de la reposición de la causa efectuada por este Despacho, realizó contacto telefónico con su representada, a quien le informó los hechos por los cuales se formula el presente litigio, siendo infructuosas las gestiones intentadas para lograr la obtención de los medios de prueba que le permitiesen desvirtuar los alegatos formulados por el demandante, se le imposibilita el ofrecimiento de prueba alguna.
De los hechos expuestos por ambas partes, la controversia quedó fijada en los siguientes términos: La parte actora afirmó que la parte demandada incumplió con su obligación contractual por no haberle pagado los cánones de arrendamiento antes señalados y no entregar el inmueble luego del vencimiento del lapso de la prórroga legal, por lo cual demandó el desalojo del inmueble arrendado, mientras que la Defensora Judicial de la parte demandada, señaló que la demanda no estaba conforme a Derecho y negó, rechazó y contradijo los hechos afirmados en el libelo, señalando que su representada no adeuda los cánones de arrendamiento y tampoco cantidad alguna por concepto de cláusula penal.
De conformidad a la forma en que ha sido planteada la controversia, este Juzgado realiza las siguientes consideraciones:
El procedimiento ha sido tramitado como una demanda de DESALOJO por falta de pago de cánones de arrendamiento, pues tal como se desprende de algunos de los términos contenidos en el libelo, le fue imputado a la parte demandada la falta de pago de los “cánones de arrendamiento” desde el mes de enero de 2009 hasta el mes de febrero de 2010; y en el petitorio, también la parte actora solicitó que se condenase a la demandada a pagar una indemnización a la parte actora, por el uso del inmueble “sin haber pagado los canones (sic) de arrendamiento a los cuales está obligada mientras ocupe el inmueble”. (Subrayado del Tribunal).
Es decir, que claramente se desprende del libelo que la demanda fue interpuesta por DESALOJO. Dicha acción está prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en los siguientes términos:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble, a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”
De acuerdo a esta norma, al arrendador le asiste el derecho de accionar el DESALOJO, cuando el arrendatario está incurso en cualquiera de las causales estipuladas en el citado artículo 34. En este caso, la apoderada judicial del arrendador afirmó que la arrendataria incumplió su obligación de pagar el canon de arrendamiento desde el mes de enero de 2009, lo cual sería subsumible en el literal a), esto es, “Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”.
Esta acción de DESALOJO, fundamentada en el referido ordinal supone que las partes aún estén vinculadas por un contrato de arrendamiento, pues del resto no podrían causarse “cánones de arrendamiento”.
Sin embargo, la demanda por DESALOJO fue fundamentada no sólo en el hecho de que la demandada dejó de cumplir con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, sino también en el hecho de que la arrendataria no cumplió con su obligación de entregar el inmueble al vencimiento de la prórroga legal, lo que supone que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. En este supuesto, no habría lugar a que se causen “cánones de arrendamiento”, pues se entiende que el contrato de arrendamiento ya terminó y pretender el pago de una cantidad de dinero en concepto de indemnización por cánones de arrendamiento no pagados luego del vencimiento del lapso previsto para la prórroga legal comportaría la voluntad del arrendador de continuar con la relación arrendaticia.
Así, la apoderada judicial de la parte actora, señaló que interponía la demanda de DESALOJO, “por expiración del término contractual y prórroga legal” y legalmente fundamentó la demanda en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El primero dispone en su único aparte lo siguiente: “Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original,”…
En concordancia con lo previsto en esta norma, establece el artículo 40 eiusdem, lo siguiente: “Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal”.
De la concatenación de estos dos artículos, se interpreta que estando en curso el lapso de la prórroga legal, se considera la relación arrendaticia a tiempo determinado y para el caso de que el arrendatario incumpla sus obligaciones contractuales, podrá el arrendador accionar la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Esta acción procedería tanto si el incumplimiento se verifica estando dentro del término fijo pactado contractualmente o dentro del lapso en que esté vigente la prórroga legal. Y para el caso de que el incumplimiento estuviese relacionado con la obligación de pagar el canon de arrendamiento, podrá el arrendador demandar como pretensión principal la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, y solicitar como pretensión accesoria, el pago de los cánones de arrendamiento dejados de percibir, como indemnización de daños y perjuicios, de conformidad a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil.
Ahora bien, siguiendo con las normas en la que la parte actora fundamentó la demanda, tenemos el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:
“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”
La acción prevista en esta norma es la de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.
Según los hechos narrados en el libelo, estaríamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y que estando dentro del lapso de la prórroga legal, que a decir de la parte actora venció el día 28 de febrero de 2009, la arrendataria incumplió su obligación de pagar el canon de arrendamiento, dejando de pagar las mensualidades de enero y febrero del mismo año.
Ahora bien, como ya se ha dicho tantas veces, la demanda por DESALOJO fue fundamentada en el vencimiento del lapso de la prórroga legal, cuando la parte actora ha debido accionar el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Si bien las partes están obligadas a exponer los hechos y el juez aplica el derecho, se observa que en este caso, no puede este Tribunal excederse en los términos en que fue planteada la demanda, toda vez que sin lugar a dudas lo interpuesto fue una pretensión de DESALOJO por falta de pago de cánones de arrendamiento causados, a decir de la parte actora, luego del vencimiento del lapso de la prórroga legal (lo cual supondría que el contrato de arrendamiento se indeterminó), pero también fue ejercido el DESALOJO fundamentado en la expiración del lapso de la prórroga legal, fundamentado en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual supondría estar en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y en este caso no habría lugar a accionar y/o condenar al pago de cánones de arrendamiento causados luego del vencimiento de la prórroga legal, como pretendió en este caso la apoderada judicial de la parte actora, quien pretendió su pago aduciendo que la arrendatario no había pagado el canon de arrendamiento desde enero de 2009 hasta febrero de 2010, lapso dentro del cual estarían los meses subsiguientes al vencimiento de la prórroga legal y en el cual se entendería que no hay contrato de arrendamiento que vincule a las partes, por cuanto el mismo había vencido el día 31 de agosto de 2008, así como la prórroga legal, el día 28 de febrero de 2009, según fue afirmado en el libelo.
Entonces, estando en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, correspondía a la parte actora interponer una demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal y solicitar como pretensión accesoria el pago de los cánones de arrendamiento que no pagó la arrendataria durante los dos (2) últimos meses de la prórroga, pues estaba obligada a pagarlos por tal concepto y también como pretensión accesoria, solicitar el pago de la cantidad de dinero estipulada contractualmente como cláusula penal, pues en este caso, si la arrendataria estaba obligada a devolver el inmueble luego del vencimiento de la prórroga legal y no lo hizo, le asistiría al arrendador solicitar tanto la entrega del inmueble como el pago de la penalidad pactada, causada a partir del día siguiente del vencimiento del lapso de la prórroga legal.
Pero si estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, entonces correspondía a la parte actora accionar el DESALOJO, fundamentada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Pero no es procedente el ejercicio simultáneo una acción de DESALOJO, por expiración del término fijo del contrato y de la prórroga legal [lo cual equivaldría a una acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, por vencimiento de la prórroga legal, que sólo procedería en contratos de arrendamiento a tiempo determinado, de conformidad a lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios], y la misma acción de DESALOJO, por falta de pago de los cánones de arrendamiento vencidos luego de la prórroga legal [lo cual equivaldría a la demanda de DESALOJO, que prevé el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios].
Entonces, considera este órgano jurisdiccional que la parte actora acumuló en un mismo libelo, dos (2) pretensiones que se excluyen mutuamente y no le es dable a este Juzgado elegir cuál pretensión resolver. Toda vez que la defensora judicial designada a la parte demandada rechazó y contradijo la demanda interpuesta, tanto en los hechos como en el Derecho invocado, este Juzgado quedó facultado para verificar en primer lugar si la demanda es contraria a Derecho o no, pues aparte de la defensa ejercida, la acumulación indebida de pretensiones interesa al orden público, y el juez debe pronunciarse sobre la misma, aún de oficio.
En base a las consideraciones que anteceden, se declara que la demanda interpuesta es inadmisible, por ser contraria al orden público procesal, en vista de haberse sido acumuladas dos pretensiones que se excluyen mutuamente. Así se decide.
En consecuencia, se declara que no corresponde a este Tribunal pronunciarse sobre la naturaleza del contrato de arrendamiento que vincula a las partes ni sobre el mérito de la causa.
Con fundamento en las consideraciones expuestas, administrando justicia en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, este Tribunal declara INADMISIBLE, la demanda que por DESALOJO, por expiración del término contractual y de la prórroga legal y por falta de pago de cánones de arrendamiento comprendidos desde el mes de enero de 2009 hasta el mes de marzo de 2010, interpuso la apoderada judicial del ciudadano MANUEL ENJO MONTERO contra la ciudadana MARY YULITH SALAMANCA DE FLORES.
De conformidad con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, publíquese y regístrese la presente decisión. Por cuanto se dicta dentro del lapso legalmente previsto para hacerlo, no es necesaria su notificación a las partes.
Dada, firmada y sellada a los cuatro (4) días del mes de mayo de dos mil once (2011), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 201º de la Independencia y 152º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO

LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

En esta misma fecha, y siendo las (2:30) de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,