REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, cuatro de mayo de dos mil once
201º y 152º
ASUNTO: AP31-V-2009-000396

PARTE DEMANDANTE: ISABEL KATIUSKA DOMINGUEZ RODRIGUEZ; MARIA DEL CARMEN DOMINGUEZ RODRIGUEZ y ANA LUCIA DOMINGUEZ de LORENZO, titulares de las cédulas de identidad Nos. 10.626.571, 3.557.690 y 3.885.691, respectivamente, representada en el presente juicio por el abogado en ejercicio Luis A. González Reyes, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 59.214.

PARTE DEMANDADA: JUAN DE JESUS IBARRA DIAZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.119.482, representado en el presente juicio por la abogada en ejercicio, Gloria Villamizar, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 73.746.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

I
Se inició el presente juicio por demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término contractual, fuere presentada en fecha 26 de Febrero de 2009, correspondiéndole su conocimiento y sustanciación a este Juzgado, previa distribución automatizada que realizara la Unidad de Recepción y Distribución de este Circuito Judicial.

Mediante auto dictado el día 02 de marzo de 2009, este Juzgado admitió la demanda presentada, por los trámites del juicio breve, ordenándose la citación del demandado.

Sostiene la representación judicial de la parte actora en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

Que consta de planilla sucesoral que la ciudadana BENIGNA RODRIGUEZ de DOMÍNGUEZ, al fallecer dejó bienes de fortuna, entre ellos, un inmueble constituido por la planta alta de la casa No. 8., calle Bolivia, Sector Nueva Caracas, Catia, Municipio Libertador, el cual fue en fecha 21 de julio de 2004, dicha ciudadana cedió en arrendamiento al ciudadano JUAN DE JESUS IBARRA, antes identificado. Contrato que aduce fue prorrogado, en fecha 1º de agosto de 2005, por meses hasta el 1º de febrero de 2006.
Que mediante Notaría Pública, los representantes de la sucesión de la mencionada ciudadana, suscribieron con el arrendatario, un acuerdo de prórroga por tres meses y quince días, es decir, se le otorgó la prórroga legal, debiendo el arrendatario cumplir con la entrega del inmueble, el 15 de mayo de 2006.
Que el arrendatario se ha negado a entregar el inmueble, y ante tal incumplimiento, de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procedió a demandar el cumplimiento del contrato de fecha 02 de febrero de 2006, celebrado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en lo que respecta a la entrega del inmueble arrendado así como el pago de lo convenido por cláusula penal.

A través de diligencia presentada en fecha 29 de marzo de 2011, compareció la abogada Gloria Villamizar, y previa consignación del poder, se dio por citada en nombre del demandado.

En la oportunidad legal correspondiente, dicha representación judicial, procedió a contestar la demanda, en los términos siguientes:

Rechazó, negó y contradijo la demanda, aduciendo ser falsos los argumentos.
Señaló que el 11 de junio de 1999, BENIGNA RODRIGUEZ de DOMINGUEZ y su mandante, celebraron contrato de arrendamiento por el inmueble cuya entrega es pretendida, con una duración de un año a partir del 1º de julio de 1999, prorrogable por igual tiempo, siempre y cuando el arrendatario estuviere solvente; tal como se evidencia de documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador, bajo el No. 17, Tomo 72.
Que en fecha 26 de junio de 2000, se celebró un segundo contrato, por ante la misma Notaría Pública y por igual tiempo de duración al anterior.
Que en fecha 07 de agosto de 2001, se suscribió un tercer contrato, por ante la citada Notaría, inserto bajo el No. 45, Tomo 75, por igual duración.
Que en el año 2002, no se celebró ninguna contratación escrita, operando así la tácita reconducción.
Que en el año 2003, los contratantes celebraron verbalmente un arrendamiento.
Que el 31 de julio de 2004, se celebra el quinto contrato, con duración desde el mes de julio de 2004 a julio de 2005.
Que ante el fallecimiento de la arrendadora, sus herederos en fecha 21 de agosto de 2005, suscribieron un documento haciendo constar la solvencia de su patrocinado con los cánones de julio de 2004 a julio de 2005; y celebran un nuevo contrato con su mandante por el mismo inmueble y por un período de seis meses, a partir del 1º de agosto de 2005 hasta el 1º de febrero de 2006
Que al arrendatario se vio en la necesidad de abrir un expediente de consignaciones por ante el Juzgado 25od e Municipio del área metropolitana de Caracas, en el cual efectúa los pagos de las pensiones.
Con vista a la narrado, señala que el carácter de arrendatario de su representado data desde el 1º de julio de 1999, lo que se traduce en una relación de siete años, correspondiéndole una prórroga de dos años, siendo violatorio concedido por tal concepto por los arrendadores.
Que se trata de una relación indeterminada por lo que el petitum del actor no es procedente.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes promovieron pruebas, las cuales fueron admitidas, salvo su apreciación en la definitiva.

II

Planteada en tales términos la presente controversia, este Juzgado pasa a dictar el correspondiente fallo, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:

Aduce la representación de la actora que la parte demandada en su carácter de arrendataria está incumpliendo con la obligación que tenía de entregar el inmueble dado en arrendamiento, el día 15 de mayo de 2006, fecha en la cual venció el lapso legal que le correspondía en razón de la prórroga legal.

En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de arrendadora y propietaria del inmueble constituido por la planta alta de la casa No. 8., calle Bolivia, Sector Nueva Caracas, Catia, Municipio Libertador, pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre, bajo el No. 15, Tomo 12, consistente en hacer valer el deber del arrendatario de devolverle el inmueble antes identificado, aduciendo que tanto el tiempo contractual como el de prórroga legal se encuentran vencidos; y el arrendatario no ha cumplido con la entrega del mismo.

Es importante precisar que, desde el punto de vista del Código Civil en concordancia con lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que sea estimada favorablemente al actor una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado para obtener la devolución del inmueble objeto del contrato, se requiere, por una parte, que se trate justamente de una convención con fijación del término de duración y que tanto éste como el lapso de la prórroga legal, se hayan verificado, circunstancias estas que serán analizadas –en base a lo alegado y probado en autos- a los efectos de determinar la procedencia en derecho de la demanda con la cual se dio inicio al presente juicio.

En el caso de autos constata este Juzgado que, concretamente, el tema en discusión se contrae –precisamente- a la naturaleza del contrato locativo en cuestión, pues si bien la parte demandante afirma que se trata de un contrato a tiempo determinado, como lo exige la legislación para interponer este tipo de acciones; por su parte, la demandada, sostiene por una parte que se trata de una relación con una duración de siete años, y que por tanto, le correspondía una prórroga legal de dos años.

Ante dicha discusión, corresponde a este Juzgado, determinar la naturaleza del contrato locativo que vincula a las partes, para así precisar si la acción incoada en el caso de autos, es la procesalmente idónea –conforme a la legislación aplicable- para la satisfacción de la pretensión deducida en juicio, a saber:

La representación actora aportó conjuntamente con el libelo de demanda, los siguientes documentos:

1.- Copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta, el 22 de Diciembre de 2008, la cual se tiene como fidedigna de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnada, y de cuyo instrumento se constata la representación judicial que se atribuye el profesional que actúa en nombre y representación de la accionante, y así se establece.

2.- Cursante a los folios 9 al 13, ambos inclusive, del expediente, copia simple de documento privado que no arroja valor alguno en juicio, toda vez que, su naturaleza (privada) no se corresponde con aquellos documentos que por mandato contenido en el citado artículo 429, resulta posible producir en copia simple, y así se establece.

3.- Copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 15, Tomo 12, de fecha 02 de febrero de 2006, no impugnada en forma alguna por la demandada; por el contrario, dicha ciudadana, al rendir su contestación y dentro del material probatorio acompañado, hizo valer sus efectos. En virtud de ello, el Tribunal determina a través de la mencionada documental, que en dicha fecha, las partes acordar una prórroga contractual de su relación, por un período de tres meses y quince días, entre el 1º de febrero de 2006 hasta el 15 de mayo de 2006, fecha en la cual el arrendatario se obligó a entregar el inmueble, y en caso de incumplimiento se estableció como cláusula penal, el pago diario de la suma de Veinte Bolívares (Bs. 20,00).

4.- Certificado de Solvencia de Sucesiones correspondiente al causante BENIGNA RODRIGUEZ de DOMINGUEZ, titular de la cédula de identidad No. 5.604.159, dentro de cuya masa hereditaria se identifica al inmueble en litigio.

Abierto el juicio a pruebas, se produjeron las valoradas a continuación:

1.- Identificadas como “Prueba No. 1” y “Prueba No. 2”, la representación de la demandada, hizo valer originales de documentos privados, de fecha 11 de junio de 1999 y 30 de abril de 2001, a los efectos de demostrar la negociación arrendaticia efectuada por la ciudadana BENIGNA RODRIGUEZ de DOMINGUEZ, con su mandante. Es el caso, que evaluados como han sido dichos documentos, se determina que los mismos no resultan oponibles a la contraparte, por el contrario, emanan de un tercero ajeno a la causa, por lo que se imponía para su correspondiente valor, desarrollar la actividad probatoria consagrada en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, quedando así, desechados de la causa, y así se establece.

2.- Como “Prueba No. 3”, “Prueba No, 4” y “Prueba No, 5”, copias simples de documentos autenticados por ante Notaría Pública, producidos por la representación del demandado a los fines de probar los distintos contratos celebrados, y la circunstancia concreta de que la relación arrendaticia ser inició en el año 1999, y no en la fecha indicada en el libelo, los cuales si bien fueron impugnados, tales documentos, igualmente fueron producidos en copia certificada, por lo que producen valor probatorio en la controversia, al no haber sido tachadas en forma alguna.

A través de las mencionadas pruebas documentales, se evidencia que efectivamente la relación arrendaticia que se pretende extinguir se inició en el año 1999, con la firma del primer contrato por ante Notaría Pública, el día 11 de agosto del citado año; que posteriormente, el día 26 de junio de 2000, también por documento autenticado, celebraron nuevo contrato, por una duración de un año, a partir del 1º de julio de 200; y que vencido dicho tiempo, suscribieron otro contrato, por un tiempo igual de un año, a partir del 1º de julio de 2001, y así se establece.

3.- Marcada como “Prueba No, 6”, producida –igualmente- por la parte demandada, la cual se contrae al original de un documento privado (por lo cual no resulta procedente la impugnación por fotostato, que del mismo efectuare el apoderado actor) suscrito por la ciudadana BENIGNA RODRIGUEZ, cuya firma y contenido a tenor de lo consagrado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedó reconocido en actas, al no haber sido desconocido de forma expresa por los causantes de la mencionada ciudadana. De dicho instrumento privado se determina en actas desde el orden probatorio, el cumplimiento del demandado, en su condición de arrendatario, con las pensiones generadas por el arrendamiento durante el período comprendido entre julio de 2003 a julio de 2004, y así se establece.

4.- Identificada como “Prueba No, 7”, la parte demandada produjo original de documento privado, reconocido de forma expresa en juicio, por el apoderado actor, con el cual queda plenamente demostrado en actas, que en fecha 31 de julio de 2004, la prenombrada ciudadana BENIGNA RODRIGUEZ de DOMINGUIEZ dio en arrendamiento al ciudadano actualmente demandado, el inmueble cuya entrega es exigida, por el período de un año, a partir del 1º de julio de 2004, prorrogable por igual tiempo, si el demandado estuviere solvente en sus obligaciones y se suscribiera nueva documento.

5.- “Prueba No, 8”, de la parte demandada, la cual se contrae a un original y no a una copia simple como lo asevera el apoderado actor, no resultando en consecuencia procedente la impugnación realizada por dicha representación, bajo el argumento de tratarse de una fotostato. En tal sentido, estando suscrito dicho instrumento por las ciudadanas que hoy demandan, a quienes se les opone el mismo, y no haber sido desconocido de forma expresa, se tiene de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, como reconocido; demostrándose a través de dicha prueba, la solvencia del pago del arrendatario (demandado) con el pago de los cánones generados por el arrendamiento por el lapso comprendido entre julio de 2004 hasta julio de 2005.

6.- Documento producido por la demandada “Prueba No. 9”, correspondiente a un original de documento privado, el cual de forma expresa, fue desconocido en su contenido y firma por el apoderado actor; quedando el mismo desechado de la controversia, pues ante tal desconocimiento, la parte promovente del mismo, no lo hizo valer a través de la actividad probatoria que por carga le asistía, y así se establece.

7.- Documento marcado como “Prueba No. 10”, el cual ya fue previamente estudiado y valorado por este Despacho.

8.- “Prueba No. 11”, correspondiente a la certificación y no fotostato de las consignaciones realizadas en el expediente distinguido con el No. 2006-0759, la cual arroja valor en juicio. Sin embargo, del estudio de las mismas se determina la realización de pagos por consignación, de cánones arrendaticios efectuadas por el demandado a favor de la Sucesión Benigna Rodríguez de Domínguez; no evidenciándose, retiro de las mismas; cuya prueba resulta a todas luces impertinente con lo debatido en juicio, ya que la acción incoada en ningún caso está basada en falta de pensiones de arrendamiento.

Es de hacer notar, que la representación actora, hizo valer las mismas documentales producidas con el libelo, ya previamente estudiadas.

Del análisis efectuado al material probatorio producido en la controversia, declara este Tribunal, que quedó debidamente probada la relación arrendaticia existente entre los litigantes, la cual data desde el año 1999, tal como se indicara, con el primero de los contratos celebrados. Consta igualmente de las actuaciones, que los contratantes en ejecución de la relación arrendaticia, continuaron suscribiendo contratos, siendo el último de ellos, el celebrado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 02/02/2006, a través del cual, los contratantes haciendo uso de su libertad contractual, acordaron una vez más, prorrogar el contrato por un lapso de tres mes y quince días, es decir, desde el 1º de febrero de 2006 hasta el 15 de mayo de 2006. Siendo éste el acuerdo vigente en cuanto a la duración de la relación.

Es importante dejar sentado, que el referido lapso, se corresponde con un lapso contractual; más en ningún caso, puede sostenerse, como asevera el actor, que se contrae al lapso de prorroga legal previsto en la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Establecido ello, cabe establecer que la relación arrendaticia inició el día 1º de julio de 1999 y venció contractualmente el día 15 de mayo de 2006; a partir de dicha fecha, comenzó a transcurrir de pleno de derecho, el lapso que por prórroga legal le asistía al arrendatario, que dado el tiempo de la relación, le correspondía efectivamente como bien lo argumenta la demandada, un tiempo de dos años, a tenor de lo previsto en el literal c) del artículo 38 de la citada ley especial. Tiempo legal que venció el día 15 de mayo de 2008, y así se establece.

Ahora bien, verifica este Despacho, con base a lo establecido, que para la fecha en que fue propuesta la presente demanda de Cumplimiento de Contrato, (26 de Febrero de 2009), ya el tiempo que conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le asistía al demandado en su condición de arrendatario, había fenecido, el tiempo de dos años aludido; no habiéndose alegado ni menos demostrado, que con posterioridad a la extinción del prenombrado beneficio, se haya verificado alguna condición con la cual se haya indeterminado la relación, por lo que la misma resulta procedente en derecho, y así se decide.

No puede pasar por alto este Despacho, que dentro del petitum efectuado por el actor, se exige como indemnización, el pago de una suma de dinero equivalente al canon por cada uno de los meses transcurridos desde el 15 de mayo de 2006; petición que resulta a todas luces improcedente en derecho, pues a tenor de lo establecido en el artículo 1276 del Código Civil, “Cuando en el contrato (como es el caso de autos) se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor ni el obligado pretender que se le reciba una menor. Sucede lo mismo cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la fórmula de cláusula penal o por medio de arras”. De modo pues, que al haber pactado las partes, una suma -que ante el incumplimiento de entrega- debía pagar el arrendatario, es esta indemnización la que resulta procedente, y así se establece.

III

Atendiendo a las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusieran las ciudadanas ISABEL KATIUSKA DOMINGUEZ RODRIGUEZ, MARIA DEL CARMEN DOMINGUEZ RODRIGUEZ y ANA LUCIA DOMINGUEZ de LORENZO, contra el ciudadano JUAN DE JESUS IBARRA DIAZ, todos identificados en el presente fallo. En consecuencia, se declara extinguido el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, en fecha 2 de Febrero de 2006. Se condena a la parte demandada a entregar a la actora el inmueble dado en arrendamiento constituido por la planta alta de la casa No. 8., calle Bolivia, Sector Nueva Caracas, Catia, Municipio Libertador; y al pago a la demandante por concepto de cláusula penal por el incumplimiento con la entrega oportuna del inmueble, la suma de Veinte Bolívares (Bs. 20) por cada día transcurrido desde la fecha de admisión de la presente demanda, hasta que el presente fallo, quede definitivamente firme, conforme a lo acordado por las partes en el contrato antes identificado.
Dada la naturaleza del fallo, no hay condenatoria en costas.
PUBLÍQUESE, REGISTRESE, Y DEJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 04 días del mes de mayo de 2011.
La Jueza,
La Secretaria Accidental,
Abg. Carmen J. Goncalves Pittol

Abg. Karem A. Benitez Figueroa


En esta misma fecha, 04 de mayo de 2011, siendo las 9.07 a.m., se registró y publicó la presente sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Accidental,


Abg. Karem A. Benitez Figueroa