REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, nueve de mayo de dos mil once 201º y 152º ASUNTO: AP31-V-2010-001658 DEMANDANTE: ANA MARIA SALOMON de GOTTFRIED, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-81.214.946, representada en el presente juicio, por la abogada Ninoska Manzano León, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 45.049. DEMANDADA: CORPORACION KREBAZ, C.A, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 14 de octubre de 1998, bajo el No. 34, Tomo 460 A Sgdo, representada en el presente juicio por los abogados Solanda Cortes Rivas, Héctor E. Rivas Nieto y Mariela Martínez Blanco, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 17.942.11.784 y 110.237, respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ARRENDATICIO Se inicia la presente controversia mediante libelo de demanda, presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de este Circuito Judicial, en fecha 30 de abril de 2010; correspondiéndole su conocimiento y sustanciación a este Juzgado, por ante el cual, el día 14 de mayo del citado año, se dictó auto a través del cual se admitió la demanda por los trámites del juicio breve. Sostiene la representación judicial de la empresa actora, en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente: 1.- Que su representada conjuntamente con su cónyuge es propietaria de un lote de terreno y las construcciones en el existente, constituidas por la casa denominada antiguamente DORA y un Galpón Industrial de seis niveles, situado en el lugar PARQUE MC GILL, Sarria, con frente a la calle Norte 17, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador. 2.- Que su representada dio en arrendamiento a la citada empresa, el local No. 2., situado dentro del identificado inmueble. 3.- Que el referido contrato se prorrogó por períodos iguales, tal como se evidencia del contenida de la cláusula segunda del mismo. 4.- Que su patrocinada tal como lo dispone el contrato, a través de Notificación Judicial practicada por el Juzgado Quinto de Municipio del área metropolitana de Caracas, le notificó su voluntad de no prorrogar más el contrato. 5.- Que el arrendatario se niega a entregar el inmueble, y se encuentra depositando los cánones en el juzgado de consignaciones. 6.- Que ante dicho incumplimiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 39 eiusdem, procedió a accionar el cumplimiento del contrato, a los efectos de que entregue el inmueble arrendado. 7.- Estimó la demanda en la suma de Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000). Mediante escrito presentado el día 31 de marzo de 2011, la abogada Mariela Martínez, en su carácter de apoderada judicial de la demanda, además de reconvenir, dio contestación a la demanda, en los términos siguientes: Rechazó, negó y contradijo la demanda incoada. Señaló que no era cierto la fecha indicada en el libelo como inicio de la relación, ya que su representada ocupa el inmueble en calidad de arrendataria, desde el año 2003, como se evidencia de los recibos de pagos de las pensiones respectivas. Negó que su patrocinada en su condición de arrendataria del local No. 2A, haya sido notificada mediante la Notificación Judicial practicada en el expediente No. AP31-S-2008-1660. Destacó igualmente, que en dichas actas existe una contradicción en las fechas, que en el acta se hizo constar el traslado al LOCAL No. 3 y no al LOCAL No. 2 como lo señala el contrato, que a través de la misma se identificó e hizo entrega de la solicitud a una persona que no tiene relación con la empresa demandada, que el local 3 nada tiene que ver con el local 2. Que rechaza el hecho aducido que su mandante esté obligada a entregarle el local el 2 de enero de 2010, ya que no fue notificada de la no prorroga del contrato, en la forma y condiciones previstas en el contrato. Aunado al señalamiento que la arrendador le siguió recibiendo los cánones de arrendamientos durante los meses octubre, noviembre y diciembre de 2009, y enero y febrero de 2010, en fecha 07 de abril de 2010, permitiéndole con ello, la ocupación del inmueble, tal como se desprende del expediente de consignaciones. Que por el hecho de que la arrendadora recibió los cánones, permitió tácitamente, que el arrendatario continuara ocupando el inmueble, al vencimiento de la prórroga legal, convirtiéndose el contrato a tiempo indeterminado, en el supuesto de valorarse la notificación judicial aportada al libelo. A través de auto de fecha 04 de abril de 2011, el Tribunal inadmitió la reconvención propuesta. Abierto el juicio a pruebas, ambas partes promovieron aquellas que estimaron pertinentes, las cuales fueron admitidas por el Tribunal, salvo su apreciación en la definitiva. Librándose los oficios respectivos con motivo de la prueba de informes promovida. II Planteada en tales términos la presente controversia este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas: En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de propietaria del inmueble constituido por el LOCAL No. 02, ubicado dentro de un lote de terreno y las construcciones en el existente, constituidas por la casa denominada antiguamente DORA y un Galpón Industrial de seis niveles, situado en el lugar PARQUE MC GILL, Sarria, con frente a la calle Norte 17, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador, pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 28 de abril de 2006, consistente en hacer valer el deber del arrendatario de devolverle el inmueble antes identificado, aduciendo que tanto el lapso de duración establecido contractualmente y el correspondiente a la prórroga legal, están vencidos. Desde el punto de vista del Código Civil en concordancia con lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que sea estimada favorablemente al actor una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado para obtener la devolución del inmueble objeto del contrato, se requiere, por una parte, que se trate justamente de una convención con fijación del término de duración y que tanto éste como el lapso de la prórroga legal, se hayan verificado, circunstancias estas que serán analizadas –en base a lo alegado y probado en autos- a los efectos de determinar la procedencia en derecho de la demanda con la cual se dio inicio al presente juicio, a saber: Tal como se afirmara, la actora sostiene que la demandada, en su carácter de arrendataria, tenía la obligación de entregar el inmueble arrendado, toda vez que, realizó en tiempo útil la notificación de no renovación del mismo, por intermedio del Juzgado Quinto de Municipio del área metropolitana de Caracas. La representación judicial de la demandada, respecto al fondo de lo controvertido, adujo que la relación arrendaticia que la vinculaba con la parte actora, inició en el año 2003 y no en la fecha señalada en el libelo; que no constaba en actas, que la relación contractual haya concluido, toda vez que, si bien la actora aseveraba haber practicado la notificación de no prórroga por intermedio de un juzgado de municipio, de las actuaciones hechas constar por dicho órgano, se desprendía que la misma fue practicada en el local No. 3 y no en el local 2, ocupado por la demandada en calidad de arrendataria, y que las copias correspondientes, fueron dejadas a un ciudadano que no tiene relación con la arrendataria. Señalando que en forma alguna la notificación de no prórroga se haya efectuado conforme al contrato; y que si el Tribunal la estimare como debidamente cumplida, la arrendadora con posterioridad al vencimiento del lapso de la prorroga legal, continuó recibiendo las pensiones, por lo que el contrato se había indeterminado. En materia arrendaticia, ha sido regulada la figura denominada “Prórroga Legal”, la cual no es más, que un tiempo fijado por la propia Ley, en virtud de la duración de la relación del arrendamiento, en casos de contratos a tiempo determinado, para que el arrendatario de forma potestativa se mantenga en el inmueble; la cual a mayor tiempo de vinculación arrendaticia, mayor es el lapso legal en beneficio del arrendatario por la prórroga, siempre y cuando el arrendatario no esté incurso en el incumplimiento de sus obligaciones legales o contractuales, tal como lo dispone el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De modo pues, que llenos los extremos para su procedencia, solo debe precisarse el tiempo de duración de la relación, para determinar el tiempo de permanencia del inquilino en el inmueble, vencido el contrato, por dicho beneficio; todo ello regulado por la propia ley especial en su artículo 38. En el caso de autos constata este Juzgado que, concretamente, el tema en discusión se contrae –precisamente- a la naturaleza del contrato locativo en cuestión, pues si bien la parte demandante afirma que se trata de un contrato a tiempo determinado, como lo exige la legislación para interponer este tipo de acciones; por su parte, la demandada, sostiene por una parte que se trata de una relación que data desde el año 2003, y que no se cumplió con la notificación de no prórroga, conforme a lo previsto en el contrato. Ante dicha discusión, corresponde a este Juzgado, determinar la naturaleza del contrato locativo que vincula a las partes, para así precisar si la acción incoada en el caso de autos, es la procesalmente idónea –conforme a la legislación aplicable- para la satisfacción de la pretensión deducida en juicio, a saber: La representación de la parte actora acompañó al libelo de demanda, los siguientes documentos: 1.- Copia simple de documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador, el 15 de Febrero de 1196, bajo el No. 40, Tomo 16, la cual a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna; de cuyo instrumento público, se constata el carácter de copropietaria que tiene la actora respecto al inmueble en litigio. 2.- Expediente No. AP31-S-2008-001660, contentivo de las actuaciones extra litem practicadas por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del área metropolitana Caracas, las cuales serán analizadas más adelante. Al escrito de contestación, la apoderada de la parte demandada, produjo las siguientes documentales: 1.- A los fines de demostrar que la relación arrendaticia data desde el año 2003, legajo de recibos cursante a los folios 89 y 90 del expediente. Documentos privados que de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedaron reconocidos en juicio, al no haber sido desconocidos de forma expresa por la actora, y de cuyo estudio y valoración, se determina que efectivamente, que desde el año 2003, la empresa demandada, realiza pago de cánones arrendaticios por el local No. 2A, y así se establece. 2.- Expediente de Consignaciones Arrendaticias distinguido con el No. 2008-0417, de cuyo estudio se constata que, efectivamente en el mismo, la empresa CORPOARCIÓN KREBAZ, C.A., efectúa a favor de la ciudadana ANA MARIA SALOMON de GOTTFRIED, consignaciones arrendaticias por el inmueble, cuya entrega se pretende en juicio. Igualmente, se evidencia de la referida prueba documental, que el juzgado competente, en fecha 07 de abril de 2010, a solicitud de parte, procedió a autorizar el retiro y entrega al beneficiario, de la cantidad de Seis Mil Quinientos Bolívares (Bs. 6.500), correspondiente a los canon arrendaticios del periodo comprendido entre octubre de 2009 a febrero de 2010. Ahora bien, del análisis efectuado al material probatorio producido en la controversia, declara este Tribunal, que quedó debidamente probada la relación arrendaticia existente entre los litigantes, data desde el año 2003; tal como se indicara, al analizarse los recibos de pagos traídos a la controversia por la demandada. Consta igualmente de las actuaciones, que los contratantes en ejecución de la relación arrendaticia, continuaron suscribiendo contratos, siendo el último de ellos, el celebrado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador, el día 28 de abril de 2006, por el cual fue dado en arrendamiento a la demandada, un inmueble constituido por un el local No. 2A, ubicado en la quinta Dora y Galpón Industrial, Parque MC, Sarria, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador. Documento a través del cual, los contratantes haciendo uso de su libertad contractual, acordaron como tiempo de duración, lo establecido a continuación: “SEGUNDA: El plazo de duración del presente contrato ha sido fijado en un año (1), prorrogable por períodos de igual duración, siempre y cuando dentro de dicho una de las partes no notificare a la otra, su deseo de no continuar con el mismo, con por lo menos noventa (90) días de anticipación y siempre y cuando dentro de dicho lapso haya pleno acuerdo entre las partes, en relación con el canon de arrendamiento que se regirá para el nuevo período. El plazo de duración del presente contrato empezará a correr el primero (1) de enero de Dos Mil Seis.”. Establecido ello, cabe establecer que la relación arrendaticia inició en el año 2003 y vencería contractualmente, una vez, los contratantes manifestaran –tal como está previsto- su deseo de no continuar con el mismo, con por lo menos noventa (90) días de anticipación a su vencimiento. A partir de ello, debe sostenerse que, el tiempo fijo –inicialmente- convenido en dicho documento, comenzó a regir, tal como lo indica la cláusula contractual en referencia, el día 1º enero de 2006, y venció el día 1º de enero de 2007; a partir de dicha fecha, de forma automática y sucesiva, por no haber mediado la notificación contractual de no prórroga, el contrato sufrió su primera prórroga contractual, la cual expiró el día 1º de enero de 2008, la segunda prórroga, venció el 1º de enero de 2009. Es de hacer notar, que la propietaria del inmueble a los efectos de demostrar el cumplimiento contractual relativo a la manifestación por escrito a la arrendataria, de su deseo de no renovar el contrato, y poner término a la contratación, hizo valer las actuaciones practicadas por el Juzgado Quinto de Municipio del área metropolitana de Caracas; respecto a las cuales, la representación de la demandada afirmó que, las mismas no tenían valor probatorio alguno, pues la actuación no se había realizado en el local arrendado y las copias habían sido dejada en una persona que no está relacionada con su representada, aseverando –concretamente- lo siguiente: 1.- Que en dichas actas existe una contradicción en las fechas. 2.- Que en el acta se hizo constar el traslado al LOCAL No. 3 y no al LOCAL No. 2A, como lo señala el contrato. 3.- Que a través de la misma se identificó e hizo entrega de la solicitud a una persona que no tiene relación con la empresa demandada. 4.- Que el local 3 nada tiene que ver con el local 2. De tales actuaciones determina este Órgano Jurisdiccional que, ante la petición realizada por la representación de la actora, el Juzgado Quinto de Municipio del área metropolitana de Caracas, hizo constar por acta, que el día 28 de abril de 2008, se traslado y constituyó –en principio- en el local 2A, inmueble en litigio, y realizado el llamado de ley, no respondió persona alguna, por lo que procedió a dejar copia de la solicitud debidamente sellada, por debajo de la puerta, contentiva de la notificación de no prorroga contractual, estableciéndose que el contrato vencía el 1º de enero de 2009, y que a partir de dicha fecha, comenzaría a correr el lapso legal de un año de prorroga legal, que expiraba el 1º de enero de 2010. Y a su vez, se constituyó en el local No. 3, siendo atendido por un ciudadano identificado como José Arias, cédula de identidad No. 83.749.721, encargado del mismo, a quien le impuso de su misión, entregándole –igualmente- copia de la solicitud. Cabe acotar, que efectivamente como lo argumenta la demandada, consta de las actuaciones practicadas por el tribunal competente, que el mismo se constituyó en un local distinto al arrendado. Sin embargo, también se evidencia de las mismas, que previo a ello, hecho no mencionado por la apoderada de la demandada, el Tribunal se constituyó debidamente en el inmueble arrendado (LOCAL No. 2A), dejando en el mismo, por debajo de su puerta, los documentos correspondientes a la solicitud, en virtud de no haber sido atendido por persona alguna. Hecho que en modo alguno fue demostrado su falsedad, teniendo este Tribunal dicha actuación como efectivamente realizada en los términos indicados por el juzgado mencionado, y así se establece. Estudiadas como fueron las actas en referencia, determina este Juzgado que, la actuación efectuada por el tribunal de municipio, debe ser considerada como la verificación del desahucio de ley, efectuado por la arrendadora, en los términos contractualmente preestablecidos; dado que tal manifestación de no renovación fue realizada de forma escrita, en el inmueble objeto del arrendamiento, el cual –tal como se admitiera en juicio-, es ocupado por la demandada en su carácter de inquilina; en el cual un funcionario autorizado por la ley, para dar fe pública, hizo constar haber dejado dentro del inmueble las actuaciones relativas a la manifestación de no prórroga contractual expresa por la arrendadora, hace tener por cumplido el ya prenombrado desahucio, y así se establece. En tal sentido, debe afirmarse que, ante la manifestación de la arrendadora de no renovar el contrato, la prórroga contractual que se encontraba en vigencia, venció el día 1º de enero de 2009, comenzando a partir de dicha fecha, el lapso de prórroga legal, que atendiendo al contenido del literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tener la relación una duración de seis (6) años, desde el año 2003 al 1º de enero de 2009, era de dos años, que venció en fecha 1º de enero de 2011. Constatado de las actas dicha circunstancia, y visto que para la fecha en la cual fue interpuesta la presente demanda, es decir, el día 30 de abril de 2010, el lapso que la asistía a la empresa demandada, en su condición de arrendataria, aún estaba en curso; hecho éste que se evidenció en el transcurso del juicio, la misma para dicha fecha, resultaba inadmisible, de conformidad con lo previsto en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se establece. III Con base a los anteriores argumentos este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, a tenor de lo consagrado en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, declara INADMISIBLE la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera la ciudadana ANA MARIA SALOMON de GOTTFRIED, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-81.214.946, representada en el presente juicio, por la abogada Ninoska Manzano León, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 45.049 contra la empresa mercantil CORPORACION KREBAZ, C.A, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 14 de octubre de 1998, bajo el No. 34, Tomo 460 A Sgdo, representada en el presente juicio por los abogados Solanda Cortes Rivas, Héctor E. Rivas Nieto y Mariela Martínez Blanco, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 17.942.11.784 y 110.237, respectivamente. De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante. Publíquese. Regístrese y Déjese copia Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 09 días del mes de mayo de 2011. La Jueza, Abg. Carmen J. Goncalves Pittol La Secretaria Accidental, Abg. Karem A. Benitez F. En esta misma fecha, siendo las 3:04 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el respectivo copiador de sentencias del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil La Secretaria Acc. Abg. Karem A. Benitez F.