TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2010-002833
Se refiere el presente asunto a una demanda de desalojo que ha presentado la empresa FINANCIADORA IBEMIR C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil primero de la circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 3 de marzo de 1994, bajo el No.43, Tomo 48-A-Pro., representada por la abogada Yuvirda Plaza Moreno, IPSAS # 128.748; contra el ciudadano JOAO FERNANDES DA SILVA, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.6.862.956.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere el apoderado-actor que la empresa INVERSONES IBEPRO S.R.L celebro contrato de arrendamiento con el demandado sobre el local marcado con la letra “L” del Edificio “DELLA CORTE”, ubicado de Palo Negro a Palo Blanco, Parroquia de San José de Caracas. Dicho contrato fue cedido a la empresa actora, en fecha 31 de mayo de 2008; de lo cual se le notificó al arrendatario-demandado.
La pensión de arrendamiento había quedado fijada en Bs.916, 15, pagadero por mensualidades vencidas, que equivalía a Bs. Fuertes 0,91.
Pero la cantidad vigente es de Bs.308, 39, fijado por el Juzgado Superior Segundo Contencioso-Administrativo de la Región Capital.
Si bien el contrato inicialmente era a tiempo determinado, pasó a convertirse en uno a tiempo indeterminado, por lo que la acción incoada sería la de desalojo por la falta de pago del canon de arrendamiento .
Es el caso que el demandado adeuda Bs.2.467, 12, en concepto de pensiones vencidas insolutas, correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2009, y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2010.
Después de explanar el fundamento de derecho con que apoya la demanda, transcribiendo varias normas legales del Código Civil y del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y después de sacar conclusiones, concluye con el “Petitum”, donde demanda el desalojo y entrega del inmueble arrendado; así como el pago de Bs.2.467, 12 en concepto de los cánones de arrendamientos insolutos adeudados, que van desde noviembre de 2009 hasta junio de 2010, ambos inclusive. También demanda el pago de los cánones de los meses siguientes que se sigan venciendo mensualmente hasta la entrega del inmueble.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hace representar por los abogados Mónica Ortiz Vitoria y Diana Padilla Quintero, IPSA # 49.466 y 156.740 respectivamente, quines pasaron a rechazar y contradecir y negar los hechos imputados en la demanda, bajo los siguientes alegatos.
1. El demandado no ha incumplido su obligación de pago de los cánones; y por lo tanto no debe los meses que se señalan en el libelo como no pagados, a razón de bs.308, 39 c/u.
2. En cuanto al fondo de la demanda, dicen que consta de recibos emitidos por la empresa Financiadora IBEMIR C.A., (parte actora) que la parte demandada pagaba los cánones mensuales de arrendamiento, hasta el mes de octubre de 2009, por Bs.385, 49; discriminados así: Bs.309, 39 por alquiler, y Bs.77, 10 por concepto de gastos señalados en el art. 19 del Decreto ley de Arrendamientos inmobiliarios.
3. Sin embargo, a partir de noviembre de 2009, “inexplicablemente” los recibos de pago empezaron a ser “emitidos” por Inversiones IBEPRO, S.R.L., que era la empresa que inicialmente fue la arrendadora; y que, como tal es la que había celebrado el contrato de arrendamiento, habiéndolo cedido a la parte actora. Ese cambio de empresas—dice—no se explica., siendo la empresa actora la cesionaria, que había recibido en cesión (31 de mayo de 2008) el contrato de arrendamiento.
4. Hace ver que entre los directivos de la empresa Ibemir c.a. y de la empresa Ibepro, s.r.l. existen nexos familiares.
5. Dichos pagos fueron hechos de buena fe por la demandada, por lo que los pagos son válidos. El que actuó de mala fe—dice—fue la empresa demandante que intencionalmente hizo intervenir al tercero (empresa cedente) para después alegar la falta de pago del arrendatario, por ser hechos a quien ya no era el arrendador.
6. Invoca fraude procesal. Y para fundamentarlo explica lo que acaba de decir en relación a que fue la empresa actora y cesionaria del contrato (IBERMIR, C.A.) la que libró los recibos de pago de los cánones hasta el mes de octubre de 2009; y que fue la empresa arrendadora original y cedente del contrato (IBEPRO, S.R.L.) la que empezó a emitirlos a partir de noviembre de 2009 hasta el canon correspondiente al mes de junio 2010. Este cambio, que califica de inexplicable, habida cuenta que entre ellas existió una relación de cesión de contrato, es lo que fundamentaría la maquinación que le da soporte al fraude procesal denunciado. Señala los documentos que probarían el fraude, amen de que los directivos de ambas empresas son familiares.
FRAUDE PROCESAL
Antes que nada debemos de decir que, en nuestro criterio, el presente juicio como tal no es fraudulento.
Si lo fuese, tendríamos que “anularlo” por ese motivo; y no se explicaría entonces la existencia real del contrato de arrendamiento subyacente, que esta reconocido como existente y verdadero por el mismo demandado; además de los pagos hecho por él.
Para que exista fraude procesal, “el juicio mismo” es el que debe ser usado como instrumento para cometer el engaño; “la simulación” debe radicar en el mismo juicio, como por ejemplo, pretender demandar al inquilino anterior, para hacer desocupar al inquilino actual, o demandar al esposo-administrador, separado de hecho del hogar, que maliciosamente conviene o no contesta la demanda, para desalojar a la esposa que sí ocupa actualmente el inmueble alquilado , etc.; pero cuando el fraude—de existir—es ubicable en un acto o estadio anterior y subyacente al juicio mismo, dicho fraude no contamina el juicio como tal, aún cuando el engaño pudiese tener influencia en la resolución del pleito. Por ejemplo, que un contrato haya sido obtenido bajo engaño, dolo, violencia, etc., no significa que el posible juicio de cumplimiento que se instaure basado en el referido contrato, sea fraudulento, sin que ello signifique que ese dolo o engaño contractual, al afectar sin duda al contrato, no vaya a tener influencia en la resolución del juicio. No confundamos “fraude a la ley”, que atañe al negocio subyacente, con “fraude procesal”, que atañe a la relación procesal misma, superpuesta al negocio subyacente.
En este caso, el demandado-inquilino argumentó en contestación que hubo engaño o manipulación porque la empresa, que ya no estaba legitimada como su arrendadora, por haber cedido el contrato, le cobró maliciosamente alquileres; para que después, la empresa que sí esta legitimada como cesionaria—por habérsele notificado la cesión—fuese la que demandara la resolución del contrato alegando la invalidez de esos pagos, hechos de buena fe a la empresa cedente.
Este engaño—en el supuesto de existir—no afecta el juicio como tal, que no es aparente, ni fraudulento, ya que se basa en una verdadera relación jurídica existente entre arrendador y arrendatario, que son las partes del juicio; pero sin que dicho engaño (en el supuesto de existir) no tenga influencia sobre el pago y éste a su vez no deje de influir sobre la resolución del juicio. Una cosa es que el cobro sea lo malicioso, y otra muy diferente que lo sea el juicio que se instaure como consecuencia del mismo.
Véase—para convencernos de lo que decimos—que si esta problemática del cobro de los alquilres hiciese hipotéticamente fraudulento al presente juicio, tendríamos entonces que declararlo inexistente, nulo—como es la consecuencia natural de todo fraude procesal—y ésto no sería posible; porque dejaría la presente causa sin resolver; creando una situación de “Non liquet”, que le esta prohibida a los jueces; habida cuenta que el contrato de arrendamiento objeto de juicio, no es nulo ni inexistente, ni fraudulento; sino, todo lo contrario, esta plenamente reconocido por el arrendatario, y amerita una solución de nuestra parte a la causa petendi que fue planteada en el libelo.
Esto nos lleva a analizar los medios probatorios allegados a los autos.
Examen de las pruebas
1.-
Al folio 08 corre documento notariado (06 de junio de 1986) representativo de un contrato de arrendamiento celebrado sobre el local de autos, entre la empresa Inversiones IBEPRO, s.r.l. como arrendadora y la parte demandada como arrendataria.
Es sobre un local , por el precio de Bs.916, 15 mensual, sujeto a las variaciones que fije el Organismo Regulador competente. Este monto—dice la parte actora—quedó fijado (30-01-04) por el Tribunal Contencioso-Administrativo en Bs.f. 308,39 mensual.
Le achaca a la parte demandada haber dejado de pagar el canon los meses de noviembre, diciembre de 2009, enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2010, a razón de Bs.308,39 c/u.
La parte demandada dice que estos meses fueron cancelados; solo que no se los canceló a la empresa demandante, que fue cesionaria del contrato, sino a la empresa con quien celebró el contrato Inversiones IBEPRO, s.r.l., que cedió el contrato a la demandante. Y esto lo califica de un engaño de que ha sido víctima.
2.-
Al folio 11 corre documento privado (31 de mayo de 2008) representativo de un contrato de cesión y traspaso del contrato de arrendamiento, entre Inversiones IBEPRO srl y la empresa Financiadora IBEMIR c.a.; o sea, entre la empresa que originalmente aparece celebrando el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, como cedente y la empresa demandante de este juicio como cesionaria.
La parte demandada—como arrendataria y por tanto como deudora-cedida—reconoce haber sido notificada del esta cesión; por lo que esta claro que la parte demandante—cesionaria del contrato—quedaba así legitimada para cobrar los alquileres; y en la misma medida la cedente queda deslegitimada para recibir los pagos, de conformidad con el art. 1551 CC.
Pero lo que la demandada argumenta es que hubo engaño o fraude en el cobro de los cánones de arrendamientos que ahora se dice como no pagados; dado que ella los pagó de buena fe a la empresa con quien había celebrado originalmente el contrato, pero que lo había cedido y que maliciosamente cobraba los alquileres para hacerla incurrir en error.
Esto se irá viendo en lo sucesivo; pero podemos ya adelantar que si un pago se hace por error a quien pudiera aparentar estar en posesión del crédito, dicho pago adviene válido, de conformidad con el art. 1287 del Código Civil, que a la letra reza así
El pago hecho de buena fe a quien estuviere en posesión del crédito, es válido, aunque el poseedor haya sufrido después evicción.
Un elemento o argumento a tomar en cuenta en relación con la condición de poseedora del crédito (acreedor putativo) por parte de la empresa INVERSIONES IBEPRO s.r.l. es la circunstancia de que dicha empresa fue la persona que originalmente celebro el contrato con la inquilina; o sea fue la arrendadora original, por lo que era factible que se incurriera en el equívoco de pensar que estuviera poseyendo el crédito de los cánones, a pesar de haber cedido el contrato.
No era un sujeto extraño y ajeno a la relación arrendaticia; sino nada menos que la misma empresa con quien el demandado negoció primeramente el contrato.
Esto como se verá toca de lleno a la moralidad en la ejecución del contrato; ya que las convenciones deben ejecutarse de buena fe (art. 1160 CC).
Si la parte actora, como cesionaria del contrato, comenzó a no recibir los alquileres, como lo venía haciendo, recibiéndolo de nuevo quien le había cedido el contrato, llama la atención que no hubiera gestonado o indagado nada frente a la empresa que sin derecho los cobraba, siendo que con ésta había celebrado la cesión del contrato arrendamiento.
Y más extraño que nada de esto hubiese mencionado en el libelo de demanda, siendo su obligación decir la verdad, de conformidad con el art. 170 del Código de procedimiento Civil
3.-
Al folio 12 corre un documento privado firmado por la parte demandada, que representa la notificación (31 de mayo de 2008) de la cesión del contrato de arrendamiento, arriba examinado.
La parte demandada reconoció en contestación haber sido notificada de esta cesión.
4.-
Al folio 13 y ss corre en copia la Sentencia del Juzgado Superior Contenciosos-Administrativo de la Región Capital, donde fijo la regulación del canon de arrendamiento del local L, en bs.308, 39 mensual.
Este tema no ha sido controvertido
5.-
Al folio 79 y ss hasta el folio 88, ambos inclusive, corren documentos privados, representativos de recibos de pago de alquileres (se les llama “Factura de Alquiler”), emitidos por la empresa Financiadora IBEMIR, C.A. (parte actoras) a favor de la parte demandada, como inquilina del local, por Bs.385, 49 c/u. No fueron desconocidos.
Fueron promovidos por la parte demandada (01 de marzo de 2011), y corresponde a los meses de arrendamiento que van desde enero de 2009 hasta el mes de octubre de 2009, ambos inclusive.
Dichos recibos se refieren a meses de arrendamientos que son anteriores a los meses que se señalan en el libelo como no pagados, por lo que no hacen mérito de prueba de solvencia a favor del inquilino en relación con los meses insolutos que causa el presente juicio.
Sin embargo dichos pagos y recibos nos demuestran que la parte actora venía ya cobrando con regularidad una buena cantidad de de mese de alquile anteriores, sin ningún problema; por lo que llama la atención que—como se verá de seguida—a partir del mes del mes de noviembre de 2009 en adelante, la empresa que cobra y emite los recibos (que ahora los llama “Recibos de Alquiler”) sea la empresa Inversiones Ibepro s.r.l., que fue la empresa que cedió el contrato de arrendamiento.
Dijimos antes que llama la atención que la parte actora—sabiendo seguramente que la cedente había empezado a cobrar los alquileres—nada haya hecho ni dicho al respecto frente a dicha empresa, siendo ésta la que le cedió el contrato. Ni nada menciono en el libelo.
Por una máxima de experiencia debemos suponer que si alguien viene con regularidad cobrando periódicamente una deuda de tracto sucesivo, como es un alquiler; y de pronto se la dejan de pagar, se interesaría por indagar el porque de esa suspensión de pago, debiéndose enterar entonces que quien cobraba ahora era la empresa que le cedió el contrato de arrendamiento.
Lo que llama la atención—como dijimos—es que en el libelo de demanda haya guardado absoluto silencio al respecto, esto es, no haya hecho ninguna referencia a esta anomalía, vale decir nada dijo respecto a que la empresa cedente se hubiese puesto a cobrar los cánones sin su permiso, siendo una persona sin derecho para hacerlo, después de la notificación de la cesión.
Máxime, cuando pareciera que entre la empresa cedente y la cesionaria existe nexos familiares entre sus directivos o personeros.
6.-
Al folio 89 y ss hasta el folio 102 ambos inclusive, corren unos documentos privados representativos de recibos de pago de cánones de arrendamientos, por Bs.385, 49 c/u, librados por la empresa INVERSIONES IBEPRO S.R.L., a favor de la parte demandada, correspondiente a los meses que van desde noviembre de 2009 hasta el mes de diciembre de 2010, ambos inclusive. Fueron promovidos por el demandado.
Respecto a estos recibos, este Tribunal, tomando en cuenta las dudas arriba expresadas, no tendría ningún inconveniente en aplicar a ellos, la disposición del art. 1287 del Código Civil, calificando a INVERSIONES IBEPRO S.R.L. de acreedor putativo; y en consecuencia, considerando los tales recibos de pagos como válidos y liberatorios; pero siempre que la firma de dichos documentos hubiesen sido reconocidos o constatada como emanada efectivamente de la empresa INVERSIONES IBEPRO, S.R.L.
Pero es el caso que la parte demandante en diligencia de fecha 4 de marzo de 2011 procedió a desconocer dichos documentos (folio 105); lo cual haría perder valor probatorio a dichos documentos, salvo que la parte que los trajo a juicio probase que sí emanaron de la empresa INVERSIONES IBEPRO S.R.L.., a través de la experticia de cotejo, prevista en el art. 445 del Código de Procedimiento Civil.
Pero vemos que la parte demandada, quien trajo los recibos a los autos, en lugar de promover la experticia de cotejo, que era lo que correspondía, promovió la prueba de testigo, pero ni siquiera para probar la autenticidad de los recibos, sino para probar el fraude procesal, que dice haber ocurrido, de acuerdo con su escrito que riela a al folio 127 a1 128 del expediente.
Al quedar esos documentos privados, representativos de los recibos de alquileres de marras, sin saberse que efectivamente provinieron o emanaron de la empresa Inversiones IBEPRO, s.r.l., ello nos deja sin poder aplicarle a dicha empresa el calificativo de acreedor putativo consagrado en el art. 1287 CC; que, como dijimos antes, este juzgador no hubiera tenido ningún inconveniente en acudir, dada las circunstancias antes anotadas.
7.-
Al folio 115 y ss corre Registro de Comercio de la empresa que emitió los recibos discutidos, donde consta Acta de Asamblea de Socios de la empresa Inversiones IBEPRO, s.r.l., en la cual se observa que el Director Principal es Gladis Bali Aspchi, C.I. No.3.155.499.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir:
• El fraude procesal no existe. Nos remitimos a lo dicho más arriba.
• Ahora bien, que no exista fraude procesal, no quita que sea extraño que Inversiones IBEPRO, S.R.L, empresa que cedió a la parte actora el contrato, sea la que “supuestamente” hubiere cobrado los cánones de arrendamiento de los meses que iban desde de noviembre de 2009 hasta el del mes de diciembre de 2010, ambos inclusive; y ello después que la actora, cesionaria, había estado ya cobrando alquileres. Y más extraño todavía es que la parte demandante hubiese guardado silencio al respecto, ya que nada de esto refirió en el libelo de demanda (art.170 CPC)
• Esta circunstancia llevó a este juzgador a considerar que en la empresa INVERSIONES IBEPRO, S.R.L. se podía dar perfectamente la condición de poseedora aparente del crédito de los alquileres, pudiéndosele asimilar al acreedor putativo del art. 1287 del Código Civil, a los fines validar y declarar liberatorios los pagos que el demandado le hizo.
• Pero con la condición que pudiésemos imputar la autoría de los recibos de marras (que corren a los folios 89 al 102) a la empresa Inversiones Ibepro s.r.l, que aparecía en ellos como su emitente.
• Sin embargo, estos recibos fueron desconocidos por la parte actora y el demandado en lugar de pedir el cotejo, para verificar su autoría, pidió la prueba testimonial, cuando era posible la prueba de cotejo, de acuerdo con la última parte del art. 448 CPC, que obliga a que la parte contraria o su causahabiente, supuesto autor de la escritura cuestionada, firmen en presencia del Juez lo que éste dicte; y en caso de negarse, se tendría el instrumento de marras como reconocido. Por ese motivo se negó la prueba de testigos que fue promovida para probar la autenticidad de los documentos desconocidos.
• Al no poderse verificar la autoría de los recibos de marras, no era posible validar el pago contenido en los mismos. Así se declara.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara con lugar la demanda que ha presentado Financiadora IBEMIR, c.a. contra le ciudadano Joao Fernandes Silva, ambas partes arriba identificadas. En consecuencia adopta las siguientes resoluciones:
1. Declara terminado o resuelto el contrato de arrendamiento objeto de este juicio, por razón de la falta de pago de los cánones de arrendamientos de los meses que van desde el mes de noviembre de 2009 hasta el mes de junio de 2010, ambos inclusive, a razón de Bs.309, 39 c/u.
2. En consecuencia condena a la parte demandada a que proceda a hacer entrega material a la parte actora, del inmueble arrendado, consistente en un local marcado con la letra L, del Edificio Della Corte, ubicado en Palo Negro a Palo Blanco, Parroquia San José de Caracas
3. Se le condena al demandado a que le pague a la parte actora dos mil cuatrocientos sesenta y siete con doce céntimos (Bs.2.467, 12), en concepto de los cánones de arrendamiento que dieron motivo al juicio; esto es los correspondiente a los meses que van de noviembre de 2009 a junio de 2010, ambos inclusive; a razón de de bs.308,39 c/u; así como los alquileres que se sigan causando hasta la entrega definitiva del local.

4. Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del juzgado Sexto de municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticuatro días del mes de mayo de dos mil once, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS