ASUNTO: AP31-V-2010-004614 Se refiere el presente asunto a una demanda de desalojo arrendaticio que presentó el ciudadano GUSTAVO ANGULO, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No. 3.975.204, representado por el abogado en ejercicio Rosa Federico del Negro, IPSA 26.408; contra la empresa PUBLICIDAD VEPACO, C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 20 de marzo de 1950, bajo el No. 331, Tomo 1-C. Planteamiento de la litis Libelo de demanda Refiere el apoderado actor que su defendido celebró con la parte demandada, contrato de arrendamiento sobre un espacio de azotea que forma parte de un área de mayor extensión del Edificio “ELE”, ubicado en la Avenida Río de Janeiro con calle Carona , Urbanización las Mercedes, Municipio Baruta, Estado Miranda; que sería destinado por la demandada a la colocación de una valla de publicidad de 15,oo mts por 12,20 mts, identificada con los números 5702H; todo ello de acuerdo con documento notariado de fecha 20 de julio de 2007; con una duración de un año fijo (01 de mayo de 2997 al 30 de abril de 2008), al vencimiento del cual, la arrendataria hizo uso de la prórroga legal de seis meses. El canon de arrendamiento mensual, pagadero por semestre adelantado, quedo convenido originalmente en Bs.2.968.000, oo ó Bs.f. 2.968,oo; pero se fue incrementando, de acuerdo con la cláusula cuarta, parágrafo tercero del contrato. Dice que la arrendataria hizo un pago por Bs.45.479,40, correspondiente a los cánones de arrendamiento al lapso de la prórroga legal comprendida desde el 1 de mayo de 2008 al 31 de octubre de 2008. Después la arrendataria hizo otro pago por Bs.59.264, 16, por concepto de aplicar la cláusula inflacionaria al canon anterior. Luego la arrendataria hizo otro pago por Bs.29.632, 08, correspondiente al trimestre que 1° de mayo de 1009 al 31 de julio de 2009ria. Por tal motivo la relación arrendaticia se ha transformado en una a tiempo indeterminado. Pero es el caso—sigue diciendo—que la arrendataria ha dejado de pagar los meses que van desde agosto-2009 hasta noviembre-2009, ambos inclusive, a razón de Bs.4.397, 57; lo que totalizan una deuda insoluta de bs.70.361,12. En base a dicho incumplimiento, y de acuerdo con la causal a) del art. 34 del Decreto ley, demanda: 1. el desalojo y entrega del espacio arrendado del inmueble, debiendo la parte demandada retirar la valla y las estructuras construidas al efecto. 2. Demanda igualmente el pago de bs.70.361, 12 que corresponde a lo cánones insolutos antes identificados. 3. Y el pago de Bs.879, 51 diario, por la cláusula décima primera del contrato, desde el día de la admisión de la demanda hasta la entrega material del inmueble. Estima la demanda en Bs.70.361, 12. Contestación de la demanda (folio 84 y ss) La parte demanda se hace representar por el abogado Fernando José Peña Ramírez, IPSA # 45.209, quien, en la oportunidad de Ley, paso a contradecir la demanda, en base a los siguientes argumentos: Afirmando la existencia del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, dijo que a la parte demandada se le había impedido el acceso al espacio arrendado desde julio de 2009, a pesar de las múltiples solicitudes que se le ha hecho a la parte arrendadora, ya que carece de llave El arrendador no ha cumplido con su obligación de permitirle a la parte demandada acceder al espacio arrendador para realizar los trabajos de reparación y mantenimiento de la valla; en fín, hacer uso del espacio arrendado. La parte demandante no cumplió con su obligación, y ello se traduce en que su mandante no viene entonces obligada a cancelar al canon de arrendamiento. Mal se puede decir que la parte demandada haya incumplido cuando no puede tener acceso al espacio por el que paga para su uso. Parte motiva Queda así trabada la litis y definido los términos de la controversia, en la cual se ve, sin mayores esfuerzos, que la parte demandada lo que esgrime como defensa es la excepción non adiplenti contractu o excepción de contrato no cumplido, previsto en el art. 1169 del Código Civil, aún cuando no lo haya expresado o calificado expresamente de esa forma.; ya que tal defensa significa que en los contratos bilaterales, si una de las partes no cumpliese con su obligación, la otra entonces puede abstenerse de cumplir la suya. La Norma reza así En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones. Es evidente que el contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, ya que su sinalagma esta conformado por dos obligaciones básicas contrapuestas: por un lado esta la obligación de pagar los alquileres a cargo del arrendatario; y por otro lado, esta la obligación del arrendador de permitir y mantener al arrendatario en el goce y uso pacífico de la cosa dada en arrendamiento. Ambas obligaciones están consagradas en el art. 1579 del Código Civil. El cumplimiento de cada una de esas prestaciones, justifica y es condición de la otra. Una se tiene como “causa” de la otra. El incumplimiento o abstención de una justifica el incumplimiento o abstención de la otra. Ahora bien, el deudor que quiera “excusar su propio incumplimiento” por esta “vía defensiva”, asume o corre con la carga de probar “el incumplimiento de su contraparte”, de conformidad con el principio o regla de distribución de la carga de la prueba que nos dice que quien quiera excepcionarse debe probar el fundamento fáctico de su excepción o de la norma que la contiene, de conformidad con el art. 506 CPC, que contiene el conocido aforismo latino de que “el reo que se excepciona se convierte o se hace actor del fundamento de su excepción”, consagrado en el art. 1354 del Código Civil. En definitiva, corresponde al que afirma, la carga de probar el hecho que dice fundamentar su defensa; en este caso el impedimento, por parte de la arrendadora-demandante, de poder acceder a la azotea, por parte de la arrendataria; que habría justificado a ésta el no cumplir a su vez con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, de conformidad con la norma citada. Conclusión Vemos que la única prueba que promovió la parte demanda ha sido el testimonio de tres personas. Pero es el caso que ninguna de ellas acudió al Tribunal a rendir su declaración, quedando entonces sus comparecencias desiertas. En estas condiciones, resulta evidente que al no poder probar el hecho que fundamenta su defensa, la misma esta condena a fracasar y los resultados de esta litis le deben de resultar desfavorables. Así se declara. Solo cabe decir que la penalidad prevista en el contrato en la cláusula décima primera, se contrapone al art.28 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que consagra la clausula penal “exclusivamente” para el caso de demora en entregar por razón de vencimiento del plazo; pero no por motivo de resolución o terminación del contrato por razón de falta de pago de los alquileres. Siendo una penalidad, su interpretación debe ser restrictiva, de acuerdo con el conocido principio de que las normas punitivas se interpretan limitativamente y no admiten analogías ni interpretaciones extensivas. Parte dispositiva En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justici9a, en nombre de la república y por autoridad de la Ley, declara parcialmente con lugar la demanda que ha presentado el ciudadano Gustavo Angulo contra la empresa Publicidad Vepaco, c.a., ambas partes arriba identificadas: En consecuencia adopta las siguientes resoluciones: 1. Declara terminado o resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 20 de julio de 2007, objeto del presente juicio; por motivo de la falta de pago de los cánones de arrendamientos correspondiente a los diez y seis (16) meses que van desde agosto de 2009 hasta noviembre de 2010, ambos inclusive, a razón de Bs.4.397,57 c/u.. 2. Condena a la parte demandada a que pague al actor la cantidad de setenta mil trescientos sesenta y uno bolívares con doce céntimos (Bs.70.361, 12) por concepto de los meses insolutos arriba señalados, que dieron motivo al juicio. 3. Condena a la parte demandada a que proceda a desalojar y entregar el espacio de azotea arrendado del edificio que se identifica en la primera parte de esa sentencia y que se da aquí por reproducido. Debe proceder a remover y retirar la valla o unidad de publicidad de 15 mts por 12,20 mts, identificada con el No.5702H, colocada en el espacio de azota arrendado, que deberá quedar libre de esa estructura y demás accesorios. 4. No hay condena en costas por la naturaleza parcial de este fallo. Publíquese, Regístrese y Déjese copia Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción judicial del Área metropolitana de Caracas, a los cuatro días del mes de mayo de dos mil once, en los Cortijos de Lourdes. El Juez JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH La Secretaria IVONE CONTRERAS