TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2010-004088

En el juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, intentado por la sociedad de comercio INVERSIONES LOS GUASDUALES II, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 07 de septiembre de 2004, bajo el Nº 44, tomo 963 A., representada judicialmente por la abogada Jacqueline Cárdenas Cárdenas, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 36.849, contra la sociedad mercantil NEO GIMNASIO S.A., inscrita originalmente en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 30 de marzo de 1982, Nº 53, tomo 37-A Sgdo., representada por su Presidente, Nicolás Petrou Zigra, titular de la cédula de identidad Nº 2.109.138, asistido por el abogado Giovanni Fabrizi D’Alessandro, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 38.170, se inició por libelo de demanda incoado el 22 de octubre de 2010 y se admitió por auto del 09 de noviembre de ese mismo año, por los trámites del juicio breve.
PRIMERO
En el libelo de demanda, la parte actora alegó que es administradora de un inmueble ubicado en el Boulevard Panteón, entre las esquinas Jesuitas y Tienda Honda, edificio 36, planta baja, local Nº 2, parroquia Altagracia, Municipio Libertador, Distrito Capital, propiedad de la sociedad mercantil Alquicel, C.A., y de la sucesión de Ismael Cristóbal Franco Feo.
Que sobre el citado inmueble, el 01 de octubre de 1991, entre Administradora Aparo, C.A., y sociedad mercantil Neo Gimnasio S.A., celebraron un contrato de arrendamiento por el plazo de un (1) año, prorrogables por periodos de un año, a menos que una de las partes notificara a la otra con una anticipación no menor de sesenta (60) días su voluntad de no prorrogarlo, el cual le fue cedido el 30 de diciembre de 2004.
Que el 30 de julio de 2007, se le notificó a la citada sociedad de comercio demandada, en la persona de su representante legal, la voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, por lo que a partir del 01 de octubre de 2007, comenzó a correr de pleno derecho el lapso de prórroga legal de tres (3) años concluyendo el 01 de octubre de 2010.
Que de conformidad con lo previsto en el artículo 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al vencimiento de la prórroga legal, el arrendatario ha debido entregar el inmueble y pese a las gestiones realizadas no lo ha hecho, por lo que lo demandó a los fines que convenga o sea condenado a cumplir con el contrato, en cuanto a la entrega del inmueble arrendado así como al pago de la suma de veintidós bolívares (Bs. 22,00) diarios, contados a partir del 01 de octubre de 2010 hasta la fecha de consignación de la demanda más las costas procesales.
Estimo la presente demanda en cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00).
El 27 de enero de 2011, el Alguacil dejó constancia de haber citado a la sociedad de comercio demandada, a través de su representante legal, a pesar que se negó a firmar el recibo correspondiente, por lo que el 14 de febrero de 2011, la Secretaria se trasladó a la dirección del inmueble objeto de marras, a los fines de dar cumplimiento a las formalidades establecidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Oportunamente, el 16 de febrero de 2011, acudió al proceso la parte demandada a través de su Presidente, ciudadano Nicolás Petrou Zigra y presentó escrito mediante el cual propuso cuestiones previas y contestó a la pretensión de la parte actora, no sin antes impugnar las copias simples de documentos públicos y auténticos aportados por la parte actora junto al libelo de demanda que rielan desde le folio 07 al 32.
De conformidad con lo previsto en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuso como cuestión previa la ilegitimidad de la persona de la actora por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, alegando que la abogada María Carolina Castillo Franco, es funcionario público. Que dicha ciudadana era Directora de Administración de la sociedad mercantil accionante, por cinco años a partir del 07 de septiembre de 2004, concluyendo el 07 de septiembre de 2009 y a la fecha han transcurrido más de seis años, por lo que las facultades para demandar en juicio deben ser expresas y no consta en el documento constitutivo, por lo que debió realizarse una asamblea general extraordinaria para actualizar la junta directiva y para autorizar a la directora de administración para intentar demanda. Que además, la ciudadana María Carolina Franco, es funcionario público por trabajar en una Oficina de Registro Público, por lo que carece de la capacidad necesaria para comparecer en juicio.
De conformidad con lo previsto en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegó la cuestión previa de defecto de forma del libelo de demanda, dado que al identificar a la demandada Neo Gimnasio C.A, no se le indicó el domicilio ni los datos de registro, conforme lo ordena el ordinal 3º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
De conformidad con lo previsto en el ordinal 5º del artículo 346 eiusdem, opuso la cuestión previa de falta de caución o fianza necesaria para proceder al juicio, dado que la demandante tiene un capital de quinientos bolívares (Bs. 500,00) y es inferior a tres mil (3.000) unidades tributarias.
De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechazó por insuficiente la estimación de la cuantía de la demanda, considerando que la misma debe ser estimada en doscientos veintisiete mil quinientos bolívares (Bs. 227.500), equivalentes a tres mil Unidades Tributarias a razón de sesenta y cinco bolívares (Bs. 65,00) cada una.
Sobre el mérito del asunto, rechazó que haya recibido el 27 de julio de 2007, notificación alguna de la demandante manifestando su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento, por lo que al no recibir ninguna carta firmada por la arrendadora Administradora Aparo, C.A., el contrato se encuentra todavía en prórroga contractual que comenzó el 23 de septiembre de 1985.
De acuerdo a lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alegó la falta de cualidad de la demandante para intentar el juicio, por cuanto Inversiones Guasduales II, C.A., no ha sido autorizada por los propietarios del inmueble para celebrar contrato de arrendamiento con ella.
Asimismo, reconvino a la actora reconvenida a los fines que convenga a cumplir con el lapso de prórroga legal establecido en el literal “d” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual no ha comenzado a correr dado que no ha sido notificada de la voluntad del propietario de no renovar el contrato. Que de acuerdo al documento de cesión del contrato de arrendamiento se señala que la cedente Administradora Aparo, C.A., se obligó a notificar la cesión a la arrendataria y no Inversiones Guasduales II C.A.
Asimismo, reconvino a los fines que sea condenada a la devolución de las cantidades de dinero que ha pagado por concepto de agua a hidrocapital por una cantidad de tres mil quinientos ochenta y nueve bolívares con 90/100 céntimos (Bs. 3.589,90) así como la suma de dinero que resulte de la indexación.
Reconvino también a los fines que la actora sea condenada a la tacha incidental de falsedad del documento de cesión del contrato de arrendamiento marcado “g”, considerando que es falso el documento por lo irrisorio del precio y por haber sido firmado por la misma persona, representando a ambas sociedades de comercio y además, es funcionario público.
Reconvino igualmente, a los fines que la actora reconvenida sea condenada al pago de una reparación mayor hecha en el techo así como su impermeabilización por un a suma de seis mil setecientos bolívares (Bs. 6.700,00) así como la suma de dinero que resulte de la indexación monetaria de la misma.
Reconvino asimismo por retracto legal arrendaticio, por cuanto el ciudadano Armando Perdomo Delgado, vendió el inmueble al ciudadano Ismael Cristóbal Franco Feo, el 17 de julio de 1974; la inmobiliaria de Prudencio Perdomo Delgado, celebró el contrato de arrendamiento que se discute el 23 de septiembre de 1975 y desde el 11 de diciembre de 2003, el propietario es Alquicel C.A., y no recibió ninguna notificación para la compra del inmueble y el lapso de cuarenta (40) días para ejercer ese derecho comienza desde el día que tiene conocimiento el arrendatario del acto que trasmite la propiedad.
Estimó la cuantía de la reconvención en la cantidad de diez mil trescientos nueve bolívares (Bs. 10.309,00).
SEGUNDO
De acuerdo a la forma como ha sido planteada la controversia, la litis se centra en determinar si se da el supuesto legal a los fines que el demandado sea condenado al cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal. Sin embargo, habiéndose alegado cuestiones previas, impugnada la estimación de la cuantía de la demanda y propuesto la falta de cualidad activa, se procede a resolver previamente dichos alegatos.
En cuanto al rechazó la cuantía en que el actor estimó el valor de su demanda, considerando que la misma debe ser estimada en doscientos veintisiete mil quinientos bolívares (Bs. 227.500), equivalentes a tres mil Unidades Tributarias a razón de sesenta y cinco bolívares (Bs. 65,00) cada una, se tiene que la parte actora estimó el valor de la demanda en cuatro mil bolívares (Bs. 4.000), y de acuerdo a lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, la demandada tiene el derecho a rechazarla por considerarla insuficiente o exagerada, pero con la carga de aportar los argumentos y elementos de juicio que pruebe su afirmación, es decir, debe acreditar elementos probatorios que demuestren su afirmación sobre la estimación que realizó la parte actora, de lo contrario, debe desecharse su impugnación, quedando establecida la estimada hecha por la parte actora.
En este caso, la parte demandada lejos de argumentar y probar hechos objetivos que tiendan a determinarse el valor de la demanda, argumentó que la misma debe ser estimada en doscientos veintisiete mil quinientos bolívares (Bs. 227.500), equivalentes a tres mil Unidades Tributarias, a razón de sesenta y cinco bolívares (Bs. 65,00) cada, sin alegar hechos objetivos que apoyasen tal afirmación. Siendo así debe tenerse como el quantum del valor de lo litigado lo estimado por la parte actora, es decir, la suma de cuatro mil bolívares (Bs. 2.000).
Las Cuestiones Previas son excepciones que se plantean en el proceso relativo a la regularidad en la relación jurídica procesal, cumpliendo una función saneadora, para desembarazarlo de todo cuanto pudiera obstaculizar el camino que debe conducirlo, lo más pronto posible y sin obstáculos a la etapa siguiente. En este caso, se alegó cuestiones atientes a los sujetos procesales y a la regularidad formal de la demanda.
La primera cuestión previa alegada se refiere a la contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a “La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio”.
En este sentido, advierte el Tribunal que la citada cuestión previa se refiere a la capacidad procesal o legitimación ad procesum. Se trata de un presupuesto procesal; una de las condiciones para que un proceso instaurado entre personas sea válido. La capacidad procesal corresponde a las personas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, esto es la capacidad de obrar o de ejercicio del derecho civil.
Se encuentra regulado en el artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley”.
En este caso, no se ha cuestionado la capacidad procesal de las partes, sino la del apoderado judicial, alegato que no puede subsumirse en este presupuesto procesal que está referido a aquellas personas que no tienen el libre ejercicio de sus derechos. Tampoco se probó que dicha apoderada ejerciera el cargo de funcionario público alegado, por lo que se desecha tal cuestión previa alegada. No obstante ello, la parte actora produjo copia certificada de instrumento que contiene acta de asamblea extraordinaria de accionistas de Inversiones Los Guasduales II, del 20 de julio de 2010, mediante la cual se acordó ratificar en sus cargos a los miembros de la junta directiva por un periodo de cinco años, como Directora General a Carmen Franco y Directora Administradora a María Carolina Castillo Franco, por lo que también se enerva el alegato de haber cesado en sus funciones, esta última ciudadana.
De conformidad con lo previsto en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegó la cuestión previa de defecto de forma del libelo de demanda, dado que al identificar a la demandada Neo Gimnasio C.A, no se le indicó el domicilio ni los datos de registro, conforme lo ordena el ordinal 3º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
No obstante lo anterior, si bien ciertamente en el libelo de demanda, la parte actora no indicó dichos datos de registro de Neo Gimnasio C.A, esta misma parte suplió dicha carga, al aportar al expediente los datos de registro de la misma, según Diario Datos del 10 de agosto de 1990, donde se lee que dicha sociedad mercantil se registró originalmente en el Registro Mercantil Segundo el 30 de marzo de 1982, bajo el Nº 53, tomo 37-a Sgdo., por lo que resulta inútil declarar con lugar dicha cuestión previa cuando consta en el expediente dichos datos. De registro.
De conformidad con lo previsto en el ordinal 5º del artículo 346 eiusdem, opuso la cuestión previa de falta de caución o fianza necesaria para proceder al juicio, dado que la demandante tiene un capital de quinientos bolívares (Bs. 500,00) y es inferior a tres mil (3.000) unidades tributarias.
En este sentido, se observa que dicha cuestión previa relativa a la falta de caución o fianza necesaria para proceder al juicio, se relaciona con el contenido de la norma del artículo 36 del Código Civil, según la cual “El demandante no domiciliado en Venezuela debe afianzar el pago de lo que pudiera ser juzgado y sentenciado, a no ser que posea en el país bienes en cantidad suficiente, y salvo lo que dispongan leyes especiales”.
En este caso, consta que la sociedad mercantil Inversiones Los Guasduales II, según la cláusula segunda de su acta constitutiva – estatutos sociales, está domiciliada en esta ciudad de Caracas, por lo que no entra en el supuesto de hecho previsto en dicha norma a los fines de la configuración de la citada cuestión previa relativa a cautio iudicatum solvi.
TERCERO
Respecto a la falta de cualidad activa, prevista en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alegada por la parte demandada, por cuanto Inversiones Guasduales II, C.A., no ha sido autorizada por los propietarios del inmueble para celebrar contrato de arrendamiento con ella, se observa:
Que la parte actora alegó que el contrato de arrendamiento pactado originalmente entre Administradora Aparo, C.A y la demandada le fue cedido el 30 de diciembre de 2004, para lo cual produjo instrumentos junto al libelo de demanda, marcados “G” y “H”. El primero, se refiere a original de documento privado del 30 de diciembre de 2004, según el cual la ciudadana María Carolina Castillo Franco, actuando como liquidadora de Administradora Aparo, C.A., cedió a Inversiones Los Guasduales II, todos los derechos, acciones y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento celebrado con Neo Gimnasio C.A., sobre el local de marras, por le precio equivalentes a cien bolívares (Bs. 100,00). Dicho instrumento se valora de acuerdo a lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil, mereciendo fe su contenido.
Mediante el segundo instrumento, que se refiere a actuaciones cumplidas por la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda, consta que el 30 de julio de 2007, una funcionaria de nombre Elvia Mercedes Rodríguez Matute, autorizada se trasladó y constituyó a la dirección en que se encuentra ubicado el local objeto material de la pretensión y notificó al ciudadano Nicolás Petrou Zigra, como representante legal de Neo Gimnasio C.A., que el contrato de arrendamiento que le fue cedido el 30 de diciembre de 2004, no sería prorrogado. Que el mismo vencería el 01 de octubre de 2007, por lo que a su vencimiento quedaba obligado a entregarlo. Dicha actuación merece fe su contenido por haberla efectuado un funcionario público para ello.
Consta copia certificada de de documento registrado el 17 de julio de 1974, que el ciudadano Armando Perdomo Delgado, vendió al ciudadano Ismael Cristóbal Franco Feo, un inmueble constituido por terreno y edificio identificado con el Nº 36, que se corresponde con el inmueble donde se encuentra ubico el local arrendado. Dicho instrumento merece fe su contenido de acuerdo a lo previsto en el artículo 1384 del Código Civil, mereciendo fe su contenido según lo dispuesto en el artículo 1359 y 1360 del Código Civil, muy a pesar que la parte demandada de manera genérica afirmó impugnarlo pero a su vez los hizo valer cuando alegó el derecho al retracto legal.
Consta asimismo, copia certificada de instrumento registrado el 11 de diciembre de 2003, que merece fe su contenido de acuerdo a lo antes referido, que dicho inmueble lo vendió la ciudadana Gloria Rodríguez de Franco a la sociedad mercantil Alquicel, C.A., siendo el mismo parte de los bienes heredados del ciudadano Ismael Cristóbal Franco Feo, según instrumentos que en copia certificada aportó al expediente y que rielan a los folios 27 al 32 del expediente.
De igual manera, la parte actora aportó al expediente original de instrumento privado contentivo del contrato de arrendamiento pactado originalmente entre Administradora Aparo, C.A y la sociedad de comercio Neo Gimnasio C.A., sobre el local Nº 2, a que se ha venido haciendo referencia, por la duración de un año contado a partir del 01 de octubre de 1991, prorrogables por periodos de un año, a menos que una de las partes notificase a la otra con anticipación no menor de 60 días su voluntad de no prorrogarlo, en cuyo caso debía el arrendatario hacer entrega del mismo, siendo por cuenta del arrendatario lo relativo al pago de luz eléctrica, gas, teléfono, aseo urbano y agua. Dicho instrumento se tiene como reconocido en juicio mereciendo fe su contenido a tenor de lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil.
En virtud que la parte actora promovió posiciones juradas en el libelo de demanda, se admitió en el mismo auto de admisión de la demanda y se fijó el 5º y 6º días de despacho siguientes a que constase en autos la citación de la parte demandada a los fines que la parte demandada y actora, en ese orden, las absolvieran. Consta acta del 23 de febrero de 2011, oportunidad a los fines que la actora reconvenida absolviera las posiciones juradas y no compareció, por lo que la otra parte, luego del lapso de espera, las estampó.
En efecto, las posiciones versa sobre si había sido notificado de la no prórroga del contrato; que no era cierto de la notificación de la cesión del contrato; que pagó deuda por concepto de servicio de agua y reparación mayor; que es cierto que no existe contrato de administración del inmueble entre Alquicel S.A., e Inversiones Los Guasduales II; que es cierto que existe defecto de forma de la demanda; que es cierto que el primer contrato de arrendamiento se firmó en el año 1985; que Alquicel S.A., compró el inmueble arrendado y que es cierto que el valor de la demanda es de 3.500 Unidades Tributarias, se tiene que en el cuerpo del presente fallo, se han analizado todas las pruebas aportadas al expediente y se han resulto todos y cada uno de las peticiones hechas por las partes.
CUARTO
De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en la contestación junto con las defensas de fondo puede proponerse la falta de cualidad o de interés de la parte actora para intentar el juicio y como presupuesto de la sentencia de mérito, debe resolverse de manera previa a esta.
La cualidad se refiere a esa condición que establece la ley respecto de aquella persona que puede solicitar la intervención del órgano jurisdiccional a los fines de resolver el mérito de un litigio y frente a quien se puede solicitar esa tutela. O mejor, como lo afirmó el maestro Loreto:
El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado” (Ensayos jurídicos, 1987, 183).

En efecto, la cualidad para estar en juicio no es más que la identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o la persona contra quien se ejerce y la persona concreta que la ejercita o la hace valer como su titular o contra quien se dirige.
Se cuestiona la legitimación ad causam o cualidad cuando se presenta en juicio una persona a quien la ley no le concede el derecho o el poder que invoca a su favor. Cuando se está frente a personas con falta de cualidad bien activa o pasiva, el Tribunal debe dictar una sentencia inhibitoria sobre el mérito.
De acuerdo a lo arriba analizado, el contrato de arrendamiento le fue cedido a la hoy actora y se le notificó al arrendatario válidamente, por lo que desde esa fecha el cesionario asumió los derechos y obligaciones derivados del citado contrato, adquiriendo su cualidad de arrendadora del mismo, bajo las mismas condiciones en que se encontraba para ese momento, pues de acuerdo a lo previsto en el artículo 1550 del Código Civil, “El cesionario no tiene derecho contra terceros sino después que la cesión se ha notificado al deudor, o que éste la ha aceptado”. Siendo así, tiene legitimación activa la parte actora para intentar el juicio.
En cuanto a la negativa por parte del arrendatario de haber recibido notificación de la voluntad del cesionario, se indicó con antelación que el 27 de diciembre de 2007, un funcionario autorizado por la Notaría se trasladó y constituyó en la dirección donde se encuentra ubicado el local y notificó al ciudadano Nicolás Petrou Zigra, como representante legal de Neo Gimnasio C.A., que el contrato de arrendamiento que le fue cedido el 30 de septiembre de 2004 no le sería prorrogado, por lo que no tiene asidero jurídico su alegato de falta de notificación.
Consta además copia certificada de sentencia del 20 de septiembre de 1999, que el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, declaró con lugar recurso contencioso de nulidad intentado por los sucesores de Ismael Cristóbal Franco Feo, contra una Resolución de la Dirección de Inquilinato, proceso en el cual se hizo presente la sociedad mercantil demandada. Sin embargo, dicho instrumento resulta impertinente dado que los hechos en él referidos no guardan relación con los debatidos. Además, es de fecha anterior a la cesión del contrato en referencia.
Consta igualmente que el 26 de diciembre de 2000, la Notaría Pública Décima de Caracas, a solicitud de Administradora Aparo, C.A., notificó a la esposa de Nicolás Petrou, la voluntad de no prorrogar el contrato que vencería el 01 de octubre de 2001, por lo que debía entregarlo. Dicha actuación merece fe su contenido, por haber sido evacuado por funcionario público competente para ello.
A los fines de probar su alegato que viene poseyendo precariamente el local en referencia, el arrendatario promovió original de instrumento privado del 23 de septiembre de 1985, que merece fe su contenido a tenor de lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil. Del mismo se tiene que efectivamente entre Compañía Anónima Inmobiliaria Sucesora de Prudencio Perdomo Delgado y Nicolás Petrou Zigra, como persona natural, pactaron contrato de arrendamiento sobre el inmueble aquí referido.
Asimismo, aportó copia simple de expediente de consignaciones proveniente del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde se tiene que el demandado realizó consignaciones de pensiones de arrendamiento por los meses de febrero de 2009 a febrero de 2010, a favor de Inversiones Los Guasduales II. Asimismo, consta diligencia del 19 de enero de 2007, suscrita por el representante legal de Neo Gimnasio C.A., por medio de la cual impugnó poder otorgado por la sociedad mercantil Inversiones Los Guasduales II y solicitó que la precitada compañía dejase constancia de su nueva sede y número de cuenta bancaria a los fines de seguir depositando las pensiones de arrendamiento. Con ello, no queda dudas que tenía conocimiento que era la cesionaria del contrato de arrendamiento.
QUINTO
Sobre el mérito se observa que, de acuerdo a las pruebas analizadas, se destaca que a pesar que originalmente el contrato de arrendamiento lo pacto Neo Gimnasio C.A., con Administradora Aparo, C.A., esta última lo cedió a Inversiones Los Guasduales II, el 30 de diciembre de 2004 y se le notificó a la arrendataria el 30 de julio de 2007, de allí la cualidad de la actora para intentar el juicio.
Que en esa misma fecha se le notificó igualmente a la arrendataria que el contrato vencería el 01 de octubre de 2007, por lo que debía hacer entrega del inmueble, por lo que a su vencimiento, de pleno derecho comenzó a correr la prórroga legal a favor de la arrendataria por un máximo de tres (03) años, de acuerdo a lo previsto en el literal “d” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tomando en consideración el tiempo de la relación arrendaticia, venciendo el 01 de octubre de 2010.
La prórroga legal corre de pleno derecho una vez vencido el lapso fijo establecido contractualmente, o la prórroga contractual, toda vez que hubo el desahucio oportuno de acuerdo a lo contractualmente pactado, visto que se estableció prórrogas sucesivas y al haberse hecho la notificación el 30 de julio de 2007, y el contrato vencía el 01 de octubre de 2007, se hizo con no menos de sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento.
Siendo así, al vencimiento de la prórroga legal, el arrendatario debió hacer entrega del inmueble y en caso de no hacerlo, la arrendadora quedaba facultada para hacer ese requerimiento judicialmente. Al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, la arrendadora queda facultada para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”. Además, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
SEXTO
En cuanto a la reconvención, se observa que la parte demandada reconviniente pretende que la actora reconvenida sea condenada a cumplir con la prórroga legal, a la devolución de sumas de dinero por pago de servicio de agua y reparación mayor, por tacha incidental y por retracto legal arrendaticio.
Al respecto, se observa que habiéndose admitido dicha reconvención, la otra parte la contestó oportunamente, negando y rechazando cada uno de los hechos afirmados por la demandada reconviniente.
En este sentido, en cuanto a que la actora cumpla con la prórroga legal, se ha dejado claro en el texto de este fallo que a la arrendataria se le notificó tanto de la cesión del contrato como de la voluntad del cesionario de no prorrogar el contrato a su vencimiento, por lo que una vez vencido el contrato el 01 de octubre de 2007, comenzó a disfrutar de la prórroga legal de tres años, que concluyó el 01 de octubre de 2010, de tal suerte que no prospera tal pretensión reconvencional.
En cuanto a la petición de devolución de sumas de dinero por pago de servicio de agua, se observa que de acuerdo al contrato de arrendamiento arriba analizado, la arrendataria asumió como obligación pagar este servicio público, lo cual resulta perfectamente posible en virtud del principio de autonomía de la voluntad de las partes de obligarse, siempre que no vaya en contra de la moral y las buenas costumbres, por lo que tampoco procede esta petición.
En cuanto a la petición de devolución de la suma de seis mil setecientos bolívares (Bs. 6.700,00), por una reparación mayor hecha en el techo así como su impermeabilización, se observa que a los fines de probar ese hecho, la parte promovió documento privado del 16 de diciembre de 2010, relativo a factura Nº 0031 emitida por Roberto Añez, donde se indica haber recibido dicha suma de dinero de parte de la arrendataria. Sin embargo, no consta que el mismo haya sido ratificado en juicio por medio de la prueba testimonial dado que se trata de instrumento privado proveniente de terceros, por lo que se desecha del proceso a tenor de lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
En cuanto a la tacha incidental, se tiene que esa vía de impugnar documentos públicos tiene su mecánica procesal propia, que exige una actividad de parte, por lo que no sólo basta alegarla sino que requiere su formalización como lo exige el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de poder garantizar a la otra parte sui derecho a contestarla, situación que no sucedió en este caso, por lo que al no haberse sustanciado adecuadamente no se puede decidir sobre su mérito.
Por último, en cuanto al retracto legal arrendaticio, se tiene que de acuerdo a lo previsto en el artículo 40 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo previsto en el artículo 1547 del Código Civil, ese derecho preferente debe ejercerse dentro del lapso de caducidad allí previsto, esto es, dentro de los cuarenta (40) días contados desde el momento en que los demandados hayan sido notificados de la venta, pero para el caso que, los arrendatarios no se encuentren o no hayan sido notificados, dicho lapso se computa desde el momento en que quede probado hayan tenido conocimiento de tal enajenación. Los citados artículos, señalan:
Artículo 47.El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.
Artículo 1.547. No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia N° 260, del 20/5/05, Caso: Regalos Coccinelle, C.A, contra Inversora El Rastro, C.A., y otra, en el Expediente N°. 2004-000807, abandonó el anterior criterio, según el cual, el lapso de caducidad debía computarse desde el momento de la protocolización de la venta y en su lugar, señaló:
“…Ahora bien, antes de pasar a decidir el sub iudice, esta Sala, obligada a asegurar el cumplimiento cabal de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de acuerdo con su artículo 334, considera oportuno revisar el criterio anteriormente trasladado, en lo atinente a que ante la falta de notificación del comprador o el vendedor a quien tenga el derecho de subrogarse, también “arrendatario presente”, en la venta perfeccionada, el lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal sea de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura respectiva, examen que se hará a la luz de los postulados constitucionales que rigen en la actualidad nuestro ordenamiento jurídico determinantes en el proceso, toda vez que garantizan una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles; en concordancia, con el propósito del legislador al imponer al vendedor, comprador o arrendador la obligación de tal notificación o aviso para que quien tenga el derecho pueda ejercer la acción de retracto legal, como de seguidas serán analizadas…..Omissis
Es oportuno señalar que los artículos supra transcritos contienen principios relativos a la defensa del orden constitucional y consagran para todos los usuarios de la administración de justicia el derecho al debido proceso, por lo que, entendido éste como la garantía respecto a la oportunidad que tienen las partes para incorporarse en las relaciones procesales previamente establecidas y reguladas en el espacio y en el tiempo, la Sala observa con preocupación que mantener la solución dada al predicho vacío legal, anteriormente transcrita, precisamente para casos en que los justiciables consideran vulnerados sus derechos, por cuanto tal oportunidad de incorporarse en las predichas relaciones procesales no ha sido eficazmente sistematizada en el tiempo, podría atentar contra el acceso que tienen todos los justiciables por igual a la justicia, haciendo necesario entonces que dicho lapso de caducidad venga determinado por un acontecimiento diferente a la fecha de registro de la escritura.
Tal como se encuentra planteada la solución dada, precedentemente expuesta, lejos de garantizar al arrendatario, en este caso, el ejercicio oportuno de la acción de retracto legal arrendaticio, lo que además presupone para el inquilino la violación consumada de otro de sus derechos cual es el de notificarlo de la intención de poner en venta el bien arrendado o tanteo legal; implica por una parte, la tolerancia a la infracción de la ley, pues no obstante el incumplimiento del “aviso que debe dar” el comprador o el vendedor (arrendador) a quien tiene el mencionado derecho (por mandato del mencionado artículo 1.547 del Código Civil), no es susceptible de impedimento o sanción alguna pudiendo en definitiva realizar la enajenación, aunado a que, de otro lado, además, deja prácticamente ilusorio el ejercicio de ese derecho a quien lo tiene.
Esto dicho responde a lo siguiente, de acuerdo con lo señalado ocurre que, el arrendatario encontrándose presente, y apoyado en la seguridad ofrecida expresamente por la letra de la ley, la cual le señala que será avisado por parte del comprador o el vendedor en caso de enajenación del inmueble que ocupa, pues se repite, son ellos quienes deben darle tal aviso, estos últimos en una actitud caprichosa a fin de burlar el derecho del inquilino, se abstienen de cumplir con ello (conducta que además implica una evidente mala fe), a sabiendas que en definitiva cuando ocurra algún acontecimiento o bien sea motus proprio (Sic) que lo haga tener conocimiento de lo ocurrido, en la mayoría de los casos ya habrá transcurrido el lapso para ejercer la acción correspondiente, pues si no es a través del predicho aviso –cabe preguntarse- ¿Cómo tiene conocimiento el arrendatario del contrato traslativo?.
En la práctica con base a la interpretación dada al artículo 1.547 eiusdem, no obstante la buena fe del arrendatario es él quien resulta realmente obligado, pues siendo que el lapso de caducidad legal de la acción es de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura, y dado lo insignificante que en definitiva pareciera haberse constituido la falta de aviso, la interpretación dada implica para el inquilino que es quien debería acudir cada treinta días aproximadamente ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente para verificar si ha habido o no enajenación del bien arrendado y, en caso afirmativo, ejercer en el lapso que resta los trámites pertinentes para incoar oportunamente su derecho de retracto legal arrendaticio, quedando así respondida la interrogante supra planteada.
Frente a ese despropósito, esta sede casacional en sus funciones como instancia de control social en el ejercicio de la jurisdicción, mal podría quedar impasible observando como precisamente siendo llamada a ofrecer una solución ante un vacío de ley, la manera brindada pueda avalar cualquier práctica viciosa, en este caso, en la que se ha convertido la conducta de los arrendadores, toda vez que ésta última atenta directamente contra quienes tienen menos recursos económicos, pues es sabido que en la mayoría de los casos los inquilinos carentes de recursos económicos suficientes, se encuentran impedidos para sufragar los gastos que ocasione la vigilancia constante en la Oficina de Registro Subalterno respecto a la enajenación o no del inmueble.
De lo antes expuesto, se afirma que la solución a aportar debe tener como norte y guía un verdadero y propio sentido de seguridad jurídica siendo menester su adecuación a la realidad social de todos; por tanto, debe abarcar la protección que merecen prioritariamente los mas débiles económicamente; limitar la autonomía de la voluntad de las partes y, tener presente el derecho de acceso a la justicia y a la defensa de los involucrados.
La novísima legislación constitucional persigue la transparencia de sus ejecutorias, que en el caso particular que se examina encuentra en el contenido de los preceptos procesales contenidos en los artículos 17 y 170 del Código Adjetivo Civil un antecedente inestimable, precisamente en lo atinente a la condena de la conducta temeraria o, en todo caso, malintencionada de omitir o retardar la notificación o aviso que la norma impone, amparándose en que la consulta ante la oficina registral es poco frecuente.
Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.
Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.
En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide. (Resaltado del transcrito)”.

Aplicando el criterio parcialmente trascrito al caso bajo examen, se tiene que la propia parte demandada reconviniente, indicó en su respectivo escrito que el 11 de diciembre de 2003, el propietario es Alquicel, C.A., según instrumento registrado del cual suministró datos y no recibió notificación a los fines de ejercer el derecho a comprarlo, por lo que demandó en reconvención a la actora Inversiones Los Guasduales II a esos fines. Con ello, la parte demandada reconviniente admitió conocer de la transferencia de propiedad a Alquicel, C.A., y no ejerció el derecho a retracto legal oportunamente. Sin embargo, ahora pretende que Inversiones Los Guasduales II, sea condenado a ello, cuando a esta sociedad mercantil no se le ha vendido el referido inmueble, pues sólo se le cedió el contrato de arrendamiento, supuesto para el cual no se ha previsto esta institución. Siendo así, debe declararse sin lugar esta pretensión.

SEPTIMO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la impugnación de la cuantía en que la actora estimó el valor de la demanda. SEGUNDO: SIN LUGAR el alegato de la falta de cualidad de la actora para intentar la demanda TERCERO: SIN LUGAR las Cuestiones Previas alegadas. CUARTO: CON LUGAR la pretensión cumplimiento de contrato de arrendamiento en cuanto a la entrega del inmueble arrendado por vencimiento de la prórroga legal, intentado por la sociedad de comercio INVERSIONES LOS GUASDUALES II, contra la sociedad mercantil NEO GIMNASIO S.A., En consecuencia, Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora el bien inmueble arrendado, constituido por el local local Nº 2, que forma parte de un inmueble ubicado en el Boulevard Panteón, entre las esquinas Jesuitas y Tienda Honda, edificio 36, planta baja, parroquia Altagracia, Municipio Libertador, Distrito Capital. QUINTO: SE CONDENA asimismo a la parte demandada a pagarle a la actora la suma de dinero que resulte de multiplicar un bolívar (Bs. 1,00) por cada día transcurrido desde el 01 de octubre de 2010 hasta la fecha de publicación de este fallo, de acuerdo a lo pactado en la cláusula cuarta del contrato. SEXTO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente contra la actora reconvenida.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada reconviniente.
Regístrese y publíquese.
Notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo de acuerdo a lo previsto en los artículos 233 y 251 eiusdem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los tres (03) días del mes de mayo de dos mil once (2011). Años: 200° de la Independencia y 152° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 03:24 p.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ