REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DECIMO TERCERO DE MUNICIPIO
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
Expediente AP31-V-2010-003707
(Sentencia Definitiva)
I
PARTE ACTORA: ANTONIO DI LORENZO FRANCESCHI, LORENSO DI LORENZO FRANCESCHI y JONNY DI LORENZO FRANCESCHI venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cedulas de Identidad Nros. V-5.589.898, V- 5.589.897 y V- 11.071.595, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: LIA MARIA SONNI DE ORAMA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cedula de Identidad Nº V-17.163.091.
APODERADOS JUDICIALES PARTE ACTORA: ROSA TARICANI CAMPOS, VERISA TARICANI CAMPOS y GABRIELA PARRA TARICANI, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 21.004, 82.590 y 138.501, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES PARTE DEMANDADA: KELLY SANCHEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 119.273.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
II
Se plantea la presente controversia, cuando la parte actora demanda el Cumplimiento del Contrato de arrendamiento suscrito en fecha 29 de Julio de 2010, con la ciudadana LIA MARIA SONNI DE ORAMA, según consta en documento otorgado por ante la Notaria Publica Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo en Nº 15, Tomo 36. Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a consideración de este tribunal al parte actora alegó que:
El contrato de arrendamiento suscrito con el demandada de autos tuvo una duración de un año fijo contado a partir del primero de Febrero de 2009 hasta el 1 de Marzo de 2010, y cuyo objeto fue el inmueble constituido por el Apartamento distinguido con Nº 22, situado en el piso 6, del Edificio denominado el “Olimpo” ubicado en la Av. Andrés Bello, Parroquia el Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Aduce la accionante, que en el contrato de arrendamiento se acordó en la Cláusula Segunda que “El presente contrato de arrendamiento comenzara a partir del Primero (01) de febrero del año 2009 hasta el Primero (01) de marzo del año 2010, UN AÑO FIJO sin prorroga, entendiéndose de plazo fijo, el establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su Articulo 38, Literal (a)… ”
Que en esa cláusula se estableció expresamente la fecha exacta en que vencería el contrato, es decir el día 1 de marzo de 2010, pero, que a pesar de eso, la arrendataria fue debidamente notificada por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 03 de Febrero de 2010 de la no prorroga del contrato, y que empezaría a correr el lapso de 6 meses previsto para la prorroga legal.
Que por los hechos anteriormente narrados y basándose en los supuestos establecidos en los artículos 1.167, 1.264 Código Civil, el artículo 38 literal a), el artículo 33 y el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es que acude ante este Órgano Jurisdiccional para demandar a la ciudadana Lia Maria Sonni de Orama, anteriormente identificada a los fines de que convenga o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal en:
UNICO, el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del termino contractual y la prorroga legal y en la consecuente entrega del inmueble constituido por el apartamento distinguido con Nº 01, situado en el piso 1, del Edificio denominado el “Bella Vista”situado en la calle Real de la Urbanización Bella Vista, carrera que conduce a Antimano y cuarta Avenida, Parroquia el Paraíso Municipio Libertador del Distrito Capital.
III
Admitida como fue la demanda en fecha siete (07) de Octubre del 2010 a través de los trámites del procedimiento breve, se acordó el emplazamiento de la parte demanda. En fecha veintidós (26) de Octubre de 2010, este Juzgado dejó constancia que se libró la compulsa con su orden de comparecencia según lo acordado en el auto de admisión de la demanda.
En fecha once (11) de Noviembre de 2010, se presentó el ciudadano George José Contreras Alguacil designado por la Unidad de Coordinación, y dejó constancia que en fechas 08/11/2010 y 10/11/2010, se trasladó a la siguiente dirección: apartamento distinguido con Nº 01, situado en el piso 1, del Edificio denominado el “Bella Vista” situado en la calle Real de la Urbanización Bella Vista, carrera que conduce a Antimano y cuarta Avenida, Parroquia el Paraíso Municipio Libertador del Distrito Capital a los fines de la práctica de la citación personal de la parte demandada, resultando infructuosa la misma, motivo por el cual consignó ante este juzgado la compulsa de citación junto con la orden de comparecencia.
En fecha dieciséis (16) de Noviembre de 2010, comparece por ante este Tribunal la Abg. Gabriela A. Parra Taricani, en su carácter de Apoderada Judicial de la parte actora y solicitó la citación por carteles de la parte demandada, pedimento que fue acordado por este despacho y librado los respectivos carteles de citación por auto de fecha 18/11/2010, siendo estos publicados en prensa y consignados a este Juzgado por la referida profesional del derecho mediante diligencia de fecha 10/01/2011.
En fecha ocho (08) de febrero de 2011, comparece por ante este Tribunal la ciudadana Abg. Dilcia Montenegro, Secretaria Titular de este Juzgado y dejó constancia que en fecha 04/01/2011, se trasladó a la siguiente dirección: distinguido con Nº 22, situado en el piso 6, del Edificio denominado el “Olimpo”ubicado en la Av. Andrés Bello, Parroquia el Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital y fijó a las puertas del referido inmueble Cartel de Citación dando así cumplimiento a las formalidades exigidas por los Artículos 223 y 227 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha primero (01) de marzo de 2011, compareció por ante este Juzgado la Abg. Abg. Gabriela A. Parra Taricani, en su carácter de Apoderada Judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó a este Despacho la designación de defensor Ad-Litem a la ciudadana Lia Maria Sonni de Orama parte demandada en el presente juicio, dicho pedimento fue acordado por auto de fecha 03/03/2011, recayendo dicho cargo en la persona del Dr. José Luís Villegas y se libró la Boleta de Notificación respectiva.
En fecha veinticuatro (24) de Marzo de 2011, compareció la Abg. Nelly Sánchez, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 119.273, en su carácter de Apodera Judicial de la parte demandada y consignó escrito de contestación al fondo de la demanda, oportunidad en la cual admitió la existencia de la relación que la vincula con la accionante , para luego pasar a rechazar, negar y contradecir la demanda en todas y cada una de sus partes, especialmente adujo que esa relación arrendaticia no data del año 2009 , sino que ella se inició desde el año 1997 cuando el propietario arrendador era el ciudadano Giovanni Di Lorenzo Castelli; que en su oportunidad presentará el contrato demostrativo de esa circunstancia; alegó que si la relación arrendaticia es de doce años le corresponde una prorroga de tres años; que al vender el inmueble al hoy accionante, se le vulneraron sus derechos establecidos en el articulo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios , y que la accionante no acompañó la solvencia emitida por la Alcaldía del Municipio libertador de acuerdo a lo señalado en el Decreto 3119 de fecha 5 de marzo de 2009.
Abierto el juicio a pruebas, únicamente la parte actora promovió pruebas por lo que encontrándose el presente expediente en estado de dictar sentencia, el tribunal pasa a emitir su pronunciamiento previa las siguientes consideraciones
IV
De acuerdo a los términos en que ha quedado planteada la controversia, el tribunal observa que el legislador (artículo 1.579 del Código Civil) define el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella, lo que deviene en tener presente que estamos frente a una modalidad contractual que se forma con el simple consentimiento de las partes, pues son ellas las que modelan y definen el elemento de causa necesario para el logro particular de sus respectivos intereses, regulados en el propio contrato donde son partícipes.
Ello, es lo que explica que el inicio y fin del nexo contractual arrendaticio de que se trate, queda sometido al principio contenido en el artículo 1.159 del Código Civil, conforme al cual los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden ser revocados sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley. De allí que la expresión ‘por cierto tiempo’ a que alude el artículo 1.579 eiusdem, sólo está referida a la vigencia en el tiempo del respectivo nexo contractual, pues se trata de una mera obligación a término en la que tan sólo se fija el momento determinante para la ejecución de la obligación o la extinción de la misma, cuya circunstancia encuentra su correspondencia al examinar el contenido de la cláusula ‘segunda’, del contrato accionado, que es del siguiente tenor:
“el presente contrato de arrendamiento comenzara a partir del Primero (1) de Febrero del año 2009 hasta el Primero de Marzo de 2010 , UN AÑO FIJO sin prorroga, entendiéndose de plazo fijo , el establecido en la ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su articulo 38 , literal a) . En caso que la arrendataria haga uso de la prorroga legal deberá notificar a LOS ARRENDADORES, con por lo menos treinta (30) días antes del vencimiento contractual. En caso de que las partes deseen continuar con la relación contractual, deberán celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, en caso contrario, operará la prorroga legal automática y vencida la misma, deberá entregarse libre de personas y bienes y en el mismo perfecto estado de funcionamiento en que hoy lo recibe . ”
Lo estipulado por las partes permite al Tribunal, en ejercicio de las potestades que le confiere la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establecer que estamos en presencia de un contrato celebrado a tiempo fijo o determinado, pues esa fue la intención de las partes al momento de contratar. Ahora bien, la vigencia del indicado contrato de arrendamiento se inició el día Primero (1) de Febrero del año 2009, y regiría hasta el día Primero de Marzo de 2010, y al ser esto así, debe apreciarse que conforme lo dispone el articulo 1.599 del Código Civil, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio, de lo que se infiere, que en el caso de autos, el contrato de arrendamiento que vincula a las partes concluyó el día Primero de Marzo de 2010, pero, por efectos de los dispuesto en el articulo 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal a) ese contrato se prorrogó por el lapso de seis (6) meses, es decir hasta el Primero de agosto de 2010, sin que se constate, que con posterioridad a ese día, las partes contratantes hubieren acometido la realización de actos destinados a variar la naturaleza misma del contrato de arrendamiento ya concluido, o que la arrendadora hubiere consentido en la permanencia de la arrendataria, hoy demandada, en el goce pacífico de la cosa arrendada. Tampoco se constata que esa relación arrendaticia hubiere tenido una mayor duración en el tiempo que hubiere incidido en el lapso de la prorroga legal, tal y como lo alegó la demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda, pues, no demostró durante el lapso probatorio la existencia de contratos de arrendamientos previos, por lo que esa defensa se desestima. Así se decide. En consecuencia, no habiendo la demandada desvirtuado la presunción grave del derecho reclamado por la parte actora ni tampoco haber demostrado el hecho extintivo de la obligación reclamada como insatisfecha, se impone estimar la procedibilidad de la demanda con la que inician estas actuaciones, todo ello en conformidad a lo establecido por el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. En lo que respecta a la solvencia a que alude el Decreto de la Alcaldía del Municipio Libertador, el tribunal observa que ese es un Decreto que persigue evitar los desalojos arbitrarios, los que son definidos en el artículo 7 del Decreto 31 del Alcalde del Municipio Bolivariano Libertador como aquellos que contravienen las normas constitucionales o legales aplicables, incumplen los procedimientos aplicables administrativa o judicialmente o se emplea la fuerza de forma pública de forma ilegitima o desproporcionada, circunstancias estas que no se han verificado en el caso de autos , motivo por el cual , no le resulta aplicable el aludido decreto. Así se decide .
En virtud de los razonamientos expuestos, el tribunal considera que los méritos procesales le son favorables a la parte demandada, por cuyo motivo la demanda con que se dio inicio a las presentes actuaciones debe ser declarada sin lugar de conformidad con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
V
DECISIÓN
En fuerza de las anteriores consideraciones, éste Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR, la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por los ciudadanos ANTONIO DI LORENZO FRANCESCHI, LORENSO DI LORENZO FRANCESCHI y JONNY DI LORENZO FRANCESCHI, en contra de la ciudadana LIA MARIA SONNI DE ORAMA ambas partes suficientemente identificadas en el encabezamiento de este fallo.
En consecuencia, se declara cumplido el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y se condena a la parte demandada a hacer entrega libre de bienes y de personas y en el mismo buen estado en que lo recibió, el inmueble constituido por el Apartamento distinguido con Nº 22, situado en el piso 6, del Edificio denominado el “Olimpo” ubicado en la Av. Andrés Bello, Parroquia el Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se imponen costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE.
Déjese copia.
Dado, sellado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dos (2) días del mes de mayo de dos mil once (2011). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
La Juez,
Dra. MARÍA AUXILIADORA GUTIÉRREZ.
La Secretaria,
Abg. DILCIA MONTENEGRO
En esta misma fecha, siendo las 3 p.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia debidamente certificada de ella en el archivo del Tribunal a los fines indicados por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria,
Abg. DILCIA MONTENEGRO
MAGC/DM/Gabriela.-
Exp. No. AP31-V-2010-003707
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