REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
PARTE ACTORA
Ciudadano ORLANDO SEGUNDO GUEDEZ GARCIA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 4.661.635. APODERADOS JUDICIALES: JOSÉ S. PADRON, ALIRIO AGUSTIN RENDON y ANTONIO JOSÉ MARTÍNEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 39.557, 9879, 32.932 respectivamente.
PARTE DEMANDADA
Ciudadano BRIGIDO DEMETRIO PERALES, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 1.859.927. APODERADO JUDICIAL: ORLANDO RANGEL DOMÍNGUEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 48.835.
MOTIVO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Exp. No. AP31-V-2010-002120.
SENTENCIA: 0.
OBJETO DE LA PRETENSIÓN: Un inmueble constituido por un local comercial anexo al inmueble principal, ubicado en la Calle el Estanque, cruce con la vereda 92 de la Urbanización Delgado Chalboaut de la Jurisdicción de Coche Municipio Libertador del Distrito Capital.
I
DE LAS ACTUACIONES PROCESALES
Se inicia el presente juicio, por libelo de demanda presentado en fecha 31 de Mayo de 2010, por los abogados JOSÉ S. PADRON, ALIRIO AGUSTIN RENDON y ANTONIO JOSE MARTINEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 9879, 39.557 y 32.932 respectivamente, asistiendo al ciudadano ORLANDO SEGUNDO GUEDEZ GARCIA, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, a través del cual demandó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO al ciudadano BRIGIDO DEMETRIO PERALES.
Verificada la distribución legal, le correspondió su conocimiento a este Órgano Jurisdiccional, siendo recibido en fecha 02/06/2010 y se admitió por auto de fecha 05 de Junio de 2010, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada por los trámites del juicio breve.
En fecha 29/06/2010 el ciudadano Orlando Segundo Guedez García le otorgó poder apud acta a los abogados José S. Padron, Alirio Agustín Rendon y Antonio José Martínez para que lo representen en la presente causa y en la misma fecha la parte actora consignó los fotostátos necesarios para la elaboración de la compulsa de citación de su contraparte.
Mediante diligencia de fecha 06/07/2010 compareció el apoderado judicial de la parte actora y dejó constancia de haber cancelado al alguacil los emolumentos necesarios a fin de practicar la citación de la parte demandada y en la misma fecha se libró la compulsa de citación.
Por medio de diligencia de fecha 22/07/2010 el Alguacil designado por la Coordinación de Alguacilazgo de este Circuito de Tribunales de Municipio dejó constancia en autos de su imposibilidad de citar personalmente a la parte demandada.
Previa solicitud de la parte actora en fecha 05/08/2010 se libró el cartel de citación en prensa de la parte demandada y en fecha 21/10/2010 se consignaron los ejemplares del aludido cartel en el expediente.
Mediante diligencia de fecha 08/02/2011 compareció el ciudadano Brigido Demetrio Perales en su carácter de parte demandada en la presente litis y le confirió poder apud acta al abogado Orlando Rangel Domínguez inscrito en el inpreabogado bajo el No. 48.835 para que lo represente en juicio.
En fecha 10 de Febrero de 2011 el apoderado judicial de la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda y en fecha 03 de Mayo de 2011 el apoderado judicial de la parte demandada solicitó al Tribunal que proceda a dictar sentencia en el presente caso.
II
MOTIVA
Como se ha visto, la acción alusiva al presente proceso, corresponde a la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano ORLANDO SEGUNDO GUEDEZ GARCÍA contra el ciudadano BRIGIDO DEMETRIO PERALES, la parte actora fundó la precitada acción en base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho:
“…Para la fecha de 08 de julio de 2004, quien suscribe ORLANDO SEGUNDO GUEDEZ GARCIA y HENRY LOPEZ, titulares de la (sic) cédulas de identidad números V-4.661.635, V-5.220.943, respectivamente celebraron contrato de arrendamiento con el ciudadano BRIGIDO DEMETRIO PERALES, venezolano mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V-1.859.927, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital el cual quedo anotado bajo el No. 12, tomo 41 (…) correspondiente a un inmueble en un local comercial anexo al inmueble principal, ubicado en la calle el Estanque, cruce con la vereda 92. De la Urbanización Delgado Chalboaut, Jurisdicción de Coche Municipio Libertador del Distrito Capital, el referido inmueble es para uso de Ferretería y Quincalla. Para la fecha 14 de Septiembre de 2005, Únicamente quien suscribe (arrendatario) ORLANDO SEGUNDO GUEDEZ GARCIA, ya plenamente identificado por la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador, el cual quedo anotado bajo el No. 84; tomo 71 (…) Describo a continuación las cláusulas del ultimo vinculo contractual, de fecha 14 de Septiembre 2005 Primera: El Arrendador da en arrendamiento al arrendatario, un inmueble que consiste en UN LOCAL, anexo al inmueble principal, ubicado en la calle el Estanque, cruce con la vereda 92, de la Urbanización DELGADO CHALBOAUT, jurisdicción de Coche Municipio Libertador del Distrito Capital (…) Tercera: El plazo convenido de duración del presente contrato será de DOS (2) años fijos corresponde desde el 01 de Julio de 2005, hasta el 01 de Julio de 2007, siempre y cuando alguna de las partes haga una Notificación con antelación de Treinta (30) días antes de finalizar el contrato (…) me encuentro, ante una obligación generada de un contrato, que obliga a las partes a estipular o precisar un contrato presente y autentico, así lo consagra la ley sustantiva en sus artículos 1159, establece que los contratos son ley entre las partes, el 1167, tipifica que en los contratos bilaterales, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios, en ambos casos si hubiere lugar a ello, el 1264 consagra que las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas. En consecuencia con el vínculo contractual de 14-9-2005, Cláusula Tercera: Que consagra la notificación a la otra parte de no continuar con el contrato. Obviamente no podría faltar el Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario artículo 38 literal “C” Que reza “Cuando la relación arrendaticia jata tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menos de Diez (10) años se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. Por las razones de los hechos expuestos y los fundamentos de derecho invocados, es forzoso para quien suscribe el presente escrito demandar, concurrir ante su competente autoridad. Ciudadano Juez, para demandar como en efecto demando en este acto al ciudadano BRIGIDO DEMETRIO PERALES, ya plenamente identificado, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, solicitando la prorroga legal de los vínculos contractuales de fecha 8/7/2004 y 14/09/2005. Para que convenga o en su defecto así lo declare éste juzgado en su fallo, la misma tipifica en el decreto de ley de Arrendamiento Inmobiliario articulo 38 literal “C”…”
En ese sentido, la actora produjo junto al libelo los siguientes instrumentos:
1. Copias simples del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Orlando Segundo Guedez García y Henry López en su carácter de arrendadores con el ciudadano Brigido Demetrio Perales en su carácter de arrendatario ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08/07/2004 bajo el No. 12, Tomo 14, (folios 06 al 08) el cual tuvo como objeto de contratación el inmueble plenamente identificado en autos, dichas copias fueron reconocidas por la parte demandada durante el acto de contestación a la demandada, siendo así y tomando en consideración que las mismas gozan de una presunción de autenticidad en virtud que su original fue suscrito ante un Notarío Público que dio fe pública de su autenticidad, así como de la identidad de los suscribientes, esta Juzgadora les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
2. Copias simples del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Orlando Segundo Guedez García en su carácter de arrendador y el ciudadano Brigido Demetrio Perales como arrendatario ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14/09/2005 bajo el No. 84, Tomo 71, (folios 09 al 11) por el inmueble objeto del presente litigio, de igual manera las referidas copias fueron reconocidas por la parte demandada durante el acto de litis contestación, de manera que se les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procesal Civil.
Por su parte, el abogado Orlando Rangel Domínguez actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Brigido Demetrio Perales parte demandada, procedió a darse por citado en la causa de forma expresa mediante la consignación de poder apud acta de fecha 08/02/2011 (folio 40), procediendo a trabar la presente litis mediante escrito de fecha 10/02/2011, alegando en defensa de su representado los siguientes hechos y fundamentos de derecho:
“…Mi representado suscribió inicialmente en fecha 08 de julio de 2004, contrato de arrendamiento sobre el inmueble de su propiedad consistente en un local anexo al inmueble principal, ubicado en la Calle El Estanque, Cruce con la Vereda No. 92, Urbanización Calos Delgado Chabaud, Coche, Municipio Libertador del Distrito Capital, con los ciudadanos ORLANDO SEGUNDO GUEDEZ GARCIA y HENRY LOPEZ (…) por un años fijo, no prorrogable, el cual feneció en fecha 02 de julio de 2005. Posteriormente, en fecha 14 de Septiembre de 2005 mi representado suscribe un nuevo contrato de arrendamiento por el referido local, esta vez únicamente con el ciudadano ORLANDO SEGUNDO GUEDEZ GARCIA, el cual tendría una duración de dos años fijos, contados a partir del día 01 de julio de 2005 hasta el 01 de julio de 2007; estableciéndose en el contrato, específicamente, en su cláusula tercera que el mismo podría prorrogarse automáticamente siempre y cuando alguna de las partes no notificase a la otra con treinta días de antelación, su voluntad o su deseo de no continuar con dicho contrato. Es el caso Juez, que el contrato de arrendamiento al que hace mención el actor en su demanda, ya se ha prorrogado automáticamente en dos oportunidades, la primera en el año 2007 y la segunda se produjo en el año 2009, encontrándose dicho contrato actualmente vigente hasta el mes de julio del año 2011. Toda vez que hasta la presente fecha no ha ocurrido notificación judicial y/o extrajudicial, ni por parte de mi representado, ni por parte del arrendatario de no continuar con la relación contractual existente entre ambos. En tal sentido, por cuanto el contrato de arrendamiento se prorrogó automáticamente, tal y como lo establece la cláusula tercera del mismo; y no habiéndose producido notificación alguna que manifieste la voluntad de alguna de las parte de no continuar con la relación arrendaticia, el mismo se encuentra perfectamente vigente y a tiempo determinado…”
DEL CONFLICTO DE FONDO
Planteada como ha quedado la controversia de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y del principio dispositivo que rige estrictamente nuestro procedimiento Adjetivo Civil, esta Sentenciadora tiene como límite y thema desidendum lo estrictamente planteado por la parte actora en el escrito libelar, así como lo alegado en la contestación de la demandada por la parte accionada y las pruebas aportadas al juicio, por lo cual su análisis y estudio no puede excederse de tales parámetros, ni suplir defensas o alegatos no invocados en su oportunidad correspondiente.
Ahora bien, la pretensión de la parte actora se circunscribe a demandar ante este Órgano Jurisdiccional el cumplimiento de la obligación por parte del arrendador Brigido Demetrio Perales consistente en permitir del inquilino el goce de la prorroga legal a dos años a su decir, de acuerdo con los contratos de arrendamiento suscritos en fecha 08/07/2004 y 14/09/2005 ambos ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, los cuales fueron aportados al juicio por el actor, cursantes del folio 06 al 11 de este expediente, los cuales gozan de pleno valor probatorio tal y como esta Juzgadora les otorgó durante la epata de tasación probatorio.
Por su parte el represente legal de la parte demandada alegó al dar contestación a la demanda que el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 14/09/2005 se encuentra vigente y a tiempo determinado, toda vez que el mismo establece en su cláusula tercera que se prorrogará de manera automática por períodos iguales al inicial (dos (02) años), siempre y cuando alguna de las partes no notifique su deseo de no continuar la relación arrendaticia con treinta (30) días de antelación al vencimiento del lapso convencionalmente pactado entre los contratantes, siendo así este Tribunal debe pasar a analizar la temporalidad del aludido contrato, con el fin de determinar la veracidad de dicha defensa y la procedencia de la presente acción.
En este orden de ideas, citaremos textualmente el contenido de la cláusula tercera del precitado contrato de fecha 14/09/2005 lógicamente por ser éste el último acuerdo arrendaticio suscrito entre las partes:
“…TECERA: El plazo convenido para la duración de este contrato es de DOS (2) AÑOS FIJOS desde el 01 de julio de 2005 hasta el 01 de julio de 2007; condicionado a una prorroga legal conforme a la legislación vigente. Pudiendo prorrogarse automáticamente siempre y cuando algunas de las partes no notificase a la otra con treinta (30) días de antelación, su deseo de no continuar con (sic) dicho contrato…”
Del contenido implícito en la clausula antes transcrita se infiere de forma clara que el contrato se suscribió por un período convencional de dos (02) contados a partir del 01/07/2005 hasta el 01/07/2007; y que una vez llegado su vencimiento, vale decir, el día 01/07/2007 se podría prorrogar el lapso temporal por períodos sucesivos de dos (02) años, siempre y cuando alguna de las partes no hubiese notificado a la otra su manifestación de voluntad de no continuar la relación arrendaticia con treinta (30) días de antelación al vencimiento del lapso convencional pactado, conforme el principio de voluntad de contratación contenido en el artículo 1.159 de nuestra ley sustantiva civil, siendo así éste último contrato se ha mantenido a tiempo determinado, por cuanto ya han sucedido dos (02) prorrogas automáticas del lapso convencional, siendo la última renovación el 01/07/2009, todo ello en virtud que la parte actora no trajo a los autos prueba alguna que demuestre el haberle notificado a su arrendador Brigido Demetrio Perales su deseo o voluntad de no renovar o continuar con la relación arrendaticia pactada entre ellos en el contrato de arrendamiento de fecha 14/09/2005, específicamente de acuerdo con su cláusula Tercera.
En sintonía con lo antes expuesto este Juzgadora considera que en materia de contratos rige el principio de autonomía de la voluntad de las partes al contratar de acuerdo con el artículo 1.159 del Código Civil, ya que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y obligan a lo expresamente pactado en ellos. Así mismo, establece el artículo 1.133 que:
“…El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”
En ese orden de ideas, tales normas sustantivas civiles ratifican lo anteriormente indicado y hacen concluir que los términos que establezcan las partes en su contrato son ley para ellos, siempre que tales cláusulas versen sobre derechos disponibles y no sean contrarias a derecho y al orden público. Al respecto el autor patrio Dr. José Melich Orsini en su obra Doctrina General del Contrato (pp.27; 1993), expuso:
“…El poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y las modalidades de las obligaciones que se imponen. En otros términos: las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la ley, pero con eficacia que el propio legislador compara con la ley, los contratos que ellas celebran; y lo hacen según sus intereses particulares, sin tener que sujetarse a las reglas del Código Civil, ni en cuanto a las normas especificas que este trae para cada contrato particular. En materia contractual debe tenerse, pues, como un principio, que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan solo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes…”
Por lo tanto, y habiendo la misma parte actora alegado en el libelo de la demanda, que los contratos deben ser cumplidos conforme las normas legales contenidas en los artículos legales antes señalados, es evidente que al no haberse efectuado ninguna notificación antes del vencimiento del lapso convencional del contrato de arrendamiento vigente de fecha 14/09/2005, para poderle fin a la relación contractual que los une en derecho, mal podría pretender la parte actora solicitar el cumplimiento de la obligación por parte del arrendador consistente en dejarle gozar de la prorroga legal, puesto que aun no ha operado la misma ya que la relación arrendaticia no ha concluido y se mantiene vigente y a tiempo determinado.
Concluyentemente, esta Juzgadora observa que analizados los hechos expuestos en el libelo de demanda, fundamentos de derecho y las pruebas aportadas al juicio por la parte actora, considera que la presente demanda no debe prosperar en derecho por cuanto el documento fundamental de la acción, vale decir, el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes en fecha 14/09/2005 ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital (folio 09 al 11) se encuentra vigente y a tiempo DETERMINADO situación jurídica que hace improcedente la presente acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término contractual, ya que no ha habido notificación judicial entre la partes que evidencie la voluntad de no querer continuar con la relación arrendaticia, por lo que aun no ha nacido el derecho de la prórroga legal y el contrato de arrendamiento está vigente y el inquilino está en todo su derecho de usar y gozar del inmueble objeto del contrato.
III
DECISIÓN
Por las motivaciones precedentes, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta la siguiente decisión:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano ORLANDO SEGUNDO GUEDEZ GARCÍA contra el ciudadano BRIGIDO DEMETRIO PARELES de conformidad con lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 14/09/2005 ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 84, Tomo 71 (folios 09 al 11) y de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.167 y 1.264 del Código Civil y el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios;
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora en virtud de haber resultado totalmente vencida en la presente litis de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil;
TERCERO: Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso de Ley, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y notifíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la Ciudad Capital de la República, a los treinta y uno (31) días del mes de Mayo del año dos mil once (2011). Años 201º y 152º.
LA JUEZ
DAYANA ORTÍZ RUBIO
LA SECRETARIA
FANNY LUCES GUERRA
En esta misma fecha siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.), se publicó y registró la presente decisión.
LA SECRETARIA
FANNY LUCES GUERRA
DOR/FLG/jar
EXP. No. AP31-V-2010-002120.
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