TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: MANUEL FRAGA CASTRO, venezolano, mayor de edad, comerciante, de este domicilio y titular de la Cedula de Identidad N° V-6.202.384.

DEMANDADO: “INDUSTRIAS YORKO, C.A.”, debidamente inscrita en el Registro Mercantil Quinto, de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, de fecha 30 de Mayo de 2006, bajo el Nº 86, Tomo 1334-A del Segundo Trimestre del año 2006.

APODERADO
DEMANDANTE: ANTOINE KABCHE KAYROUZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 34.062
APODERADO
DEMANDADO: MANUEL GUSTAVO HERNANDEZ, inscrito en el Inpreabogado N°.23.177

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

EXPEDIENTE N°: AP31-V-2011-000539

- I –
- NARRATIVA-
Comienza la presente causa mediante libelo de demanda presentado en fecha 01 de Marzo de 2011, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio con sede en los Cortijos, correspondiéndole el conocimiento de la causa a este Juzgado.
En fecha 10 de Marzo de 2011, se admite la demanda y se ordena su trámite por el juicio breve con las modificaciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En esa misma fecha se libro oficio N° 11-0124, dirigido al Sindico Procurador por cuanto el inmueble materia de litigio se encuentra en el Municipio Libertador.
En fecha 14 de Marzo de 2011 se recibió Escrito de Reforma de Demanda, admitiéndose, el día 15 del mismo mes y año.
En fecha 21 de Marzo de 2011, se libró compulsa de citación a la parte demandada, e igualmente se apertura el cuaderno Separado de Medidas.
En fecha 04 de Abril de 2011, compareció el Alguacil Mario Díaz, y mediante diligencia hace saber que se trasladó al domicilio de la parte demandada, en donde lo atendió el ciudadano José Manuel Arregui, en su carácter de Administrador, de la Sociedad Mercantil Industrias Yorko, C.A parte demandada en el presente juicio, el cual recibió la compulsa y procedió a firmar el recibo de la misma.
En fecha 08 de Abril de 2.011, compareció el Apoderado Judicial de la parte demandada y consigna escrito de contestación de la demanda.
En fecha 25 de Abril de 2.011, compareció el abogado Manuel Gustavo Hernández, apoderado judicial de la parte demandada y mediante diligencia consigna el Escrito de Promoción de Pruebas, las cuales son providenciadas en fecha 26 de Abril de 2.011.
En fecha 26 de Abril de 2.011, compareció el abogado Antoine Kabche Kayrouz, apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia consigna el Escrito de Promoción de Pruebas, las cuales son providenciadas en fecha 27 de Abril de 2.011.
En fecha 12 de mayo de 2011 se difiere el pronunciamiento de la sentencia por un lapso de cinco (5) días de despacho.
Abierto como se encuentra el lapso para que sea dictada sentencia definitiva que resuelva sobre el mérito de la causa, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

-II-
- MOTIVA -
- Punto Previo-
- Sobre la Cuestión Previa opuesta por el demandado –

Como punto previo se hace necesario resolver la cuestión previa opuesta por el demandado, relativa al ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, argumentando básicamente que el actor se abroga el carácter de propietario del inmueble, y se identifica como casado, pero que no consta la autorización de su cónyuge para plantear la presente demanda, por lo que considera que carece de representación de su cónyuge, violando de ésta forma el artículo 168 del Código Civil.
Al respecto hay que señalar que el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil establece la cuestión previa consiste en “La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente”. En el presente caso, el ciudadano Manuel Fraga Castro, se presenta como parte actora, es decir, él como persona natural, y no manifiesta ser el apoderado ni el representante de ninguna otra persona, por lo que, de una simple lectura de la norma se puede observar que el supuesto de hecho de la misma no aplica al presente caso, por lo que la cuestión previa así planteada debe ser, como en efecto lo será, DESECHADA. Así se decide.-

- DECISIÓN DE FONDO –
Alegatos De La Parte Actora
Alega la parte actora en el presente juicio que es propietaria del Local Comercial distinguido con el número cinco (5), ubicado en la Calle Real de la Cortada de Catia, Edificio Centro, Planta Baja, Catia, de esta ciudad de Caracas, y que dicho local le fue arrendado al hoy demandado por la Inmobiliaria VENEPORTU, C.A., en fecha 01 de agosto de 2007, con una duración de un (1) año, prorrogable.
Que se convino que el canon mensual sería por la cantidad de (Bsf.807,30).
Que es el caso que el demandado ha dejado de pagar los cánones de arrendamientos de los meses desde marzo del 2010 hasta febrero de 2011.
Que por ese incumplimiento pretende se declare judicialmente la resolución del contrato, y se condena a la parte demandada a hacer la entrega del inmueble arrendado, y en pagar los montos de los cánones insolutos.

Alegatos De La Parte Demandada
En su escrito de contestación la parte demandada señalo que no era cierto que debía los cánones de arrendamiento que el actor reclamaba como insolutos, y que ha pagado montos superiores al canon de arrendamiento establecidos en el contrato. Impugnó la resolución emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las obras Públicas y Vivienda mediante el cual se procedió a regular el canon de arriendo del inmueble alquilado. De igual forma opuso reconvención contra el actor.

Trabada de esta manera la presente controversia, hay que señalar que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil cada parte tiene la carga tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y en consecuencia quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado debe probar por su parte el pago o el hecho extintivo de la obligación. En igual sentido el artículo 1.354 del Código Civil.
En el presente caso, la parte actora ha alegado la existencia de una relación jurídico contractual consistente en un contrato de arrendamiento celebrado originariamente por la Inmobiliaria Veneportu, C.A. quien era la administradora del inmueble, como arrendadora, y como arrendatario la sociedad demandada, contrato que fuere debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Quinta de Caracas y que corre inserto al folio 17 al 21, y el cual al no haber sido tachado ni impugnado el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, otorgándole el valor probatorio que establecen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y aunado a la anterior, la parte demandada procedió a admitir la existencia de la relación jurídica contractual, la cual queda plenamente demostrada.
Así las cosas, en relación a la naturaleza jurídica del contrato en relación a su lapso de duración, se observa que las partes establecieron en la cláusula segunda lo siguiente:
“El presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO tendrá una duración de un año (01) a partir del Primero (1°) de Agosto de 2.007, fecha en la cual comenzará a regir, pudiendo ser prorrogado por otro año bajo las mismas condiciones, siempre y cuando una de las partes manifieste a la otra su voluntad de no prorrogarlo, con no menos de treinta (30) días de anticipación al vencimiento del presente contrato o de una de sus prórrogas, las cuales se consideran también como de plazo fijo…”

Así las cosas, se observa que las partes establecieron un lapso inicial de un año de duración a partir del 01 de agosto del 2007, colocando la posibilidad de que el mismo pudiera ser prorrogado, pero de la lectura del mismo surge la contradicción de que para que el mismo sea prorrogado una de las partes debe manifestar a la otra su voluntad de no prorrogarlo, lo cual a todas luces es un contrasentido, ya que no puede depender la prórroga del contrato de una manifestación de voluntad de no querer prorrogarlo, por lo que, corresponde a este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 12 de Código de Procedimiento Civil, al presentar el contrato una ambigüedad, interpretarlo. Así las cosas, de la misma cláusula a la que se hace referencia se observa que la misma usa términos como “…al vencimiento del contrato o una de sus prórrogas”. Se observa cómo las partes se refirieron a las prórrogas en plural, por lo que entendían que podía ser más de una, y no solo eso, sino lo más importante es que, de allí se deriva una intención de que el contrato se fuere prorrogando, por lo que la interpretación correcta de la cláusula es que el mismo se prorrogaría de manera automática y en caso de alguna de las partes no quisiere que se prorrogare, entonces debería en ese caso participárselo a la otra con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del lapso original o cualquiera de sus prórrogas. Así se establece.-
Establecido lo anterior, en el presente caso no consta a los autos que alguna de las partes hubiere dado aviso a la otra de su voluntad de no prorrogar el contrato, por lo que el mismo se ha ido prorrogando de manera automática, siendo el mismo en consecuencia un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, al no haber ocurrido el supuesto de hecho establecido en el artículo 1.600 del Código Civil para que se indeterminara. Así se establece.-
De las pruebas aportados al proceso
- Cursante del folio 12 al 14, copia simple de instrumento poder otorgado por el ciudadano Manuel Fraga Castro. Copia que no fueron impugnadas ni tachadas y que al tratarse de copias de los instrumentos señalados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas por este Tribunal, otorgándole el valor probatorio que señalan los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.-
- Cursante del folio 15 al 21, copia simple de contrato de arrendamiento que fuere debidamente autenticado. Copia que no fueron impugnadas ni tachadas y que al tratarse de copias de los instrumentos señalados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas por este Tribunal, otorgándole el valor probatorio que señalan los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.-
- Cursante del folio 22 al 25, copia simple, y del folio 129 al 154 de la Resolución No 13919 emanada en fecha 03 de marzo de 2010 de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Viviendas, copias que no fueron impugnadas en cuanto a su autenticidad, y que al tratarse de copias de los instrumentos señalados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas por este Tribunal, otorgándole el valor probatorio que señalan los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.-
- Cursante del folio 66 al 83, instrumentos privados, consistentes en recibos de pagos de alquileres de los meses desde julio de 2007 hasta julio de 2009 y el mes de octubre de 2009, los cuales no fueron desconocidos por el actor, por lo que los mismos son ampliamente valorados y apreciados únicamente para la reconvención propuesta, pero no así para la demanda principal, ya que los mismos se tornan impertinentes con el objeto debatido en el juicio principal. Así se establece.-
- Cursante del folio 98 al 113, copia simple de título supletorio otorgado por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Copia que no fueron impugnadas ni tachadas y que al tratarse de copias de los instrumentos señalados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas por este Tribunal, otorgándole el valor probatorio que señalan los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.-
- Cursante del folio 114 al 128, copia simple del documento de condominio del inmueble denominado Centro Comercial la Cortada de Catia, debidamente registrado. Copia que no fueron impugnadas ni tachadas y que al tratarse de copias de los instrumentos señalados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas por este Tribunal, otorgándole el valor probatorio que señalan los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.-
- Cursante del folio 155 al 166, copia simple de instrumentos privados que no aparecen suscritos por el demandado por lo que los mismos no tienen ningún valor probatorio, y en consecuencia se desechan. Así se decide.-

Establecido lo anterior, y al estarse alegando que el demandado no ha pagado los cánones de arriendo de unos meses determinados, hay que establecer, al ser un hecho controvertido, cual es el canon mensual de arrendamiento al que estaba obligado el demandado.
En este sentido, observamos que la cláusula tercera del contrato de marras las partes establecieron que el canon mensual de arrendamiento sería por la cantidad de OCHOCIENTOS SIETE MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.807.300,00), lo que por la conversión monetaria corresponde hoy en día a OCHOCIENTOS SIETE BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA CÉNTIMOS (Bsf.807,30), pagaderos “puntualmente al vencimiento de cada mes”. Ahora bien, del libelo de la demanda se observa que el actor pretende que se aplique al mes de marzo de 2.010 este canon antes señalado, pero señala que a partir del mes de abril de 2.010 debe ser aplicado como canon el monto de (Bsf. 15.249,00), alegando que así fue establecido por Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las obras Públicas y Vivienda mediante Resolución dictada al efecto.
Así las cosas, a los autos, a los folios 129 al 154, corre inserto Resolución No 00013919 emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las obras Públicas y Vivienda, de fecha 03 de marzo de 2010, mediante la cual se fijó “el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio”, y estableció para el local arrendado la suma de (Bsf. 15.249,00). Es importante señalar que, lo que estableció la Dirección General de Inquilinato fue un canon de arrendamiento máximo mensual, es decir, no estableció el canon que debe cobrarse, sino que estableció un tope o techo máximo, pero en ningún caso estableció el canon que debe pagar el arrendatario; sin descartar que el arrendador en un futuro contrato establezca como monto de arrendamiento este máximo que le fijó el organismo regulador, pero ese nuevo canon debe ser establecido en un nuevo contrato, o acordado de común acuerdo por las partes, ya que lo contrario sería vulnerar el principio de autonomía de voluntad de las partes y el equilibrio económico que debe privar entre las partes de un contrato. Así se establece.-
Es por todo lo anterior que este Tribunal establece que el canon mensual de arrendamiento al que estaba obligado el arrendatario es el establecido en la cláusula tercera del contrato, es decir, la cantidad de (Bsf.807,30). Así se establece.-
Establecido lo anterior, hay que señalar que la parte demandada tenía la carga de probar el pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos por el actor, a saber desde el mes de marzo del 2010 hasta el mes de febrero del 2011, y siendo que no consignó ninguna prueba que demostrara su solvencia en el pago de dichas mensualidades, se declara como insolvente en relación al pago de los cánones de arriendo de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010 y enero y febrero del 2011. Así se establece.-
Establecido lo anterior hay que señalar que de conformidad con el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil, una de las obligaciones principales del arrendatario es pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
Habiendo quedado establecido en la presente decisión que a las partes las une un contrato de arrendamiento, ello trae varias consecuencias o efectos jurídicos fundamentales e importantes para ambas partes contratantes, entre las podemos mencionar:
1) Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y en consecuencia no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil); Tal como vemos, la obligatoriedad de los contratos emana de la propia ley que así lo establece, pudiendo decirse que el contrato es un acto o acción de los interesados y, además una norma o una regla de conducta a la que se someten. Para el autor español Luis Díez Picazo la razón por la cual la ley establece la obligatoriedad de los contratos, equiparándolos incluso a la propia ley “es una cuestión de política jurídica, a la que debe responderse señalando que las razones por las cuales el legislador instituye el contrato consiste en la conveniencia de dejar a los sujetos de derecho el cuidado de reglamentar ellos mismos sus intereses económicos o de otra índole, es decir, porque se estima que una reglamentación independiente y autónoma de esos mismos intereses representa la solución más justa y conveniente” (En: “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial” Tomo I, Sexta Edición, Ed. Thomson-Civitas, Madrid, 2007, pág.142)
2) Que ese contrato debe ser ejecutado de buena fe y obliga no solamente a lo estipulado en él, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (artículo 1.160 del Código Civil);
3) Que de ser un contrato bilateral, como ocurre en el presente caso, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello (artículo 1.167 del Código Civil).

Es por todo lo anterior que la pretensión del actor debe ser declarada parcialmente con lugar, en virtud a que ha quedado demostrada la falta de pago de los cánones de arriendo pero en los montos que establece el contrato. Así se establece.-

De la Reconvención Propuesta
Así las cosas, en su escrito de contestación la parte demandada propuso reconvención contra el actor, la cual fue admitida por este Tribunal.
Así, la parte demandada reconviniente señala que ha pagado en forma indebida los montos de los alquileres, y alega que el actor reconvenido debe repetir lo indebidamente pagado, fundamentándose para ello en el artículo 58 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia pretende que la parte actora le pague o en su defecto sea condenada por este Tribunal a pagar la suma de (Bsf.121.547,38), y que esta cantidad sea compensada con los montos de los cánones de arrendamientos reclamados como insolutos por el actor.
Ante esta pretensión la parte actora reconvenida rechazo y negó la pretensión de reconvención presentada.
Así las cosas, el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que:
“En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes”

Tal como se desprende del artículo anterior, base alegada por la demandada reconviniente para plantear su demanda, el supuesto de hecho de la norma es en los casos en que se hubiere cobrado por encima del canon máximo establecido por los organismos competentes, por lo que en el presente caso, no había una regulación emanada de la Dirección General de Inquilinato que estableciera un canon inferior a lo que se le cobro, por lo que la pretensión de la parte actora no se subsume en el supuesto de hecho de la norma, quedando a salvo el derecho que pudiere corresponderle para intentar las acciones que deriven del Código Civil. Así se decide.-
Es por lo anterior que la pretensión de la parte demandada planteada a través de la reconvención debe ser, como en efecto lo será declarada sin lugar. Así se decide.-

-III-
-DISPOSITIVA-
Por los razonamientos que han quedado expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
1) PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada por el ciudadano MANUEL FRAGA CASTRO, contra la Sociedad Mercantil INDUSTRIAS YORKO, C.A. ambas partes ya identificadas en esta decisión, y en consecuencia: PRIMERO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad Inmobiliaria VENEPORTU, C.A., como arrendadora y la sociedad INDUSTRIAS YORKO, C.A., como arrendataria, y suscrito en fecha 23 de agosto de 2007 y el cual tuvo por objeto un local comercial distinguido con el No 5, situado en la Calle Real de la Cortada de Catia, Edificio Centro de esta ciudad de Caracas; SEGUNDO: Se condena al demandado a hacer la entrega material del bien dado en arrendamiento y descrito en el punto anterior; TERCERO: Se condena a la demandada a pagar la suma de NUEVE MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y SIETE CON SESENTA CÉNTIMOS (Bsf.9.687,60), por concepto de los cánones insolutos desde marzo del 2.010 hasta febrero de 2011, a razón de OCHOCIENTOS SIETE BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA CÉNTIMOS (Bsf.807,30) cada mes de arrendamiento, de conformidad con la cláusula tercera del contrato; CUARTA: Se condena a la demandada a pagar la indexación monetaria del monto establecido en el punto anterior, desde el lapso de presentación de la demanda hasta la presente fecha, calculándose la misma en base a los índice de Precios al Consumidor emanados del Banco Central de Venezuela; QUINTO: Se condena a la demandada a pagar los intereses generados por los cánones insolutos declarados en el particular tercero de esta sentencia; SEXTO: Para el cálculo de los puntos Quinto y Sexto se acuerda practicar experticia complementaria del fallo mediante tres (3) peritos que al efecto serán designados, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
2) SIN LUGAR la reconvención de cobro de sobrealquileres opuesta por la parte demandada Sociedad Mercantil INDUSTRIAS YORKO, C.A., en contra de la parte actora MANUEL FRAGA CASTRO. Así se decide.-
De conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, al haber vencimiento recíproco, se condena a cada parte a pagar las costas de la contraria. Así se decide.-
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y PUBLÍQUESE
Dado, firmado y Sellado, en la Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunstancia Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los VEINTITRÉS (23) días del mes de MAYO del año DOS MIL ONCE (2.011). Año: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
El Secretario Temporal,

Edwin Díaz Acevedo
En la misma fecha, siendo la una de la tarde (01:00 p.m.), previó cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
El Secretario Temporal,

Edwin Díaz Acevedo
EJFR/EDA