TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial
del Área Metropolitana de Caracas

PARTE ACTORA: Bienes y Raíces Efrisa S.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 28.05.1991, bajo el N° 57 Tomo 88-A-Pro.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Dolores Campinho Pita, José Gregorio García Lemus y Ana Lucía Landazury, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.453.351, 11.025.471 y 23.707.327, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 29.942, 53.974 y 104.355, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Unidad Educativa Mercedes Moreno de Madrid S.R.L., domiciliada en la ciudad de San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 17.05.1988, bajo el N° 37, Tomo 55-A-Sgdo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Mario Eduardo Trivella, Rubén Maestre Wills, Nelson Osio Cruz, Juan Carlos Trivella, Alexandra Aguirrebeitía, José Brito Pérez Viana y Carolina Barreiros Suárez, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 10.336.177, 15.030.778, 13.800.019, 4.355.938, 12.544.098, 6.463.526 y 12.415.967, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 55.456, 97.713, 99.022, 14.823, 131.866, 26.718 y 72.143, respectivamente.

MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento.

Corresponde a este órgano jurisdiccional pronunciarse respecto a la acción resolutoria ejercida por la sociedad mercantil Bienes y Raíces Efrisa S.A., en contra de la sociedad mercantil Unidad Educativa Mercedes Moreno de Madrid S.R.L., sobre el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta de Caracas, en fecha 11.11.1994, bajo el N° 45, Tomo 90, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por un edificio destinado para comercio, denominado Edificio Bolívar, situado en la Calle Márquez de San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda, en virtud del alegado incumplimiento de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al período comprendido entre el mes de noviembre de 2.004, hasta el mes de febrero de 2.010, ambos inclusive, conforme al canon máximo mensual fijado en la cantidad de dos mil quinientos cinco bolívares fuertes con ochenta y un céntimos (BsF. 2.505,81), mediante Resolución dictada por la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 03.09.2004.

En tal virtud, efectuado como ha sido el estudio individual de las actas procesales, procede este Tribunal a dictar la máxima sentencia procesal de la primera instancia, previas las consideraciones siguientes:

- I -
ANTECEDENTES

En el juicio principal, acontecieron los eventos procesales siguientes:

El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 25.02.2010, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que la parte actora presentó las documentales con las cuales fundamenta su pretensión en esa misma oportunidad.

A continuación, el día 15.03.2010, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del procedimiento breve, ordenándose la citación de la parte demandada, a fin de que diese contestación de la demanda, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, más un (01) día calendario consecutivo que se concedió como término de la distancia, el cual correría con prelación al término de comparecencia, durante las horas destinadas para despachar, exhortándose también al Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a fin de que llevase a cabo la práctica de la citación, y ordenándose además la notificación de la Procuraduría General de la República Bolivariana de Venezuela.

Acto seguido, en fecha 23.03.2010, la abogada Dolores Campinho Pita, solicitó la nulidad del auto de admisión, por estimar que no procedía la notificación de la Procuraduría General de la República Bolivariana de Venezuela.

Luego, el día 08.04.2010, se dictó auto por medio del cual se dejó sin efecto el auto de admisión, pero sólo en lo que correspondía a la notificación ordenada de la Procuraduría General de la República Bolivariana de Venezuela.

Después, en fecha 20.04.2010, la abogada Dolores Campinho Pita, consignó las copias fotostáticas requeridas para la elaboración de la compulsa y abrir el cuaderno de medidas.

De seguida, el día 22.04.2010, se dictó auto por medio del cual se ordenó la entrega de la compulsa a la parte actora, a fin de que gestionase la citación de la parte demandada con un alguacil del Tribunal donde se encuentra domiciliada dicha parte. En esa misma oportunidad, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado la compulsa y abierto el cuaderno de medidas.

Acto continuo, en fecha 27.04.2010, la abogada Dolores Campinho Pita, dejó constancia de haber retirado la compulsa, siendo que el día 10.05.2010, dicha profesional del Derecho consignó las resultas de la práctica de la citación personal de la accionada.

En tal virtud, en fecha 17.05.2010, los abogados Mario Eduardo Trivella y Rubén Maestre Wills, consignaron escrito de contestación de la demanda.

A continuación, el día 03.06.2010, los abogados Mario Eduardo Trivella y Rubén Maestre Wills, consignaron escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado en fecha 07.06.2010.

De seguida, el día 08.06.2010, la abogada Dolores Campinho Pita, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto proferido ese mismo día.

Luego, en fecha 15.06.2010, los abogados Mario Eduardo Trivella y Rubén Maestre Wills, consignaron escrito a título de conclusiones.

Después, el día 17.06.2010, se dictó auto por medio del cual se difirió la oportunidad de dictar sentencia definitiva, para dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a esa oportunidad.

Acto continuo, en fecha 21.06.2010, se dictó auto a través del cual se revocó el auto dictado el día 17.06.2010, de conformidad con lo establecido en el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil. En esa misma fecha, se dictó auto por medio del cual se difirió la oportunidad de dictar sentencia definitiva, para dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a esa oportunidad.

En el cuaderno de medidas, se llevaron a cabo las actuaciones siguientes:

En fecha 22.04.2010, se abrió cuaderno de medidas.

Después, el día 27.04.2010, se dictó sentencia interlocutoria por medio de la cual se negó la medida preventiva de secuestro solicitada en la demanda.

Acto seguido, en fecha 13.05.2010, la abogada Dolores Campinho Pita, se dio por notificada de la sentencia interlocutoria y ejerció recurso de apelación en contra de la misma, cuyo recurso fue ratificado en diligencias presentadas los días 17.05.2010 y 18.05.2010.

A continuación, en fecha 24.05.2010, se dictó auto por medio del cual se admitió en un solo efecto las apelaciones ejercidas en contra de la sentencia interlocutoria, ordenándose la remisión del cuaderno de medidas al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

De seguida, el día 01.06.2010, se recibió el cuaderno de medidas ante el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de efectuar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento al Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien mediante auto dictado en fecha 04.06.2010, fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente a esa fecha, para dictar sentencia.

Luego, el día 30.06.2010, los abogados Mario Eduardo Trivella y Rubén Maestre Wills, consignaron escrito contentivo de las argumentaciones ofrecidas en contra de la medida de secuestro solicitada por la accionante.

Después, en fecha 02.07.2010, el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia a través de la cual declaró sin lugar la apelación interpuesta por la parte actora en contra de la sentencia interlocutoria dictada por este Tribunal, confirmándose la misma en todas y cada una de sus partes.

Acto seguido, el día 04.08.2010, el Tribunal ad-quem declaró definitivamente firme su sentencia y ordenó la remisión del cuaderno de medidas a este Tribunal, el cual fue recibido en fecha 20.09.2010.

- II -
FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

La abogada Dolores Campinho Pita, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil Bienes y Raíces Efrisa S.A., en el escrito de la demanda aseveró lo siguiente:

Que, en fecha 04.05.1994, su representada celebró con la sociedad mercantil Unidad Educativa Mercedes Moreno de Madrid S.R.L., un primer contrato de arrendamiento con vigencia a partir del día 01.03.1994, el cual tuvo como objeto el bien inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Edificio Bolívar, situado en la Calle Márquez de San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda.

Que, en fecha 11.11.1994, su mandante celebró un segundo contrato de arrendamiento con la demandada, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta de Caracas, en fecha 11.11.1994, bajo el N° 45, Tomo 90, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tuvo como objeto el bien inmueble constituido por el Edificio Bolívar, situado en la Calle Márquez de San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda, en el que quedaba comprendido el local comercial objeto de la primera convención locativa.

Que, el bien inmueble arrendado fue destinado por la arrendataria para prestar servicios educativos, pues comenzó a operar en el mismo un Colegio.

Que, en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se pactó su duración por el plazo de un (01) año fijo, contado a partir del día 01.11.1994, y se entendería prorrogado automáticamente por períodos iguales, a menos que cualquiera de las partes diera aviso a la otra con treinta (30) días de anticipación por lo menos, antes del vencimiento del plazo o de cualquiera de las prórrogas que estuviesen corriendo de su voluntad de darlo por terminado.

Que, en la cláusula tercera se convino el canon de arrendamiento en la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,oo), equivalentes actualmente a ciento veinte bolívares fuertes (BsF. 120,oo), el cual debía pagar la arrendataria por mensualidades vencidas en las oficinas de la arrendadora, el último día de cada mes.

Que, en la cláusula décima se estableció como causa de rescisión del contrato, entre otras, la falta de pago de una o más pensiones de arriendo.

Que, en la cláusula décima quinta se estipuló como domicilio especial a la ciudad de Caracas, a la jurisdicción de cuyos Tribunales declararon las partes someterse.

Que, la arrendataria del Edificio Bolívar, debía pagar a partir del día 01.11.1994, por concepto de canon de arrendamiento, la cantidad mensual de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,oo), equivalentes actualmente a ciento veinte bolívares fuertes (BsF. 120,oo), por mensualidades vencidas, el último día de cada mes.

Que, la arrendataria en lugar de pagar la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,oo), equivalentes actualmente a ciento veinte bolívares fuertes (BsF. 120,oo), a partir del 01.11.1994, por concepto de canon de arrendamiento del Edificio Bolívar, conforme al contrato celebrado ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 11.11.1994, comenzó a pagar en virtud del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Sexta de Caracas, el día 04.05.1994, referido al arrendamiento del local comercial, la cantidad mensual de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,oo), equivalentes actualmente a veinte bolívares fuertes (BsF. 20,oo) y la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,oo), equivalentes actualmente a ciento veinte bolívares fuertes (BsF. 120,oo), en virtud del arrendamiento contenido en el contrato autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 11.11.1994, referido al arrendamiento del Edificio Bolívar, el cual comprendía el local comercial que le fue arrendado previamente, es decir, que la arrendataria pagaba en total la cantidad mensual de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,oo), equivalentes actualmente a ciento cuarenta bolívares fuertes (BsF. 140,oo), como efectivamente pagó desde el inicio de dicho contrato, directamente a la arrendadora, hasta el mes de noviembre de 1.995, cuando dejó de pagar el canon de arrendamiento.

Que, en fecha 14.02.1996, la arrendataria interpuso ante el Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, dos (02) procedimientos de consignaciones arrendaticias, los cuales cursan bajo los Nros. D-96-132 y D-96-133, de la nomenclatura interna llevada por ese Tribunal, a través de los cuales comenzó a consignar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 1.996, al igual que enero de 1.997.

Que, la consignación de tales cánones de arrendamiento la realizó de la forma siguiente: (1) Por concepto de del arrendamiento del local comercial situado en el Edificio Bolívar, al cual se refiere el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Sexta de Caracas, el día 04.05.1994, la cantidad mensual de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,oo), equivalentes actualmente a veinte bolívares fuertes (BsF. 20,oo); y (2) La cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,oo), equivalentes actualmente a ciento veinte bolívares fuertes (BsF. 120,oo), en virtud del arrendamiento contenido en el contrato autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 11.11.1994, referido al arrendamiento de la totalidad del Edificio Bolívar, siendo tal situación insólita, puesto que el último arrendamiento comprendía el local comercial situado en el mismo Edificio Bolívar.

Que, en fecha 25.03.2004, fue solicitada por parte de los miembros de la Sucesión Orta González, en su carácter de co-propietarios del inmueble constituido por el Edificio Bolívar, la regulación de los cánones de arrendamiento del señalado inmueble, ante la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda, cuyo procedimiento culminó con la Resolución dictada el día 03.09.2004, que fijó como canon de arrendamiento máximo mensual para el Edificio Bolívar, la cantidad de dos millones quinientos cinco mil ochocientos trece bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 2.505.813,75), equivalentes actualmente a la cantidad de dos mil quinientos cinco bolívares fuertes con ochenta y un céntimos (BsF. 2.505,81).

Que, en fecha 21.10.2004, compareció personalmente la ciudadana Mercedes Madrid Moreno, en representación de la Unidad Educativa Mercedes Moreno de Madrid, y mediante diligencia efectuada en el expediente contentivo de las actuaciones realizadas con motivo del procedimiento de regulación, solicitó copias certificadas de varios folios del expediente, razón por la cual quedó notificada de la referida regulación a partir de esa fecha.

Que, no habiendo sido recurrida la Resolución, la misma como todo acto administrativo adquirió la condición de ejecutivo y ejecutable desde la fecha en que quedó notificada la arrendataria, por lo que para el mes de noviembre de 2.004, debía comenzar a pagar el canon de arrendamiento fijado por la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda.

Que, la arrendataria no ha efectuado el pago del canon de arrendamiento conforme a la cantidad fijada en la regulación, sino que ha continuado consignando en los expedientes distinguidos con los Nros. D-96-132 y D-96-133, de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,oo), equivalentes actualmente a ciento cuarenta bolívares fuertes (BsF. 140,oo), de los cuales la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,oo), equivalentes actualmente a veinte bolívares fuertes (BsF. 20,oo), se refieren al local comercial ubicado en el Edificio Bolívar, y la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,oo), equivalentes actualmente a ciento veinte bolívares fuertes (BsF. 120,oo), por el arrendamiento de la totalidad del Edificio Bolívar.

Que, la arrendataria debe pagar a su representada la cantidad correspondiente a la diferencia existente entre las cantidades consignadas por concepto de cánones de arrendamiento desde el mes de noviembre de 2.004, hasta el mes de febrero de 2.010, por constituir una porción insoluta de los cánones de arrendamiento que debía y debe pagar la arrendataria, las cuales representan la cantidad de ciento cincuenta y un mil cuatrocientos once bolívares fuertes con ochenta y cuatro céntimos (BsF. 151.411,84).

Fundamentó jurídicamente la pretensión deducida por su representada en los artículos 1.134, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.271 y 1.579 del Código Civil, así como en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En virtud de lo anterior, la sociedad mercantil Bienes y Raíces Efrisa S.A., por intermedio de su representación judicial, procedió a demandar a la sociedad mercantil Unidad Educativa Mercedes Moreno de Madrid S.R.L., para que conviniese o en su defecto, fuese condenada por este Tribunal, en primer lugar, en la resolución de la convención locativa accionada; en segundo lugar, en la entrega del bien inmueble arrendado; en tercer lugar, en el pago de la cantidad de ciento cincuenta y un mil cuatrocientos once bolívares fuertes con ochenta y cuatro céntimos (BsF. 151.411,84), por concepto de diferencia de las mensualidades reclamadas como insolutas; y, en cuarto lugar, en el pago de las costas procesales.

- III -
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Los abogados Mario Eduardo Trivella y Rubén Maestre Wills, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil Unidad Educativa Mercedes Moreno de Madrid S.R.L., en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 17.05.2010, aseveraron lo siguiente:

Que, el contrato que se pretende resolver es un contrato a tiempo determinado, pues en su cláusula segunda se pactó que su duración sería de un (01) año, a partir del día 01.11.1994, prorrogable por períodos iguales, a menos que alguna de las partes notificare a la otra lo contrario con treinta (30) días de anticipación, lo cual no ha ocurrido hasta la fecha, por lo que el contrato se ha prorrogado sucesivas veces, y continúa siendo a tiempo determinado.

Que, el aumento de la regulación sobre el inmueble no es aplicable al contrato que se discute en este juicio, pues el canon de arrendamiento convenido por las partes es la suma de ciento veinte bolívares fuertes (BsF. 120,oo), por lo que siendo el contrato a plazo fijo, hasta que no comience la prórroga legal, no puede cobrarse el nuevo monto de la regulación.

Que, la regulación sólo precisa el monto máximo que el arrendador puede cobrar, sin perjuicio de que las partes puedan convenir uno menor, como ha ocurrido en este caso, puesto que es la voluntad de las partes la que fija el canon, siendo que el ente regulador sólo establece su tope máximo.

Que, la parte actora ha admitido que su mandante ha realizado consignaciones arrendaticias desde el mes de noviembre de 2.004, hasta el mes de febrero de 2.010, y dichas consignaciones aparejan la solvencia de su representada como inquilina, conforme a lo previsto en el artículo 56 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de tal modo que es claro que no existe el incumplimiento que se alega, por lo que la acción resolutoria ejercitada no puede prosperar.

Que, si la arrendadora hubiese querido aumentar el canon de arrendamiento para que rigiese en alguna de las prórrogas que han sucedido en el contrato, debió negociar dicho aumento con su mandante, cuestión que nunca ocurrió.

Que, la parte actora ha demandado el pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van desde noviembre de 2.004, hasta febrero de 2.010, siendo que la obligación de pagar el precio de los arrendamientos prescribe a los tres (03) años, según lo establecido en el artículo 1.980 del Código Civil, de tal forma que al concretarse la citación de su representada en el mes de mayo de 2.010, en el supuesto negado de que la demanda prosperase, sólo podrían cobrarse los arrendamientos generados en los tres (03) años anteriores a la citación, esto es, desde el mes de mayo de 2.007, hasta el mes de mayo de 2.010, pues todos los anteriores estarían prescritos y así formalmente lo alegan.

Que, la parte actora ha indicado que existió un primer contrato de arrendamiento celebrado en el mes de mayo de 1.994, que versaba únicamente sobre el local comercial del Edificio Bolívar, y que luego se celebró un segundo contrato en el mes de noviembre de 1.994, sobre la totalidad del Edificio Bolívar que abrazó el anterior contrato y lo dejó sin efecto.

Que, aceptan como cierta la existencia de la primera convención arrendaticia a la que alude la demandante, y reconocen expresamente el contrato que se ha acompañado a la demanda, pero niegan que dicho contrato haya sido sustituido por el celebrado posteriormente, porque el segundo contrato no indicó que se dejaba sin efecto el primero, y porque tienen pruebas que demuestran que las partes le dieron un tratamiento separado a ambas relaciones arrendaticias, y por ello fue que se realizaron dos (02) consignaciones inquilinarias diferentes.

Que, en caso de prosperar esta demanda, la misma no podría afectar al local comercial del Edificio Bolívar, puesto que su representada es arrendataria de dicho inmueble por otro título cuya resolución no fue demandada.

- IV -
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguida este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

- IV.I -
DE LA PRESCRIPCIÓN

En el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 17.05.2010, los abogados Mario Eduardo Trivella y Rubén Maestre Wills, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil Unidad Educativa Mercedes Moreno de Madrid S.R.L., alegaron la prescripción de tres (03) años, a la cual hace referencia el artículo 1.980 del Código Civil, puesto que al reclamar la parte actora el pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van desde noviembre de 2.004, hasta febrero de 2.010, y siendo que al concretarse la citación de la demandada en el mes de mayo de 2.010, sólo podrían cobrarse los arrendamientos generados en los tres (03) años anteriores a la citación, esto es, desde el mes de mayo de 2.007, hasta el mes de mayo de 2.010.

En este sentido, la prescripción es el medio por el cual se adquiere un derecho o se libera de una obligación, mediante el transcurso del tiempo y bajo las demás condiciones determinadas por la ley.

Lo anterior, se colige de lo establecido en el artículo 1.952 del Código Civil, el cual dispone lo siguiente:

“Artículo 1.952.- La prescripción es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación, por el tiempo y bajo las demás condiciones, determinadas por la Ley”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Así pues, la prescripción se delimita en:

1) Prescripción Extintiva o Liberatoria: es el modo de extinción de una obligación proveniente de una relación jurídica preexistente, por la inercia del acreedor, el transcurso del tiempo y que suministra al obligado una excepción para rechazar la acción que el pretensor promueve contra él.
2) Prescripción Adquisitiva o Usucapión: es el medio de adquirir el dominio y otros derechos reales, por la posesión a título de dueño durante el tiempo regido por la Ley.

A mayor abundamiento, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 1118, dictada en fecha 25.06.2001, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente N° 00-2205, caso: Rafael Alcántara Van Nathan, puntualizó lo siguiente:

“…La mayoría de los derechos son susceptibles de perderse por la inacción de sus titulares durante el plazo fijado por la ley y, aunque el artículo 1952 del Código Civil, al definirla, se refiere a la liberación de obligaciones, otras normas se remiten a derechos (artículo 1979, por ejemplo), y otras a acciones (artículo 108 del Código Penal, por ejemplo), por lo que una figura netamente procesal, como la acción, puede perderse por su falta de ejercicio dentro del plazo fijado por la ley.
La prescripción es una institución distinta a la caducidad (aunque ambas persiguen mantener la certidumbre y la seguridad en las relaciones jurídicas) y se caracteriza por tres elementos:
a) La existencia de un derecho o una acción que se pueda ejercitar;
b) El transcurso del plazo fijado por la ley para ejercer el derecho a la acción;
c) El no ejercicio (inacción) del derecho, o la acción por parte del titular, al omitir los actos que caracterizan tal ejercicio.
En los tres elementos señalados coinciden la prescripción y la caducidad, pero ambas difieren en que la prescripción puede interrumpirse, comenzando de nuevo a correr el término de la prescripción extintiva desde el acto interruptivo, mientras que la caducidad no es susceptible de interrupción, sino de impedimento; por lo que el plazo de caducidad es fatal, la actividad impeditiva tiene que realizarse dentro de él y, agotado dicho término, el mismo no se reabre como en la prescripción. También difieren en que la prescripción es renunciable (artículo 1.917 del Código Civil) y la caducidad no lo es, lo que motiva que la caducidad pueda ser declarada de oficio, mientras que la prescripción no puede suplirse por el juez si no ha sido opuesta (artículo 1.956 del Código Civil)…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Siendo ello así, el sólo transcurso del tiempo establecido en la ley para que opere la prescripción, concede la posibilidad de adquirir un derecho o de liberarse de una obligación; sin embargo, para evitar su verificación, el acreedor puede interrumpirla naturalmente cuando por cualquier causa deje de estar el poseedor en el goce de la cosa por más de un (01) año, o civilmente en virtud de una demanda judicial, aunque se haga ante un juez incompetente, de un decreto o de un acto de embargo notificado a la persona respecto de la cual se quiere impedir el curso de la prescripción, o de cualquier otro acto que la constituya en mora de cumplir la obligación, y para que la demanda judicial produzca interrupción, deberá registrarse en la oficina de registro público correspondiente, antes de expirar el lapso de la prescripción, copia certificada del escrito libelar con la orden de comparecencia del demandado, autorizada por el juez, a menos que se haya efectuado la citación del demandado dentro de dicho lapso, tal y como lo establece el artículo 1.969 del Código Civil.

Al respecto, el artículo 1.980 del Código Civil, dispone:

“Artículo 1.980.- Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen, y en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Conforme a la anterior disposición jurídica, las acciones ejercidas por el arrendador para obtener el pago de los cánones de arrendamiento en cuyo retrazo ha incurrido el arrendatario, sus intereses y todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos, prescriben a los tres (03) años, contados a partir del día en que se constituyó la mora.

En el presente caso, la parte actora reclamó en la demanda el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al periodo comprendido desde el mes de noviembre de 2.004, hasta el mes de febrero de 2.010, pero se desprende de las actas procesales que la citación de la parte demandada se verificó el día 10.05.2010, cuando la abogada Dolores Campinho Pita, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil Bienes y Raíces Efrisa S.A., consignó en autos las resultas de la práctica de la citación personal de la accionada, de tal forma que con tal actuación se interrumpió el lapso de la prescripción breve de tres (03) años, a la que alude el artículo 1.980 del Código Civil, por haber ocurrido uno de los supuestos de interrupción de la prescripción, a que hace referencia el artículo 1.969 ejúsdem, en razón de lo cual sólo resulta procedente para la accionante pretender el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al periodo comprendido entre el mes de mayo de 2.007, hasta el mes de febrero de 2.010, ambos inclusive, puesto que los generados con anterioridad a dicho lapso de tiempo se encuentran prescritos. Así se declara.

- IV.II -
DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA

Resuelto el anterior punto previo, observa este Tribunal respecto al mérito de la controversia que la reclamación invocada por la sociedad mercantil Bienes y Raíces Efrisa S.A., en contra de la sociedad mercantil Unidad Educativa Mercedes Moreno de Madrid S.R.L., se patentiza en la acción resolutoria ejercida sobre el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta de Caracas, en fecha 11.11.1994, bajo el N° 45, Tomo 90, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por un edificio destinado para comercio, denominado Edificio Bolívar, situado en la Calle Márquez de San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda, en virtud del alegado incumplimiento de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al periodo comprendido entre el mes de noviembre de 2.004, hasta el mes de febrero de 2.010, ambos inclusive, por cuanto realizó a su juicio cancelaciones parciales por la cantidad de ciento cuarenta bolívares fuertes (BsF. 140,oo), obviando la resolución dictada por la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 03.09.2004, que fijó el canon máximo mensual para dicho inmueble en la cantidad de dos millones quinientos cinco mil ochocientos trece bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 2.505.813,75), equivalentes actualmente a la cantidad de dos mil quinientos cinco bolívares fuertes con ochenta y un céntimos (BsF. 2.505,81).

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la demandante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.

Así pues, el Dr. José Melich Orsini, en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ver artículo 1.264 del Código Civil), ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.

Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

En la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato y, éste se obliga pagar a aquél un precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, entre las que se encuentra la acción resolutoria consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual contempla lo siguiente:

“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

El anterior precepto legal faculta a las partes de un contrato bilateral a solicitar por vía judicial la ejecución del mismo o su resolución, cuando una de ellas incumple con los términos en que fueron estipuladas las obligaciones.

En atención a la doctrina apuntalada por el Dr. Eloy Maduro Luyando, la acción resolutoria “…es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido. La resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo…”. (Maduro Luyando, Eloy y Pittier Sucre, Emilio. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo II. Publicaciones Ucab; 11ª edición. Caracas, 2001, p. 978)

Por consiguiente, estima este Tribunal que para verificar la idoneidad de la acción resolutoria escogida por la accionante para dilucidar su pretensión, resulta pertinente remitirse a lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta de Caracas, en fecha 11.11.1994, bajo el N° 45, Tomo 90, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuyo tenor es el siguiente:

“…Segunda: La duración de este contrato es de un (1) año fijo contados a partir del primero de noviembre de mil novecientos noventa y cuatro (01-11-1994) y se entenderá prorrogable automáticamente por períodos iguales, a menos que cualquiera de las partes de aviso a la otra con treinta (30) días de anticipación por lo menos, antes del vencimiento del plazo o del cualquiera de las prórrogas que estuviese corriendo de su deseo de darlo por terminado. Llegada esta oportunidad, El Arrendatario deberá desocupar el inmueble inmediatamente…”.

De acuerdo con la cláusula en referencia, la duración de la convención locativa accionada fue pactada por el plazo de un (01) año, contado a partir del día 01.11.1994, prorrogable automáticamente por períodos iguales, a menos que alguna de las partes manifieste lo contrario con treinta (30) días antes del vencimiento del plazo o de cualquiera de las prórrogas.

En este sentido, no consta en autos probanza alguna que demuestre la voluntad de alguna de las partes de no prorrogar en su oportunidad el contrato de arrendamiento, a través del aviso requerido para tal fin, por lo que agotado el término de duración contractual en fecha 01.11.1995, la convención locativa se prorrogó contractualmente por un (01) año más, a cuyo fenecimiento ocurrido el día 01.11.1996, continuó prorrogándose contractualmente por períodos anuales hasta la actualidad, lo cual motiva a calificar el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, a tenor de lo previsto en el artículo 1.599 del Código Civil.

Así las cosas, observa este Tribunal que la accionante imputa a la demandada su incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al periodo comprendido entre el mes de noviembre de 2.004, hasta el mes de febrero de 2.010, ambos inclusive, por cuanto realizó a su juicio cancelaciones parciales por la cantidad de ciento cuarenta bolívares fuertes (BsF. 140,oo), obviando la resolución dictada por la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 03.09.2004, que fijó el canon máximo mensual para dicho inmueble en la cantidad de dos millones quinientos cinco mil ochocientos trece bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 2.505.813,75), equivalentes actualmente a la cantidad de dos mil quinientos cinco bolívares fuertes con ochenta y un céntimos (BsF. 2.505,81).

Por su parte, la demandada afirmó en la contestación que el aumento de la regulación sobre el inmueble no es aplicable al contrato que se discute en este juicio, pues el canon de arrendamiento convenido por las partes es la suma de ciento veinte bolívares fuertes (BsF. 120,oo), por lo que siendo el contrato a plazo fijo, hasta que no comience la prórroga legal, no puede cobrarse el nuevo monto de la regulación, aunado a que la regulación sólo precisa el monto máximo que el arrendador puede cobrar, sin perjuicio de que las partes puedan convenir uno menor, debido a que es la voluntad de las partes la que fija el canon, siendo que el ente regulador sólo establece su tope máximo, de tal manera que al admitir la parte actora que se ha realizado consignaciones arrendaticias desde el mes de noviembre de 2.004, hasta el mes de febrero de 2.010, las mismas aparejan la solvencia, conforme a lo previsto en el artículo 56 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de tal modo que no existe el incumplimiento que se alega, por lo que la acción resolutoria ejercitada - a criterio de la accionada - no puede prosperar, en cuyo caso contrario, la misma no podría afectar al local comercial del Edificio Bolívar, puesto que su representada es arrendataria de dicho inmueble por otro título cuya resolución no fue demandada.

Pues bien, en vista del principio procesal de la carga probatoria, a la parte actora atañe ab initio el deber de probar los hechos que fundamentan su pretensión (onus probandi incumbit actori), ya que sólo a dicha parte corresponde en principio demostrar fehacientemente el derecho que aduce detentar al momento de presentar la demanda ante la autoridad judicial que conocerá de la controversia.

En el caso de marras, la parte actora produjo conjuntamente con el libelo de la demanda copias certificadas del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta de Caracas, en fecha 04.05.1994, bajo el N° 68, Tomo 30, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, a las cuales se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fueron autorizadas por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar en donde se expidieron, apreciándose de las mismas que dicha convención locativa tuvo como objeto el bien inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Edificio Bolívar, situado en la Calle Márquez de San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda.

También, la accionante acreditó copias certificadas del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta de Caracas, en fecha 11.11.1994, bajo el N° 45, Tomo 90, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, a las cuales se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fueron autorizadas por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar en donde se expidieron, desprendiéndose de las mismas que la referida convención locativa tuvo como objeto el bien inmueble constituido por un edificio destinado para comercio, denominado Edificio Bolívar, situado en la Calle Márquez de San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda.

Adicionalmente, la demandante proporcionó copias certificadas de la Resolución dictada en fecha 03.09.2004, por la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda, a las cuales se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fueron autorizadas por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar en donde se expidieron, evidenciándose de las mismas que dicha autoridad civil, actuando en sede administrativa inquilinaria, fijó como canon máximo mensual para el Edificio Bolívar, la cantidad de dos millones quinientos cinco mil ochocientos trece bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 2.505.813,75), equivalentes actualmente a la cantidad de dos mil quinientos cinco bolívares fuertes con ochenta y un céntimos (BsF. 2.505,81).

De igual manera, la parte actora consignó copia certificada de la diligencia presentada en fecha 21.10.2004, por la ciudadana Mercedes Madrid Moreno, actuando en representación de la Unidad Educativa Mercedes Moreno de Madrid, en el expediente distinguido con el N° R-005-2004, de la nomenclatura interna llevada por la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda, a la cual se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fue autorizada por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar en donde se expidió, apreciándose de la misma que al solicitar la ciudadana Mercedes Madrid Moreno, actuando en representación de la Unidad Educativa Mercedes Moreno de Madrid, copias certificadas de los folios “…2 - 3 - 56 - 57 - 58 - 74 - 75 - 76 - 77 - 78 - 79 - 80 - 81 - 82 y 83…”, quedó notificada de la Resolución dictada por el ente regulador competente, en fecha 21.10.2004.

Asimismo, la demandante acreditó copias certificadas de la sentencia dictada en fecha 13.03.2007, por el Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en el expediente distinguido con el N° E-2004-071, de la nomenclatura interna llevada por ese Tribunal, a las cuales se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fueron autorizadas por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar en donde se expidieron, desprendiéndose de las mismas que fue decretada la perención del recurso de nulidad interpuesto por la demandada en contra de la Resolución dictada en fecha 03.09.2004, por la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda.

Y, además, la accionante proporcionó copias simples de los documentos protocolizados, el primero, ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Los Salias del Estado Miranda, en fecha 04.06.1991, bajo el N° 33, Tomo 08, Protocolo Primero; el segundo, ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Los Salias del Estado Miranda, en fecha 04.06.1991, bajo el N° 34, Tomo 08, Protocolo Primero; y, el tercero, ante el Registro Público del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 22.01.2010, bajo el N° 24, folio 170, Tomo Primero del Protocolo de Transcripción de ese año, las cuales se tienen como fidedignas, por cuanto no fueron impugnadas en la contestación, en atención de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de las referidas documentales el derecho de propiedad que detenta la accionante sobre el bien inmueble constituido por el Edificio Bolívar, situado en la Calle Márquez de San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda.

Así pues, juzga este Tribunal que la parte actora probó la existencia del arrendamiento, por cuanto ha quedado demostrado en autos que entregó a la parte demandada el bien inmueble constituido por el Edificio Bolívar, situado en la Calle Márquez de San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda, mientras que ésta debía pagar inicialmente a aquélla mensualmente por concepto de canon de arrendamiento la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,oo), equivalentes actualmente a ciento veinte bolívares fuertes (BsF. 120,oo), conforme a lo pactado en la cláusula tercera de la convención locativa accionada, cuyo canon de arriendo quedó sin efecto alguno al ser posteriormente incrementado a la cantidad de dos millones quinientos cinco mil ochocientos trece bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 2.505.813,75), equivalentes actualmente a la cantidad de dos mil quinientos cinco bolívares fuertes con ochenta y un céntimos (BsF. 2.505,81), en virtud de la Resolución dictada en fecha 03.09.2004, por la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda, el cual debía comenzar a pagarse a partir del mes de noviembre de 2.004, por haberse verificado la notificación de la arrendataria de tal acto administrativo el día 21.10.2004.

Al respecto, resulta pertinente para este Tribunal referirse a la sentencia N° 167, dictada en fecha 11.03.2004, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche Gutiérrez, caso: Inversiones Kurosy C.A., contra Tienda Disueño C.A. e Industrias Manufacturas Colchotex C.A., expediente N° 02-871, la cual dictaminó lo siguiente:

“…El recurrente impugna este pronunciamiento por dos razones: a) El acto administrativo de regulación del canon de arrendamiento goza de veracidad, legalidad, ejecutividad y ejecutoriedad, y por ende surte efectos de inmediato, los cuales no resultan afectados por la demanda de nulidad propuesta contra dicho acto, salvo que de forma cautelar sea acordada su suspensión y, b) El juicio de nulidad contra el acto de regulación terminó por sentencia definitivamente firme y la cosa juzgada producida por ésta es capaz de surtir efectos en este juicio, por existir triple identidad de sujeto, objeto y causa.
En relación con el primero de los argumentos, la Sala comparte y acoge la doctrina reiterada sostenida por la Sala Político Administrativa, de conformidad con la cual “...En nuestro ordenamiento jurídico, el acto administrativo desde que es dictado tiene fuerza obligatoria, se presume legítimo y debe cumplirse a partir del momento en que es definitivo, vale decir, en tanto que resuelva el fondo del asunto, característica ésta conocida como ejecutividad. Por otra parte, cuando la Administración impone a través de sus actos deberes o limitaciones, tiene la posibilidad de actuar, aun en contra de la voluntad de los administrados, sin necesidad de obtener previamente una declaración judicial al respecto, característica ésta que ha sido denominada ‘ejecutoriedad’....”. (Sentencia de fecha 19 de octubre de 2000, caso: Vencel Import-Export, C.A.).
Este pronunciamiento se corresponde con lo previsto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, de conformidad con el cual ‘...Los actos administrativos que requieran ser cumplidos mediante actos de ejecución, deberán ser ejecutados por la administración en el término establecido. A falta de este término, se ejecutarán inmediatamente...’.
En sintonía con ello, el artículo 87 de la misma ley establece que la interposición de cualquier recurso no suspenderá la ejecución del acto administrativo impugnado, salvo previsión legal en contrario, o que resulten suspendidos provisionalmente sus efectos, por solicitud de parte interesada.
Estas normas rigen supletoriamente en la materia controvertida en este juicio. En este sentido, el artículo 76 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario dispone que ‘En todo lo no previsto en el presente Título, se aplicarán las disposiciones contenidas en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y en el Código de Procedimiento Civil’.
Acorde con los mencionados principios generales que caracterizan todo acto administrativo, la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios reitera que el acto administrativo de regulación del canon de arrendamiento, una vez que causa estado, surte efectos y tiene aplicación de inmediato.
En efecto, el artículo 81 dispone que ‘...A solicitud de parte, y sin perjuicio de otros poderes cautelares que las leyes atribuyen al Juez Contencioso Administrativo, el tribunal que conozca del recurso contencioso inquilinario de nulidad podrá suspender, en todo o en parte, los efectos del acto administrativo impugnado, cuando su inmediata ejecución comporte perjuicios o gravámenes irreparables o de difícil reparación por la definitiva. En tales casos, el Juez podrá exigir garantía suficiente a la parte interesada...’. (Resaltado de la Sala).
Esta norma permite determinar que la sola interposición del recurso contencioso administrativo de nulidad no afecta el cumplimiento de la regulación impugnada, salvo que de forma cautelar hubiesen sido suspendidos sus efectos, previa solicitud de parte, siempre que estén reunidos los presupuestos exigidos.
No obstante, en el caso concreto el juez de alzada no tomó en consideración el canon regulado mediante acto administrativo por el órgano competente para ello, por considerar que fue demandada su nulidad ante los respectivos jueces contenciosos administrativos, sin que se hubiese dictado sentencia definitivamente firme, pronunciamiento éste que la Sala estima contrario a derecho, por cuanto todo acto administrativo debe presumirse veraz y legal y goza de ejecutividad y ejecutoriedad, por lo que surte efectos de inmediato, los cuales no resultan afectados por haber sido demandada la nulidad, salvo que resulten suspendidos de forma cautelar, previa solicitud de parte.
Por consiguiente, esta Sala concluye que el juez de alzada al condenar al pago de las pensiones de arrendamientos de conformidad con base en el monto fijado inicialmente en el contrato y no en la cantidad regulada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, hoy Ministerio de Infraestructura, sin que conste de los hechos establecidos en su fallo que hubiese sido solicitada y decretada medida cautelar de suspensión de sus efectos, infringió los artículos 85 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y 8 y 87 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

En vista de lo anterior, estima este Tribunal que la Resolución dictada en fecha 03.09.2004, por la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda, comenzó a surtir sus efectos jurídicos en contra de la arrendataria a partir del día 21.10.2004, ya que al constituir un acto administrativo de efectos particulares, goza de veracidad, legalidad, ejecutividad y ejecutoriedad, por lo que su ejecución es de carácter inmediato, por mandato expreso de lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, sin que sus efectos puedan suspenderse con la simple proposición del recurso contencioso de nulidad, a menos que haya sido acordada cautelarmente, de conformidad con lo previsto en el artículo 87 ejúsdem, lo cual no ha acontecido en el caso de autos, puesto que la demanda de nulidad interpuesta contra tal acto administrativo fue perimida por sentencia dictada en fecha 13.03.2007, por el Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

Por lo tanto, como consecuencia de la inversión de la carga probatoria que recayó en la parte demandada, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quién se convirtió en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que fundamentan su defensa, este Tribunal observa que durante la fase probatoria aportó original de los recibos de pago emitidos por concepto de pago de los cánones de arrendamiento por el Edificio Bolívar y el local comercial del cual forma parte integrante, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 1.992, así como enero y febrero de 1.995, con el objeto de demostrar que la relación arrendaticia que une a las partes está reglamentada por dos (02) contratos distintos que tienen por objeto dos (02) inmuebles distintos, uno de ellos conformado por el local comercial del Edificio Bolívar y el otro conformado por las restantes porciones del Edificio Bolívar.

En tal sentido, observa este Tribunal que conforme al contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta de Caracas, en fecha 04.05.1994, bajo el N° 68, Tomo 30, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, la accionante dio en arrendamiento a la accionada el bien inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Edificio Bolívar, situado en la Calle Márquez de San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda, el cual quedó sin efecto por contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta de Caracas, en fecha 11.11.1994, bajo el N° 45, Tomo 90, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en vista de haber dado la accionante en arrendamiento a la accionada el bien inmueble constituido por el Edificio Bolívar, situado en la Calle Márquez de San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda, del cual forma parte el local comercial que constituía el objeto de la convención locativa primeramente señalada.

Tal afirmación obedece a que si bien fue acreditado en autos que durante los meses de enero y febrero de 1.995, la arrendataria pagó a su arrendadora la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,oo), equivalentes actualmente a ciento veinte bolívares fuertes (BsF. 120,oo), por concepto de canon de arrendamiento del Edificio Bolívar, y la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,oo), equivalentes actualmente a veinte bolívares fuertes (BsF. 20,oo), por el arrendamiento del local comercial que forma parte del mencionado Edificio, también es cierto que resultaría un contrasentido determinar que existen dos (02) relaciones arrendaticias reguladas por contratos distintos, puesto que al suscribir las partes el contrato que tuvo como objeto el Edificio Bolívar, supone que fueron arrendadas todas sus áreas o dependencias, sin que quede excluido el local comercial que fue objeto de la primera convención locativa, ya que forma parte de ese Edificio.

Así pues, que la Resolución dictada en fecha 03.09.2004, por la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda, fue clara y precisa cuando fijó como canon máximo mensual para el Edificio Bolívar, la cantidad de dos millones quinientos cinco mil ochocientos trece bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 2.505.813,75), equivalentes actualmente a la cantidad de dos mil quinientos cinco bolívares fuertes con ochenta y un céntimos (BsF. 2.505,81), sin que escape de los efectos jurídicos de tal acto administrativo el local comercial, toda vez que éste forma parte de aquél Edificio.

Por consiguiente, juzga este Tribunal que ha quedado plenamente comprobado en autos el incumplimiento de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al periodo comprendido entre el mes de mayo de 2.007, hasta el mes de febrero de 2.010, ambos inclusive, conforme a la cantidad fijada en la Resolución dictada en fecha 03.09.2004, por la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda, lo cual conlleva a este órgano jurisdiccional a declarar la procedencia de la acción resolutoria elevada a su conocimiento, por haberse determinado la inobservancia de la demandada a deberes contractuales y legales. Así se declara.

- V -
DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos:

Primero: Se declara CON LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento, deducida por la sociedad mercantil Bienes y Raíces Efrisa S.A., en contra de la sociedad mercantil Unidad Educativa Mercedes Moreno de Madrid S.R.L., de acuerdo con lo contemplado en el artículo 1.167 del Código Civil.

Segundo: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta de Caracas, en fecha 11.11.1994, bajo el N° 45, Tomo 90, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

Tercero: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el bien inmueble constituido por el Edificio Bolívar, situado en la Calle Márquez de San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda.

Cuarto: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de ochenta mil cuatrocientos treinta y siete bolívares fuertes con cincuenta y cuatro céntimos (BsF. 80.437,54), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes al periodo comprendido entre el mes de mayo de 2.007, hasta el mes de febrero de 2.010, ambos inclusive, a razón de dos mil trescientos sesenta y cinco bolívares fuertes con ochenta y un céntimos (BsF. 2.3655,81) cada uno.

Quinto: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora los cánones de arrendamiento que han continuado venciéndose desde el mes de marzo de 2.010, hasta el día en que se declare definitivamente firme el presente fallo, a razón de dos mil quinientos cinco bolívares fuertes con ochenta y un céntimos (BsF. 2.505,81) cada uno.

Sexto: Se NIEGA la indexación judicial solicitada sobre los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos, en vista de haber sido condenado el pago de los mismos y los que continúen venciéndose, a título de daños y perjuicios.

Séptimo: Se condena en costas a la parte demandada, dada la procedencia de la acción resolutoria elevada al conocimiento de este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Octavo: Se ordena la notificación de las partes, conforme a lo establecido en el artículo 251 ejúsdem, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 233 ibídem, a los fines de garantizarles el acceso a los recursos que a bien tengan interponer en contra del presente fallo, si así lo considerasen pertinente, en protección de sus derechos e intereses.

Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de mayo del año dos mil once (2.011).- Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

El Juez Titular,

César Luis González Prato

La Secretaria Accidental,

Xiomara Margarita García Delgado

En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.).

La Secretaria Accidental,

Xiomara Margarita García Delgado

CLGP.-
Exp. Nº AP31-V-2010-000658