TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, veinticuatro (24) de noviembre de dos mil once.
201º y 152º

ASUNTO N°: AP31-V-2011-001751.
PARTE ACTORA: ELIZABETH HERNÁNDEZ DE ASAPCHI.
APODERADOS JUDICIALES: ARMANDO NÚÑEZ GONZÁLEZ, ÓSCAR SANTA CRUZ CARMONA y ROMAURO MORENO.
PARTE DEMANDADA: BANCO NACIONAL DE CRÉDITO, C.A. BANCO UNIVERSAL.
APODERADOS JUDICIALES: RAFAEL E. ÁLVAREZ VILLANUEVA, RAFAEL E. ÁLVAREZ LOSCHER, GUIDO ALFONSO PUCHE FARÍA, ADRIANA HUNG COLINA y GHISELLE BUTRÓN REYES.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA DEFINITIVA.-

Se inició el presente procedimiento mediante demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por los abogados Armando Núñez González y Óscar Santa Cruz Carmona, actuando como apoderados judiciales de la ciudadana ELIZABETH HERNÁNDEZ DE ASAPCHI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V- 4.358.241, en carácter de propietaria y arrendadora; contra la BANCO NACIONAL DE CRÉDITO, C.A. BANCO UNIVERSAL, sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 26/11/2002, bajo el N° 35, Tomo 75-A-Qto., en carácter de arrendatario.
La demandada fue debidamente citada, en la persona de su Director, ciudadano JAIME PUIG MIRET, y en la oportunidad de contestar la demanda, compareció la abogada Adriana Carolina Hung Colina, y presentó escrito de contestación de la demanda, firmado por ella y por el abogado Rafael Álvarez Villanueva, en carácter de apoderados judiciales de la parte demandada. En la misma oportunidad consignó el original del poder judicial que les fue otorgado por la ciudadana Mariflor Ruiz González, como representante judicial suplente de BANCO NACIONAL DE CRÉDITO C.A. BANCO UNIVERSAL.
Ambas partes promovieron pruebas dentro del lapso probatorio. Sobre las promovidas por la parte actora se pronunció este Tribunal mediante auto dictado el 26/10/2011, más no sobre las promovidas por los apoderados judiciales de la parte demandada, que fueron promovidas el último día del lapso probatorio. En consecuencia, toda vez que se trata de pruebas documentales que fueron consignadas el mismo día de la promoción, este Juzgado las da por admitidas. Sobre su valor probatorio se pronunciará al decidir el mérito de la causa.
DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA.-
Expusieron los apoderados judiciales de la demandante, que su representada es propietaria de un local comercial de (246 M2), que forma parte del Centro San Martín, constituido por cuatro unidades o cuerpos separados por tres juntas de dilatación, denominados cuerpo A, cuerpo B, cuerpo C y cuerpo D, distinguido con el N° 02-20, ubicado en el nivel San Martín, del cuerpo C del Centro San Martín, situado en la avenida San Martín, urbanización Las Américas, jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, que adquirió con dinero proveniente de su trabajo personal y es administrado por ella, según lo dispuesto en el encabezado del artículo 168 del Código Civil. Que la propiedad sobre el inmueble consta de documento protocolizado que consigna marcado “B”.
Que el 9 de agosto de 2006, la demandante y su cónyuge, ciudadano ROBERTO ASAPCHI, titular de la Cédula de Identidad N° V- 648.124, dieron en arrendamiento el inmueble identificado como local comercial 02-20, ubicado en el cuerpo C del Centro San Martín, a la sociedad mercantil BANCO NACIONAL DE CRÉDITO C.A. BANCO UNIVERSAL, a través de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 1, Tomo 62, el cual consigna en copia marcado C.
Citaron el contenido de las cláusulas tercera y cuarta del contrato y afirmaron que de acuerdo a lo establecido en el contrato de arrendamiento, el arrendatario venía depositando los cánones de arrendamiento en la cuenta corriente del Banco Nacional de Crédito, C.A., Banco Universal, distinguida con el N° 0191-0001-41-2101012171, y desde el mes de abril de 2011 dejó de cumplir con su principal obligación arrendaticia, y adeuda a la arrendadora los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio y julio de 2011, a razón del canon vigente desde el 1/8/2010, cuyo monto es de DOCE MIL SETECIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 12.789,66), ya que a partir del primer año de terminación del contrato se ha venido incrementando por efecto de la indexación, el canon de arrendamiento original, tal como fue pactado por las partes en la cláusula segunda del contrato.
Que por tal motivo, el BANCO arrendatario adeuda la suma total de (Bs. 38.368,98), por las tres pensiones indicadas. Que el mes de julio debió pagarlo dentro de los primeros cinco (5) días hábiles bancarios del mes de julio de 2011, por haberse estipulado expresamente el pago por adelantado, en la cláusula segunda.
Que inútiles como han sido las diligencias amistosas y extrajudiciales para que la demandada se ponga al día con su obligación, recurren a la vía judicial.
Que por los hechos y razones expuestas, y de conformidad con las disposiciones legales indicadas en el libelo, siguiendo instrucciones de su mandante, demandan al BANCO NACIONAL DE CRÉDITO, C.A. BANCO UNIVERSAL, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal, a lo siguiente: PRIMERO: En la resolución del contrato de arrendamiento celebrado el 9 de agosto de 2006, entre las partes, sobre el local comercial antes identificado; SEGUNDO: En la entrega inmediata y sin plazo alguno, del referido local comercial, totalmente desocupado de personas y bienes, salvo los son propiedad de la arrendadora y en el mismo buen estado de conservación y aseo en que le fue entregado: TERCERO: En pagar, en forma subsidiaria, a su patrocinada, la suma de (Bs. 38.368,98), por las pensiones de arrendamiento dejadas de pagar, a razón de (Bs. 12.789,66) mensuales, de acuerdo a lo estipulado en la cláusula segunda del contrato; CUARTO: En pagar subsidiariamente, a su poderdante, como indemnización por los daños y perjuicios futuros, las sumas de dinero equivalentes al canon de arrendamiento mensual vigente durante el último período contractual, al cual debe aplicársele el índice inflacionario del Banco Central de Venezuela, durante los meses subsiguientes al vencimiento del contrato de arrendamiento, el primero de agosto de 2011, con motivo de la cláusula inflacionaria contractualmente estipulada, hasta la entrega definitiva del inmueble, ya que esa cláusula segunda del contrato refleja inequívocamente la descapitalización mensual en que se ve afectada la propietaria-arrendadora, al no poder percibir renta alguna pro el incumplimiento del arrendatario, para cuyo cálculo piden que la sentencia que decida el juicio ordene una experticia complementaria al fallo; QUINTO: En pagar las costas procesales.
Al contestar la demanda, los apoderados judiciales de la parte demandada señalaron que rechazaban la demanda en todas y cada una de sus partes, salvo aquellos hechos que expresamente reconocerían, bajo los siguientes fundamentos:
En cuanto a la afirmación sobre la propiedad y administración que del inmueble se abrogó la ciudadana ELIZABETH HERNÁNDEZ DE ASAPCHI, señalaron que en contrario a dicha argumentación, en el documento de compra venta no contiene ningún texto en el sentido de que fue adquirido con dinero proveniente del trabajo personal de la demandante, como tampoco existe en el contrato de arrendamiento, por lo que la argumentación resulta insostenible.
Que lo cierto es que los dos (2) cónyuges manifestaron su consentimiento a los fines de la celebración del contrato de arrendamiento de manera conjunta, como también es cierto que en el mismo contrato autenticado, la demandante abandona en su cónyuge, ciudadano ROBERTO DEL CARMEN ASAPCHI DRAYER, la supuesta administración, en los dispositivos contractuales contenidos en la cláusula cuarta y vigésima, en donde dicho ciudadano y la demandante se identifican como los arrendadores y se estableció que el arrendatario se obligaba a pagar el canon de arrendamiento a “los arrendadores”; pero que tal como lo asentó el representante judicial de la demandante, se estipuló que los cánones de arrendamiento se depositaban en la cuenta corriente abierta en el instituto bancario demandado, distinguida con el número 0191-0001-141-2101012171, cuyo titular es el cónyuge Asapchi.
Que para el caso de notificación, los arrendadores escogieron aviso o correspondencia con ocasión al contrato, debía enviarse a la atención del ciudadano Roberto Asapchi (cláusula vigésima).
Señaló que el texto del artículo 168 del Código Civil, invocado por la representación judicial de la demandante, si bien contempla la administración ordinaria y separada de los bienes adquiridos para la comunidad por parte de los cónyuges, con la modalidad de que sí se hizo con dinero proveniente del trabajo o por cualquier otro título, la legitimación en juicio corresponderá a quien lo haya realizado, pero que no es el caso de autos. Que el dispositivo legal también contempla la necesidad de la actuación de ambos cónyuges para determinados actos de disposición, entre los cuales se encuentran los inmuebles.
Que en materia de arrendamiento de bienes inmuebles, lo concerniente a la capacidad para dar o tomar arrendamiento se encuentra consagrada en el artículo 1582 del Código Civil, que establece que quien tiene la simple administración no puede arrendar por más de dos años; salvo disposiciones especiales.
Que el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda fue celebrado con una duración de cinco (5) años, lo que constituía por interpretación de los dispositivos legales, un acto de disposición, razón que privó para que ambos cónyuges manifestaran su consentimiento al celebrar el contrato de arrendamiento en forma conjunta. Entonces, si el contrato de arrendamiento necesitó el consentimiento de ambos cónyuges por ser un acto de disposición, por aplicación del artículo 168 del Código Civil, deberá utilizarse la regla de restricción contenida en ese dispositivo legal respecto de la administración separada de los cónyuges y aplicarse que en este caso la legitimación en juicio para las respectivas acciones corresponderá a los dos en forma conjunta, con lo cual la legitimación para proceder en este juicio corresponde a ambos cónyuges, y así piden que se declare.
Que sobre esas base, alegan que de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la ciudadana ELIZABETH HERNÁNDEZ DE ASAPCHI, no tiene la cualidad necesaria para sostener aisladamente el presente juicio y en tal sentido invocan la existencia de un litisconsorcio activo necesario.
Que en este caso, no se trata de negar el contenido de la norma contenida en el artículo 168 del Código Civil, sino que la administración no la ejerce la demandante, que es el alegato primario con el que se presenta en juicio, sobre la base de que el inmueble arrendado, adquirido para la comunidad, fue realizado con dinero proveniente de su trabajo, sino por el contrario, el asunto está referido a un contrato de arrendamiento cuya duración se pactó por cinco (5) años, constituyendo un acto de disposición y en donde la presencia de ambos cónyuges se hace indispensable en juicios que le interesen a la comunidad conyugal, bien cuando sean demandados o cuando tenga que actuar como demandantes.
Que es menester señalar la manifestación de la representación judicial de la demandante, cuando señalan en el escrito libelar, que su poderdante y su cónyuge dieron en arrendamiento el local identificado.
Que el argumento de que la administración del inmueble corresponde exclusivamente a la demandante a esta altura, en razón de que el bien arrendado había sido adquirido para la comunidad conyugal con el trabajo personal de la demandante, constituye una irreverencia, un proceder cuestionable en cabeza de la representación judicial de la parte demandante, a tenor de lo previsto en el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, porque como se ha dicho, en los documentos públicos que constan en autos no aparece mención alguna en ese sentido.
Agregaron que la propia representación judicial de la demandante, en su escrito de fecha 11 de agosto de 2011, ante el Tribunal de consignaciones señaló: “que no se entregue los canones (sic) a nombre del cónyuge Asapchi y que las consignaciones de los canones (sic) deben ser efectuados en nombre a los propietarios-arrendadores”. Que esa afirmación, una vez más da por tierra su propia argumentación, porque si supuestamente la demandante administró o administraba el bien inmueble, un acto relevante de ello lo constituye el cobro de las pensiones o cánones, que como se ha visto, nunca fue así.
Que subsidiariamente alegan que la demanda es improcedente, en razón de que el instituto bancario se encuentra solvente en el pago de los cánones de los meses señalados y además ha seguido depositando en la cuenta del Tribunal de consignaciones, a favor de los arrendadores, el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2011.
Que en el presente caso, la demandante no cumplió en su oportunidad el contrato, presentando el recibo al cobro para que su representado hiciese la debida y obligatoria retención del IVA y proceder a abonar en la cuenta corriente, como era la costumbre durante cuatro (4) años y nueve meses. Que entonces, dónde está la buena fe que ahora se invoca en el libelo, que acaso ese incumplimiento no medió para que no hubiese culpa y mucho menos dolo en el cumplimiento de la obligación de pagar el canon, pues al instituto bancario se le presentó la disyuntiva de cumplir con el contrato y contradecir la normativa referente al IVA, pues no tenía presentación de factura para hacer la retención.
Que ante esa situación, y motivado por la negativa de los arrendatarios, a recibir los cánones de arrendamiento, en la forma como se venía haciendo, se procedió a la consignación de los mismos, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, bajo el N° 2011-0913, cumpliendo con los requisitos exigidos en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que conforme a lo establecido en la cláusula vigésima del contrato de arrendamiento, que establece que en caso de notificación, aviso o correspondencia, con ocasión al contrato, debía enviarse a la atención del ciudadano ROBERTO ASAPCHI, se solicitó en ese procedimiento, se hiciese en la persona y en la dirección señalada en el contrato, asunto que fue cumplido y que la demandante está en conocimiento, dada su actuación en ese procedimiento, el 11/8/2011.
Que en la oportunidad procesal correspondiente, presentarán los recibos y depósitos de las consignaciones efectuadas, que evidencian la solvencia de su representado, respecto de los cánones insolutos demandados, relacionando seguidamente la forma en que fueron realizados los pagos y consignaciones desde el 1° de julio de 2011 hasta el 3 de agosto de 2011.
Señalaron que subsidiariamente alegan que cuando la demandante en su reclamación se refiere a los daños y perjuicios futuros que por tal concepto reclama, en el punto cuarto del petitum, incumple con la exigencia de su especificación, lo que produce como consecuencia incertidumbre sobre los mismos y que no se sabe con certeza, porque no hubo la especificación, resultando con ello la improcedencia de los mismos.
Que adicionalmente, conforme al dispositivo contenido en el artículo 1.275 del Código Civil, los daños y perjuicios están referidos a la pérdida sufrida por el acreedor y a la utilidad de que se le haya privado, que sean consecuencia inmediata y directa de la falta de cumplimiento de la obligación, pero quién incumplió primero el contrato, no serían los arrendadores al no presentar su recibo al cobro del canon para que le hiciesen la retención del IVA, a la cual está obligado la sociedad mercantil.
Que de otra parte, cuál es la falta de incumplimiento imputable al instituto bancario, de referirse a la de los cánones de arrendamiento cuyo pago se demanda, cuando la realidad es que su representado se encuentra solvente con el pago de los mismos, incluso los correspondientes a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2011, los cuales han sufrido una variante respecto de los que se pagaban entre los meses comprendidos desde el 1° de agosto de 2010 al 31 de julio de 2011, en razón de haberse aplicado el índice de inflación publicado por el Banco Central de Venezuela, conforme a lo pactado en el contrato de arrendamiento, como se puede observar claramente en la exposición hecha anteriormente.
Que por las razones expuestas, resulta improcedente la indemnización de los daños y perjuicios futuros demandados. Solicitaron que se declare sin lugar la demanda.
Corresponde a este Juzgado en primer lugar pronunciarse sobre la falta de cualidad de la parte actora, alegada por los apoderados judiciales de la demandada.
Observa este Juzgado que dichos abogados fundamentan la excepción en que la ciudadana ELIZABETH HERNÁNDEZ DE ASAPCHI, no tiene la condición alegada en el libelo, en relación a la administradora del inmueble arrendado y que tampoco consta en los documentos aportados a los autos que la misma hubiese adquirido el inmueble con dinero proveniente de su trabajo personal. Que en base a ello, y tomando en consideración que ambos cónyuges suscribieron el contrato de arrendamiento, se entendía que ambos administraban el bien de la comunidad conyugal, o al menos se entendía que la demandante había abandonado en su cónyuge la supuesta administración del inmueble, en base a lo previsto en algunas cláusulas contractuales, ya indicadas. Que en base a ello, la ciudadana ELIZABETH HERNÁNDEZ DE ASAPCHI, no tiene cualidad para interponer la demanda aisladamente, por cuanto existe un litisconsorcio activo necesario.
Al respecto, este Juzgado observa que es cierto que el apoderado judicial de la parte actora afirmó en el libelo que el inmueble identificado fue adquirido con dinero proveniente de su trabajo personal y por ende es administrado por su persona, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 168 del Código Civil. Con la finalidad de demostrar la propiedad alegada, consignó al expediente copia simple de documento de compra-venta protocolizado el 21/4/1998, ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el N° 4, Tomo 4, el cual se tiene como fidedigno toda vez que no fue impugnado por la parte contraria, de conformidad a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
De acuerdo a lo alegado por la parte demandada, este Juzgado observa que el inmueble fue adquirido por la ciudadana identificada como ELIZABETH HERNÁNDEZ DE ASAPCHI, casada, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 4.358.241, y quien adquirió el inmueble, pagándolo de contado, de conformidad a lo previsto en la cláusula segunda del contrato de compra venta. Tal como lo alegó la parte demandada, no existe en dicho contrato mención alguna a que el referido inmueble hubiese adquirido el inmueble, “con dinero proveniente de su trabajo personal y por ende es administrado por su persona”. Tampoco existe en autos cualquier otro recaudo del cual se demuestre dicha afirmación.
No obstante ello, este Juzgado considera que independientemente de quien ostente la administración del referido inmueble, perteneciente a la comunidad conyugal formada por los ciudadanos ELIZABETH HERNÁNDEZ DE ASAPCHI y ROBERTO ASAPCHI, el litisconsorcio necesario impuesto en la parte final del encabezado del artículo 168 del Código Civil, procede solo cuando el ejercicio de la acción está relacionado con la enajenación a título gratuito u oneroso o para gravar los bienes gananciales, cuando se trata de bienes inmuebles, lo que conllevaría una eventual sustracción del bien de la comunidad conyugal.
El presente caso no se circunscribe a ninguno de los supuestos indicados, sino de recuperar para la comunidad conyugal la posesión de un bien inmueble que por efecto del contrato de arrendamiento posee la parte demandada. En consecuencia, este Juzgado declara que es improcedente la excepción de la parte demandada, pues la ciudadana ELIZABETH HERNÁNDEZ DE ASAPCHI, sí tiene cualidad para interponer la presente demanda.
En cuanto al mérito de la causa, la controversia quedó planteada en los siguientes términos: La parte actora afirmó que el arrendatario incumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento en la forma convenida contractualmente, adeudando a la fecha de interposición de la demanda, las pensiones arrendaticias de los meses de mayo, junio y julio de 2011, a razón de (Bs. 12.789,66), por cada canon mensual; mientras que los apoderados judiciales de la parte demandada afirmaron que su representado se encuentra solvente en el pago de dichos cánones de arrendamiento, los cuales están siendo depositados a favor de los arrendadores, en el Tribunal competente para recibir las consignaciones, motivado a que la parte demandante no cumplió “en su oportunidad” el contrato, presentando el recibo al cobro para que su representado hiciese la debida y obligatoria retensión del Impuesto al Valor Agregado y proceder a abonar en la cuenta corriente “como era la costumbre durante cuatro (4) años y nueve (9) meses”, presentándosele la disyuntiva al arrendatario, de cumplir el contrato y contradecir la normativa referente al IVA, pues no tenía presentación de factura para hacer la retención, aunado al hecho de que los arrendadores se negaron a recibir los cánones de arrendamiento.
Ante el planteamiento de la litis en los términos indicados, correspondía a la parte demandada demostrar los hechos alegados. A tales efectos, promovió y produjo a los autos pruebas documentales, las cuales este Juzgado da por admitidas, pues fueron promovidas tempestivamente el último de los diez (10) días previstos para que la promoción y evacuación de pruebas.
No obstante ello, este Juzgado considera necesario precisar que las pruebas promovidas por las partes deben estar dirigidas a demostrar los hechos alegados en la oportunidad que corresponda, esto es, la parte actora en el libelo y la parte demandada, en la contestación, pues el thema decidendum se establece con los alegaos expuestos por las partes en esas oportunidades, pues de aceptar nuevos alegatos fuera de esas oportunidades, se estaría violando el derecho a la defensa de la otra parte, quien no tendría oportunidad de defenderse contra estos hechos nuevos alegados.
Lo anterior viene a colación, por cuanto se observa que en el escrito de promoción de pruebas, los apoderados judiciales de la parte demandada, señalaron que promovían la copia certificada del expediente N° 2011-0913, que cursa ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de las consignaciones arrendaticias realizadas por el BANCO NACIONAL DE CRÉDITO, C.A., a nombre de los arrendadores, con el siguiente objeto: “1.- Probar la solvencia de nuestro representado respecto de los cánones de arrendamiento desde el mes de mayo hasta el mes de septiembre de 2011 y, 2.- Probar que el presente juicio se encuentra desistido por interpretación en contra del artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la fecha de presentación de esta demanda, toda vez que el ciudadano Roberto del Carmen Asapchi Drayer, en su carácter de Propietario-Arrendador-Administrador del inmueble cuya resolución se demanda, solicitó la entrega de la totalidad de todas las cantidades consignadas de los cánones depositados, sin reserva alguna, es decir, su solicitud del retiro de los cánones no fue circunscrita respecto de aquellos que supuestamente dejaron de pagarse y que fundamentan la causal de resolución (mayo, junio y julio de 2011), sino que por el contrario su solicitud abarca además el retiro de las cantidades correspondientes a esos cánones, como también solicita la de los meses de agosto y septiembre de 2011, con lo cual estamos en presencia de una prórroga legal del contrato, cuya resolución se pretende.”
Del párrafo citado se evidencia que la parte demandada pretende probar un hecho que no fue alegado en la oportunidad de contestar la demanda, ni tampoco fue planteado para que este Tribunal lo resolviera como punto previo al establecimiento de la controversia, para determinar su procedencia o no. En base a ello, y actuando de conformidad a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado declara que no le es dable suplir argumentos de hechos no alegados por las partes. En consecuencia, no serán apreciadas las pruebas aportadas para establecer si uno de los arrendadores retiró y dispuso libremente del dinero consignado y determinar si hubo desistimiento de la acción o no, por cuanto ello no forma parte de la controversia que quedó trabada con la contestación. Solo serán apreciados dichos recaudos para verificar si existe la solvencia alegada en el punto 1, transcrito.
Igualmente promovieron los apoderados judiciales de la parte demandada, copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 3/11/2011, inserto bajo el N° 11, Tomo 339, para evidenciar que se celebró la prórroga del contrato sobre el inmueble cuya resolución se pretende desde el 1° de agosto de 2011, por el lapso de un año, lo que a su decir, hace improcedente la demanda de resolución. Se trata de la copia simple de un documento supuestamente firmado entre los ciudadanos Andrés Eduardo Yánez Monteverde, actuando como apoderado de Banco Nacional de Crédito , C.A. Banco Universal y Roberto del Carmen Asapchi Drayer.
Al respecto, este Juzgado observa que lo que se pretende probar con dicha prueba documental, también es un hecho ajeno a los debatidos válidamente en este procedimiento. Por tal razón no será apreciado, en aplicación de lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dando por reproducidos los argumentos recientemente expuestos. Igualmente, se declara que resulta innecesario pronunciarse sobre el valor probatorio que pudiera tener dicho documento en este procedimiento, al ser consignado en copia simple el último día de los previstos para la articulación probatoria contemplada para el procedimiento breve.
Ahora bien, para resolver los términos de la controversia, se observa que la accionante cumplió con su obligación de consignar con el libelo, el instrumento fundamental de la pretensión, constituido por el contrato de arrendamiento autenticado el 9 de agosto de 2006. Por cuanto no fue impugnado por la parte contraria, se le tiene como fidedigno y se aprecian las declaraciones contenidas en él con valor de plena prueba.
En relación a la forma de pago, los contratantes establecieron en la cláusula cuarta que sería depositado mediante cheque a la orden de los arrendadores, o mediante depósito y crédito a la cuenta bancaria de los arrendadores, según los arrendadores instruyesen al arrendatario, por mensualidades anticipadas, dentro de los primeros cinco (5) días hábiles bancarios de cada mes.
De acuerdo a lo alegado en el libelo y admitido por la parte demandada, el canon de arrendamiento era depositado a favor de los arrendadores, en la cuenta corriente N° 0191-001-41-2101012171, hasta el mes de abril de 2011. En cuanto a los meses señalados como insolutos, la parte demandada también admitió que no está realizando el depósito en dicha cuenta, sino en el Juzgado de Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y en base a ello alegó su solvencia, por lo que corresponde a este Juzgado el análisis de los recaudos probatorios promovidos a tales fines. Por cuanto se trata de copias certificadas debidamente ordenadas y expedidas, se aprecian los hechos y declaraciones contenidos en los recaudos que las contienen, que son actuaciones judiciales y de fecha cierta, con efecto de plena prueba.
Se observa así que el expediente N° 2011-0913, fue formado a instancias de BANCO NACIONAL DE CRÉDITO, C.A. BANCO UNIVERSAL, para realizar las consignaciones arrendaticias a favor de los ciudadanos ROBERTO DEL CARMEN ASAPCHI DRAYER y ELIZABETH HERNÁNDEZ DE ASAPCHI, relacionadas con el inmueble de autos, bajo el fundamento de que a partir del mes de mayo, los “arrendatarios” se han negado a recibir los meses de mayo y junio. Por cuanto se trata del bien relacionado con esta causa, se procede a analizar las planillas de depósito realizados en el Banco de Venezuela, en la cuenta corriente a nombre del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, para verificar la fecha en que fueron realizados los depósitos de los meses indicados.
Así se observa que el 6 de julio de 2011, fue depositada la cantidad de (Bs. 25.389,31), imputables por el arrendatario a los meses de mayo y junio de 2011; y el 3 de agosto de 2011, fue depositada la cantidad de (Bs. 16.949,64).
De conformidad a lo convenido entre las partes contractualmente, el pago del canon de arrendamiento debía realizarse por mensualidades adelantadas, dentro de los cinco primeros días del mes. Este lapso es alargado en beneficio del arrendatario, por mandato del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, ante el rechazo tácito o expreso del arrendador, de recibir el pago, correspondía a la parte demandada depositar el canon de arrendamiento, luego del vencimiento de la mensualidad, dentro de los quince (15) días siguientes.
Este Juzgado observa que aparentemente la accionada pretendió excepcionarse en el hecho de que por una costumbre entre las partes, primero los arrendadores le presentaban el recibo de pago y luego la arrendataria emitía el cheque con la respectiva deducción del Impuesto al Valor Agregado. No obstante ello, no produjo pruebas dirigidas a probar dicha excepción, por lo cual este Juzgado debe declarar que la forma de pago que regía entre las partes, en cuanto al lapso, era la fijada en el contrato.
En el presente caso, los cinco (5) días pactados fueron denominados “hábiles bancarios”, pero cuando la parte demandada contestó la demanda no alegó que dentro de los primeros cinco días de los meses de mayo, junio y julio de 2011, hubiese días que no fuesen hábiles bancarios, en cuyo caso también debía promover y producir la prueba respectiva. De conformidad a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, a este Juzgado no le corresponde excederse en lo sometido a su consideración. En consecuencia, este Juzgado declara que tomará en consideración esos cinco (5) días de acuerdo al calendario judicial, el cual conoce por hecho notorio judicial.
Entonces, en el presente caso, los quince días continuos indicados en la ley especial, deben contarse a partir del vencimiento de los cinco (5) hábiles que tenía la parte demandada para pagar directamente a sus arrendadores, que vencieron se cumplieron respectivamente, el 6 de mayo, 7 de junio y 8 de julio de 2011, respectivamente. De lo cual resulta que el canon de arrendamiento de los meses de mayo, junio y julio, debían ser depositados hasta el día 21 de mayo de 2011 [extensible al 23, por cuanto el 21 fue domingo]; 22 de junio de 2011 y 23 de julio de 2011 [extensible al 25, por cuanto el 23 fue sábado], en el mismo orden.
Así se observa, que cuando la parte demandada acudió a realizar el depósito respectivo para su consignación ante el Juzgado competente para recibirlas, el 6 de julio de 2011, ya estaba insolvente en el pago de dos (2) mensualidades consecutivas, correspondientes a las de mayo y junio 2011, incumpliendo así su principal obligación derivada del contrato, por lo cual no puede considerarse como válidamente efectuado el pago realizado el 6/7/2011. En consecuencia, de conformidad a lo previsto en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento analizado, se declara que es procedente la demanda interpuesta, pues la demandada incurrió en causal de resolución de dicho contrato al no pagar oportunamente dos (2) cánones de arrendamiento.
En cuanto al pedimento realizado en el punto segundo del petitorio, este Juzgado declara que no es conforme a Derecho, ordenar “la entrega inmediata y sin plazo alguno” del local comercial arrendado, pues en caso de que quede definitivamente firme la presente decisión, será menester otorgarle a la accionada un lapso para el cumplimiento voluntario de lo condenado; aunado a la circunstancia de que constituye un hecho notorio que el servicio que presta la accionada es público, por lo que para el decreto de cualquier medida judicial sobre bienes destinados a servicio público, deben observarse las normas especiales aplicables al caso.
En relación a los pedimentos realizados en los particulares tercero y cuarto del petitorio, este Juzgado declara que no le corresponde proveer al respecto, por cuanto fueron solicitados de “forma subsidiaria”. Ello significa que sólo correspondía a este órgano jurisdiccional pronunciarse sobre su procedencia o no, en caso de rechazar lo solicitado en el punto primero del petitorio.
Con fundamento en las consideraciones que han quedado explanadas en el cuerpo del presente fallo, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuso la ciudadana ELIZABETH HERNÁNDEZ DE ASAPCHI contra la sociedad mercantil BANCO NACIONAL DE CRÉDITO, C.A. BANCO UNIVERSAL.
En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y autenticado ante la Notaría Pública Octavo del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 9 de agosto de 2006, inserto bajo el N° 1, Tomo 62 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Se condena a la demandada, BANCO NACIONAL DE CRÉDITO, C.A. BANCO UNIVERSAL, a ENTREGAR a la parte actora el bien inmueble arrendado, constituido por el local comercial N° 02-02, ubicado en el nivel San Martín, del cuerpo “C” del Centro San Martín, situado en la avenida San Martín, urbanización Las Américas, Parroquia San Juan, Municipio Libertador, Caracas, Distrito Capital, desocupado de bienes y personas.
No hay condenatoria en costas, por cuanto a la parte actora no le fue concedido todo lo solicitado en el petitorio, por interpretación en contrario de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto el presente fallo está siendo dictado en el día indicado mediante auto de diferimiento dictado el 17 de noviembre de 2011, este Juzgado declara que no es necesaria su notificación a las partes.
De acuerdo con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada a los veinticuatro (24) días del mes de noviembre de dos mil diez (2010), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 201º de la Independencia y 152º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

En esta misma fecha, y siendo las (3:00) horas de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,