TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2011-001470

El juicio por Resolución de Contrato de Arrendamiento intentado por la sociedad de comercio MULTIDUCTO C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 12 de junio de 1980, bajo el Nº 6, Tomo 120-A-Pro., representada judicialmente por la abogada Nelly Dania Galavis, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 39.165, contra el ciudadano MARCOS MORALES, titular de la cédula de identidad Nº 82.105.473, representado judicialmente por los abogados Jesús Enrique Haack Valero y Rafael Rangel Sánchez, inscritos en el inpreabogado bajo los números 43.695 y 48.917, en ese orden, se inició por escrito de demanda incoada para su distribución el 06 de junio de 2011 y se admitió el 14 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve.
PRIMERO
La parte actora en su escrito de demanda, alegó que es propietaria de los locales que componen el mini mercado denominado Mercado Popular Mercapop, construido sobre un lote de terreno ubicado en la urbanización Prado de María, El Cementerio, con frente a la avenida El Degrado, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador, Distrito Capital.
Que el 24 de febrero de 2000, suscribió un contrato privado por medio del cual cedió a la sociedad de comercio Consorcio Popmerca, C.A., el derecho de uso sobre 36 locales, ubicados en la planta del mercado Mercapop, los cuales restituyó el 18 de diciembre de 2003.
Que durante el goce que mantuvo la sociedad de comercio Consorcio Popmerca, C.A., en virtud del contrato de cesión del 24 de febrero de 2000 y, en uso de las atribuciones conferidas, celebró con el ciudadano Marcos Morales, contrato por medio del cual cedió el derecho de uso sobre los locales 33 y 34, ubicado en el Nivel Mini Mercado del denominado Mercado Popular Mercapop, por tiempo determinado de diez años a partir del 16 de marzo de 2000, por el precio equivalente a tres mil bolívares (Bs. 3.000), que sería pagado, un mil (Bs. 1.000) al 30 de mayo de 2000, un mil (Bs. 1.000) al 10 de junio de 2000 y un mil (Bs. 1.000) al 20 de junio de 2000. Que sería a cargo del demandado el pago de los servicios de alumbrado y fuerza eléctrica, gas, teléfono y aseo urbano.
Que el 22 de marzo de 2011, el Juzgado Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, dictó sentencia en el juicio que por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal intentó contra el mismo demandado y en la misma se dejó establecido que se trataba de un contrato de arrendamiento; que siendo por un tiempo de diez años, a su vencimiento correspondía una prórroga legal de tres (3) años; que la prórroga legal comenzó a partir del 16 de marzo de 2010 y que encontrándose el demandado en uso de ella, no podía demandarse el cumplimiento del mismo.
Que siendo así, el demandado ha incumplido con la obligación de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos. Que de acuerdo a la cláusula décima quinta, la pensión de arrendamiento debía ser pagada en tres (3) cuotas iguales, la primera a 76 días de la firma del contrato; la segunda a los 87 días y la tercera a los 97 días de la firma del contrato.
Que la consignación arrendaticia de tres mil bolívares (Bs. 3.000) efectuadas por el demandado el 23 de julio de 2010, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, no tiene efectos liberatorios, porque la misma se efectuó de manera intempestiva, ya que se hizo 130 días después de que hubiere comenzado a correr la prórroga legal.
Que sobre la base de los hechos expuestos y con fundamento en lo previsto en los artículos 1579, 1592, 1594, 1159, 1160, 1167 y 1616, del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 33 y 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó al citado ciudadano a los fines que convenga o sea condenado a la resolución del contrato y en consecuencia a la entrega de los locales 33 y 34 objetos del mismo, solvente en sus servicios.
Estimó el valor de la demanda en la suma de tres mil bolívares (Bs. 3.000).
Agotadas infructuosamente las gestiones para la citación personal del demandado, a petición de parte se ordenó el emplazamiento mediante carteles y habiendo dejado constancia la Secretaria de su consignación, el 17 de octubre acudió al proceso la representación judicial del demandado y se dio por citado y aportó poder que lo facultó expresamente para ello.
Oportunamente, el 24 de octubre de 2011, contestó a la pretensión de la actora. En efecto, negó y rechazó de manera genérica tanto los hechos como el derecho invocado por la parte actora. Que realizó la consignación arrendaticia dentro de los términos del contrato, para una vigencia desde el 17 de marzo de 2010 hasta el 16 de marzo de 2020. Que el depósito se hizo ante la negativa de enviar el nuevo contrato como lo había sugerido el arrendador y a la tardanza y aplazamiento en recibir el canon de arrendamiento de los locales 33 y 34, dando cumplimiento a la obligación del pago pendiente del canon de arrendamiento en vista que el inquilino estaba en prórroga legal.
Que la parte actora pretende la resolución del contrato lo cual no es viable, dado que mientras un contrato de arrendamiento está en fase de prórroga legal mediante sentencia del tribunal, no procede una solicitud de esta naturaleza, porque contradice el espíritu y razón de ser del derecho concedido por el Juez a otorgar la vigencia del contrato por el tiempo que la misma ley le faculta para hacerlo, de acuerdo a la interpretación que se le ha dado al artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Admitió que el contrato es el celebrado el 16 de marzo de 2000. Que se pretende obtener la resolución del contrato de arrendamiento y la desocupación de los locales 33 y 34, al ignorar que existe una decisión que estableció que encontrándose en curso la prórroga legal, es inadmisible este tipo de demanda.
SEGUNDO
Siendo así, tenemos que la litis se limita a determinar la veracidad de los hechos alegados por la parte actora respecto a la obligación de pago por parte de la demandada, puesto que no hay discusión sobre la existencia del contrato de arrendamiento.
A pesar que la existencia de la relación arrendaticia no es un hecho controvertido, dado que ambas partes admitieron la existencia del contrato, cumpliendo con el principio de exhaustividad, se procede a analizar las pruebas aportadas. En efecto, la parte actora aportó copia simple de instrumento registrado relativo a documento constitutivo de la sociedad de comercio Multiducto C.A., el cual se tiene como fidedigno por no haber sido impugnado, asumiéndose que efectivamente dicha sociedad de comercio se registró el 12 de junio de 1980, bajo el Nº 6, tomo 120-A-Pro.
Promovió copia simple de instrumento registrado el 05 de febrero de 1987, relativo a contrato de compra venta que hizo la sociedad de comercio actora de dos (2) parcelas de terrenos ubicados en la parroquia Santa Rosalía, urbanización Prado de María, El Cementerio, con frente a la avenida El Degrado, del entonces Departamento Libertador, el cual se tiene como fidedigno en virtud de no haber sido impugnado, mereciendo fe su contenido. Sin embargo, la propiedad de dichos bienes inmuebles no es un hecho controvertido en este juicio y por ello impertinente a los fines de resolver el mérito del asunto.
Asimismo, la parte actora aportó sendas copias simples de instrumentos privados de fecha 24 de febrero de 2000 y 18 de diciembre de 2003, los cuales no tienen ningún valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, según el cual los documentos privados deben ser promovidos en original.
Asimismo, promovió copia simple de instrumento autenticado el 29 de abril de 2010, según el cual los ciudadanos Rodrigo Rivero y Omer Abdul, declararon que el 18 de diciembre de 2003, suscribieron contrato privado que tuvo por objeto la transferencia del derecho de uso sobre 36 espacios inmobiliarios, ubicados en el mini mercado Mercapop, dentro de los cuales se encuentra los numerados 33 y 34, objeto del juicio, todo representando a consorcio Popmerca C.A., y Multiducto, en ese orden. Dicho instrumento merece fe su contenido a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, al tenerse como fidedigno por no haber sido impugnados.
Del mismo modo, aportó copia simple de instrumento autenticado el 29 de abril de 2010, según el cual los ciudadanos Rodrigo Rivero y Walter Brauckmeyer, declararon que el 24 de febrero de 2000, suscribieron contrato privado que tuvo por objeto la transferencia del derecho de uso sobre 36 espacios inmobiliarios, ubicados en el mini mercado Mercapop, dentro de los cuales se encuentra los numerados 33 y 34, objeto del juicio, todo representando a consorcio Popmerca C.A., y Multiducto, en ese orden. Dicho instrumento merece fe su contenido a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, al tenerse como fidedigno por no haber sido impugnados.
Promovió igualmente, original de instrumento autenticado el 16 de marzo de 2000, donde consta que entre Consorcio Pormerca C.A., y Marcos Morales, celebraron un contrato, por medio del cual, la primera cedió al segundo el derecho de uso de los locales 33 y 34 a que se ha venido haciendo referencia, por la duración de diez (10) años fijos, comenzando a computarse desde la fecha de su autenticación, renunciando a la tácita reconducción del mismo. Que los locales tendrían uso comercial y sería por cuenta del cesionario, el servicio de alumbrado y fuerza eléctrica, gas, línea telefónica y aseo urbano domiciliario. Que el precio de la cesión era la suma equivalente a tres mil bolívares (Bs. 3.000) que serían pagados por el cesionario así: al 30 de mayo de 2000, la suma equivalente a un mil bolívares (Bs. 1.000); al 10 de junio de 2000, la suma equivalentes a un mil bolívares (Bs. 1.000) y al 20 de junio de 2000 igualmente el equivalente a un mil bolívares (Bs. 1.000), y que la falta de pago de cualquiera de las cuotas daría derecho al cedente a demandar la resolución del contrato. Dicho instrumento merece fe su contenido a tenor de lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil.
Consta asimismo, copia simple de sentencia dictada el 22 de marzo de 2011, por el Juzgado Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, que declaró inadmisible la demanda que por cumplimiento de contrato intentó Multiducto C.A., contra el ciudadano Marcos Morales. En dicha sentencia definitivamente firma, que merece fe su contenido, se dejó establecido que el contrato pactado por las partes el 16 de marzo de 2000, era un contrato de arrendamiento celebrado originalmente a tiempo determinado de diez (10) años, contados a partir del 16 de marzo de 2000 hasta el 16 de marzo de 2010, sin posibilidad de prórroga contractual, por lo que llegado a su vencimiento, al día siguiente comenzó a correr la prórroga legal de tres años, de acuerdo a lo pautado en el literal d) del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que para la fecha en que se intentó dicha demanda, aún estaba en curso la prórroga legal, resultando inadmisible dicha demanda, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 41 eiusdem.
Por último, la parte actora produjo copia simple de actuaciones cumplidas por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, que se valora de acuerdo a lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil, al tenerse como fidedigno por no haber sido impugnados. De dichos instrumentos se aprecia que el 23 de julio de 2010, se abrió expediente de consignaciones a petición del demandado, quien alegó que el 16 de marzo de 2000, suscribió contrato de derecho de uso con Consorcio Popmerca C.A., sobre los locales 33 y 34 del mini mercado Mercapop. Que el 29 de abril de 2010, dicha sociedad de comercio transfirió el derecho de uso de dichos locales a la sociedad mercantil Multiducto, por lo que procedió a consignar la suma de tres mil bolívares (Bs. 3.000), según lo establecido en el contrato firmado el 16 de marzo de 2000, que cubriría el periodo desde el 17 de marzo de 2010 al 16 de marzo de 2020.
TERCERO
De acuerdo a la cláusula décima quinta del contrato pactado entre las partes procesales, calificada mediante la analizada sentencia definitivamente firme como de arrendamiento, el precio que debía pagar el arrendatario por la ocupación de los locales, era la suma equivalente a tres mil bolívares (Bs. 3.000) que serían pagados por el “cesionario” así: al 30 de mayo de 2000, la suma equivalente a un mil bolívares (Bs. 1.000); al 10 de junio de 2000, la suma equivalentes a un mil bolívares (Bs. 1.000) y al 20 de junio de 2000 igualmente el equivalente a un mil bolívares (Bs. 1.000), esto para el primer periodo de diez años.
Siendo que dicha sentencia dejó establecido que al vencimiento del lapso original de los diez años, ocurrido el 16 de marzo de 2010, que al día siguiente comenzó a correr la prórroga legal máxima de tres años, que vencería el 16 de marzo de 2013, para el momento en que se hizo la consignación arrendaticia, esto es, el 23 de julio de 2010, se encontraba en curso dicha prórroga legal, permaneciendo la relación arrendaticia a tiempo determinado y vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, todo según la última parte del artículo 38 de la Ley Especial sobre la materia.
No hay dudas además y así lo admiten las partes que, efectivamente el arrendatario hizo tal consignación arrendaticia, que en su concepto, sería para una vigencia desde el 17 de marzo de 2010 hasta el 16 de marzo de 2020, por lo que se hace necesario analizar si dicha consignación debe tenerse como eficaz a los fines liberatorios de la obligación del arrendatario.
En este sentido, si la intención del arrendatario era cumplir con su principal obligación, en cuanto al pago de la pensión pactada, que de acuerdo a la analizada cláusula vigésima quinta del contrato, el pago debió hacerse así: un mil bolívares (Bs. 1.000) a los setenta y cinco (75) días; ochenta y seis (86) y noventa y seis (96), todos contados desde el 17 de marzo de 2010. Sin embargo, la consignación se hizo íntegramente y el 23 de julio de 2010, es decir, a los ciento veintinueve (129) días de haber comenzado el lapso de la prórroga legal, lo que permite concluir que la misma se realizó de manera intespectiva por tardía.
Que dicha consignación así efectuada no tiene la eficacia liberatoria de la obligación del arrendatario, según lo dispuesto en el artículo 51 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues la misma ha debido efectuarse dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de los plazos pactados contractualmente para ello y no se hizo, sino que los tres pagos se hizo de manera acumulada y tardía, por lo que no se cumplió con la forma legal establecida.
Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, constituyen ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos pactadas deben cumplirse exactamente como han sido asumidas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem, pues según la locución latina Pacta Sunt Servanda, "lo pactado obliga", por lo que toda convención debe ser fielmente cumplida por las partes de acuerdo con lo pactado. Específicamente, en materia de arrendamiento el artículo 1592.2 del Código Civil, señala como una de las principales obligaciones del arrendatario, pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
Respecto a lo alegado por el arrendatario, en cuanto a que la parte actora pretende de manera inviable la resolución del contrato cuando se encuentra en prórroga legal, se observa que de acuerdo a lo previsto en el artículo 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando se encuentre en curso la prórroga legal, no se admitirán las demandas por cumplimiento de contrato por vencimiento del término. “No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales”.
De acuerdo a dicha norma, efectivamente no se admitirán demandas de cumplimiento del contrato de arrendamiento en cuanto a la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal, encontrándose en vigencia dicho derecho a favor del arrendatario, pero sí quedan a salvo su derecho a demandar la resolución del mismo fundamentada en el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales, como es el caso, donde se pretende la resolución del contrato en virtud del incumplimiento de parte del arrendatario de una de las principales obligaciones como es la de pagar la pensión en la forma pactada, por lo que no hay tal prohibición de admitir la demanda contentiva de dicha pretensión.
CUARTO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de resolución de contrato intentada por la sociedad de comercio MULTIDUCTO C.A., contra el ciudadano MARCOS MORALES. SEGUNDO: RESUELTO el contrato de arrendamiento contenido en el instrumento autenticado el 16 de marzo de de 2000. TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora el bien inmueble arrendado, constituido por los locales comerciales 33 y 34, ubicado en el Nivel Mini Mercado del denominado Mercado Popular Mercapop, construido sobre un lote de terreno ubicado en la urbanización Prado de María, El Cementerio, con frente a la avenida El Degrado, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador, Distrito Capital.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los quince (15) días del mes de noviembre de dos mil once (2011). Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 12:14 p.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ