TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: SERGIO TOYANO LANUZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.913.824, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 123.630, quién actúa en su propio nombre y representación.-

DEMANDADO: JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL USLAR, según documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador, en fecha 30 de Noviembre de 1978, bajo el Nº 14, Folio 277, Tomo 9, Protocolo Primero.

APODERADOS
JUDICIALES
DEL
DEMANDADO: FERMIN ERNESTO MARCANO GARCIA y YUDMILLA DEL CARMEN TORRES BENCOMO inscritos en el Inpreabogado Nº 317.153 y 36.506 respectivamente.

MOTIVO: NULIDAD DE ASAMBLEA

EXPEDIENTE N°: AP31-V-2011-000817

- I –
- NARRATIVA-
Comienza el presente procedimiento mediante libelo de demanda presentado en fecha 24 de Marzo de 2011 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de este circuito judicial, correspondiéndole la presente causa por sorteo a este Juzgado.
Mediante auto de fecha 04 de Abril de 2011 se admitió la demanda y se ordenó tramitarla por el procedimiento Breve, de conformidad con lo establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal y se emplazó a la parte demandada, Junta de Condominio Centro Uslar en la persona de su presidente ciudadano Arnaldo Pardo para que compareciera ante este Tribunal al segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación, a las diez de la mañana, a dar la contestación a la demanda.
En Fecha 12 de Abril se libró compulsa de citación dando cumplimiento al auto de admisión.
En fecha 21 de Enero de 2.011, compareció ante este Tribunal el ciudadano Cesar Martínez, Alguacil Adscrito a este Circuito y Encargado de practicar la citación de las parte co-demandada, y quien mediante diligencia hace saber a este Tribunal que consignaba compulsa librada a la Junta de Condominio Centro Uslar, en nombre de su presidente el ciudadano Arnaldo Pardo sin firmar con su respectiva orden de comparecencia por cuanto al referido ciudadano se negó a firmar la misma.
En fecha 03 de Mayo de 2011 se libró boleta de notificación conforme a lo dispuesto en el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 19 de Julio de 2.011, compareció por ante este Tribunal la abogada Yudmilla Torres en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, y la presentó escrito de contestación de la demanda
En fecha 22 de Julio de 2.011, la representación judicial de la demandada consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron providenciadas por este Juzgado en fecha 25 de Julio de 2.011, así como auto complementario de fecha 29 de Julio de 2011.
En fecha 29 de Julio de 2.011, la parte demandante consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron providenciadas por este Juzgado en fecha 01 de Agosto de 2.011.
Abierto como se encuentra el lapso para que sea dictada sentencia definitiva que resuelva sobre el mérito de la causa, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

-II-
- MOTIVA –
- DECISIÓN DE FONDO –
Alega la parte actora en su escrito de demanda que es propietario de un inmueble identificado como O-84 del Conjunto “Centro Uslar” según consta en documento debidamente registrado por ante la oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 16 de Mayo de 1991, bajo el Nº 55, Folio 172, Tomo 20, Protocolo 1.
Que acude ante esta autoridad con el fin de impugnar un fondo de dinero creado por la Junta de Condominio Centro Uslar denominado “Apartado de Limpieza C.C Uslar” que se refleja en el recibo de condominio correspondiente a los movimientos del mes de enero de 2011 actualmente en curso por no haber contado con la aprobación de la Asamblea General de Propietarios ni corresponder a un acuerdo previo, expreso y valido de propietarios contemplados en la Ley y el documento de condominio respectivo.
Que en el referido recibo de condominio correspondiente al mes de Enero de 2011, se observa en su primera hoja en la sección “Apartados y Fondos” el cargo que se realiza de Bs.F 15.000,00 a cuenta del fondo “Apartado de Limpieza C.C Uslar” , produciéndose dicho cargo para un fondo que para la fecha no existía.
Que ni en la Ley de Propiedad Horizontal ni en su Documento de Condominio, la Junta de Condominio cuenta con facultad expresa para crear fondos y apartados.
Que si se pretende crear un fondo para después girar contra el mismo, se requiere autorización expresa de la comunidad y no simplemente de la Junta de Condominio, tratándose simplemente de un cargo al condominio sin factura y sin autorización.
Que la facultad para crear fondos y apartados recae necesariamente en los propietarios, quienes deben hacer valer dicha facultad por medio de acuerdo expresado bien sea a través de una Asamblea General o por vía de consulta general, previa a la creación del fondo.
Que si no es así, la creación del fondo de apartado es ilegal y constituye una extralimitación en las facultades de la Junta de Condominio, por lo que el acto debe ser considerado nulo junto con todas las operaciones posteriores realizadas sobre el mismo.
Que como propietario impugna la creación del fondo y todos sus movimientos, dado que no se ha realizado Asamblea General que contemplara tal aspecto en discusión y porque tampoco fue consultado por escrito al respecto, por lo que no puede entenderse la creación del fondo cuente con un acuerdo expreso, válido y previo por parte de los propietarios, quedando en manos de la representación de la Junta de Condominio Centro Uslar indicar y probar la autorización que recibió al respecto.
Que si existiese la autorización proveniente de un acuerdo de propietarios el mismo establecería cual es el propósito del fondo, de donde se tomaría el monto en Bolívares para inicializarlo, que cuotas se cargarían sobre el recibo de condominio y por cuanto tiempo entre otros elementos esenciales de todo apartado.
Que habiendo alertado a la Administración sobre lo incorrecto e ilegal del procedimiento de crear fondos sin autorización expresa de los propietarios, procede a demandar la nulidad de la creación del referido apartado por no quedarle mas alternativas para corregir la situación que escapa de lo normal.
Que estima la cuantía en Bs.F 15.000,00 con base en la referencia actual de Bs. 76 por Unidad Tributaria, dando un total de 197 Unidades Tributarias.

Alega la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación al fondo de la demanda que niega rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho por no ser ciertos los hechos narrados en el libelo de la demanda.
Que su representado; El Consejo de Administración del Centro Comercial Uslar es por imperio de Ley y por delegación de los copropietarios que integran la comunidad del Centro Comercial Uslar, el órgano de administración por excelencia de dicha comunidad.
Que sus atribuciones están establecidas de manera enunciativa y bajo ningún concepto taxativas en la Ley de Propiedad Horizontal como en el Documento de Condominio del Centro Comercial Uslar el cual se encuentra registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador, en fecha 30 de Noviembre de 1978, bajo el Nº 14, Folio 277, Tomo 9, Protocolo Primero.
Que por llevarse en dicho Centro una administración, la contribución que por colaboración en los gastos comunes corresponde a los propietarios, es el resultado de dividir entre la alícuota que por ese concepto le corresponde, la diferencia existente entre los ingresos y egresos de cada mes, en el entendido que la utilidad que produce dicha administración es igual a Bs. 0,00.
Que tal situación obliga a los integrantes del Consejo de Administración a ejercer las funciones que al respecto contemplan la Ley de Propiedad Horizontal como en el Documento de Condominio del referido Centro, tendentes a satisfacer las necesidades totales de todos los copropietarios que conforman la comunidad de propietarios del Centro Comercial Uslar, significando ello que para cumplir a cabalidad con todos los compromisos inherentes a su gestión de administración todos los copropietarios y deudores deben estar al día con el cumplimiento del pago, lo cual jamás sucede, por lo que a través de la de la creación contable de los fondos o apartados el Consejo de Administración logra sobreponerse a las contingencias que se presentan
Que para la movilización de dichos fondos son obligatorios los soportes y facturas que avalan las erogaciones que de ellos se realizan y no como maliciosa e irresponsablemente lo pretende hacer ver el actor en su libelo de demanda que dichos apartados han sido creados para la movilización caprichosa por el consejo.
Que el referido “Fondo de Limpieza Uslar” no es el único sobre el cual basa su administración el Consejo de Administración del centro Comercial Uslar según se puede evidenciar del Recibo de Condominio acompañado al libelo de demanda del actor.
Que para el desarrollo de las actividades que le son inherentes a la administración el Consejo de Administración decidió prescindir de los servicios del personal que laboraba en el departamento de limpieza y proceder a la contratación de una empresa calificada que de manera privada desarrollase tal servicio, por lo que en fecha 24 de Enero de 2011 el Consejo de Administración tomó la decisión de contratar a la sociedad mercantil Representaciones Lumenca C.A.
Que del referido Recibo de Condominio se evidencia un monto inicial de Bs. 15.000,00 que equivalen al monto total del costo del servicio de limpieza facturado por la empresa Lumenca en base a los días efectivamente laborados durando el mes de enero de 2011, manteniéndose desde ese mes el mismo concepto de Fondo de Limpieza del Centro Comercial Uslar y los montos han variado dependiendo de los días efectivamente laborados por la referida empresa.
Que con dichos alegatos y pruebas quedará plenamente demostrada la mala fe del actor al hacer acusaciones y presunciones, no solo injustas sino temerarias e irresponsables en contra de ciudadanos probos y comprometidos con el bienestar de la comunidad.
Que su representado lejos de violar alguna normativa legal ajustó su actuación al artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, al nombrar un asiento contable con la misma denominación del fin perseguido por el mismo, que no es mas que el servicio de limpieza del Centro Comercial Uslar.
Que para mayor abundamiento del tema, el capítulo 7-11 del Documento de Condominio del Centro Uslar denominado Atribuciones y Deberes del Consejo de Administración establece las facultades del dicho Consejo, siendo estas amplias, sin mas limitaciones que las contenidas en el Documento de Condominio y en la Ley de Propiedad Horizontal.
Que el actor equivocó la acción que debió intentar en contra de su poderdante, ya que la que debió intentar en todo caso era una Rendición de Cuentas y no una Nulidad de Asamblea, mucho menos una nulidad de Asiento Contable.
Que pide que el Escrito de contestación al fondo de la demanda sea agregado a los autos a fin de que surta sus efectos legales en la definitiva al ser declarada sin lugar la presente demanda, con la correspondiente condenatoria en costas.
Vista como se ha planteado la presente controversia, las pruebas que fueron aportadas a los autos son:

Parte Actora
- Copia Simple de Documento de propiedad del inmueble identificado como O-84 del conjunto “Centro Uslar”, debidamente registrado por ante la oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 16 de Mayo de 1991, bajo el Nº 55, Folio 172, Tomo 20, Protocolo 1, y que al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado, de conformidad con lo establecido en el artículo, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.- (Folios 09 al 12)
- Original de Recibo de Condominio correspondiente al mes de Enero de 2011 emanado de Junta de Condominio Centro Comercial Uslar a nombre de Sergio Troyano Lanuza, documento que no fuere tachado ni impugnado por la parte demandada, por lo que el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal. Así se establece.- (Folios 13 y 14)
- Copia Simple de parte del Documento de Condominio registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador, en fecha 30 de Noviembre de 1978, bajo el Nº 14, Folio 277, Tomo 9, Protocolo Primero, y que al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado, de conformidad con lo establecido en el artículo, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.- (folios 15 al 22)
- Copia Simple del acta General de Asamblea General de Propietarios del Condominio Centro Uslar de fecha 15 de Julio de 2009, copia que no fue tachada ni impugnada por lo que la misma es ampliamente valorada y apreciada por este Tribunal. (Folios 23 al 25)
- Originales de Recibos de Condominio correspondientes a los meses de Diciembre de 2010 y Enero y Febrero de 2011 en conjuntos con sus comprobantes de pagos emanados de Condominio Centro Uslar a nombre de Sergio Troyano Lanuza, los cuales no fueron tachados ni impugnados por lo que los mismos son ampliamente valorados ya apreciados. Así se establece.- (Folios 202 al 210)

Parte Demandada
- Original de instrumento poder otorgado por el Consejo de Administración del Centro Comercial Uslar, y que al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado, de conformidad con lo establecido en el artículo, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-
- Copia Simple de Documento de Condominio del Centro Comercial Uslar según documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador, en fecha 30 de Noviembre de 1978, bajo el Nº 14, Folio 277, Tomo 9, Protocolo Primero, y que al tratarse de uno de los documentos a los que se refiere el artículo 429 Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado, de conformidad con lo establecido en el artículo, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.-
- Original de Contrato de servicios suscrito entre el Consejo de Administración del Centro Comercial Uslar y la empresa Representaciones Lumenca C.A, en fecha 24 de Enero de 2011. (folios 178 al 181).
- Originales de recibos emanados de Representaciones Lumenca C.A., a nombre de Condominio Centro Uslar correspondientes a los meses desde enero a junio del presente año, documentos que al ser emanados de un tercero a esta causa, los mismos tenían que ser ratificados mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y que al no haberse hecho, los mismos son desechados y no se les otorga ningún valor probatorio. Así se establece.-. (Folios 184 al 192)
- Original de Documento referente al ajuste del Bono Programa Alimentación por Cambio en la Unidad Tributaria, emanado de de Representaciones Lumenca C.A. a nombre de Junta de Condominio Centro Comercial Uslar de fecha 01 de Marzo de 2011, documentos que al ser emanados de un tercero a esta causa, los mismos tenían que ser ratificados mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y que al no haberse hecho, los mismos son desechados y no se les otorga ningún valor probatorio. Así se establece. (folio 182).
- Original de documento de Oferta de Servicios emanado de Lumenca C.A. a nombre de Condominio Centro Comercial Uslar de fecha 01 de Abril de 2011. documentos que al ser emanados de un tercero a esta causa, los mismos tenían que ser ratificados mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y que al no haberse hecho, los mismos son desechados y no se les otorga ningún valor probatorio. Así se establece. (folio 183).
- Cursante a los folios 255 al 257, copia simple de acta de asamblea de propietarios celebrada en fecha 09 de agosto de 2011, copias que no fueron tachadas ni impugnadas por lo que las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas por este Tribunal. Así se establece.-

Así las cosas, lo primero que hay que señalar es que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en igual sentido lo establece el artículo 1.354 del Código Civil.
En el presente, y de suma importancia para entender la presente controversia, hay que establecer cuales con los límites de la presente controversia, lo cual se establece con el contenido del escrito libelar y el escrito de contestación. Así, la pretensión del actor esta dirigida a la nulidad de una decisión tomada por el Consejo de Administración del Centro Comercial Uslar relativa a la creación de un fondo de dinero denominado “Apartado Limpieza C.C. Uslar”, decisión que no fue tomada en asamblea de propietarios, y que es precisamente el fundamento del actor para impugnar este fondo de limpieza, que la creación del mismo debe ser hecho o aprobado por los propietarios, bien en Asamblea o mediante el sistema de consulta.
En este orden de ideas, la parte demandada admitió la existencia y creación de dicho fondo, pero justificó la creación del mismo.
Tal como puede observarse, este es el centro de la controversia, y sobre lo que este Tribunal procederá a decidir, es decir, en relación a la nulidad o no de la creación de un fondo de dinero por parte del Consejo de Administración del Centro Comercial Uslar. Así se establece.-
Así las cosas, el Centro Comercial Uslar establece en su Documento de Condominio cuales son las atribuciones de la Asamblea en la disposición 7-9, estableciéndose:
“a)nombrar t remover el Consejo de Administración, el Comisario y sus Suplentes; b) Aprobar o improbar la memoria y cuentas; c) Aprobar, improbar o modificar el presupuesto de gastos generales para el período siguiente que presente el Consejo de Administración; d) Resolver sobre los cambios, mejoras y ampliaciones propuestas por el Consejo de Administración; e) Cancelar a los locales que no cumplieran con las condiciones señaladas, el permiso de uso de las áreas comunes que se les habían otorgado; f) Modificar el reglamento general del centro y de los estacionamientos y cualesquiera otra reglamentación existente; g) Deliberar y resolver sobre cualquier materia de interés común para los propietarios del Centro.”

En relación a las atribuciones del Consejo de Administración, el documento de condominio en su disposición 7-11, entre las que se encuentran:
- Literal “e” “Decidir sobre sueldos y salarios y elaborar el presupuesto de ingresos y gastos con la colaboración del Gerente General”.
- Literal “k” “Supervisar la contabilidad y cuentas a presentar a la Asamblea”
- Literal “l” “Colocar y movilizar el fondo de reserva”.
- Literal “o” “Abrir y cerrar cuentas bancarias cuando lo considere conveniente movilizándolas por medio de cheques o cualquier otro procedimiento e instruir a los bancos, en cuanto a las personas autorizadas para firmar”.

Tal como se observa, el documento de condominio no previo el supuesto de la creación de fondos, ni mucho menos cual era el órgano competente para crearlo, si la Asamblea de Propietarios, el Consejo de Administración o el Gerente General, por lo que es necesario acudir a las normas consagradas en la Ley de Propiedad Horizontal. Así, la creación de un fondo de limpieza, el cual tiene como finalidad el mantenimiento de conservación de las cosas comunes, es un asunto que corresponde decidir a los propietarios, tal como lo establece el artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal:
“Artículo 22: Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios.
Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a algunos apartamentos será resuelto por los propietarios de éstos. A falta de disposición en el documento de condominio, se aplicará lo dispuesto en los dos artículos siguientes”.
(Las negritas y el subrayado son de este Juzgado)

La discusión y aprobación de esos asuntos relativos a la administración de cosas comunes, es hecha por los propietarios del inmueble, y puede realizar a través de dos formas; La consulta o la asamblea, tal como se infiere de los artículos 23 y 24 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En el presente caso consta copia de la Asamblea General de Propietarios que se realizare en fecha 09 de agosto de 2011 en la cual la Asamblea procedió a ratificar la creación del fondo de limpieza, creado por el Consejo de Administración el mes de enero de 2011, por lo que, al haber sido ratificada por la Asamblea de Propietarios la creación de dicho fondo, con ello se subsanó cualquier vicio que hubiere llegado a tener la creación del mencionado fondo por parte del Consejo de Administración, y en consecuencia, la presente pretensión debe necesariamente ser declarada sin lugar en la definitiva, quedando a salvo el derecho que le corresponde al actor como co-propietario a impugnar la decisión tomada en la mencionada Asamblea de Propietarios de conformidad con lo establecido en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal. Así se establece.-

- III -
- D I S P O S I T I V A -
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por NULIDAD incoara el ciudadano SERGIO TOYANO LANUZA en contra de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL USLAR partes ya identificadas en este fallo, así se decide.-
Se condena a la parte actora al pago de las costas procesales al haber sido vencida en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los VEINTICINCO (25) días del mes de NOVIEMBRE del año DOS MIL ONCE (2.011). Años 201º de la Independencia y 152º de la Federación.-
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
La Secretaria Titular,

Niusman Romero
En la misma fecha, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Titular,

Niusman Romero

EJFR/NR/Cf.-
Exp. No AP31-V-2011-000817