TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2011-001354

PARTE DEMANDANTE:
OCTAVIO CESAR SOSA ROMERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de Cédula de Identidad Nº V-945.919..-

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
EGDY GISELA WEFFER WEFFER, JONATHAN ADRIAN MARTINEZ WEFFER y MARIA IGNACIA HURTADO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 23.576, 97.171 y 14.319, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:

SOCIEDAD MERCANTIL TURBO MOTORS C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 29 de Junio de 1984, bajo el N° 92, Tomo 56 A-Pro.-.-

EDGAR RODRIGUEZ, IDANIA MARTINEZ, ALFREDO MANCINI y NANCY RODRIGUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 109.314, 125.514, 20.008 y 117.899, respectivamente.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:
RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

I

Se inició la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 23 de Mayo de 2011 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial que la asigna mediante distribución a este Juzgado que mediante auto dictado en fecha 26 de Mayo de 2011 la admite y dispone su trámite conforme a las normas del procedimiento breve.-

Narran los apoderados judiciales de la parte actora que su representada es arrendataria de un inmueble constituido por una casa quinta denominada “OMAIRA” situada en la Avenida José Antonio Páez, Urbanización El Paraíso, sector El Pinar entre Callejón Guadalajara y Bajada del Zoológico, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.- Que en fecha 27 de Noviembre 2006 mediante instrumento autenticado lo subarrendó a la sociedad mercantil TURBO MOTORS C.A., representada por el ciudadano JOSE ALBERTO ROLO PADILLA que se convino en una duración de un año y que asumió como obligación pagar la pensión de arrendamiento dentro de los cinco días siguientes al vencimiento de cada mes por un monto de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (BS. 1.200,00).-

Continúan los apoderados de la actora indicando que la sociedad subarrendataria, frecuentemente incumplía con la puntualidad que debía observar respecto al pago de la pensión.- Que en fecha 09 de Agosto de 2010, la Dirección de Inquilinato mediante resolución fijo el canon para el inmueble y que este se incrementó considerablemente al quedar en la cantidad de ONCE MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLIVARES CON SEIS CENTIMOS (BS. 11.354.06) mensuales para el arrendamiento, por lo cual le notifico a la subarrendataria que se incrementó a la cantidad de CUATRO MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (BS. 4.400,00) mensuales la pensión por el subarrendamiento y que en caso de no aceptar que debía desocupar en el lapso de seis (06) meses.- Que en diciembre de 2010 ya firme el nuevo canon la subarrendataria pago el monto notificado y que posteriormente dejó de pagarle a su patrocinado el canon de arrendamiento de los meses transcurridos del año 2011, adeudando hasta la fecha de la demanda cuatro (4) meses y que por este incumplimiento es por lo que demanda la resolución de contrato.-
Concluye señalando como pretensión se declare la resolución del contrato de subarrendamiento y se condene a la demandada a la entrega del inmueble constituido por parte de una casa quinta denominada “OMAIRA” situada en la Avenida José Antonio Páez, Urbanización El Paraíso, sector El Pinar entre Callejón Guadalajara y Bajada del Zoológico, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital y se le ordene pagarle una indemnización de DIECISIETE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (BS. 17.600,00) por las pensiones de Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2011 y una indemnización de ONCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (BS.11.500,00) conforme a la cláusula Decimonovena del contrato de subarrendamiento.-

La demandada por su parte contesta en fecha 15 de Junio de 2011 alegando cuestiones previas a que se refieren los numerales 2°, 3° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento civil, así plantea la ilegitimidad de la persona que se presenta como actor afirmando que no es el propietario del inmueble y que por tanto no puede demandar su desalojo introduciendo además en este alegato la falta de cualidad.- Respecto a la ilegitimidad del representante de la actora por no tener la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio o no tener la representación que se atribuye o por que el poder esta otorgado en forma irregular o ilegal argumenta que el demandante no es el apoderado del propietario del inmueble y que además el inmueble es propiedad de la sucesión Silva de Silva Omaira.- En cuanto a la inadmisibilidad de la demanda alega que el actor no acompaña ningún medio de pruebe del cual se evidencie que tiene la autorización del propietario para el subarrendamiento.-

En cuanto al fondo de la controversia alega que el subarrendamiento celebrado es nulo por cuanto el demandado carece de la autorización para subarrendar y niegan que adeuden los cánones de arrendamiento que se señalan como insolutos de Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2011 y que efectúa la consignación de la pensión ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.-

Continúa el demandado proponiendo reconvención afirmando que dada la nulidad del subarrendamiento, realizo pagos a los que no estaba obligado por lo cual debe repetírsele por concepto de pago de lo indebido la cantidad de SESENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (BS. 68.400,00), además de SESENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (BS. 65.800,00) que reclama como daño emergente y luego como lucro cesante.-

En estos términos ha quedado plantada la litis y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedican los siguientes capítulos del fallo para lo cual se observa:

II
CUESTIONES PREVIAS
Respecto a la ilegitimidad del actor que se propone afirmando que el demandante no es el propietario y luego afirmando que carece de la cualidad para comparecer en juicio, es necesario recordar que la cuestión de la cualidad que es un tema del fondo de la controversia es distinto de la cuestión previa invocada ya que esta última se refiere a falta de capacidad procesal, es decir, el sujeto que demanda no se encuentra dentro de los supuestos de habilidad que regula el 136 del Código de Procedimiento Civil, bien por no tener la mayoría de edad o bien por estar inhabilitado.- Así debe desecharse la defensa invocada.-

En cuanto a la ilegalidad del representante del actor, recordamos que esta cuestión previa va dirigida a controlar que el apoderado tenga capacidad de postulación por ser abogado en el libre y legal ejercicio de la profesión y además que el poder este otorgado adecuadamente.- Así tal defensa se ha propuesto respecto a hechos por los cuales no procede.-

En cuanto a la inadmisibilidad de la demanda planteada en síntesis afirmando que no se acompaño la autorización del propietario para subarrendar, debemos recordar que esta cuestión previa controla la infracción de una norma que expresamente prohíbe la admisión de la demanda o que solo la permite en determinada situación que no es la invocada.- La falta de algún recaudo no determina la inadmisibilidad ni aun cuando se trate del instrumento fundamental, de modo que esta defensa es evidentemente improcedente.-

Vale advertir respecto a estas cuestiones previas que en la dinámica de este proceso en particular el actor alega su condición de subarrendador e invoca la cualidad y los derechos que para él derivan del contrato de subarrendamiento y así y dentro de los límites del juicio es irrelevante que no tenga la cualidad de propietario.-

III
PUNTO PREVIO
DE LA NATURALEZA TEMPORAL DE LA RELACION LOCATIVA

Dado los términos en los que ha quedado planteada la litis, resulta imperativo a la decisión de fondo prelativamente establecer la naturaleza de la relación locativa en cuanto a su duración, esto es resolver si en el presente caso nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento por tiempo determinado como lo alega la actora, o si por el contrario estamos frente a un arrendamiento a tiempo indeterminado.-

Debemos recordar que esta distinción trasciende de la pura especulación académica, pues ella, constituye la base de la existencia de un sistema de acciones inquilinarias especiales, frente a las del derecho común que prevé el Código Civil, así la acción resolutoria procede frente al incumplimiento de los contratos de arrendamiento a tiempo determinado y la acción de desalojo, procede en los casos especialmente se regulan, empero, sólo para los contratos de de arrendamiento verbales o los a tiempo indeterminado.-

No obstante, hoy se admite la posibilidad de demandar la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, cuando hay un incumplimiento que constituye un hecho no previsto como causal de desalojo en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, más debe advertirse que la amplitud de tal catalogo reduce esta posibilidad a una hipótesis de poca probabilidad de concreción fáctica.-

Ahora respecto al caso “subjudice” debemos considerar que las partes, en el instrumento autenticado que está incorporado a los folios del nueve (9) al trece (13) del expediente y que se valora conforme al artículo 1363 del Código Civil, al pactar la relación locativa convinieron sobre la duración en lo siguiente:

“La duración del presente contrato será de un (01) año fijo, contado a partir del 15 de octubre de 2006, hasta el 15 de septiembre de 2007, vencido dicho lapso podrá celebrarse un nuevo contrato, siempre que el subarrendatario haya cumplido con todas sus obligaciones legales y contractuales. Para la celebración de un nuevo contrato, las partes acuerdan reunirse dentro de los dos (02) meses anteriores al vencimiento del presente contrato.”

Tal estipulación interpretada conforme a las reglas del artículo 4 del Código Civil y 12 del Código de Procedimiento Civil, nos lleva a concluir que la voluntad de los contratantes es que la relación fuera por un período fijo de un año, vale decir, que hay claridad sobre la existencia de un término inicial y un término final, condición que caracteriza a los contratos por tiempo determinado.- Debe entonces concluirse que el arrendamiento se pacto por tiempo determinado.-

Por otra parte tenemos la tacita reconducción, que regula fundamentalmente el artículo 1600 del Código Civil al establecer:

“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”

En esta hipótesis lo que ocurre es que no hay una voluntad expresa y previa de las partes al momento de llegar el contrato al término final y, ante tal ausencia, el legislador, sobre la base de unos signos exteriores que predetermina (que el arrendatario quede y se le deje en posesión de la cosa arrendada) construye una presunción de la renovación de la relación y su carácter de tiempo indeterminado.-

De modo que puede establecerse que la relación locativa se inició en fecha 15 de Octubre de 2006 y que se mantuvo hasta el 15 de Septiembre de 2007.- A partir de ese momento, debe entonces comenzarse a computar la prórroga legal obligatoria que en el caso de autos es la de un (1) año, prevista en el literal b del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues la duración del arrendamiento es de un (1) año y menor de cinco (5) años.-

Estos hechos nos colocan frente a la hipótesis a que se refiere el artículo 1600 del Código Civil antes analizado.- De modo que a partir del vencimiento de la prórroga legal y ante la ausencia de acuerdo de las partes, empero, la continuidad de la posesión por el arrendatario, la relación locativa derivó en una por tiempo indeterminado, por efecto de la tácita reconducción.-

Este hecho genera como consecuencia que la acción intentada sea improcedente, pues resulta en todo incompatible con la naturaleza de la relación material en cuanto a su duración temporal que es a tiempo indeterminado por efecto de la tácita reconducción.

Sobre el particular es conveniente recordar la doctrina de la Sala Constitucional del Máximo Tribunal que en sentencia 834 estableció:

“…la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…”

En conclusión lo procedente en derecho y en justicia es declarar como inadmisible la demanda que da origen a este proceso y siendo así es evidente que resulta inútil emitir algún otro pronunciamiento sobre las cuestiones debatidas en el curso de este procedimiento.-

IV
DISPOSITIVA

En mérito de la anterior exposición este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE, la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por el ciudadano OCTAVIO CESAR SOSA ROMERO, en contra de la sociedad mercantil TURBO MOTORS C.A., ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión.-
Se procederá respecto a las costas como prevé el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.-
Regístrese, publíquese y déjese copia de la presente decisión.-

Notifíquese a las partes por haberse dictado la presente decisión fuera del lapso de ley, sin lo cual no correrá el lapso al efecto de su impugnación, de conformidad con lo establecido en el artículo.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, a los dieciséis (16) días del mes de Noviembre del año dos mil once (2011). 201 Años de Independencia y 152 Años de Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 16 de Noviembre de 2011, siendo las 12:59 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.-Conste,
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
EXP. N° AP31-V-2011-001354