TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, veintisiete (27) de Octubre de 2011.
Años: 201º y 152º.

ASUNTO: AH1B-V-1998-000014
Sentencia definitiva
PARTE ACTORA:
• CORALIA TERESA HERRERA DE ZAMBRANO, actuando en representación de la Sucesión Esteban Zambrano, NIDIEN RUTH REYES Y CIRO ANTONIO ECHARRY MEZA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad N° V-6.142, 3.329.083 y 4.250.039, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:
• COINTA MERCEDES CARDOZO, TERESA BORGES GARCIA Y JESUS CRISTOBAL RANGEL PINO, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 22.703, 22.629 Y 11.328, respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
• MOISES ATTIAS ATTIAS Y JUANA JOSEFINA GOMEZ DE FERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cedulas de identidad Nº 1.873.393 y 2.975.661, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:
• ALIRIO AGUSTIN RENDON, JOSE SILVESTRE PADRON, ANTONIO JOSE MARTINEZ Y VICTORIA LUISA MORA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 9.879, 39.557, 32.932 Y 26.711, respectivamente.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL.

I
ANTECEDENTES DEL PROCESO

Se dio inicio al presente procedimiento, en virtud de escrito presentado por los abogados Cointa Mercedes Cardozo y Jesús Cristóbal Rangel, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 22.703 y 11.328, respectivamente, quienes actuando en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos CORALIA TERESA HERRERA DE ZAMBRANO, quien actúa en representación de la Sucesión Esteban Zambrano, NIDIEN RUTH REYES Y CIRO ANTONIO ECHARRY MEZA, procedieron a demandar a los ciudadanos MOISES ATTIAS ATTIAS Y JUANA JOSEFINA GOMEZ DE FERNANDEZ, por Retracto Legal, por haberse efectuado la venta del Edificio Morisac, a sus espaldas y sin habérseles notificado, aún cuando manifiestan ser arrendatarios de los apartamentos que conforman el edificio en comento distinguidos con los Nº 1, 2 y 3. Todo ello, a los fines de subrogarse en los derechos adquiridos por la nueva adquiriente, sobre el inmueble en cuestión.
En fecha 14 de julio de 1998, este Tribunal dictó auto de admisión de la demanda, en el que ordenó la citación de los demandados, para su comparecencia dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos la última de las citaciones.
Cumplidos como fueron los trámites que llevaron a satisfacer la citación de la demandada, se recibió escrito de contestación de la demanda presentada por los abogados Ileana Hernández Valencia y Francisco Hernández Prosperi, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 28.588 y 29.972, respectivamente, quienes actuando como sus apoderados judiciales procedieron a negar, rechazar y contradecir la presente demanda en todas y cada una de sus partes, señalando la improcedencia del derecho preferente alegado demandado por la actora, fundamentando su dicho en el hecho en el cual alega que la vente que se realizó fue en bloque. Que a pesar de no estar obligado a la notificación, así lo hizo manifestándole a los arrendatarios el precio de la venta y por cuanto no obtuvo respuesta positiva decidió venderle a la ciudadana Juana Gómez de Fernández. Finalmente señaló la demandada, que resulta falso el alegato de la actora cuando señala que se dio por enterada en fecha 28 de mayo de 1998, cuando consta en copias certificadas que consignó a tales efectos, que fueron notificados de procedimiento de desalojo de uno de los apartamentos, en fecha 03 de abril de 1997, incoada por la nueva propietaria.
En fecha 09 y 15 de diciembre de 1998, respectivamente, los apoderados judiciales de la parte demandada y de la actora, procedieron a estampar cada uno por separado, diligencia en la cual consignaron escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron ordenadas agregar por este Tribunal en fecha 20 de enero de 1999, y posteriormente admitidas en fecha 05 de febrero de 1999.
En fecha 17 de marzo de 1999, este Tribunal dictó auto en el cual se fijó la oportunidad para las testimoniales promovidas por la parte demandada, las cuales fueron rendidas en la hora y fecha señalada, respondiendo a los particulares formulados por la parte demandada, por cuanto se dejó constancia expresa que la actora no se hizo presente.
En fecha 03 de mayo de 1999, la representación judicial de la parte demandada y de la actora, procedieron cada uno por separado, a consignar escrito de Informes, el cual solicitaron fuese agregado a los autos y tomado en consideración a los fines de dictar el fallo correspondiente.
En fecha 12 de mayo de 1999, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de observación de informes, el cual solicitó fuese tomado en cuenta para la definitiva.
En fecha 01 de julio de 2009, el Juez que suscribe procedió a abocarse al conocimiento de la presente causa, ordenando notificar a las partes, para que transcurridos diez (10) días de la constancia en autos de la última de las notificaciones, procediera a correr el lapso para dictar el fallo correspondiente, tramitándose efectivamente la notificación de las partes, tal como consta en fechas 28 de julio de 2009 y 30 de junio de 2010, respectivamente.

II
PUNTO PREVIO

En este estado, hecho como fue el analisis de las presentes actuaciones, este Tribunal antes de decidir al fondo de la demanda pasa a efectuar las siguientes consideraciones:

Se trata de una demanda de Retracto Legal interpuesta por la actora en virtud de la venta de un inmueble constituido por un Edificio denominado MORISAC, ubicado en la Calle Los Liberales, Urbanización El Paraíso, Parroquia San Juan, Distrito Capital.
Al respecto, el artículo 1546 del Código Civil, establece:
“Artículo 1.546 El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.
En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.”
En tal sentido, el legislador ha establecido la Preferencia Ofertiva como un derecho preferente concedido a aquel que se encuentre en calidad de arrendatario en un bien inmueble que el propietario ostente enajenar, teniendo así la primera opción ante cualquier otra persona para adquirir en las mismas condiciones, el inmueble en cuestión. Ahora bien, cuando ha quedado consumada la venta, sin que haya sido notificado el arrendatario a los fines de permitirle hacer uso o no del derecho preferente que lo abriga, este puede dentro de la oportunidad concedida por el legislador, ejercer el derecho de Retracto Legal contra el adquiriente, subrogándose así en los derechos adquiridos por él sobre el inmueble, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato.
“Artículo 1.547 No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura.”
A tal efecto, el hecho de que el plazo para el ejercicio del derecho de retracto legal sea uno de caducidad tal como se observa al artículo que antecede, produce algunas consecuencias entre las cuales se encuentran: a) Que el interesado deba hacer uso del derecho de retracto (judicial o extrajudicialmente) antes de que se cumpla el plazo, so pena de no poder ejercerlo después, ya que el plazo corre fatalmente, es decir, no está sujeto a interrupción ni suspensión; b) Que dicha caducidad puede alegarse en cualquier estado y grado de la causa por estar interesado el orden público y; c) Que también puede ser suplida de oficio por la autoridad judicial sin que la invoquen las partes. Así lo señala el autor Enrique Urdaneta Fontiveros, en su obra El Retracto Convencional y el Retracto Legal.
Por tal motivo, quien aquí decide considera necesario esclarecer en primer término si el derecho de retracto legal ejercido por la parte actora, ha sido propuesto dentro del lapso de caducidad exigido por nuestro Código Civil, trayendo a colación lo alegado en el libelo de la demanda por la actora, en la siguiente manera:
“CAPITULO IV
En fecha Veintiuno (21) de Junio de Mil Novecientos Noventa y Cuatro (1994), mediante documento registrado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador…el ciudadano MOISES ATTIAS ATTIAS, anteriormente identificado, da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable, sin gravamen alguno a la ciudadana JUANA JOSEFINA GOMEZ de FERNANDEZ… un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por un edificio denominado “”MORISAC”…
…No obstante la anterior venta, realizada a espaldas de nuestros mandantes, ellos continuaron en su condición de ARRENDATARIOS, ejerciendo sus derechos y cumpliendo con sus obligaciones del referido inmueble…”

También alegó la parte actora en el libelo:
“…Se establecen en consecuencia DOS (02) HIPOTESIS bajo las cuales, normalmente, puede ejercerse el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, ellas son:
a) LA REGLA según la cual EL INQUILINO una vez NOTIFICADO PERSONALMENTE O MEDIANTE REPRESENTANTE de la proyectada venta del inmueble arrendado dispone, legalmente de nueve (09) días para manifestar si quiere comprar o no.
b) LA EXCEPCION según la cual EL INQUILINO no es localizado personalmente…disponiendo el inquilino de cuarenta (40) días siguientes a la protocolización para hacer saber su disposición a comprar el inmueble arrendado…
…Nuestros representados se dan cuenta que el inmueble identificado como Edificio MORISAC fue vendido, cuando a los Inquilinos de los apartamentos 2 y 3…el día Veintiocho (28) de Mayo de Mil Novecientos Noventa y Ocho (1998) les son dejados en sus apartamentos, sendos Carteles de Notificación…”
Por otra parte, alega la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, que aún cuando no se encontraba en la obligación de notificar a los arrendatarios, por tratarse de una venta en bloque del edificio en cuestión, así lo hizo. Además, manifestó que igualmente fueron notificados del acto jurídico de la venta, a través de Cartel de Notificación fijado en la puerta principal de unos de los apartamentos, y así lo señala:
“No obstante, a lo antes expuesto, igualmente fueron notificados o tuvieron conocimiento del acto jurídico de la venta, cuando en fecha tres (03) de abril de 1.997, los funcionarios adscritos a la Dirección de Desalojos del Ministerio de desarrollo Urbano, colocaron en la puerta principal del apartamento Nº 1, del mencionado edificio, un cartel, donde se les notifica que la ciudadana Juana Josefina Gómez de Fernández, actuando en su carácter de propietaria, había seguido un procedimiento de desalojo, lo cual se evidencia de las copias certificadas que en este mismo acto se consignan.
Por lo tanto, es absolutamente falso el alegato esgrimido por la parte actora en cuanto a que sus representados fueron sorprendidos por la venta del Edifico Morisca y tiene supuestamente conocimiento de dicha operación en fecha 28 de mayo de 1.998.”
Así mismo, la parte demandada, en el escrito de promoción de pruebas opuso formalmente el conjunto de Copias certificadas emanadas de la Dirección de Desalojos del Ministerio de Desarrollo Urbano, cursantes a los folios 360 al 434, con el fin de demostrar que a pesar de no estar obligados a la notificación de la venta, efectivamente los demandantes tuvieron conocimiento de los hechos en fecha 03 de abril de 1997, y en consecuencia el lapso de 40 días para ejercer el retracto legal se encuentra vencido en su totalidad. Al respecto, este Tribunal admitió estas pruebas en fecha 05 de febrero de 1999, y al no haber sido desvirtuadas por la otra parte, por tratarse de actuaciones emanadas de Funcionario que cumple atribuciones que le ha conferido la ley, este Tribunal le da pleno valor probatorio, conforme a los establecido en los artículos 1359 del Código Civil en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, por evidenciarse de estas certificaciones, que Funcionario adscrito a esa Dirección procedió a trasladarse en fecha 07 de Marzo de 1997 y fijar en la puerta del apartamento Nº 3, del Edificio Morisac, sendo Cartel de Notificación en el cual se hizo saber que la ciudadana Juana Josefina Gómez de Fernández, actuando en su carácter de propietaria del inmueble en cuestión, solicitó por ante ese despacho la Desocupación. ASI SE ESTABLECE.
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 26 de noviembre de 2007, con ponencia de la Magistrado Dra. Yris Armenia Peña Espinoza, ha emitido su pronunciamiento:
“En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.”
Del análisis jurisprudencial que antecede, observa quien aquí decide que la parte actora quedó por enterada de la enajenación del Edificio en cuestión, desde el momento en el cual fue fijado Cartel de Notificación en la puerta del apartamento Nº 1, verificado en fecha 07 de Marzo de 1997, donde se le hizo saber al correspondiente arrendatario, el Procedimiento de Desalojo incoado en su contra, por la ciudadana Josefina Gómez de Fernández en su carácter de propietaria, por ante la Dirección General de Inquilinatos. Por tal motivo, desde ese momento hasta la fecha en la cual fue presentada la presente demanda, 25 de junio de 1998, transcurrieron más de los cuarenta (40) días otorgados por el supra mencionado artículo. En consecuencia, este Tribunal actuando de ASÍ SE DECLARA.
En consecuencia, comparte este juzgador el criterio jurisprudencial de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, por lo que actuando conforme a los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en concordancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, considera que en el caso concreto que nos ocupa, lo procedente y ajustado a derecho resulta declarar LA CADUCIDAD de la Acción de Retracto Legal, intentada por los ciudadanos Coralia Teresa Herrera de Zambrano, Nidien Ruth Reyes y Ciro Antonio Echarry Meza, titulares de la cedula de identidad Nº V- 6.142.135, V-3.329.083 y 4.250.039, respectivamente. En consecuencia, SE DESECHA la demanda y se condena en costas a la actora de conformidad con lo establecido en el artículo 274 ejusdem. ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE.

III
DISPOSITIVA

Con fuerza en los fundamentos precedentes, este Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Trànsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la caducidad de la acción de Retracto Legal, por las razones explanadas en la motiva de esta decisión.
SEGUNDO: En consecuencia, SE DESECHA la presente demanda y queda extinguido el proceso.
TERCERO: Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado vencida en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: A los fines de dar cumplimiento a lo previsto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes del presente fallo.-

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de octubre de 2011. Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
EL JUEZ,

DR. ÁNGEL VARGAS RODRÍGUEZ.
LA SECRETARIA,

ABG. SHIRLEY CARRIZALES.
En esta misma fecha, siendo las 3:00 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA
ABG. SHIRLEY M. CARRIZALES M.
Asunto: AH1B-V-1998-000014
AVR/ SC/ ecd