TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

EXPEDIENTE Nº 11.10495.
PARTE DEMANDANTE: sociedad mercantil CORPORACIÓN O.R.L.A.N.S.A., C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 18.02.1987, bajo el Nº 44, Tomo 34-A Pro., posteriormente modificada de acuerdo a las Actas de Accionistas, inscritas en fecha 18.09.2003, bajo el Nº 22, Tomo130-A Pro., y en fecha 25.07.2008, bajo el Nº 35, Tomo 114-A.
APODERADOS JUDICIALES DEL DEMANDANTE: Luis Beltrán Méndez y Rene Faria Colotto, abogados en ejercicio y de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 19.830 y 197, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil INVERSIONES FAMARMOS, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, el 28.01.1982, bajo el Nº 73, Tomo 7-A-Sgdo; y sociedad mercantil ADMINISTRACIONES JESSICA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 16.11.1988, bajo el Nº 41, Tomo 48-A-Pro.
APODERADOS JUDICIALES DE LOS DEMANDADOS: Antonio Brando, Federica Alcalá, Mario Brando, Paola Brando, Domingo Medina y Pedro Nieto, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 12.710, 101.708, 119.059, 131.293, 128.661 Y 122.774, respectivamente.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

I.- ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.-
Suben las actuaciones a esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta en fecha 25.07.2011 (f. 33, p2), por el abogado LUIS BELTRÁN PRIETO SPERANDIO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, sociedad mercantil CORPORACIÓN O.R.L.A.N.S.A., C.A., contra la decisión del 18.07.2011, proferida por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró SIN LUGAR la demanda de Retracto Legal Arrendaticio intentada por la mencionada empresa contra las sociedades mercantiles INVERIONES FAMARMOS,C.A. y ADMINISTRACIONES JESSICA, C.A., condenando en costas a la parte actora.
Cumplida la distribución legal, por auto de fecha 05.08.2011 (f. 37, p2), este Tribunal dio por recibido el expediente y acordó darle el trámite de juicio breve.
Estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal de Alzada, pasa a hacerlo bajo las siguientes consideraciones.
II.- RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS.-
Se inició el presente proceso de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, mediante demanda interpuesta por la sociedad mercantil CORPORACIÓN O.R.L.A.N.S.A., C.A. contra las sociedades mercantiles INVERIONES FAMARMOS,C.A. y ADMINISTRACIONES JESSICA, C.A., en fecha 13.10.2011 (f. 01-10, p1), y cumplidos los trámites inherentes a la distribución, correspondió al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, conocer la presente causa.
Por auto de fecha 20.10.2009 (f. 41 y 42, p1), el mencionado Juzgado admite la demanda, mediante el procedimiento breve y ordena el emplazamiento de la parte demandada a los fines de que se sirva dar contestación a la demanda.
Gestionada la citación, en fecha 16.06.2010 (f. 128-136, p1), la representación judicial de las codemandadas presentó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 28.06.2010 (f.138-141 y 179-180, p.1), las representaciones judiciales de las partes, presentaron sus escritos de promoción de pruebas.
En fecha 01.07.2010 (f. 182 y183), el Juez Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de ésta misma Circunscripción, se inhibió de la presente causa, en virtud de la Recusación interpuesta por la representación judicial de la parte actora.
En fecha 16.07.2010 (f. 185), la representación judicial de la parte demandada impugnó todos los documentos presentados en copia simple, así como también desconoció cualquier documento privado que haya presentado la parte actora con su escrito de promoción de pruebas, toda vez que hasta esa fecha no había podido tener acceso 0061 el archivo del expediente a los mismos.
En fecha 26.07.2010 (f.189, p1), el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, le dio entrada a la causa, ordenando la notificación de las partes en virtud del avocamiento de la Juez Titular de dicho Despacho.
En fecha 18.07.2011 (f. 11-27), previa notificación de las partes, se dictó sentencia definitiva, declarando sin lugar la demanda.
III.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
1.- Punto previo.-
* De la cualidad de la representación judicial de la demandada:
Mediante escrito presentado en fecha 28.06.2010 (f. 152-156, p1), la representación judicial de la parte actora, asistida de abogado, solicitó que se declarara que el mandato conferido por las sociedades mercantiles ADMINISTRACIONES JESSICA, C.A. e INVERSIONES FAMARMOS, C.A, son ineficaz el primero y extinguido el segundo.
En tal sentido, establece el artículo 151 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“El poder para actos judiciales debe otorgarse en forma pública o auténtica (…)”

Asimismo, establece el artículo 1.357 eiusdem, lo siguiente:
“Instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe público, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.”

Ahora bien, el artículo 155 ibidem, establece:
“Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva, los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos.”

Así las cosas, observa quien sentencia que de una revisión exhaustiva realizada a los mandatos consignados por la representación judicial de la parte demandada, cumplen con las formalidades establecidas en el precitado artículo 155 del nuestra norma adjetiva civil, toda vez que según se desprende de los mismos, el funcionario ante quien fueron presentados, esto es Notario Público Noveno del Municipio Libertador del Distrito Capital, dejó constancia de tener a la vista: 1.- Documento Constitutivo Estatutario de la sociedad mercantil ADMINISTRACIONES JESSICA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda de fecha 16.11.1988, bajo el Nº 41, Tomo 48-A-Pro, suficientemente facultada para este acto según Asamblea Extraordinaria de Accionistas de fecha 27.10.2000, debidamente registrada ante el Registro Mercantil Primero en fecha 07.11.2000, anotado bajo el Nº 77, Tomo 195-A-Pro.; y 2.- Documento Constitutivo Estatutario de la Sociedad Mercantil INVERSIONES FAMARMOS, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 28.01.1982, bajo el Nº 73, Tomo 7-A-Sgdo, y Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas, de fecha 12.11.2007, inscrita ante el Registro Mercantil Primero en fecha 18.12.2007, bajo el Nº 32, Tomo 195-A-Pro, por lo que resulta forzoso para esta Juzgadora, en aras de garantizar el derecho a la defensa declarar improcedente su solicitud de nulidad de los poderes otorgados, por lo que el escrito de contestación a la demanda debe tenerse como presentado tempestivamente, produciendo todos los efectos legales respectivos. ASÍ SE DECIDE.

** De la Caducidad de la Acción
En su escrito de contestación a la demanda, la representación Judicial de las codemandadas, alegó la caducidad en la presente Acción de Retracto Legal Arrendaticio, por cuanto se había verificado el supuesto establecido en el artículo 1547 del Código Civil, norma que rige por expresa remisión del artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el sentido que transcurrió el lapso que dicha disposición contempla como término para ejercer el derecho de retracto, bajo el parámetro de interpretación establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
Que la parte actora en el presente juicio, tenía pleno conocimiento de la celebración del contrato de compra venta, que dio origen a la presente causa, el cual fue debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta, en fecha 18.09.2008, bajo el Nº 76, Tomo 2 del Protocolo Primero, y la misma no cumplió con su carga intentar la acción de retracto, antes del vencimiento del lapso de caducidad consagrado por el artículo 1547 del Código Civil.
Alegó asimismo, que el presente juicio dio inicio a través, de demanda intentada en fecha 14.10.2009, por lo que resulta forzoso destacar que para que dicha acción no se encontrara extinta por la caducidad al momento de ser intentada, el arrendatario tuvo que haber tenido noticia de la venta en cualquier fecha posterior al tres (03) de agosto de ese mismo año.
El caso sublitis, se refiere al derecho de un arrendatario, que diciendo reunir una serie de condiciones o requisitos, quiere subrogarse en las mismas condiciones estipuladas para el tercero adquirente, y que, consecuentemente, el ejercicio de sus acciones se rigen por las reglas previstas en el artículo 1547 del Código Civil – Retracto Legal. ASI SE DECIDE.

Así las cosas, enmarcándose esta Juzgadora en el tema controvertido, el cual no es otro que la Acción de Retracto Legal Arrendaticio alegado y demandado, señalado anteriormente, pasa a decidir sobre la caducidad de la acción opuesta como defensa de fondo por la parte demandada en el acto de la contestación.
El autor Italiano Dr. N. Coviello, en su Obra (sic) “Doctrina General del Derecho Civil”, pag. (sic) 520, expresa:
“Existe la caducidad cuando la Ley o la voluntad del hombre prefija un plazo para el ejercicio de un derecho (realización de un acto cualquiera, o ejercicio de la acción judicial), de tal modo que, transcurrido el término, no puede ya el interesado verificar el acto o ejercitar la acción”.

Por su parte, el autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil” (tomo III, página 75), cita lo siguiente:
“•…La caducidad es un plazo que concede la ley para hacer valer un derecho o ejercer una acción, con carácter fatal, es decir, que una vez transcurrido dicho plazo, el derecho no puede ser ejercitado, lo cual conduce a que el interesado pierda la posibilidad que le concedía la ley. Por otra parte debe la Sala aclarar que la prescripción y la caducidad son dos institutos jurídicos distintos, con sólo una afinidad constituida por el transcurso del tiempo, pudiendo interrumpirse la prescripción, no así la caducidad” (TSJ-SPA, Sent.5-2-2002, Núm. 00163…”.-

Ahora bien, por ser muy didáctica, este Juzgado Superior se permite transcribir parcialmente la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, proferida el 05 de mayo de 1999, en el cual se confirma el criterio jurisprudencial, reiterado por la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, de fecha 19 de octubre de 1954, para así ubicar lo reclamado en el contexto doctrinario aplicable a situaciones como la de autos.
“1) El “tanteo legal inquilinario”, ex definitione, es la específica manifestación que adopta el “derecho de adquisición preferente” del cual es titular el arrendatario con relación al inmueble arrendado en la hipótesis –supuesto de hecho- de una “enajenación (venta) proyectada” sobre ese bien.
2) Por definición, el retracto legal inquilinario” es la específica manifestación que adopta el “derecho de adquisición preferente” del cual es titular el arrendatario con relación al inmueble arrendado en la hipótesis -supuesto de hecho- de una “enajenación (venta) perfeccionada” –ya consumada- sobre ese bien.
3) Constituye elemento esencial del “tanteo legal inquilinario” la esencial notificación previa que el propietario del bien arrendado está obligado a hacerle al inquilino de las condiciones –estipulaciones- de la “enajenación (venta) proyectada”, de modo que este último –el inquilino- pueda ejercitar su “derecho de adquisición preferente” antes de que se celebre –perfeccione- dicha enajenación –la proyectada-, mediante la formulación de una oferta coincidente en sus elementos esenciales –v.gr., precio, forma de pago- con la del tercero que pretenda adquirir dicho inmueble.
4) El retracto legal inquilinario” constituye la norma consecuencia jurídica sancionatoria dispuesta por los diversos ordenamientos positivos para el supuesto –hipótesis normativa- de que el inquilino le haya sido lesionado el derecho de “tanteo legal inquilinario”.
5) El artículo 6 del Decreto Sobre Desalojo de Viviendas, constituye la consagración en el derecho positivo venezolano del técnicamente denominado “derecho de tanteo inquilinario” a favor del arrendatario en el cual concurran circunstancias fácticas que como supuesto normativo condicionante aparecen contempladas en ese mismo texto.
6) El lapso de caducidad legal para el ejercicio del derecho de “tanteo legal inquilinario” previsto en el artículo 6 del Decreto sobre Desalo de Viviendas, por efecto de la remisión al Código Civil hecha en la parte in fine del encabezamiento de este último texto legal, es el lapso de nueve (9) días previsto en el artículo 1.547 del Código Civil, contado a partir de la esencial notificación previa que el propietario del bien arrendado está obligado a hacerle al inquilino de las condiciones –estipulaciones- de la “enajenación (venta) proyectada”-, de modo que este último –el inquilino- pueda ejercitar su “derecho de adquisición preferente” antes de que se celebre –perfeccione- dicha enajenación, mediante la formulación de una oferta coincidente en sus elementos esenciales –v.gr., precio, forma de pago- con la del tercero que pretenda adquirir dicho inmueble.
7) Sólo en el caso de que el propietario del bien arrendado, con su proceder, lesione –frustre- el “derecho de tanteo legal” que, conforme a lo dispuesto en el reiteradamente artículo 6 del Decreto sobre Desalojo de Viviendas, le corresponda al arrendatario con relación al inmueble arrendado, dicho inquilino queda investido del derecho de retracto legal contemplado en los también arriba copiados artículos 1.546 y 1.547, ambos del Código Civil.
8) A contrario sensu de lo expresado en el numeral 7 que precede, en el supuesto de que se respete el “derecho de tanteo legal” del inquilino ex artículo 6 del Decreto sobre Desalojo de Viviendas –lo cual implica, según se vio antes, que el propietario cumpla su obligación de notificarle previamente al inquilino las condiciones (estipulaciones) de la “enajenación (venta) proyectada”, de modo que el inquilino pueda ejercitar su “derecho de adquisición preferente” antes de que se celebre (perfecciones) dicha enajenación la caducidad legal del derecho subjetivo in comento –tanteo legal- obviamente el arrendatario no podrá, con asidero jurídico, hacer uso del retracto legal previsto en los señalados artículos 1.546 y 1.547, ambos del Código Civil.
9) El lapso de caducidad legal para el ejercicio de la “acción” de retracto –lapso de caducidad legal retractual inquilinario- en el supuesto de que el arrendatario sea notificado por el “vendedor o el comprador” de la “enajenación (venta) perfeccionada”, de conformidad con lo expressis verbis dispuesto en el artículo 1.547 del Código Civil, es de nueve (9) días contados a partir de dicha notificación hecha con posterioridad a ese acto enajenatorio.
10) El lapso de caducidad legal retractual inquilinario en el supuesto de que el arrendatario no haya sido notificado por el “vendedor o el comprador” de la enajenación (venta) perfeccionada” por la circunstancia que dicho inquilino “no estuviere presente y no hubiere quien lo represente”, de conformidad con lo expressis verbis dispuesto en el artículo 1.547 del Código civil, es de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva.
11) El lapso de caducidad legal retractual inquilinario en el supuesto de que el “arrendatario presente o con un representante debidamente constituido” no haya sido notificado por el “vendedor o el comprador” de la “enajenación (venta) perfeccionada”, por aplicación analógica –único aparte del artículo 4 del Código Civil- de lo dispuesto en el artículo 1.547 eiusdem para la hipótesis referida en el numeral 10 supra inmediato, es también de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva”. (Subrayado y negrillas por esta Alzada).

Dicho criterio fue modificado mediante sentencia de la Sala Civil proferida el 20.05.2005, caso Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C.A., y Promociones la Pintoresca, C.A. Exp. Nº AA20-C-2004-000807 que estableció lo de seguidas se transcribe:
“Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.
Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.
En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente”. Negrillas de éste Tribunal de Alzada.

En tal Sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante Sentencia No.126, Expediente No.05-1774, con Ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, de fecha 31 de Enero de 2007, en el juicio que por RETRACTO LEGAL interpuso REGALOS COCCNELLE, C.A, dejó asentado lo siguiente:
“Es oportuno reiterar aquí lo sostenido por esta Sala en sentencia N° 2213 del 21 de septiembre de 2004, caso: Celso Alonso López, al resolver una acción de amparo constitucional ejercida con ocasión a una demanda de retracto legal declarada caduca, en la que se declaró improcedente el amparo, en los siguientes términos:
“…Siendo ello así, se percibió que en la sentencia objeto de amparo, en efecto no se analizaron las probanzas denunciadas por el accionante en amparo, empero se pudo igualmente advertir, que las omisiones alegadas en nada contribuirían a modificar el fallo accionado (siendo éste el criterio que en forma reiterada ha fijado la Sala para la procedencia en las denuncias por omisión o silencio de pruebas), por cuanto las mismas se encontraban dirigidas a demostrar que el ciudadano Celso Alonso López, sí poseía la intención de comprar el inmueble, cuando en dicho proceso se declaró tanto en primera como segunda instancia la caducidad de la acción de retracto arrendaticio por haber transcurrido el lapso que prevé el artículo 1547 del Código Civil.
De tal forma, que esta Sala observa, que la mencionada sentencia, no incurrió en violación alguna, puesto que, actuó dentro de su ámbito de competencia, al declarar parcialmente con lugar el recurso de apelación interpuesto por la apoderada judicial de Celso Alonso López, y en consecuencia confirmar parcialmente la decisión dictada por el Juzgado de la Causa, en la cual se declaró con lugar la defensa de caducidad de la acción de retracto arrendaticio opuesta por la parte demandada y sin lugar la demanda por retracto legal arrendaticio incoada por la parte accionante en amparo.
Igualmente, se observa, que en la actuación del presunto agraviante no existió ni abuso de poder, ni extralimitación de atribuciones, ya que, era el juez llamado a conocer de la apelación ejercida, y su decisión está enmarcada dentro de sus atribuciones de juzgamiento, por lo tanto, al referirse la acción de amparo al proceso de juzgamiento que el juez debe realizar en cada caso para arribar a su decisión, esta Sala Constitucional ha establecido en reiterada jurisprudencia (Casos: Seguros Corporativos (Segucorp) y Agropecuaria Alfin, del 27 de julio de 2000, y Cilo Antonio Anuel Morales y otro, del 4 de abril de 2001), que el juzgamiento no es materia de amparo, a menos que contenga un error inexcusable, lo que no ocurre en el presente caso”.
De lo antes expuesto, se evidencia que la sentencia impugnada vulneró el principio de seguridad jurídica, al casar un fallo dictado con estricto apego al criterio jurídico imperante, cambiando el mismo y aplicando el nuevo al caso en estudio; y con ello, ordenó en reenvío al Juzgado Superior decidir nuevamente sobre la demanda planteada por REGALOS COCCINELLE C.A., decisión que se produjo el 19 de junio de 2006, esto es, pendiente de decisión esta solicitud de revisión.
Lo anterior, en modo alguno puede significar una negativa para que los órganos jurisdiccionales ajusten los criterios jurisprudenciales a los postulados constitucionales, pues las modificaciones de criterios son exigencias propias de la función judicial, pero los cambios necesarios para el ejercicio verdadero de la justicia en un Estado Social de Derecho y de Justicia no pueden vulnerar principios como la seguridad jurídica y la confianza legítima del justiciable, toda vez que –en casos como el de autos- la jurisprudencia modificada complementaba un vacío legal en materia inquilinaria.
De allí que esta Sala deba señalar con precisión que no es el cambio de criterio el que atenta contra la Constitución y los derechos, garantías y principios que la misma consagra, sino su aplicación inmediata y no a futuro, siendo evidente la lesión a la seguridad jurídica, a la irrectroactividad y a la igualdad.
Es por ello que, a criterio de la Sala, la revisión de la sentencia No. 260 dictada el 20 de mayo de 2005 por la Sala de Casación Civil es procedente. En consecuencia, se ANULA la referida sentencia y dada la evidente caducidad de la demanda de retracto legal a que se refiere el caso de autos, resulta inútil la reposición para una nueva decisión, por lo que queda firme la decisión dictada el 13 de abril de 2004 por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y sin efecto alguno la dictada el 19 de junio de 2006 por ese mismo Juzgado, atendiendo a lo ordenado por la sentencia aquí anulada. Así se decide.
DECISIÓN
Por los razonamientos expuestos, esta Sala Constitucional del Tribunal supremo de Justicia, administrando justicia y por autoridad de la Ley, declara PROCEDENTE la revisión solicitada por los abogados JORGE KIRIAKIDIS y JUAN PABLO LIVINALLI, en su carácter de apoderados judiciales de PROMOCIONES LA PINTORESCA, C.A., y de INVERSORA EL RASTRO, C.A., contra la decisión dictada por la Sala de Casación Civil Nº 260 dictada el 20 de mayo de 2005, la cual se ANULA. Y dada la evidente caducidad de la demanda de retracto legal incoada por REGALOS COCCINELLE C.A., resulta inútil la reposición para una nueva decisión, por lo que queda firme la decisión dictada el 13 de abril de 2004, por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró –en alzada- la inadmisibilidad de dicha demanda, y sin efecto alguno la dictada el 19 de junio de 2006 por ese mismo Juzgado, atendiendo a lo ordenado por la sentencia aquí anulada..” (Subrayado y negrillas por esta Alzada).

Siendo esto así, ésta sentenciadora acoge el contenido de la sentencia, ya enunciada y reproducida parcialmente supra, y observa que establece el artículo 1.547 del Código Civil, lo siguiente:
“No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo representa. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha de registro de la escritura” (Subrayado de esta Alzada).

Dispone el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado”

Se desprende de la norma previamente transcrita (art. 1574 del Código Civil), que son dos los supuestos por los que puede operar el ejercicio de la acción retractual inquilinaria:
a) En el supuesto de que el arrendatario sea notificado por el “vendedor o el comprador” de la “enajenación (venta) proyectada” de conformidad con la dispuesta en el artículo 1.547 del Código Civil, es de nueve (09) días contados a partir de dicha notificación.
b) Se desprende asimismo, que el lapso de caducidad legal retractual inquilinario en el supuesto de que el arrendatario no haya sido notificado por el “vendedor o comprador” de la “enajenación (venta) perfeccionada”, por la circunstancia que dicho inquilino “no estuviere presente y no hubiere quien lo represente”, conforme lo prevé el referido artículo 1.547 del Código Civil, es de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva.
Ahora bien, este Tribunal de Alzada considera impretermitible señalar lo que establece la Sala de Casación Civil proferida el 05 de Mayo de 1999, cuando señala que el lapso de caducidad legal retractual inquilinario en el supuesto de que el “arrendatario presente o con un representante debidamente constituido” no haya sido notificado por el “vendedor o el comprador” de la “enajenación (venta) perfeccionada”, por aplicación analógica –único aparte del artículo 4 del Código Civil- de lo dispuesto en el artículo 1.547 eiusdem para la hipótesis referida en el numeral 10 supra inmediato, es también de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva”.
De lo anterior se desprende que es categórica la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, cuando establece que el lapso para interponer la acción de retracto legal es de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva cuando el arrendatario presente o con un representante debidamente constituido no haya sido notificado por el vendedor o el comprador de la enajenación venta perfeccionada, de manera que al efectuarse la acción fuera de este determinado lapso, está caduca.
En éste sentido, la decisión dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, Sala Constitucional, en fecha 31 de Julio de 2007, en el cual se anula el fallo No.260, dictado el 20 de Mayo de 2005, por la Sala de Casación Civil, en el cual se cambia el criterio jurisprudencial, para las acciones de retracto legal, en el cual se establece que el lapso de caducidad a los fines de quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso el arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta (40 días) empero contados a partir de la fecha en que quedó asentada la enajenación del inmueble. Por lo tanto, quedando sin efecto, dicho fallo, emanado de la Sala de Casación Civil (20 de Mayo de 2005), el criterio jurisprudencial vigente y reiterado, se refiere al señalado entre otros fallos al dictado el 05 de Mayo de 1999, por la Sala de Casación Civil, y ASI SE DECIDE.-
Así las cosas, este Tribunal remitiéndose al caso de autos, constata que hubo una venta perfeccionada inscrita ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 18.09.2008, bajo el Nº 76, Tomo 2 del Protocolo Primero; entre el ciudadano MARTÍN ARNAL MOSQUERA actuando en su carácter de representante de la sociedad mercantil denominada FAMARMOS, C.A., y la sociedad mercantil denominada ADMINISTRACIONES JESSICA, C.A., observando quien sentencia, que la pretensión fue interpuesta en fecha 13.10.2009 (f. 01 al 10, p1), tal y como se evidencia del sello de recibido por el aquo, resulta entonces que el lapso para interponer la misma supera con demasía, el lapso de tiempo otorgado por la Ley para ejercerla, toda vez que desde la fecha de transmisión de la propiedad, hasta la fecha de interposición de la demanda, transcurrió un (1) año y veinticinco (25) días, que evidentemente es un lapso que excede con creces los cuarenta (40) días requeridos por el artículo 1.547 del Código Civil, como plazo máximo para ejercer la acción retractual arrendaticia, y requerido en jurisprudencia reiterada en distintos fallos emanados de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en especial la dictada el 05 de Mayo de 1999, y ASI SE DECIDE.-

En consecuencia, éste Tribunal Superior, partiendo de la tesis que la Caducidad en Derecho, es una figura mediante la cual, ante la existencia de una situación donde el sujeto tiene la potestad de ejercer un acto que tendrá efectos jurídicos, no lo hace dentro de un lapso perentorio y pierde el derecho a entablar la acción correspondiente, por lo que evidentemente, se ha excedido el lapso legal estipulado para poder ejercer esta acción retractual arrendaticia, ya que de acuerdo a la norma sustantiva citada, debió efectuarse por la parte asistida de este derecho, dentro de los cuarenta (40) días siguientes del registro de la escritura del mismo acto, se debe afirmar que ciertamente caducó el término para ejercer la acción retractual arrendaticia ejercida en la presente litis, por no haberse ejercido dentro del lapso correspondiente para su interposición. ASÍ SE ESTABLECE.
En tal sentido, considera ésta Juzgadora, que el A-quo, en su sentencia no hace referencia al contenido de la Sentencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante fallo de fecha 31 de Enero de 2007, la cual anula el fallo No.260, dictado el 20 de Mayo de 2005, por la Sala de Casación Civil, en donde se modifica el criterio jurisprudencial, para las acciones de retracto legal, por lo que la interpretación y análisis realizada por el A-quo, no se corresponde con el espíritu y propósito del criterio jurisprudencial de Carácter Vinculante para todos los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, emanado de Máximo Tribunal de la República, referido a la Caducidad de la Acción, en demandas que versen sobre Retracto Legal Arrendaticio. Planteada así las cosas, éste Tribunal Superior, concluye que el alegato formulado por la parte demandada, referente a la caducidad de la acción, contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil es PROCEDENTE, y ASI SE DECIDE.-
Considera oportuno señalar éste Tribunal Superior, que los derechos reclamados por la parte demandante, son de naturaleza contractual, tal y como se narra en el libelo de demanda que encabeza las presentes actuaciones. En éste sentido, la actora menciona, que celebró con la empresa SERVICIOS ADMINISTRATIVOS J.G.M, C.A., contrato de arrendamiento de SUB-ARRENDAMIENTO, siendo el último celebrado de fecha 12 de Diciembre de 2006, por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No.27, tomo 101, de los libros de autenticaciones llevados por ante ese Despacho.- Dicho contrato de arrendamiento cursa a los folios 28 al 32, al cual éste Tribunal le otorga valor probatorio con arreglo a lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil, y en su cláusula PRIMERA, establece:
“LA SUB-ARRENDADORA da en arrendamiento a la SUB-ARRENDATARIA, quien por este concepto así lo toma, el local destinado para comercio, distinguido con el número SEIS (Nº 06), ubicado en el inmueble denominado “GUAMAZO”, signado con el Nº 459, y situado en la Calle Orinoco, de la Urbanización Las Mercedes, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda…”.-
De una simple lectura del contrato de sub-arrendamiento, se puede constatar la existencia de una relación arrendaticia entre SERVICIOS ADMINSITRATIVOS J.G.M., C.A como Sub-Arrendadora y la empresa CORPORACION O.R.L.A.N.S.A., C.A, como Sub-Arrendataria, por un local, que forma parte del inmueble denominado “GUAMAZO”, signada con el Nº.459, de la Urbanización Las Mercedes, calle Orinoco, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda.-
Cursa a los folios 33 y 34, documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de Agosto de 2008, anotado bajo el No.24, tomo 130, en el cual la empresa INVERSIONES FARMAMOS, C.A., actuando en su carácter de Arrendadora y la empresa SERVICIOS ADMINISTARTIVOS J.G.M, C.A, como Arrendataria, del inmueble denominado GUAMAZO, signado con el No.459, ubicado en la calle Orinoco, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, acuerdan resolver el contrato de arrendamiento de fecha 23 de Octubre de 2002, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, inscrito bajo el No.49, tomo 218 de los libros de autenticaciones llevados por ante ese Despacho. De la lectura del mencionado documento, que éste Tribunal le otorga todo valor probatorio, conforme lo pauta el artículo 1357 del Código Civil, se puede constatar que las partes en el citado instrumento, mantenían una relación arrendaticia, la cual por mutuo acuerdo decidieron ponerle fin a la relación contractual, lo que efectivamente realizaron, con la firma del referido documento efectuada el 20 de Agosto de 2008.

En éste sentido, es preciso acotar, que durante la vigencia de la relación arrendaticia entre arrendador y Arrendatario, éste último puede sub arrendar, siempre que cuente con la autorización de su arrendador, tal y como lo exige el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1583 del Código Civil, requisito que se ha cumplido en el presente caso.
Resulta importante, resaltar en ésta causa, que ha sido criterio jurisprudencial reiterado, que aún cuando las partes Sub Arrendador y Sub Arrendataria, tengan establecido en forma clara y precisa el tiempo de duración de la relación contractual, ésta se encontrará vigente, siempre y cuando se encuentre en vigencia la relación entre Arrendador y Arrendatario, con lo cual, al momento en que los sujetos intervinientes en el contrato de arrendamiento principal celebrado el 23 de Octubre de 2002, acordaron mediante documento público, en forma precisa dar por terminado su relación contractual, la vigencia del contrato de sub-arrendamiento fenecía, pues no resulta posible, mantener vigente un contrato de sub-arrendamiento, cuando el contrato de arrendamiento, que autorizó la celebración de un contrato de sub-arrendamiento, ya se encontraba expirado, por voluntad expresada de las partes intervinientes, de manera que no sería procedente el ejercicio por parte de la actora de la acción de Retracto legal, pudiendo reclamar por vía judicial, sólo al momento de cesar la relación arrendaticia principal (Arrendador – Arrendatario), la indemnización respectiva, contra el Sub-Arrendador y ASI SE DECIDE.-
Destaca ésta Juzgadora, que las acciones derivadas de una relación arrendaticia, se encuentran reguladas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y dispone expresamente el artículo 33, lo siguiente:
“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto¬Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.-
En tal sentido, el pedimento efectuado por el ciudadano LEONARDO ENRIQUE MEDINA CASTRO, Asistido por el Abogado LUIS BELTRAN MENDEZ SPERANDIO, referido a que se declare la nulidad del auto dictado 05 de Agosto de 2011, en el cual se fijó el décimo (10mo) día de Despacho siguiente, a fin de dictar la decisión definitiva como Tribunal de Alzada, resulta Improcedente, pues el Legislador Patrio, ha fijado el procedimiento breve, como columna vertebral que rige a las acciones derivadas de una relación arrendaticia y no le es dable a ésta Juzgadora, modificar dicho procedimiento. Por lo tanto, a éste proceso no se le puede aplicar los trámites del procedimiento ordinario, pues existe un procedimiento especial que le ha sido asignado a las demandas derivadas de una relación arrendaticia. Considera ésta Juzgadora, que el texto legal arrendaticio vigente, es de carácter vinculante y de estricto cumplimiento para todos los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, mandato que ha sido ratificado en distintos fallos por el Tribunal Supremo de Justicia. En tal sentido, el pedimento formulado por la parte actora, en su escrito de fecha 03 de Octubre de 2011, resulta Improcedente y ASI SE DECIDE.-
Verificado el alegato formulado por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, referido a la caducidad de la acción, considera el Tribunal, que se debe desechar y extinguir el presente proceso judicial con arreglo a lo previsto en el artículo 356 Código de Procedimiento Civil, por lo tanto resulta inoficioso analizar los demás alegatos aportados al presente juicio, así como el material probatorio incorporado a los autos y ASI SE DECIDE.-

V.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentes, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 25.07.2011 (f. 33, p2), por el abogado LUIS BELTRAN MENDEZ SPERANDIO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, sociedad mercantil CORPORACIÓN O. L. A. N. S. A., C.A., contra la decisión del 18.07.2011, proferida por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró SIN LUGAR la demanda de Retracto Legal Arrendaticio intentada por la sociedad mercantil CORPORACIÓN O. R. L. A. N. S. A., C.A. contra las sociedades mercantiles INVERSIONES FAMARMOS, C.A. y ADMINISTRACIONES JESSICA, C.A., condenó en costas a la parte actora.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE la presente demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por la sociedad mercantil CORPORACIÓN O. R. L. A. N. S. A., C.A. contra las sociedades mercantiles INVERSIONES FAMARMOS, C.A. y ADMINISTRACIONES JESSICA, C.A. Y, en consecuencia, es válida la venta que hiciera la sociedad mercantil INVERSIONES FAMARMOS, C.A. a La empresa ADMINISTRACIONES JESSICA, C.A., del inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por una parcela de terreno Nº 459 y la casa quinta denominada GUAMAZO, en ella construida, ubicada en la calle Orinoco, Urbanización Las Mercedes, en Jurisdicción del Municipio Baruta del Distrito Sucre del Estado Miranda, la cual tiene una superficie de NOVECIENTOS SETENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON SESENTA Y OCHO CENTÍMENTROS (979,68 M2), y está comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: En cuarenta metros con treinta centímetros (40,30 mts), con la calle Orinoco; Sur: Según una línea quebrada de siete lados, de cincuenta y tres metros con noventa y cinco centímetros (53,95 mts) de longitud total, con Parque de la Urbanización Las Mercedes; Este: En doce metros con sesenta y un centímetros (12,61 mts) con la parcela Nº 406-B de la referida urbanización; y Oeste: en cuarenta y cuatro metros con ocho centímetros (44,08 mts) con la parcela 458 de la misma Urbanización que le pertenece a la referida vendedora, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 24.03.1982, bajo el Nº 14, Tomo 26, Protocolo 1.
TERCERO: Queda así confirmada la decisión apelada, aunque con distinta motivación.
CUARTO: Se condena en las costas del recurso a la parte actora, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y BÁJESE en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los cinco (05) días del mes de octubre del año dos mil once (2011). Años: 201° y 152°.-
LA JUEZ,

DRA. INDIRA PARIS BRUNI
LA SECRETARIA,

Abg. MARIELA ARZOLA PADILLA.
En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las diez de la mañana. Conste,
LA SECRETARIA,

Abg. MARIELA ARZOLA PADILLA
Exp. N° 11.10495
Retracto Legal/Def.
Materia: mercantil
IPB/MAP/edwin