TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2010-002388

En el juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento y Retracto Legal Arrendaticio, intentado por la ciudadana MARÍA CATALINA HERNANDEZ, titular de la cédula de identidad Nº 3.904.253, representada judicialmente por los abogados Andreina Fuentes Mazzey, Juvenal Alfaro Márquez y Víctor Alfaro Márquez, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 90.525, 130.016 y 31.684, en ese orden, contra el ciudadano JOSÉ LUIS SALAZAR MAITA, titular de la cédula de identidad Nº 10.573.986, representado en juicio por la defensora judicial Jenny Labora, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 73.844, se inició por libelo de demanda incoado el 15 de junio de 2010, se admitió el 28 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve.
PRIMERO
En el libelo de demanda, la parte actora alegó que intentaba dos “acciones” contra el demandado: una de cumplimiento de contrato y otra de retracto legal arrendaticio, como arrendataria desde el 13 de agosto de 1982, de un inmueble ubicado en la parroquia La Candelaria entre las esquinas de Avilanes y Candilito, edificio Tajo, piso 6, identificado con el Nº 61, según contrato pactado con el ciudadano Alejandro Urbaneja Gil.
Que la primera tiene como objeto exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento en cuanto al goce pacífico del inmueble por el cual paga sus pensiones de arrendamiento, por lo que pretende el cese de amenazas y notificaciones de desalojar el inmueble que habita en su condición de inquilina, en virtud de culminar el 30 de agosto de 2010, una inexistente prórroga legal, pues el contrato a tiempo determinado se encuentra vigente sin que las partes hayan manifestado su intención de darlo por terminado.
Mientras que la segunda, sin que se entienda como una renuncia o contradicción a la anterior ni excluyente, pretende el retracto legal y en consecuencia subrogarse en el lugar del ciudadano José Luís Salazar Maita, en los mismos términos y condiciones en que adquirió el inmueble que posee como arrendataria.
Que el 10 de mayo de 2007, recibió una comunicación de Alejandro Urbaneja Gil, donde se le ofreció en venta el inmueble. Que el 31 de mayo de 2007, recibió otra comunicación de su arrendador, donde se le notificaba que tenía derecho a prórroga legal de tres (3) años, por lo que el contrato no le sería renovado. Que el 20 de agosto de 2007, un funcionario de la Notaría Pública Vigésima Primera de Municipio Libertador del Distrito Capital, pretendió que le recibiera una notificación, cuyo contenido tuvo conocimiento en el juicio por desalojo que se le dio entrada el 24 de octubre de 2008, en el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial y declarado inadmisible.
Que en dicha comunicación el arrendador en referencia le informaba que era propietario del inmueble por ella ocupado, que le ratificaba la oferta de venta del 10 de mayo de 2007, por el precio equivalente a ciento diez mil bolívares (110.000).
Que el 05 de marzo de 2008, los ciudadanos Alejandro Urbaneja Gil y José Luís Salazar Maita, celebraron contrato de compraventa por un monto de ciento diez mil bolívares (Bs. 110.000) sobre el inmueble que ocupa como inquilina, lo cual se enteró a través del juicio de desalojo que intentó el segundo de los citados ciudadanos y declarado inadmisible el 24 de octubre de 2008, por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.
Que el 27 de junio de 2008, en su lugar de trabajo, fecha que no se encontraba, se presentó el Juzgado Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, a los fines de notificarle del nuevo dueño del apartamento, de lo cual se enteró a través del precitado juicio declarado inadmisible.
Que se le han dirigido sendas comunicaciones, una del 31 de mayo de 2007, donde se le notificó que de acuerdo a lo previsto en el literal “b” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga comenzaría el 13 de agosto del 2007 por tres (3) años y el contrato no le sería renovado y, la segunda del 21 de julio de 2008, donde se le ratificó la misiva del 31 de mayo de 2007, por lo que debía entregar el apartamento. Que el contrato se encuentra vigente y no ha comenzado a correr la prórroga legal. Que no habiéndose notificado por telegrama como se estableció contractualmente, la prórroga legal no ha podido comenzar y mal podría estar finalizado, por lo que demanda el cumplimiento del contrato y que el arrendador le permita el goce pacífico del inmueble arrendado.
En cuanto al retracto legal, alegó que tiene el derecho a la preferencia ofertiva dado que tiene más de dos años como arrendataria y se encuentra solvente en el pago de las pensiones y puede satisfacer las pretensiones del propietario. Que nunca se le notificó de manera autentica la oferta de venta, sólo se le hizo una oferta de venta por ochenta mil bolívares (Bs. 80.000) del 10 de mayo de 2007, a pesar que luego se vendió por ciento diez mil bolívares (Bs. 110.000).
Sobre la base de los hechos afirmados, demandó al ciudadano JOSÉ LUÍS SALAZAR MAITA, en su carácter de tercero adquirente del inmueble, a los fines que convenga o sea condenado a cumplir con el contrato y se abstenga de perturbarla en el goce pacífico del inmueble arrendado, del cual él es propietario. Se declare el retracto y se le permita subrogarse en las mismas condiciones de precio y modo en el lugar de José Luís Salazar Maita.
El valor de la demanda se estimó en ciento diez mil bolívares (Bs. 110.000).
Agotadas infructuosamente las diligencias a los fines de citar personalmente al demandado, a petición de parte, se hizo el emplazamiento mediante carteles, por lo que transcurrido el lapso legal sin que el demandado acudiese a darse por citado, a requerimiento de parte, se le designó defensora judicial, quien luego de las formalidades de notificación, aceptación, juramentación y citación, oportunamente contestó a la pretensión de la actora.
En efecto, mediante escrito del 04 de agosto de 2011, negó de forma genérica los hechos afirmados por la parte actora. Asimismo, alegó la falta de cualidad del demandado para sostener el juicio, dado que el demandante debía accionar contra el vendedor - arrendador y contra el comprador - tercero y no contra uno solo de ellos, dado que se está en presencia de un litisconsorcio pasivo necesario.
Asimismo, alegó la caducidad de la acción de retracto legal, dado que desde el momento de la venta, marzo de 2008, hasta el momento en que la actora consignó libelo para su distribución y posterior admisión, el 05 de junio de 2010, transcurrieron sobradamente los cuarenta (40) días a que se refiere la ley. Que habiéndose ejercido una pretensión de desalojo el 24 de octubre de 2008 y declarada inadmisible el 25 de mayo de 2009, desde ese momento comenzó a computarse el plazo de los cuarenta (40) días para intentar el retracto.
SEGUNDO
De acuerdo a la forma como ha sido planteada la controversia, la litis se centra en determinar si se da el supuesto legal a los fines que el demandado sea condenado al cumplimiento del contrato en cuanto a mantener a la arrendataria en el goce pacífico de la cosa y de manera subsidiaria se declare el derecho a retracto legal, para lo cual se valoran las pruebas promovidas.
Junto al libelo de demanda, la parte actora produjo original de documento privado del 13 de agosto de 1982, contentivo del contrato de arrendamiento pactado entre Alejandro Urbaneja Gil y la actora María Catalina Hernández, por el apartamento arriba indicado, que comenzaría a regir desde el 15 de agosto de 1982 al 30 de agosto de 1983, prorrogable automáticamente por igual tiempo de un año, si con un mes de anticipación, por lo menos, cualquiera de las partes no manifestare por escrito a la otra parte lo contrario, por la pensión equivalentes, hoy, a dos bolívares (Bs. 2,00). Dicho instrumento de tiene como reconocido en juicio de acuerdo a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, mereciendo fe su contenido a tenor de lo previsto en el a artículo 1363 del Código Civil.
Para demostrar el pago de las pensiones de arrendamiento, la parte actora aportó documentales tantos en copias simples como certificadas, relativos al expediente de consignación llevado en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, cuyo contenido merece fe.
Asimismo, consta copia simple de instrumentos privados de fechas 10 de mayo de 2007 y 13 de mayo de 2007, relativo de comunicaciones remitidas por una persona identificada como Ysnaila Zozaya, actuando como apoderada judicial del originario arrendado, notificándole a la actora, de la oferta de venta del inmueble así como de la no renovación del contrato. Dichos instrumentos no tienen ningún valor probatorio, de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dado que los instrumentos privados deben ser aportados en sus originales.
Consta asimismo copia simple de actuación cumplida por la Notaria Pública Vigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, del 20 de agosto de 2007, mediante la cual dejó constancia de haber notificado a la actora de la preferencia ofertiva para comprar el inmueble arrendado, ratificando así la oferta de venta del 10 de mayo de 2007 y cuya prórroga legal de tres (3) años, se le notificó el 13 de mayo de 2007 y el precio era por ciento diez mil bolívares (Bs. 110.000). Dicho instrumento se tiene como fidedigna de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnada mereciendo fe su contenido, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
Aportó igualmente, copia simple de instrumento registrado el 05 de marzo de 2008, en el cual consta que el ciudadano Alejandro Urbaneja Gil, vendió a José Luís Salazar Maita, el apartamento 61, ubicado en la sexta planta del edificio Tajo, es decir, el inmueble arrendado, por la suma de ciento diez mil bolívares (Bs. 110.000). Dicho instrumento se tiene como fidedigna de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnada mereciendo fe su contenido, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
Consta en copia simple escrito de solicitud de notificación judicial solicitada por el ciudadano José Luís Salazar Maita, admitida por el Juzgado Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, según autos del 06 y 17 de junio de 2008, sin que conste que se haya evacuado.
Consta original de instrumento relativo a telegrama de fecha 21 de julio de 2008, dirigido a la ciudadana María Catalina Hernández, comunicándole que el antiguo propietario le notificó la terminación del contrato habiendo sido recibida el 31 de mayo de 2007; notificación del 20 de agosto de 2007 sobre la prórroga legal; solicitud de hacer los depósitos de las pensiones de arrendamiento en la cuenta del ciudadano José Luís Salazar y que debía hacer entrega del apartamento.
TERCERO
De acuerdo a lo expuesto, la primera pretensión de la actora es que se le cumpla el contrato de arrendamiento, esto es que se le permita el goce pacífico y cesen as amenazas y notificaciones de desalojar el inmueble que habita en su condición de inquilina.
Al respecto, el artículo 1167 del Código Civil, autoriza a cualquiera de las partes en un contrato sinalagmático perfecto, a solicitar su cumplimiento cuando la otra parte no cumple con su obligación, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello.
En este tipo de contratos de arrendamiento, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1585 numeral 3 eiusdem, el arrendador esta obligado “A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato”. Por ello, el arrendador debe abstenerse de causar por hecho propio perturbaciones que impidan al arrendatario gozar de forma pacífica la cosa arrendada, so pena de ser sujeto de este tipo de pretensiones que conduzca a una decisión que lo condene a cumplir con dicha obligación así como a los daños y perjuicios que pudiese causar.
Sin embargo, no puede significar perturbación alguna, por ejemplo, el ejercicio por parte del arrendador del derecho a inspeccionar el inmueble, las perturbaciones necesarias por reparaciones urgentes, hacer las notificaciones necesarias o comunicar al arrendatario algún hecho relativo al contrato de arrendamiento.
En este caso, con la pretensión de cumplimiento, la actora procura que el arrendador, cese en las amenazas y notificaciones de desalojar el inmueble que habita en su condición de inquilina, cuando a juzgar por las pruebas analizadas, ciertamente el demandado, alegando ser el nuevo propietario arrendador, ha dirigido comunicaciones y notificaciones a la arrendataria, con ocasión a dicho contrato, como la preferencia ofertiva, la no renovación del contrato y su derecho a ejercer la prórroga legal, sin que pueda este tribunal, determinar mediante este proceso la eficacia y validez de las mismas; pero en modo alguno puede significar una violación del demandado de su obligación de mantener a la arrendataria en el goce pacífico de la cosa, por lo que se declara no ha lugar este primera pretensión de cumplimiento.
CUARTO
Respecto a la segunda pretensión, esto es la de retracto legal arrendaticio, la actora pretende subrogarse en las mismas condiciones establecidas en el instrumento traslativo de propiedad, en el lugar del ciudadano demandado José Luís Salazar Maita, titular de la cédula de identidad Nº 10.573.986, quien el 05 de marzo de 2008, adquirió la propiedad del inmueble arrendado, por compra que hizo al ciudadano Alejandro Urbaneja Gil, titular de la cédula de identidad Nº 1.730.162, antiguo propietario – arrendador.
En este sentido, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil, “Cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de modo uniforme para todos los litisconsortes, o cuando el litisconsorcio sea necesario por cualquier otra causa, se extenderán los efectos de los actos realizados por los comparecientes a los litisconsortes contumaces en algún término o que hayan dejado transcurrir algún plazo”.
No cabe dudas que en esta pretensión, se conforma un litisconsorcio pasivo necesario, pues el negocio jurídico en el cual se pretende subrogar la actora, generó derechos y obligaciones tanto para el comprador como para el vendedor y de allí la necesidad de llamarlos al proceso a ambos, pues la decisión que de adopte los afectaría por igual. Sin embargo, la pretensión se dirigió sólo contra el comprador - arrendador de dicho inmueble y no de manera conjunta contra el antiguo arrendador – vendedor, como debió hacerse.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 00776, en el expediente Nº AA20-C-2009-000385, del 15 de diciembre de 2009, con ponencia de la magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, al respecto, señaló:
“…Sin embargo, en el sub iudice, el juzgador de alzada sí determinó con base a la normativa jurídica que regula el retracto legal arrendaticio, que efectivamente en la presente causa existe una defectuosa constitución de la relación jurídico procesal; ya que el demandante que pretenda subrogarse en el retracto legal arrendaticio debe interponer la demanda contra el propietario del inmueble que es su arrendador y funge como vendedor, así como también contra el comprador del mismo, por constituir un típico litisconsorcio pasivo necesario e impropio, ya que dicha negociación contractual genera obligaciones y derechos que pueden afectar a todos los integrantes del negocio jurídico subyacente”.

Siendo así, la arrendataria ha debido dirigir su pretensión contra su actual arrendador – comprador y su antiguo arrendador – vendedor, por ser partes en el negocio jurídico traslativo de propiedad del inmueble arrendado, constituyendo un litisconsorcio pasivo necesario, por lo que la relación jurídico procesal en este caso se ha constituido defectuosamente, por lo que ciertamente se da la falta de cualidad pasiva alegada por la defensora judicial.
En efecto, la cualidad constituye un presupuesto material de la sentencia de mérito, se resuelve la falta de cualidad alegada por la representación judicial de la demandada.
La cualidad se refiere a esa condición que establece la ley respecto de aquella persona que puede solicitar la intervención del órgano jurisdiccional, a los fines de resolver el mérito de un litigio y frente a quien o quienes se puede solicitar esa tutela. O mejor, como lo afirmó el maestro Loreto:
El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado” (Ensayos jurídicos, 1987, 183).

En efecto, la cualidad para estar en juicio no es más que la identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o la persona o personas contra quien se ejerce y la persona concreta que la ejercita o la hace valer como su titular o contra quien o quienes se dirigen.
Se cuestiona la legitimación ad causam o cualidad cuando se presenta en juicio una persona a quien la ley no le concede el derecho o el poder que invoca a su favor, caso en el cual se dice que no hay cualidad activa o, cuando se ejercita contra una persona o personas no obligados. Cuando se está frente a personas con falta de cualidad bien activa o pasiva, el Tribunal debe dictar una sentencia inhibitoria sobre el mérito.
Estar legitimado, según el citado autor, significa tener derecho a exigir que se resuelva sobre las peticiones formuladas en la demanda, es decir, sobre la existencia del derecho material pretendido, ya por medio de sentencia favorable o desfavorable. Por ello, para resolver sobre el mérito de la pretensión, se necesita que se esté frente a los legítimos contradictores, de lo contrario, el Juez debe pronunciarse sobre la imposibilidad de conocerlo, pues en dicho caso se dice que no se está frente a los legitimados contradictores y por ello habrá una defectuosa constitución de la relación jurídica procesal que impide conocer el mérito de la pretensión. Siendo este el caso es esta pretensión de retracto legal arrendaticio, donde la parte actora no demandó a los dos sujetos del negocio jurídico traslativo de la propiedad del inmueble, sino a uno solo de ellos, debe declararse ha lugar la falta de cualidad alegada.
QUINTO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento intentado por la ciudadana MARÍA CATALINA HERNANDEZ contra el ciudadano JOSÉ LUIS SALAZAR MAITA. SEGUNDO: CON LUGAR la falta de cualidad pasiva en la pretensión de Retracto Legal Arrendaticio intentada por la ciudadana MARÍA CATALINA HERNANDEZ contra el ciudadano JOSÉ LUIS SALAZAR MAITA.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 eiusdem, se condena en costas a la parte actora por resultar totalmente vencida.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los siete (07) días del mes de octubre de dos mil once (2011). Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 02:20 p.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ