TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, veintitrés (23) de septiembre de 2011.
201º y 152º.

EXPEDIENTE No.: AP31-V-2010-004946.
PARTE ACTORA: INVERSIONES 3625, C.A.
APODERADO JUDICIAL: JOSÉ ANTONIO CONTRERAS VEGA.
PARTE DEMANDADA: CLÍNICA NEMESIS, C.A.
REPRESENTANTE ESTATUTARIO: ALAND DE JESÚS MARCANO ZAMBRANO.
APODERADOS JUDICIALES: ROBERTO SALAZAR y CARLOS BRENDER.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.
SENTENCIA: DEFINITIVA.

Inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal, presentado por el abogado José Antonio Contreras Vegas, actuando como apoderado judicial de la arrendadora, sociedad mercantil INVERSIONES 3625, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 21 de noviembre de 2003, bajo el N° 66, Tomo 838-A; contra la sociedad mercantil CLÍNICA NÉMESIS, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 13 de diciembre de 2005, bajo el N° 9, Tomo 1235-A, admitida el 21/1/2011.
Luego de cumplirse los trámites de citación de la parte demandada, sin que se diera por citada, se le designó como Defensora Judicial a la abogada Marielena Rodríguez de Barreto, quien fue notificada, aceptó el cargo y prestó juramento de cumplirlo debidamente.
El 15 de junio de 2010, este Juzgado dictó auto por el cual ordenó la citación de la Defensora Judicial.
El 21 de julio de 2011, compareció el ciudadano ALAND DE JESÚS MARCANO ZAMBRANO, en carácter de Gerente General de CLÍNICA NÉMESIS, C.A., asistido por el abogado Roberto Salazar y presentó diligencia mediante la cual se dio por citado en nombre de la demandada, consignó copia de los Estatutos Sociales de su representada y otorgó poder apud acta al referido abogado y a Carlos Brender, para que conjunta o separadamente la representaran en el juicio.
El mismo día, el abogado Roberto Salazar presentó escrito de contestación a la demanda.
El 22 de julio de 2011, el Alguacil del Tribunal dejó constancia en el expediente, que el día 20/7/2011, citó a la Defensora Judicial que había sido designada a la parte demandada, quien contestó la demanda el mismo día 22/7/2011.
En la misma fecha, este Juzgado dictó auto señalando que la parte demandada, CLÍNICA NÉMESIS, C.A. quedó válidamente citada en el procedimiento, el día 21 de julio de 2011, cuando compareció el ciudadano ALAND DE JESÚS MARCANO ZAMBRANO, en su condición de Gerente General de la demandada.
El 25 de julio de 2011, compareció el abogado Roberto Salazar y nuevamente presentó escrito de contestación a la demanda.
Dentro del lapso probatorio, tanto el abogado Roberto Salazar como José Antonio Contreras Vegas, presentaron escritos de promoción de pruebas.
Vencidos los trámites de sustanciación de la presente causa, corresponde a este Tribunal dictar la decisión correspondiente, tomando en consideración lo expuesto en el libelo y en los escritos de contestación presentados por el apoderado judicial de la parte demandada, pues para la fecha en que el Alguacil del Tribunal dejó constancia de la citación a la defensora judicial designada, ya la sociedad mercantil demandada había quedado debidamente citada en el proceso, cesando así las obligaciones asumidas por la defensora judicial.
En el libelo, el abogado José Antonio Contreras Vegas, actuando como apoderado judicial de INVERSIONES 3625, C.A., afirmó que ésta suscribió con CLÍNICA NÉMESIS, C.A., un contrato de arrendamiento sobre un inmueble propiedad de la primera, constituido por un local identificado con el N° 2, situado en la planta baja de la quinta 24-15, ubicada en la calle Soapure, Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta, Estado Miranda, autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 6 de septiembre de 2006, inserto bajo el N° 10, Tomo 98.
Que en la cláusula segunda se estipuló que el canon de arrendamiento era de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), hoy (Bs. 3.000,00), pagaderos dentro de los cinco (5) días de cada mes y por adelantado, sujeta a revisión anual según la tasa inflacionaria anual decretada por el Banco Central de Venezuela, por lo que el último canon de arrendamiento es la cantidad de (Bs. 6.545,00) mensuales.
Que en la cláusula tercera del contrato se estipuló que su duración era por tres (3) años fijos, contados a partir del 1° de agosto de 2006 y que dentro de los sesenta días anteriores al término, las partes podrían pactar un nuevo contrato y de no haber acuerdo, el inmueble debía ser entregado en la fecha de terminación, sin demora.
Que en la cláusula cuarta, el arrendatario declaró recibir el inmueble en perfecto estado de conservación, como de sus instalaciones, obligándose a devolverlo en el mismo estado.
En la cláusula quinta, la arrendataria se obligó a pagar los servicios de electricidad, teléfono, aseo urbano y demás servicios o tasas que se refieran al uso del inmueble y se obligó a pagar el 50% de la facturación total de las empresas de electricidad, aseo urbano y agua.
Que en la cláusula décima del contrato de arrendamiento se convino que el día hábil después de la terminación del contrato o una de sus prórrogas, el arrendatario entregaría las llaves del inmueble a la arrendadora, quien previa inspección del inmueble y de sus instalaciones, levantaría un acta a ser firmada por las partes, en donde se señale el estado aparente en que se entrega el inmueble y la arrendadora tendría quince (15) días calendarios para notificar el reclamo de cualquier daño o desperfecto; y que el incumplimiento de la entrega del inmueble acarrearía al arrendatario el pago de una penalidad de cien mil bolívares, hoy (Bs. 100,00) por cada día de retraso hasta la definitiva desocupación y entrega del inmueble.
Que el 1° de abril de 2009, la arrendadora notificó a CLÍNICA NEMESIS, C.A., que el contrato de arrendamiento no le sería prorrogado, según consta de carta de notificación que acompaña marcada C, y que opone a la demandada.
Que el 20 de mayo de 2010, la arrendadora le entregó una carta a la arrendataria, recordándole que en la cláusula tercera del Contrato de arrendamiento se acordó que su duración era de tres (3) años fijos, contados a partir del 1° de agosto de 2006 y a tales efectos se le comunicó el 1° de abril de 2009 que el contrato no iba a ser renovado, todo lo cual consta en carta que acompaña marcada D.
Que aunque no era necesario que su representada notificara la no renovación del contrato, por ser a tiempo determinado, lo hizo y le envió otro recordatorio del vencimiento del contrato, el 31 de julio de 2009. Que la prórroga legal de un año a la cual está obligada su representada, de acuerdo a lo estipulado en el ordinal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, venció el 31 de julio de 2010 y la arrendataria se ha rehusado a entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió.
Fundamentó la demanda en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil; y 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que por lo expuesto, demanda a CLÍNICA NEMESIS, C.A., para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal, a lo siguiente: 1) Hacer entrega del inmueble arrendado, libre de personas y bienes y en el mismo estado en que lo recibió y declaró en la cláusula cuarta del contrato, solvente en todos los servicios públicos que corresponden al inmueble; 2) A pagar los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010, a razón de SEIS MIL QUINIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 6.545,00) mensuales, más los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, por concepto de daños y perjuicios, por la privación ilegítima del uso del inmueble; 3) Pagar las cantidades que resulten por concepto de atraso en la entrega del inmueble, a razón de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00) diarios, para el momento de la entrega material del inmueble, para lo cual solicita que se haga una experticia complementaria del fallo, que cuantifique el monto total de las mismas, de acuerdo a la cláusula décima del contrato de arrendamiento, como cláusula penal; 4) Que sea condenada a pagar las costas procesales.
Estimó el valor de la demanda en la cantidad de VEINTISÉIS MIL CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 26.180,00), equivalentes a (402,76) unidades tributarias.
Al contestar la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada, como punto previo solicitó la suspensión de la causa, señalando que invocaba el auto dictado por este tribunal el 21 de enero de 2011 en el cuaderno de medidas, negando el decreto de la medida de secuestro solicitada por la parte actora, en razón a que el 14 de enero de 2011, fue librado oficio identificado con el N° 003, por el Tribunal Supremo de Justicia, manifestando que de conformidad con lo aprobado por la comisión judicial en su sesión ordinaria celebrada el 14/1/2011, fue limitada temporalmente la práctica de medidas judiciales de carácter ejecutivo o cautelar que recaigan sobre inmuebles destinados a vivienda familiar o de habitación. Que al respecto, y por cuanto “este sentenciador” consideró que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento es una vivienda, pide la aplicación de lo previsto en el primer aparte del artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
En segundo lugar, señaló que de conformidad con lo previsto en el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil, solicitó que se fijase oportunidad para que la parte actora exhibiera en el Tribunal, el documento en base al cual el ciudadano Rosario Constantino, titular de la Cédula de Identidad N° 11.227.116, acredite la representación que ejerce para otorgar el poder consignado con el libelo.
En tercer lugar señaló que los documentos que rielan a los folios 12 y 13 del expediente, emanan de terceras personas con los cuales su representada no tiene relación contractual.
En cuarto lugar, promovió la cuestión previa de defecto de forma de la demanda, por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. Que en el petitorio de la demanda, la parte actora exige el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, el 31 de julio de 2010, y el pago de las pensiones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2010, que son posteriores a la fecha de vencimiento de la prórroga legal. Que dichas pretensiones se excluyen entre sí, ya que, o bien pretende la entrega del inmueble por la terminación de la relación contractual, o continuar con dicha relación al pretender el cobro de los meses subsiguientes.
En quinto lugar, señaló que de conformidad a lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, impugna la estimación de la cuantía, realizada por la parte actora en la suma de (Bs. 26.180,00), por insuficiente, en base a que para la presente fecha han transcurrido los meses comprendidos desde agosto de 2010 hasta junio de 2011, los cuales a razón de (Bs. 6.545,00) mensuales, da un total de (Bs. 71.995,00), que es la verdadera cuantía de la demanda para la presente fecha, sin perjuicio de que, si se suman la cantidad de (Bs. 12.200,00) correspondiente a la cláusula penal a que se refiere el numeral 3° del libelo de demanda, a razón de cien bolívares (Bs. 100,00) diarios, por 31 días del mes de agosto, 30 días de septiembre, 31 días de octubre y 30 días del noviembre, da un total de (Bs. 38.380,00), que para la fecha de la presentación de la demanda correspondía a (590,46) unidades tributarias.
Por último, señaló que a todo evento, negaba, rechazaba y contradecía la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho y solicitó que fuese declarada sin lugar, con expresa condenatoria en costas a la parte actora.
Antes de establecer los términos en que quedó planteada la controversia, es necesario decidir como punto previo los demás planteamientos de la parte demandada.
Con relación a la solicitud de suspensión de la causa, invocando el auto dictado por este Tribunal en el cuaderno de medidas el 21/1/2011, este Juzgado a su vez dictó auto en este juicio principal el 29/7/2011, señalando que en el auto invocado como medio probatorio por el apoderado judicial de la parte demandada para solicitar la suspensión del juicio este Juzgado no sentó posición alguna en relación al inmueble arrendado, pero que vista la observación realizada, se constataba que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, fue arrendado para el funcionamiento de una clínica y que en base a ello no procedía la suspensión del juicio. Quedó de esa forma decidido el primer punto alegado en el escrito de contestación de la demanda, por lo cual no es necesario pronunciarse nuevamente al respecto.
En cuanto a la solicitud de exhibición del documento señalado en el poder otorgado al abogado que interpuso la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada señaló que dicha exhibición la realizaba de conformidad con lo previsto en el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone lo siguiente:
“Si la parte pidiere la exhibición de los documentos, gacetas, libros o registros mencionados en el poder, el apoderado deberá exhibirlos para su examen por el interesado y el Tribunal, en la oportunidad que fije al efecto. En dicho acto, la parte interesada hará las observaciones que crea pertinentes al Tribunal y éste resolverá dentro de tres días sobre la eficacia del poder. La inasistencia del solicitante al acto del examen de los documentos exhibidos, dará por válido y eficaz el poder y a falta de exhibición de los documentos requeridos quedará desechado, y así lo hará constar el juez en el acta respectiva.”
La facultad contenida en la norma transcrita es consecuencia de la anterior del mismo Código, que prevé que si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce; y a su vez el funcionario que autorice el acto certificará los recaudos exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos identificatorios, sin adelantar apreciación o interpretación jurídica de los mismos.
El poder judicial consignado por el abogado José Antonio Contreras Vega, fue otorgado por el ciudadano Rosario Constantino, titular de la Cédula de Identidad N° V- 11.227.116, fundamentado en que estaba autorizado por la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de INVERSIONES 3625, celebrada en Caracas, el 21de mayo de 2010, inscrita en el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital, bajo el N° 28, Tomo 256-A, el 1° de diciembre de 2010. Fue autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 8 de diciembre de 2010, en cuya nota de certificación el Notario Público dejó constancia de que tuvo a su vista el documento constitutivo estatutario de Inversiones 3625, C.A. y el acta de Asamblea referida.
Ahora bien, al acto fijado para la exhibición requerida, compareció el abogado José Antonio Contreras Vegas, y exhibió copia certificada del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de INVERSIONES 3625, C.A., celebrada el 21/5/2010, inscrita en el Registro Mercantil Quinto del Distrito Capital y Estado Miranda, el 1°/12/2010, de la cual también presentó copia simple para que fuese agregada al expediente y formase parte integrante del expediente.
Al respecto, el abogado Carlos Brender Ackerman, actuando como apoderado judicial de la parte demandada señaló que observaba al Tribunal que del texto de la Asamblea celebrada el 21/5/2010, cuyo “original” tenía a la vista, observaba que el ciudadano ROSARIO CONSTANTINO no es el representante legal de la parte actora, sino la persona que en dicha Asamblea fue autorizada para otorgar poder al abogado JOSÉ ANTONIO CONTRERAS VEGA, para demandar judicialmente a la empresa CLÍNICA NEMESIS, C.A., por lo que el otorgamiento del poder lo realizó una persona que estatutariamente no ejerce la representación de la parte actora, y solicitó al Tribunal que declare la extinción del proceso y el archivo del expediente.
Por su parte, en el mismo acto, el abogado José Antonio Contreras Vega expuso que rechazaba los alegatos y la pretensión hecha por la parte demandada, por cuanto ésta en su escrito solicitó la exhibición del documento donde se acredita al señor ROSARIO CONSTANTINO para darle el poder para representar a INVERSIONES 3625, C.A. en lo concerniente al presente juicio, por lo que lo solicitado es la acreditación que tiene dicho ciudadano para dar poderes y es el Acta de Asamblea solicitada por la parte demandada. Que a todo evento, la parte demandada debió solicitar un documento donde el ciudadano ROSARIO CONSTANTINO tuviera las cualidades tanto de representación, como para otorgar poderes, el cual también existe y que fue consignado con su escrito de pruebas, donde el ciudadano GUILLERMO VILLAR, titular de la Cédula de Identidad N° V- 10.330.695, como único accionista y Director de la empresa, le otorga un poder de administración al ciudadano Rosario Constantino, por lo tanto solicita que se deseche lo dicho por la parte demandada.
Se observa así que tal como fue ordenado a la parte actora, fue exhibido el documento enunciado por el otorgante del poder consignado a los autos por el abogado que interpuso la demanda. Del análisis de dicho documento, que fue consignado a los autos en copia simple en el mismo acto, y el cual se tiene como fidedigno por no haber sido impugnado por la parte contraria, este Juzgado constata que tal como lo observó el apoderado judicial de la parte demandada, la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de INVERSIONES 3625, C.A., celebrada el 21 de mayo de 2010, acordó por unanimidad autorizar al ciudadano ROSARIO CONSTANTINO o otorgar poder judicial especial al abogado JOSÉ ANTONIO CONTRERAS VEGAS, para que demandara judicialmente a la sociedad mercantil CLÍNICA NÉMESIS, C.A., por incumplimiento y/o cumplimiento del contrato de arrendamiento.
De lo cual se concluye que el poder del cual deriva su representación el abogado que interpuso la demanda, le fue otorgado por el ciudadano ROSARIO CONSTANTINO, en uso de las atribuciones que le confirió la referida Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil INVERSIONES 3625, C.A., y en base a ello fue válidamente otorgado y a su vez la parte actora cumplió con su obligación de exhibir el documento enunciado, de conformidad a lo previsto en el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil. Este Juzgado considera que el poder consignado a los autos reúne los requisitos exigidos en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, por lo que declara la eficacia del poder consignado y la validez de la representación que de la parte actora se abrogó el abogado JOSÉ ANTONIO CONTRERAS VEGA para interponer la demanda y proseguir el procedimiento. En consecuencia, se declara improcedente la solicitud del apoderado judicial de la parte demandada en el acto de exhibición, fundamentado en hechos que no fueron alegados en la oportunidad de contestar la demanda. Así se declara.
En cuanto a la promoción de cuestiones previas, este Juzgado observa que no es cierto que la parte actora haya acumulado en el libelo pretensiones que se excluyan mutuamente, pues tal como quedó asentado anteriormente, al exponer los hechos alegados en el libelo y lo solicitado en el petitorio, se observa claramente que el pago pretendido en el punto 2 del petitorio fue solicitado por concepto de daños y perjuicios supuestamente causados por la privación que ha tenido del inmueble el propietario/arrendador luego de no ser entregado al vencimiento del lapso de la prórroga legal. Dicha pretensión está amparada en el artículo 1.167 del Código Civil, una de las normas en que la parte actora fundamentó la demanda, y que faculta al accionante a solicitar el cumplimiento y/o resolución del contrato bilateral, con los daños y perjuicios causados, si hubiere lugar a ello, tal como fue solicitado en el libelo. En consecuencia, este Juzgado declara sin lugar la cuestión previa promovida.
En relación a la impugnación de la cuantía por insuficiente, se observa que el apoderado judicial de la parte actora estimó la demanda en la cantidad de VEINTISÉIS MIL CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 26.180,00), equivalentes a cuatrocientas dos con setenta y seis unidades tributarias (402,76 U.T.). Si bien dicha estimación la realizó sin motivación alguna, se evidencia del petitorio que la misma es equivalente al monto de las mensualidades cuyo pago demanda por concepto de indemnización de daños y perjuicios, a razón de SEIS MIL QUINIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 6.545,00) por cada mes, que es el monto del canon de arrendamiento afirmado por la parte actora y admitido por la parte demandada. Por cuanto dicho monto no fue controvertido, debe tenerse como cierto.
Estos meses están comprendidos desde agosto hasta noviembre de 2010. Entonces, esta cantidad fue debidamente estimada, toda vez que fue realizada de conformidad a lo previsto en el artículo 3 del Código de Procedimiento Civil, hasta el último mes vencido a la fecha de interposición de la demanda, el 17 de diciembre de 2010.
Sin embargo, a los fines de la estimación de la demanda, de conformidad a lo previsto en el artículo 36 eiusdem, a dicha cantidad debe sumarse el monto reclamado como accesorio, por concepto de cláusula penal. Entonces, tomando en consideración lo expresado en el libelo y lo solicitado en el punto 3 del petitorio, ha de calcularse desde el día 1° de agosto de 2010 [fecha a partir la demandada supuestamente incurrió en mora en la entrega del inmueble] hasta el 17 de diciembre de 2010 [fecha de presentación de la demanda], que suman ciento treinta y nueve (139) días, a razón de cien bolívares diarios, lo que arroja la cantidad de TRECE MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 13.900,00).
Sumadas ambas cantidades solicitadas como pretensiones accesorias a la pretensión de cumplimiento del contrato, por concepto de indemnización de daños y perjuicios y cláusula penal, resulta la cantidad total de CUARENTA MIL OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 40.080,00), que a la fecha de presentación de la demanda, equivalen a SEISCIENTAS DIECISÉIS CON SESENTA Y UN UNIDADES TRIBUTARIAS (616,61 U.T.). En consecuencia, este Juzgado declara que ésta es la cuantía de la demanda, quedando así modificada la estimada por la parte actora. Así se establece.
Con relación a los términos en que quedó trabada la controversia, el apoderado judicial de la parte demandada señaló que a todo evento, negaba, rechazaba y contradecía la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho y solicitó que fuese declarada sin lugar, con expresa condenatoria en costas a la parte actora. En base a ello, este Juzgado declara que en principio la parte actora tiene la carga de demostrar la existencia de la obligación que pretende hacer cumplir a la parte demandada, esto es que las partes están vinculadas por un contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes identificado, que el mismo es a tiempo determinado, el cual ya venció, así como el lapso de la prórroga legal que ya fue disfrutada por la demandada. A tales efectos, se procede al análisis de los recaudos probatorios consignados a tales efectos:
- Original de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 6 de septiembre de 2006, inserto bajo el N° 10, Tomo 98, cuyo contenido se aprecia en todo su pleno valor probatorio, toda vez que no fue tachado por la parte contraria. Constata este Tribunal que fue celebrado entre INVERSIONES 3625, C.A., en carácter de arrendadora, representada por el ciudadano GUILLERMO VILLAR y la sociedad mercantil CLÍNICA NÉMESIS, C.A., como arrendataria, representada por el ciudadano ALAND DE JESÚS MARCANO ZAMBRANO, sobre el inmueble constituido por un local identificado con el N° 02, ubicado en la planta baja de la Quinta 24-15, situada en la calle Suapure de la urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda, a ser utilizado por la arrendataria como su sede y para la realización de actividades comerciales lícitas propias de su objeto social.
Igualmente constata este Tribunal que fueron pactadas las cláusulas contractuales en los términos expuestos en el libelo, en lo que respecta al canon de arrendamiento, la duración del contrato, el estado en que recibió el inmueble y otras obligaciones asumidas por la arrendataria.
Ahora bien, las partes convinieron en la cláusula tercera que el contrato tendría una duración de tres (3) años fijos, contados a partir del 1° de agosto de 2006 y que dentro de los sesenta días anteriores al término podrían las partes pactar un nuevo contrato y de no haber acuerdo, el inmueble debía ser entregado en la fecha de terminación.
De los términos de dicha cláusula se desprende que el contrato fue celebrado por el lapso determinado de tres (3) años fijos, prorrogable sólo si las partes así lo acordaban y para ello celebrarían un nuevo contrato. Siendo el contrato a tiempo determinado sin señalamiento de prórrogas sucesivas, no era necesario que antes del vencimiento la arrendadora notificara a la arrendataria su no renovación, por lo cual este Juzgado declara que no es necesario analizar las comunicaciones consignadas con el libelo, marcadas “C” y “D”, que a decir de la parte actora fueron enviadas a la arrendataria para notificarle que no le sería renovado el contrato y recordarle posteriormente dicha notificación y según lo afirmado por el apoderado judicial de la demandada son documentos que emanan de terceras personas.
Ahora bien, al no surgir de los autos la celebración de otro contrato de arrendamiento y tampoco ser alegado por la parte demandada, este Juzgado debe tener por cierto que el único contrato celebrado fue el analizado previamente. En consecuencia, se declara que el contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes venció el día 31 de julio de 2009, tal como lo afirmó el apoderado judicial de la parte actora.
De conformidad a lo previsto en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, correspondía a la arrendataria el lapso máximo de un (1) año para hacer uso de la prórroga legal, comprendido desde el 1° de agosto de 2009 hasta el 31 de julio de 2010.
Ahora bien, el apoderado judicial de la parte actora afirmó que transcurrido dicho lapso, la arrendataria se ha rehusado a entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió. Si bien el apoderado judicial de la parte demandada se limitó a negar, rechazar y contradecir los hechos afirmados en el libelo, este Juzgado observa que en este caso no se invierte la carga de la prueba a la parte actora, pues es a la demandada a quien le correspondía alegar y demostrar que se liberó de la obligación que le correspondía frente a su arrendadora, esto es, que entregó el inmueble luego del vencimiento del lapso que le correspondía por prórroga legal.
Al no hacerlo, se tiene como un hecho admitido que la arrendataria continúa ocupando el inmueble, aun cuando tenía la obligación de devolverlo al vencimiento de dicho lapso. En consecuencia, este Juzgado declara que la parte demandada incumplió su obligación contractual de entregar a la parte actora el inmueble arrendado, al 31 de julio de 2010, por lo cual resulta procedente la demanda por cumplimiento de contrato y la pretensión de entrega del inmueble. Así se declara.
Igualmente se declara que es procedente la petición de condenar a la demandada a pagar a la parte actora, la cantidad de seis mil quinientos cuarenta y cinco bolívares (Bs. 6.545,00), por cada mes transcurrido desde agosto hasta noviembre de 2010, por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados a la arrendadora, por la indebida ocupación del inmueble luego del vencimiento del lapso de la prórroga legal, privando así a la arrendadora del uso y disfrute del local, de conformidad a lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil.
Para determinar si es procedente lo solicitado en el punto 3 del petitorio, se observa que en la cláusula invocada, las partes acordaron que el incumplimiento de la entrega del inmueble acarrearía para el arrendatario el pago de una penalidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) [actualmente Bs. 100,00], por cada día de retardo, hasta la definitiva desocupación y entrega. En consecuencia, toda vez que quedó establecido en este procedimiento que la parte demandada incumplió con la entrega del inmueble en la fecha en que estaba obligada a devolverlo, este Juzgado declara que es procedente la petición solicitada, de conformidad a lo convenido por las partes como cláusula penal. A tales efectos, quien decide considera que la cantidad total a condenarse debe ser calculada desde el 1° de agosto de 2010 hasta el día en que la sentencia definitiva dictada en la presente causa quede definitivamente firme.
Con fundamento en las anteriores consideraciones, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, este Juzgado declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal interpuso la sociedad mercantil INVERSIONES 3625, C.A. contra la empresa CLÍNICA NEMESIS, C.A. En consecuencia, se condena a la parte demandada a lo siguiente:
PRIMERO: Entregar a la parte actora el local identificado con el N° 02, ubicado en la planta baja de la Quinta 24-15, situada en la calle Suapure de la urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda, destinado a ser utilizado como sede de CLÍNICA NÉMESIS, C.A. y para la realización de actividades comerciales lícitas propias de su objeto social, en el mismo estado en que lo recibió, de conformidad a lo declarado en la cláusula cuarta del contrato y solvente en el pago de los servicios públicos con que cuenta el inmueble.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de VEINTISÉIS MIL CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 26.180,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados a la arrendadora por la ocupación indebida del inmueble, durante los meses comprendidos desde agosto a noviembre de 2010, calculados en base a la cantidad equivalente al canon de arrendamiento vigente, que según lo admitido por ambas partes es de (Bs. 6.545,00) por cada mes.
TERCERO: A pagar a la parte actora, por concepto de cláusula penal, la cantidad de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00) por cada día transcurrido desde el 1° de agosto de 2010 hasta el día en que la decisión definitiva dictada en la presente causa quede definitivamente firme, cuya cantidad total será determinada por este Tribunal.
Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente procedimiento, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto el presente fallo se publica dentro del término de diferimiento fijado previamente por este Tribunal, no es necesaria su notificación a las partes.
De conformidad con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 eiusdem, publíquese y regístrese la presente sentencia.
Dada, firmada y sellada a los veintitrés (23) días del mes de septiembre de dos mil once, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Al 201º año de la Independencia y 152º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
EL SECRETARIO,

JUAN CARLOS CARVAJAL RUIZ
En esta misma fecha, y siendo las (3:00) de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO,