REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, veintitrés de septiembre de dos mil once 201º y 152º ASUNTO: AP31-V-2011-000871 PARTE ACTORA: SILVIA MACARENA JIMENEZ de HARTING, mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad No. 81.122.732, representada en el presente juicio por la abogada en ejercicio, Zoraida Zerpa Urbina, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 30.141. PARTE DEMANDADA: NANCY HINOJOSA, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.924.451, asistida en el presente juicio por la abogada en ejercicio, Aizquel Orsi Chirinos, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No.25.299. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO I El presente juicio se inició mediante demanda que por Resolución de Contrato Arrendaticio presentara la representación judicial de la parte actora, el día 30 de marzo de 2011, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, correspondiéndole a este Tribunal su conocimiento y sustanciación, previo distribución de ley, el cual mediante auto dictado en fecha día 04 de abril del citado año, por los tramites del juicio breve. Mediante escrito de fecha 13 de abril de 2011, la apoderada actora, reformó la demanda originalmente presentada, la cual fue admitida por auto dictado el día 15 del citado mes y año. La representación judicial de la parte actora, sostiene en la reforma a la demanda, entre otras cosas, lo siguiente: Que mediante documento autenticado en fecha 13 de febrero de 2006, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el No. 62, Tomo 12, su mandante dio en arrendamiento a la ciudadana NANCY HINOJOSA, antes identificada, un inmueble constituido por el LOCAL COMERCIAL No. 47, letra A-01, destinado a la Mini Tienda distinguida con el No. 18, ubicada en el nivel C-1, primera etapa del Centro Comercial Ciudad Tamanaco, Municipio Chacao del Estado Miranda, por un lapso de seis meses fijos, contados a partir del 15 de febrero de 2006 hasta el 15 de agosto de 2006. Que el canon sería pagado por mensualidades anticipadas, dentro de los primeros cinco días de cada mes. Que vencido dicho contrato, la relación arrendaticia se ha mantenido a través de sucesivos contratos, señalados a continuación: .- Para el período del 15 de agosto de 2006 al 15 de febrero de 2007, se celebró contrato, el 24/08/2006, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el No. 19, Tomo 86. .- Para el período del 15 de febrero de 2007 al 15 de agosto de 2007, se celebró contrato, el 21/03/2006, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el No. 29, Tomo 30. .- Para el período del 15 de agosto de 2007 al 15 de febrero de 2008, se celebró contrato, el 08/10/2007, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el No. 50 Tomo 124. .- Para el período del 15 de febrero de 2008 al 15 de agosto de 2008, se celebró contrato, el 22/02/2008, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el No. 15, Tomo 17. .- Para el período del 15 de agosto de 2008 al 15 de febrero de 2009, se celebró contrato, el 28/08/2008, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el No. 51, Tomo 95. .- Para el período del 15 de febrero de 2009 al 15 de febrero de 2009, se celebró contrato, el 20/03/2009, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el No. 61, Tomo 29. Para el período del 15 de agosto de 2009 al 15 de febrero de 2010, se celebró contrato, el 26/11/2009, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el No. 21, Tomo 124. .- Para el período del 15 de febrero de 2010 al 15 de agosto de 2010, se celebró contrato, el 25/05/2010, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el No. 34, Tomo 48. Para el período del 15 de agosto de 2010 al 15 de febrero de 2011, se celebró contrato, el 11/01/2011, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el No. 049, Tomo 185. Que en el último contrato celebrado, se estableció como canon la suma de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000). Que la arrendataria encontrándose en la relación en el curso de la prorroga legal, no ha pagado la pensión correspondiente a los meses de febrero y marzo de 2011. Que en virtud de ello, procedió a demandar a la citada ciudadana, para que convenga o en su defecto sea condenado, a la Resolución del Contrato con su consecuente entrega del inmueble arrendado, el pago de los cánones adeudados así como los que se sigan generando, por indemnización y al pago de las costas procesales. A través de diligencia presentada el día 1º de junio de 2011, el aguacil hizo constar haber entregado la compulsa a la demandada, quien se negó a firmar el correspondiente recibo. Dejando constancia en autos la Secretaria de este Despacho, haber cumplido con la formalidad prevista en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 08 de julio del mismo año. En la oportunidad legal correspondiente, la parte demandada debidamente asistida de abogada, presentó escrito, dando contestación a la demanda, en los términos siguientes: Negó, rechazó y contradijo la demanda, aduciendo en primer término, que no era cierto que esté en curso la prórroga legal, ya que durante la relación, se habían celebrado diez contratos, cada uno por seis meses, en los cuales se fue incrementando el canon, y que sólo recibió de la arrendadora, una carta en la que se le informaba que si quería continuar ocupando el local, el canon sería de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000), suma que estimó desproporcionada; pero que en ningún caso, se le hizo notificación de prórroga legal. Alegó que estar solvente con el pago de los cánones, ya que ante la negativa de aceptar el aumento, no se procedió a suscribir otro contrato, y como la arrendadora no aceptó el pago, procedió a consignarlo por ante el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas. Abierto el juicio a pruebas, ambas partes promovieron pruebas, las cuales fueron admitidas por el Tribunal, salvo su apreciación en la definitiva. II Planteada en tales términos la presente controversia, este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas: En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de arrendadora, pretende la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con la demandada, con fundamento en la falta de pago de los cánones correspondientes a los meses de febrero y marzo de 2011, a razón cada uno, de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,oo). En ese sentido, el artículo 1.167 del Código Civil, establece: “Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Como consecuencia de la aplicación de la citada norma, la pretensión dirigida a obtener la declaratoria de la resolución del contrato de arrendamiento deberá tener como fundamento en cuanto a la conducta contractual del arrendatario, el incumplimiento de las obligaciones que con tal carácter le impone el contrato o el Código Civil. Es decir, la resolución funciona como un mecanismo de sanción al incumplimiento de las obligaciones contractuales. La representación judicial de la accionante acompañó a la demanda, los siguientes documentos: 1.- Marcado “A”, documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta, el día 13 de febrero de 2006, bajo el No. 62, Tomo 12, a través del cual se evidencia, que las partes celebraron contrato de arrendamiento por el local comercial, cuya entrega se pretende en juicio, por un período de seis meses, comprendido entre el 15 de febrero de 2006 hasta el 15 de agosto de 2006, con un canon de Un Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 1.600). 2.- Marcada con la letra “B”, copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta, el 24 de agosto de 2006, bajo el No. 19, Tomo 86, la cual a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna, al no haber sido impugnada por la demandada; y de cuyo estudio, se determina la celebración de nuevo contrato arrendaticio por el mismo inmueble, para un período de seis meses, contados a partir del 15 de agosto de 2006 hasta el 15 de febrero de 2007, con una pensión mensual de Un Mil Setecientos Bolívares (Bs. 1.700). 3.- Marcado con la letra “C”, fotostato de documento autenticado por ante la misma Oficina, el día 21 de marzo de 2007, bajo el No. 29, Tomo 30, no impugnado en forma alguna, considerándose por tanto como fidedigno, conforme a lo consagrado en el artículo 429 citado; y a través del cual queda procesalmente probado en juicio, el contrato celebrado por los litigantes, por el mismo local comercial, por un lapso de seis meses, contados a partir del 15 de febrero de 2007 hasta el 15 de agosto de 2007, con un canon de Un Mil Novecientos Bolívares (Bs. 1.900,oo). 4.- Marcado con la letra “D”, original de documento autenticado por ante la misma Oficina, el día 08 de octubre de 2007, bajo el No. 50, Tomo 124, no tachado por la demandada, y de cuyo instrumento se determina, el contrato igualmente celebrado por las partes, por el prenombrado inmueble, por un tiempo de seis meses, desde el 15 de agosto de 2007 hasta el 15 de febrero de 2008, con un canon de Un Mil Novecientos Bolívares (Bs. 1.900). 5.- Marcada con la letra “E”, copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta, el 22 de febrero de 2008, bajo el No. 15, Tomo 17, la cual a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna, al no haber sido impugnada por la demandada; y de cuyo estudio, se determina –nuevamente- la celebración de contrato arrendaticio por el mismo inmueble, para un período de seis meses, contados a partir del 15 de febrero de 2008 hasta el 15 de agosto de 2008, con una pensión mensual de Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 2.500). 6.- Marcado con la letra “F”, original de documento autenticado por ante la misma Oficina, el día 28 de agosto de 2008, bajo el No. 51, Tomo 95, no tachado por la demandada, y de cuyo instrumento se determina, el contrato igualmente celebrado por las partes, por el prenombrado inmueble, por un tiempo de seis meses, desde el 15 de agosto de 2008 hasta el 15 de febrero de 2009, con un canon de Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 2.500). 7.- Marcado con la letra “G”, original de documento autenticado por ante la ya mencionada Notaría Pública, el día 20 de marzo de 2009, bajo el No. 01, Tomo 29, no tachado por la demandada, y de cuyo instrumento se determina, el contrato igualmente celebrado por las partes, por el prenombrado inmueble, por un tiempo de seis meses, desde el 15 de agosto de 2008 hasta el 15 de febrero de 2009, con un canon de Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs. 3.500). 8.- Marcado con la letra “H”, original de documento autenticado por ante la ya mencionada Notaría Pública, el día 26 de noviembre de 2009, bajo el No. 51, Tomo 124, no tachado por la demandada, y de cuyo instrumento se determina, el contrato igualmente celebrado por las partes, por el prenombrado inmueble, por un tiempo de seis meses, desde el 15 de agosto de 2009 hasta el 15 de febrero de 2010, con un canon de Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs. 3.500). 9.- Marcada con la letra “I”, copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta, el 25 de mayo de 2010, bajo el No. 34, Tomo 48, la cual a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna, al no haber sido impugnada por la demandada; y de cuya revisión, se constata procesalmente, la celebración de contrato arrendaticio por el mismo inmueble y los mismos contratantes, para un período de seis meses, contados a partir del 15 de febrero hasta el 15 de agosto de 2010, con una pensión mensual de Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs. 3.500). 10.- Marcada con la letra “I”, copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta, el 11 de enero de 2011, bajo el No. 04, Tomo 195, la cual a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna, al no haber sido impugnada por la demandada; y de cuyo análisis, se evidencia, la celebración de contrato arrendaticio por el mismo inmueble y los mismos contratantes, para un período de seis meses, comprendidos entre el 15 de agosto de 2010 hasta el 15 de febrero de 2011, con una pensión mensual de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000). Período denominado por los contratantes como de PRORROGA LEGAL de SEIS MESES. Con las referidas pruebas documentales, quedó plenamente demostrada en juicio, la relación arrendaticia existente entre las partes, por el LOCAL COMERCIAL No. 47, letra A-01, destinado a la Mini Tienda distinguida con el No. 18, ubicada en el nivel C-1, primera etapa del Centro Comercial Ciudad Tamanaco, Municipio Chacao del Estado Miranda, que se pretende resolver a través de la acción incoada. Relación que de acuerdo a la prueba aportada, data desde el 15 de febrero de 2006, con la firma del primer contrato. Ahora bien, ante el alegato de la actora relativo a que, el supuesto incumplimiento de pago de los cánones por el cual se acciona la resolución, se produjo encontrándose el contrato, en el lapso correspondiente a la prórroga legal. Prórroga legal que de forma expresa rechazó, negó y contradijo la demandada, aseverando que no era cierto, que la relación estuviere en curso de dicho beneficio inquilinario, corresponde a este Despacho, precisar tal circunstancia, máxime si ello influiría en la acción procesalmente idónea para satisfacer la pretensión deducida: Tal como se indicara la relación arrendaticia existente entre las partes, se inició el día 15 de febrero de 2006, fecha a partir de la cual, los contratantes procedieron a realizar contrataciones consecutivas al vencimiento de cada una de las mismas, quedando probado en autos, que el último de los contratos celebrados fue el autenticado por ante Notaría Pública, el 11 de enero de 2011. Documento según el cual, los contratantes pactaron como tiempo de duración lo siguiente: “CUARTA.- DURACION: El presente contrato tendrá una duración en calidad de PRORROGA LEGAL de SEIS MESES, contados a partir del 15 de agosto de 2010 al 15 de febrero de 2011, al vencimiento del termino del presente contrato el mismo se considerará resuelto sin necesidad de desahucio o notificación alguna, salvo que las partes convengan por escrito suscribir un nuevo contrato por un período que esta nueva convención establezca. …”. Debe establecerse desde el orden legal, que el tiempo pactado por las partes se contrae a una prórroga CONTRACTUAL respecto a la duración de la relación locativa, mas en ningún caso puede tenerse dicho lapso como el correspondiente al lapso de prórroga legal, contemplado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; toda vez que, dicho texto legal regula de forma expresa y sin posibilidad de contravención alguna tal beneficio inquilinario, tomando en consideración la duración de la relación arrendaticia. En el caso analizado, tomando en cuenta, que la relación que se pretende resolver, tuvo una duración contractual de cinco (05) años, desde el 15 de febrero de 2006 hasta el 15 de febrero de 2011, se impone el contenido del literal c) del artículo 38 de la citada ley especial, según el cual, la prórroga es de dos años. Lo que conlleva a declarar que efectivamente la relación arrendaticia actualmente está en curso el lapso que le corresponde por el ya prenombrado beneficio, que inició el 16 de febrero de 2011; y por tanto, la acción resolutoria accionada, es la procesalmente idónea para la satisfacción de la pretensión deducida en juicio y así se declara. Establecido el correspondiente pronunciamiento, en cuanto al punto discutido en autos, este Tribunal pasa a determinar si efectivamente quedó demostrado en juicio, el incumplimiento contractual que se le atribuye a la demandada en su carácter de arrendataria, como causal de la resolución intentada, a saber: El incumplimiento atribuido se contrae a la falta de pago de los cánones correspondientes a los meses de febrero y marzo de 2011, a razón cada uno de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000). Respecto al cual la demandada, afirmó estar solvente, aduciendo que, ante la negativa de la arrendadora de recibir los mismos, procedió a consignarlos por ante el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas. Demostrada en autos la relación arrendaticia que vincula a las partes, cabe destacar, que de conformidad con lo previsto en el último contrato celebrado por las partes, el arrendatario está en la obligación de pagar el canon pactado, este es, la ya citada suma de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000), dentro de los cinco (5) primeros días hábiles de cada mes; vale decir, el mes de febrero de 2011, debía ser pagado a la arrendadora, uno cualesquiera de los primeros cinco días hábiles de dicho mes contractual, siendo éstos, 15, 16, 17, 18 y 20 de febrero de 2011 y el mes de marzo de 2011, dentro de los días hábiles, 15, 16, 17, 18 o 21 de marzo del citado año; todo ello en cuanto al lapso contractual de pago. Ahora bien, rehusándose la arrendadora a recibir dicho pago, como lo argumentó la demandada, la arrendataria disponía del lapso legal de consignación de quince días (15), establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; lapso que en el caso de autos, para el mes de febrero de 2011, se comprendía desde el 21 de febrero al 07 de marzo de 2011; y marzo, transcurrió entre el 22 de marzo al 05 de abril de 2011. Resulta importante destacar que, si bien la excepción por excelencia ante la falta de pago es la acreditación del pago reclamado, ésta debe operar conforme a las normas especiales que rigen el pago de la prestación en particular. En este caso, tratándose de pagos realizados a través de consignación arrendaticia, lo procedente en derecho es que los mismos se efectúen con estricto apego a las normas consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Precisada la oportunidad de pago contractual y legal de las pensiones de arrendamiento mensual, pasa este Juzgado a estudiar las consignaciones arrendaticias efectuadas y producidas a los autos, a los efectos de determinar la solvencia o no de la demandada con su obligación de pago que le fuere reclamada: MES DEMANDADO FECHA DE LA CONSIGNACIÓN LAPSO LEGAL DE CONSIGNACIÓN Febrero 2011 11-04-2011 21-02-2011 al 07-03-2011 Marzo 2011 17-05-2011 22-03-2011 al 05-04-2011 Del cuadro que antecede se desprende que si bien es cierto que, los cánones correspondientes a los dos meses señalados en la demanda, fueron consignados; no es menos cierto que, la parte demandada no cumplió con su obligación de consignar tempestivamente, tales mensualidades, evidenciándose que los cánones arrendaticios de los meses de febrero y marzo de 2011, fueron consignados, extemporáneamente, es decir, ya vencido el lapso legal para efectuar válidamente la consignación; siendo importante reiterar que las consignaciones deben ser realizadas dentro del lapso legal, ni antes ni después, lo que no hace procedente declarar el estado de solvencia a favor de la parte demandada y así se declara. De las actas se constata en ese orden de ideas, que la representación de la demandada, además de las consignaciones previamente estudiadas, hizo valer prueba del pago de otros cánones, la cual resulta a todas luces impertinente con lo debatido en juicio, pues sobre los mismos no se sustentó la causal de incumplimiento en la que ha sido fundamentada la acción resolutoria. De modo pues, que este Juzgado no les concede valor probatorio alguno respecto al mérito de la causa, y así se establece. De modo pues, que verificado en autos que, el incumplimiento de la parte demandada con su obligación de pagar los cánones mensuales de arrendamiento en los términos contractualmente convenidos, tal como lo dispone el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe concluirse que la resolución del contrato pretendida en el presente juicio debe prosperar en derecho y así se establece. III Con base a los anteriores argumentos este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera la ciudadana SILVIA MACARENA JIMENEZ de HARTUNG contra la ciudadana NANCY HINOJOSA, ambos previamente identificados. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 11 de enero de 2011, el cual tuvo por objeto un inmueble identificado como LOCAL COMERCIAL No. 47, letra A-01, destinado a la Mini Tienda distinguida con el No. 18, ubicada en el nivel C-1, primera etapa del Centro Comercial Ciudad Tamanaco, Municipio Chacao del Estado Miranda, por lo que se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble arrendado antes identificado. De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada. Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de la oportunidad legal correspondiente, se ordena su notificación a las partes. Publíquese. Regístrese. Notifíquese a las partes y Déjese copia Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de septiembre de 2011. La Jueza, La Secretaria Accidental, Abg. Carmen J. Goncalves Pittol Abg. Milagros J. Salazar En esta misma fecha, 23 de septiembre de 2011, siendo las 10.14 a.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el respectivo copiador de sentencias del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil La Secretaria Accidental, Abg. Milagros J. Salazar