República Bolivariana de Venezuela En su Nombre Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas PARTE ACTORA-RECONVENIDA: Abilio Da Silva Esteves, portugués, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E-81.089.654. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA: Leonardo José Viloria González, Edgar Barón y Florbela Amador Esteves, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.985.052, V-5.740.974 y E-82.041.731, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 27.385, 44.851 y 121.807, respectivamente. PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: Angel Humberto Mollegas Casique, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-4.248.219. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: Tirso Ramón Coraspe Ledezma e Hilda Aguasanta Cacique Rivero, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 29.295 y 19.904, respectivamente. MOTIVO: Desalojo. Corresponde a este Tribunal pronunciarse respecto a la pretensión principal deducida por el ciudadano Abilio Da Silva Esteves, en contra del ciudadano Angel Humberto Mollegas Casique, concerniente al desalojo fundamentado en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03.05.2001, bajo el N° 46, Tomo 29, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por dos (02) galpones identificados con las letras C-D, ubicados en la Avenida Hollywood, Urbanización Arvelo, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.009, a razón de tres mil quinientos bolívares (BsF. 3.500,oo) cada uno. De igual manera, compete a este Tribunal emitir pronunciamiento en cuanto a la pretensión reconvencional deducida por el ciudadano Angel Humberto Mollegas Casique, en contra del ciudadano Abilio Da Silva Esteves, relativa a la acción de reintegro de sobre-alquileres ejercida sobre los cánones de arrendamiento cobrados presuntamente en exceso desde el día 01.05.2003, hasta el día 01.05.2009, ambos inclusive, en contravención al canon mensual establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03.05.2001, bajo el N° 46, Tomo 29, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, por la cantidad de novecientos bolívares (BsF. 900,oo), cuya reclamación asciende a la cantidad de setenta y nueve mil ochocientos bolívares (BsF. 79.800,oo). Por consiguiente, una vez efectuado el estudio individual de las actas procesales, procede de seguida este Tribunal a dictar la máxima sentencia procesal de la primera instancia, previas las consideraciones siguientes: - I - ANTECEDENTES El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado el día 08.01.2010, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que en esa misma oportunidad la parte actora consignó las documentales con las cuales fundamentó su pretensión. A continuación, en fecha 01.02.2010, se admitió la demanda interpuesta por los cauces del procedimiento breve, ordenándose la citación de la parte demandada para que diese contestación de la demanda, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas destinadas para despachar. Acto seguido, el día 11.02.2010, el abogado Leonardo José Viloria González, consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa, así como dejó constancia de haber provisto al alguacil de los recursos necesarios para gestionar la práctica de la citación personal de la parte demandada. Luego, en fecha 20.04.2010, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado la compulsa. Acto continuo, el día 06.05.2010, el alguacil dejó constancia de haber entregado la compulsa a la parte demandada, quien se negó a firmar el recibo de citación. En tal virtud, en fecha 24.05.2010, el abogado Leonardo José Viloria González, solicitó la notificación de la parte demandada, a fin de informarle acerca de la declaración rendida por el alguacil sobre su citación, cuya petición fue acordada mediante auto dictado el día 27.05.2010, librándose, a tal efecto, boleta de notificación. Acto seguido, en fecha 10.06.2010, la Secretaria dejó constancia de haber entregado la boleta de notificación a la parte demandada, así como de haberse cumplido las formalidades establecidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Acto continuo, el día 15.06.2010, el abogado Tirso Ramón Coraspe Ledezma, consignó escrito de contestación de la demanda, en el cual además planteó demanda reconvencional contra la parte actora. Luego, en fecha 17.06.2010, se dictó auto por medio del cual se admitió la pretensión reconvencional y, en consecuencia, se fijó el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la última notificación de las partes, durante las horas destinadas para despachar, librándose, a tal efecto, boletas de notificación. Después, el día 13.07.2010, el abogado Leonardo José Viloria González, se dio expresamente por notificado. De seguida, en fecha 23.09.2010, el alguacil dejó constancia de haber entregado la boleta de notificación a una persona que se identificó como hijo de la parte demandada, lo cual aconteció en el bien inmueble arrendado. Acto seguido, el día 27.09.2010, la Secretaria dejó constancia de haberse cumplido las formalidades establecidas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. A continuación, en fecha 30.09.2010, el abogado Leonardo José Viloria González, consignó escrito de contestación a la demanda reconvencional. Después, el día 14.10.2010, el abogado Leonardo José Viloria González, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado en fecha 18.10.2010, salvo su apreciación en la sentencia definitiva. Acto continuo, en fecha 23.02.2011, el abogado Leonardo José Viloria González, solicitó se dictase sentencia definitiva, cuya petición fue ratificada en diligencia presentada el día 31.03.2011. - II - FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN PRINCIPAL El abogado Leonardo José Viloria González, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Abilio Da Silva Esteves, en el escrito libelar continente de la pretensión deducida por su representado, adujo lo siguiente: Que, su mandante es propietario del bien inmueble constituido por dos (02) galpones identificados con las letras C-D, ubicados en la Avenida Hollywood, Urbanización Arvelo, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital según se evidencia del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 02.10.1992, bajo el N° 46, folio 238, Tomo 02, Protocolo Primero. Que, su representado dio en arrendamiento al ciudadano Angel Humberto Mollegas Casique, el referido bien inmueble, conforme se desprende del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03.05.2001, bajo el N° 46, Tomo 29, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Que, en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se estableció su duración por el plazo de un (01) año fijo, contado a partir del día 01.05.2001, operando la tácita reconducción, ya que al vencimiento de la relación contractual el arrendador dejó en posesión del inmueble al arrendatario. Que, en la cláusula tercera se pactó inicialmente el canon de arrendamiento por la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900,oo), equivalentes actualmente a novecientos bolívares fuertes (BsF. 900,oo), siendo posteriormente incrementado y fijado en la actualidad en la cantidad de tres mil quinientos bolívares fuertes (BsF. 3.500,oo), la cual debe ser pagada por mensualidades vencidas, dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes. Que, el arrendatario ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.009, a razón de tres mil quinientos bolívares fuertes (BsF. 3.500,oo) cada uno, para un total de veintiún mil bolívares fuertes (BsF. 21.000,oo). Fundamentó jurídicamente la pretensión deducida por su representado en los artículos 1.167, 1.592 y 1.616 del Código Civil, así como en el literal (a) del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En virtud de lo anterior, el ciudadano Abilio Da Silva Esteves, por intermedio de su representante judicial, procedió a demandar al ciudadano Angel Humberto Mollegas Casique, para que conviniese o en su defecto, fuese condenado por este Tribunal, en primer lugar, en el desalojo del bien inmueble arrendado; en segundo lugar, en el pago de la cantidad de veintiún mil bolívares fuertes (BsF. 21.000,oo), por concepto de cánones de arrendamiento reclamados como insolutos; en tercer lugar, en el pago de los cánones de arrendamiento que continúen venciéndose, hasta la total y definitiva entrega del bien inmueble; y, en cuarto lugar, en el pago de las costas procesales. - III - FUNDAMENTO DE LA CONTESTACIÓN DE LA PRETENSIÓN PRINCIPAL El abogado Tirso Ramón Coraspe Ledezma, actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano Angel Humberto Mollegas Casique, en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 15.06.2010, sostuvo lo siguiente: Que, es cierto que su representado celebró un contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03.05.2001, bajo el N° 46, Tomo 29, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuya duración fue pactada por el plazo de un (01) año fijo, contado a partir del día 01.05.2001, operando la tácita reconducción, ya que al vencimiento de la relación contractual su mandante continuó en posesión del inmueble arrendado, y pagando el canon de arrendamiento. Que, es falso que se haya fijado de mutuo acuerdo el canon de arrendamiento en la cantidad de tres mil quinientos bolívares fuertes (BsF. 3.500,oo), ya que lo cierto es que en la cláusula tercera de la convención locativa se estableció el canon de arrendamiento en la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900,oo), equivalentes actualmente a novecientos bolívares fuertes (BsF. 900,oo). Que, es falso que su representado haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.009, puesto que realizó el pago de todas esas mensualidades mediante el procedimiento de consignación, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente N° 2009-1790. Que, su mandante realizó la consignación de las pensiones de arriendo por la cantidad de tres mil quinientos bolívares fuertes (BsF. 3.500,oo), pese a que el canon de arrendamiento fue pactado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento en la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900,oo), equivalentes actualmente a novecientos bolívares fuertes (BsF. 900,oo), siendo que por presiones del arrendador, al finalizar dicho contrato en el año 2.002, fue obligado a firmar letras de cambio, bajo la amenaza del desalojo, para permitirle la ocupación del bien inmueble arrendado. Que, el contrato de arrendamiento establece el monto del canon de arrendamiento mensual que su mandante tiene que pagar, y que por presiones y abusos del arrendador, su representado ha tenido que pagar cantidades de dinero que superan el monto establecido como canon de arrendamiento. Que, alega la compensación de deudas, ya que el arrendador debe a su mandante la cantidad de ochenta y cinco mil doscientos bolívares fuertes (BsF. 85.200,oo), por concepto de pagos hechos al arrendador de manera indebida, sin causa que la justifique, y que excede el monto establecido por canon de arrendamiento mensual. - IV - FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN RECONVENCIONAL El abogado Tirso Ramón Coraspe Ledezma, actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano Angel Humberto Mollegas Casique, en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 15.06.2010, planteó demanda reconvencional en contra del ciudadano Abilio Da Silva Esteves, con fundamento en lo siguiente: Que, su representado celebró un contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03.05.2001, bajo el N° 46, Tomo 29, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuya duración fue pactada por el plazo de un (01) año fijo, contado a partir del día 01.05.2001, operando la tácita reconducción, ya que al vencimiento de la relación contractual su mandante continuó en posesión del inmueble arrendado, y pagando el canon de arrendamiento. Que, en la cláusula tercera de la convención locativa se estableció el canon de arrendamiento en la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900,oo), equivalentes actualmente a novecientos bolívares fuertes (BsF. 900,oo), siendo que una vez cumplido dicho contrato, el arrendador obligó a su representado a firmar unas letras de cambio para violar el mismo, y así obtener un pago superior al establecido contractualmente. Que, su mandante ha sido obligado durante toda la relación arrendaticia a pagar en exceso, de manera indebida y abusiva al arrendador, la cantidad de ochenta y cinco mil doscientos bolívares fuertes (BsF. 85.200,oo), a través del pago de letras de cambio para permitirle el uso del bien inmueble arrendado. Que, el arrendador está obligado devolver dicha cantidad al arrendatario, ya que no le correspondía cobrarlas y, en tal sentido, está obligado a reintegrárselas a su mandante. Que, una vez realizada la compensación de deudas, por cuanto en la demanda se alegó que su mandante adeuda al arrendador el valor de seis (06) meses de arrendamiento, los cuales tienen que ser pagados de acuerdo con lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, es decir, la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900,oo), equivalentes actualmente a novecientos bolívares fuertes (BsF. 900,oo), por lo que la deuda sería por la cantidad de cinco mil cuatrocientos bolívares fuertes (BsF. 5.400,oo). Que, la deuda del arrendador para con el arrendatario asciende a la cantidad de ochenta y cinco mil doscientos bolívares fuertes (BsF. 85.200,oo), y una vez hecha la compensación de deudas, el arrendador aún queda en deberle a su mandante la cantidad de setenta y nueve mil ochocientos bolívares fuertes (BsF. 79.800,oo). Fundamentó jurídicamente la pretensión reconvencional deducida por su representado en los artículos 1.159, 1.160, 1.178 y 1.180 del Código Civil. En virtud de lo anterior, el ciudadano Angel Humberto Mollegas Casique, por intermedio de su representante judicial, procedió a demandar al ciudadano Abilio Da Silva Esteves, para que conviniese o en su defecto, fuese condenado por este Tribunal, en el pago de la cantidad de setenta y nueve mil ochocientos bolívares fuertes (BsF. 79.800,oo), por concepto de pagos recibidos en exceso, así como se reconozca una indemnización complementaria en virtud del ajuste inflacionario. - V - FUNDAMENTO DE LA CONTESTACIÓN DE LA PRETENSIÓN RECONVENCIONAL El abogado Leonardo José Viloria González, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Abilio Da Silva Esteves, en el escrito de contestación de la reconvención presentado en fecha 30.09.2010, sostuvo lo siguiente: Que, niega, rechaza y contradice la reconvención en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado, ya que el inmueble objeto de la contratación motivo de la presente demanda no se encuentra regulado, lo cual ha permitido que durante el tiempo de la relación arrendaticia haya privado el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, para hacer los ajustes del canon de arrendamiento, en el entendido que todo contrato tiene sus elementos esenciales como son: capacidad, consentimiento, objeto y causa, siendo el pago un elemento accidental del contrato. Que, en ningún momento hubo vicios del consentimiento, tales como error, dolo o violencia, mucho menos las letras de cambio representan un instrumento fraudulento en la negociación, toda vez que el objeto de dichos instrumentos cambiarios previstos en nuestra legislación, era que tan solo se presentaran para el cobro de las mismas, pago por equivalente de la contra-prestación pecuniaria por el uso del inmueble dado en arrendamiento, lo cual no constituye violación de orden público y mucho menos un delito ni nada que se le parezca. Que, no puede proceder un reintegro, ya que para que ello se verifique es preciso que exista un acto administrativo que establezca un monto menor como renta al fijado entre las partes, siendo que el hecho de que el contrato se haya indeterminado en nada implica que las partes no pudieran acordar una variación del canon de arrendamiento, y el arrendatario está obligado a pagar ese acuerdo, puesto que el mismo tiene fuerza entre las partes. Que, la acción propuesta no procedería en los términos planteados, ya que no existe sobre el bien inmueble arrendado una regulación de la Dirección de Inquilinato, que permita fijar las bases o el criterio de un reintegro, y si hubiese tal acto administrativo, estarían prescritos los meses anteriores al mes de septiembre de 2.008, de conformidad con lo previsto en el artículo 62 del Decreto con Rango y Valor de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que, debe prosperar la acción de desalojo propuesta por falta de pago, conforme a lo establecido en el literal (a) del artículo 34 ejúsdem, ya que se evidencia de las copias del expediente N° 2009-1790, traída a las actas en el momento de la contestación, se infiere la manifiesta insolvencia en los pagos realizados al momento de aperturar el expediente y dar inicio al procedimiento consignatario, mediante la consignación de los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2.009. Que, es tan evidente el reconocimiento del monto de los cánones de arrendamiento demandados que en dichas consignaciones se constata el pago de la cantidad de tres mil quinientos bolívares fuertes (BsF. 3.500,oo), fijado como canon mensual y que es la cantidad que el demandado extemporáneamente continúa consignando. - VI - CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguida este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación: - VI.I - DE LA PRETENSIÓN PRINCIPAL Observa este Tribunal que la pretensión principal deducida por el ciudadano Abilio Da Silva Esteves, en contra del ciudadano Angel Humberto Mollegas Casique, se concretiza en el desalojo fundamentado en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03.05.2001, bajo el N° 46, Tomo 29, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por dos (02) galpones identificados con las letras C-D, ubicados en la Avenida Hollywood, Urbanización Arvelo, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.009, a razón de tres mil quinientos bolívares (BsF. 3.500,oo) cada uno. En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por el demandante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”. Así pues, el Dr. José Melich Orsini, en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato). Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil). Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres. Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ver artículo 1.264 del Código Civil), ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias. Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”. En la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato y, éste se obliga pagar a aquél un precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia. Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad del desalojo escogido por el accionante para dilucidar su pretensión, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, dispone lo siguiente: “Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) De acuerdo con la anterior disposición jurídica, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea y eficaz para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de los supuestos taxativamente establecidos en dicha norma para su procedencia, entre los que se encuentra el hecho de que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas. Ahora bien, para determinar la temporalidad de la convención locativa accionada, a fin de establecer la idoneidad del desalojo plateado por el demandante, observa este Tribunal que de acuerdo con la cláusula segunda su duración fue pactada entre las partes por el plazo de un (01) año fijo, contado a partir del día 01.05.2001, hasta el día 01.05.2002, a cuyo vencimiento, de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, comenzó a transcurrir en beneficio del arrendatario la prórroga legal por el plazo de seis (06) meses, a la que hace referencia el literal (a) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la relación arrendaticia había tenido una duración que no excedía de un (01) año, por lo cual la prórroga legal venció el día 01.11.2002. Por consiguiente, habiéndose quedado el arrendatario y dejado en posesión de la cosa arrendada luego de esa oportunidad, con la anuencia de su arrendador demostrada por la inercia en ejercer las acciones legales pertinentes para obtener la entrega de la cosa arrendada, es por lo que estima este Tribunal que la convención locativa se renovó, pero respecto a su temporalidad, se transformó a tiempo indeterminado, por haber operado el supuesto de hecho a que se contrae el artículo 1.600 del Código Civil, en concordancia con lo contemplado en el artículo 1.614 ejúsdem. En atención de lo anterior, la pretensión de desalojo deducida por el accionante se encuentra ajustada a Derecho, ya que constituye la vía idónea y eficaz para deshacer la relación arrendaticia fundada en un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, a tenor de lo contemplado en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Esclarecido lo anterior, estima este Tribunal que en vista al principio procesal de la carga probatoria, a la parte actora atañe ab initio el deber de probar los hechos que fundamentan su pretensión (onus probandi incumbit actori), ya que sólo a dicha parte corresponde en principio demostrar fehacientemente el derecho que aduce detentar al momento de presentar la demanda ante la autoridad judicial que conocerá de la controversia. En el caso de marras, la parte actora produjo en autos original del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 02.10.1992, bajo el N° 46, folio 238, Tomo 02, Protocolo Primero, al cual se dispensa el valor probatorio que atribuye el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fue autorizado bajo las solemnidades legales por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar donde se instrumentó, desprendiéndose de la documental en referencia que la ciudadana Mercedes Trujillo de Arvelo, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable, al ciudadano Abilio Da Silva Esteves, el bien inmueble arrendado. También, el accionante acreditó original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03.05.2001, bajo el N° 46, Tomo 29, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, al cual se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fue autorizado bajo las solemnidades legales por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar donde se instrumentó. Pues bien, se aprecia de la documental en referencia que el ciudadano Abilio Da Silva Esteves, en su condición de arrendador, dio en arrendamiento al ciudadano Angel Humberto Mollegas Casique, en su carácter de arrendatario, el bien inmueble constituido por dos (02) galpones identificados con las letras C-D, ubicados en la Avenida Hollywood, Urbanización Arvelo, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, así como que el canon de arrendamiento fue pactado en esa oportunidad por la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900,oo), equivalentes actualmente a novecientos bolívares fuertes (BsF. 900,oo), y posteriormente incrementado a la cantidad de tres mil quinientos bolívares fuertes (BsF. 3.500,oo), conforme a lo alegado por el accionante en la demanda, cuya cantidad debía pagarse por mensualidades vencidas, dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes. Adicionalmente, el demandante aportó original del estado de cuenta correspondiente a la cuenta corriente N° 0102-0238-810000013932, perteneciente al ciudadano Abilio Da Silva Esteves, en la entidad financiera Banco de Venezuela, al cual no se atribuye valor probatorio alguno, por cuanto constituye un instrumento privado emanado de un tercero que no forma parte del presente juicio, razón por la que debió ratificarse por medio de la prueba testimonial, en atención de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil o en su defecto, a través de la prueba de informes, conforme a lo establecido en el artículo 433 ejúsdem. Y, además, la parte actora proporcionó seis (06) recibos de pago de cánones de arrendamiento, a los cuales no se dispensa valor probatorio, ya que no aparecen firmados por la parte contra quién se dirige, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.368 del Código Civil. Por lo tanto, como consecuencia de la inversión de la carga probatoria que recayó en la parte demandada, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quién se convirtió en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que fundamentan su defensa, este Tribunal observa que en la contestación de la demanda, la parte demandada alegó su solvencia respecto al pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos, a cuyos efectos probatorios, acreditó copias certificadas del expediente distinguido con el Nº 2009-1790, de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo del procedimiento de consignaciones arrendaticias seguido por el ciudadano Angel Humberto Mollegas Casique, a favor del ciudadano Abilio Da Silva Esteves. Al respecto, el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone: “Artículo 51.- Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”. (Subrayado y Negrillas del Tribunal) En atención a la anterior disposición jurídica, cuando el arrendador rehusare a recibir la pensión de arriendo, el arrendatario cuenta con el procedimiento de consignaciones arrendaticias para liberarse de su obligación contractual y legal de pagar el canon de arrendamiento convencionalmente pactado o legalmente fijado, para lo cual cuenta con quince (15) días calendarios consecutivos siguientes al vencimiento de la mensualidad. En el presente caso, se observa que en atención a la cláusula tercera de la convención locativa accionada, el pago del canon de arrendamiento debe efectuarse por mensualidades vencidas, dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes, por lo que en presencia del procedimiento de consignaciones arrendaticias, el arrendatario debe cancelar la pensión de arriendo hasta los días veinte (20) del mes siguiente al vencido, motivo por el cual se determina que la consignación del mes de julio de 2.009, hecha en fecha 23.10.2009, resulta extemporánea por tardía, por cuanto debió realizarse antes del día 20.08.2009; la consignación del mes de agosto de 2.009, efectuada en fecha 23.10.2009, resulta extemporánea por tardía, ya que debió hacerse antes del día 20.09.2009; la consignación del mes de septiembre de 2.009, realizada el día 23.10.2009, resulta extemporánea por tardía, toda vez que debió efectuarse antes del día 20.10.2009; la consignación del mes de octubre de 2.009, hecha en fecha 23.10.2009, resulta tempestiva; la consignación del mes de noviembre de 2.009, efectuada el día 10.11.2009, resulta tempestiva; y la consignación del mes de diciembre de 2.009, realizada en fecha 08.12.2009, resulta tempestiva. En este mismo orden de ideas, se aprecia de las copias certificadas del expediente contentivo del procedimiento de consignaciones arrendaticias, que el arrendatario procedió a consignar el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.009, por la cantidad de tres mil quinientos bolívares fuertes (BsF. 3.500,oo) cada uno, lo cual desvirtúa totalmente el rechazo desplegado en el escrito de contestación, en cuanto al incremento del canon de arrendamiento a esa cantidad, en contravención al deber de exponer los hechos de acuerdo a la verdad, conforme a la obligación impuesta en los artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil, razón por la que se hace un llamado de atención al abogado Tirso Ramón Coraspe Ledezma, actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano Angel Humberto Mollegas Casique, para que en lo sucesivo se abstenga de incurrir en tales actos que en nada coadyuvan en la correcta administración de justicia, sino en congestionarla por resolver defensas carentes de fundamento. Por consiguiente, juzga este Tribunal que ha quedado plenamente comprobado en autos el incumplimiento del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre de 2.009, a razón de tres mil quinientos bolívares fuertes (BsF. 3.500,oo) cada uno, conforme a las previsiones pactadas en la cláusula tercera de la convención locativa accionada, lo cual conlleva a este órgano jurisdiccional a declarar la procedencia del desalojo elevado a su conocimiento, por haberse determinado el incumplimiento del demandado en el pago de más de dos (02) mensualidades consecutivas. Así se declara. Por otra parte, observa este Tribunal que en la contestación de la demanda, la parte demandada alegó la compensación de deudas, ya que en su criterio pagó al arrendador la cantidad de ochenta y cinco mil doscientos bolívares fuertes (BsF. 85.200,oo), por concepto cánones de arrendamiento a razón de tres mil quinientos bolívares fuertes (BsF. 3.500,oo), que exceden el monto establecido en la cláusula tercera de la convención locativa accionada, en la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900,oo), equivalentes actualmente a novecientos bolívares fuertes (BsF. 900,oo), desde el día 01.05.2003, hasta el día 01.05.2009, ambos inclusive, en atención de lo dispuesto en el artículo 1.333 del Código Civil. Al respecto, el artículo 1.331 del Código Civil, establece: “Artículo 1.331.- Cuando dos personas son recíprocamente deudoras, se verifica entre ellas una compensación que extingue las dos deudas, de modo y en los casos siguientes”. Por su parte, el artículo 1.332 ejúsdem, dispone: “Artículo 1.332.- La compensación se efectúa de derecho en virtud de la Ley, y aun sin conocimiento de los deudores, en el momento mismo de la existencia simultánea de las dos deudas, que se extinguen recíprocamente por las cantidades concurrentes”. Al unísono, el artículo 1.333 ibídem, preceptúa: “Artículo 1.333.- La compensación no se efectúa sino entre dos deudas que tienen igualmente por objeto una suma de dinero, o una cantidad determinada de cosas de la misma especie, que pueden en los pagos sustituirse las unas a las otras, y que son igualmente líquidas y exigibles”. Conforme a lo anterior, la compensación es un modo de extinguir las obligaciones que tiene lugar cuando dos (02) personas son deudoras la una de la otra, con el efecto, por ministerio de la ley, de extinguir las dos deudas hasta el importe menor, y requiere para su procedencia que acontezcan los supuestos siguientes: (i) Que las dos (02) personas estén obligadas recíprocamente con carácter principal; (ii) Que las dos (02) obligaciones consistan en entregar dinero o cosas fungibles de la misma especie y calidad; (iii) Que el objeto de las dos (02) obligaciones esté determinado, o que su determinación dependa sólo de una operación aritmética; (iv) Que las dos (02) obligaciones sean líquidas; (v) Que ambas obligaciones sean exigibles, y que sobre ninguna de ellas esté discutida o controvertida; y, (vi) Opera por el ministerio de la ley y aún sin consentimiento de los deudores. En este sentido, juzga este Tribunal que la parte demandada pretende la compensación de la cantidad derivada de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos con la suma de setenta y nueve mil ochocientos bolívares fuertes (BsF. 79.800,oo), correspondiente a la cantidad pagada a su decir en exceso, cuando de autos se evidencia que la pensión de arriendo fue incrementada por acuerdo entre las partes en la cantidad de tres mil quinientos bolívares fuertes (BsF. 3.500,oo), lo cual denota la falta de fundamento de la compensación solicitada por el arrendatario, toda vez que no se evidencia de autos que el bien inmueble se encuentre regulado por el órgano regulador competente, por una parte y por la otra, se debe destacar que las partes intervinientes en un contrato gozan de plena autonomía al momento de regular las condiciones que regirán la relación jurídica, en atención de lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil, sin que el aumento del canon de arrendamiento escape de ello, razón por la que esta circunstancia conlleva a desestimar la compensación alegada en la contestación, por no reunir los requisitos que la ley dispone para su procedencia, toda vez que el accionante no es deudor del demandado y la cantidad cuya compensación se solicita no es líquida ni exigible. Así se declara. - VI.II - DE LA PRETENSIÓN RECONVENCIONAL Observa este Tribunal que la pretensión reconvencional deducida por el ciudadano Angel Humberto Mollegas Casique, en contra del ciudadano Abilio Da Silva Esteves, se patentiza en la acción de reintegro de sobre-alquileres ejercida sobre los cánones de arrendamiento cobrados presuntamente en exceso desde el día 01.05.2003, hasta el día 01.05.2009, ambos inclusive, en contravención al canon mensual establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03.05.2001, bajo el N° 46, Tomo 29, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, por la cantidad de novecientos bolívares (BsF. 900,oo), cuya reclamación asciende a la cantidad de setenta y nueve mil ochocientos bolívares (BsF. 79.800,oo). Al respecto, el artículo 58 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone: “Artículo 58.- En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes”. Por su parte, el artículo 59 ejúsdem, establece: “Artículo 59.- La obligación de repetir conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o al perceptor de los sobre-alquileres. Si éstos y el propietario fueren personas diferentes, la responsabilidad será solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurídicas entre éstas y se aplicarán las sanciones establecidas en este Decreto-Ley”. Las anteriores disposiciones jurídicas conceden a los arrendatarios la posibilidad de que se le reintegren todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes, recayendo en cabeza del arrendador o perceptor de los sobre-alquileres la obligación de reintegrar las cantidades percibidas en contravención al canon regulado legalmente por el organismo competente, en cuyo caso de ser distintas tales personas y el propietario de la cosa arrendada, la responsabilidad será solidaria. En el presente caso, no se evidencia de autos que el bien inmueble arrendado se encuentre regulado por el órgano regulador competente, ni mucho menos que la cantidad de tres mil quinientos bolívares fuertes (BsF. 3.500,oo), advertida como cobrada en exceso en relación a la pensión de arriendo pactada inicialmente en la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900,oo), equivalentes actualmente a novecientos bolívares fuertes (BsF. 900,oo), viole la cláusula tercera del contrato de arrendamiento accionado, ya que por el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, consagrado en el artículo 1.159 del Código Civil, las partes se encuentran plenamente facultadas en modificar los términos que regirán la relación arrendaticia, lo cual motiva a este Tribunal a desestimar la pretensión reconvencional elevada a su conocimiento, puesto que no se constató que el bien inmueble arrendado haya sido sometido a regulación. Así se declara. - VII - DECISIÓN En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los pronunciamientos siguientes: Primero: Se declara CON LUGAR la pretensión principal de Desalojo, deducida por el ciudadano Abilio Da Silva Esteves, en contra del ciudadano Angel Humberto Mollegas Casique, de acuerdo con lo contemplado en el literal (a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Segundo: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el bien inmueble constituido por dos (02) galpones identificados con las letras C-D, ubicados en la Avenida Hollywood, Urbanización Arvelo, Parroquia La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital. Tercero: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de diez mil quinientos bolívares fuertes (BsF. 10.500,oo), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre de 2.009, a razón de tres mil quinientos bolívares fuertes (BsF. 3.500,oo) cada uno, así como aquellos que continúen venciéndose desde el mes de enero de 2.010, inclusive, hasta el día en que se declare definitivamente firme el presente fallo. Cuarto: Se declara SIN LUGAR la pretensión reconvencional de Reintegro de Sobre-alquileres, deducida por el ciudadano Angel Humberto Mollegas Casique, en contra del ciudadano Abilio Da Silva Esteves, por no haberse constatado el supuesto de hecho a que se contrae el artículo 58 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Quinto: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese, déjese copia y notifíquese. Cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los treinta (30) días del mes de septiembre del año dos mil once (2.011). Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación. El Juez Titular, César Luis González Prato La Secretaria Accidental, Xiomara Margarita García Delgado En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo la una y cuarenta de la tarde (1:40 p.m.). La Secretaria Accidental, Xiomara Margarita García Delgado CLGP.- Exp. N° AP31-V-2010-000014