TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO GUANARE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA

Guanare, 23 de abril de 2012
202º y 153º

Vista la demanda interpuesta por el ciudadano RICARDO ARTURO YEPEZ GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.425.358, de este domicilio, debidamente asistido de la abogada MAIDE DURBRAIKYS MONTERO, venezolana, titular de la cédula de identidad número 10.425.041, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 75.022, de este domicilio, contra el ciudadano JULIO CÉSAR AVENDAÑO ALVAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 20.415.601, de este domicilio, por motivo de Resolución de Contrato Verbal de Arrendamiento. Fundamentando la presente acción en los artículos 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.167 del Código Civil. Désele entrada en el Libro de Causas Civiles bajo el N° 2.739-12.

En el presente caso, quien aquí juzga observa que tratándose de una demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, le corresponde a esta Sentenciadora entrar a analizar si la misma cumple o no con los requisitos establecidos en la Ley para proceder a su admisibilidad.

El artículo el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil establece:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…”

Por su parte, el artículo 1.167 del Código Civil establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Ahora bien, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente e cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”
En cuanto a la Acción Resolutoria y la Acción de Desalojo, Según Gilberto Guerrero Quintero (2003) establece las siguientes diferencias:
a. Según la duración del contrato: La acción resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de LAI; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate. En cambio, la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 ejusdem.
b. Según se admita o no el recurso de Casación. La sentencia que pronuncie la resolución puede ser recurrible en Casación de acuerdo con la cuantía, al tenor de lo dispuesto por el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, puesto que LAI no lo prohíbe. La Sentencia que acuerde el desalojo no es recurrible en Casación, debido a que según el artículo 36 de LAI, “la decisión de segunda instancia en los procesos de desalojo fundamentados en las causales previstas en los literales del artículo 34 de esta Ley, no tendrán recurso alguno (…).
c. De acuerdo con el motivo o causa. La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos (2) meses consecutivos; que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento o reglamento de condominio; y, que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o sub-arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa y por escrito del arrendador; y cuando el inquilino destine el inmueble a usos deshonestos; y b) por la voluntad del arrendador, por determinados motivos no imputables al arrendatario, acuerdo con las causales establecidas en los literales b y c del artículo 34 de LAI, es decir, en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; y; que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparación que ameriten la desocupación. En resumen, la resolución puede intentarla cualquiera de los contratantes (arrendador o arrendatario); el desalojo sólo el arrendador.
d. Según la falta de pago del alquiler. La acción de desalojo ex artículo 34 de LAI, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por la falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (art. 51, LAI)
e. Con vista al pago por consignación. El desalojo del literal a) del artículo 34 de LAI procederá cuando el inquilino consigne las pensiones arrendaticias después del segundo mes con mas de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de tal mensualidad (art. 51 LAI); mientras que la resolución del contrato por tiempo determinado, por falta de pago del alquiler procederá cuando el arrendatario haya consignado después de los quince (15) días continuos siguientes a la mensualidad vencida (art. 51, eiusdem).
En atención a las normas anteriormente transcritas y de la revisión minuciosa del libelo de la demanda, se evidencia que la parte actora alega que es propietario de todos los derechos y acciones de un inmueble constituido por un local comercial anexo a una casa de habitación ubicado en la calle 14 entre carreras 6 y 7 Barrio La Arenosa de la ciudad de Guanare estado Portuguesa, cuyo documento de propiedad anexa.

Que desde hace seis años aproximadamente la ciudadana Caridad La Riva de Amparan, en su carácter de apoderada de la ciudadana Fe de la Coromoto La Riva Contreras, suscribió un contrato verbal de arrendamiento a tiempo indeterminado con el ciudadano Julio Cesar Avendaño Álvarez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 20.415.601, de este domicilio.

Que en fecha 05 de marzo de 2006, se suscribe el contrato, estableciéndose un canon de arrendamiento en la cantidad de Trescientos Bolívares Mensuales (Bs. 300,00).

Que la relación arrendaticia se evidencia del expediente de consignaciones número 116, de fecha 23 de julio de 2010, llevado por el Juzgado Primero de Municipio Guanare de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, el cual anexa.

Que desde el 30 de septiembre de 2010, que se adquirió el inmueble le informan de manera verbal la ciudadana Caridad La Riva de Amparan, quien estaba facultada por ser apoderada, que en el local existía un contrato de arrendamiento con el ciudadano Julio Cesar Avendaño Álvarez, a quien le fue ofertado la venta del inmueble a través de una comunicación de fecha 19 de octubre de 2009.

Que desde el 30 de septiembre de 2010 hasta la presente fecha han trascurrido 18 meses sin que el arrendatario cumpla con la obligación de pagar los cánones de arrendamientos, es decir ha incumplido con lo establecido en el artículo 1592 ordinales 2º del Código Civil.

Que en razón de tal incumplimiento adeuda los meses octubre-noviembre y diciembre del año 2010, así como también los meses desde enero hasta diciembre de 2011, igualmente los meses enero, febrero y marzo de 2012, lo cual suman la cantidad de (Bs. 5.400,00).

Que en virtud de los hechos narrados procede a demandar por Resolución de Contrato de Arrendamiento, con fundamento en los artículos 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como también el artículo 1.167 del Código Civil, solicita se decrete la resolución del contrato de arrendamiento, que se ordene hacer entrega del inmueble libre de personas y cosas, intereses e indexación de la moneda, demanda igualmente los costos, costas procesales y honorarios profesionales de abogados.

Ahora bien, la parte actora en su libelo de demanda, en un primer término, en su petitum, pareciera que escoge la vía de Desalojo de Inmueble cuando fundamenta la acción en la causal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin embargo a la vez procede a demandar la Resolución del Contrato Verbal de Arrendamiento por falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses octubre, noviembre y diciembre de 2010, enero 2011 a diciembre de 2011, enero, febrero y marzo de 2012, fundamenta su demanda en los artículos 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.167 del Código Civil.

Como puede observarse, la parte actora confunde lo que es la acción de resolución de contrato de arrendamiento con la acción de desalojo prevista por las causales taxativamente señaladas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Si bien es cierto que ambas tienen por finalidad poner término a la relación arrendaticia y la consecuencial entrega del inmueble, sin embargo presentan diferencias puntuales que hacen indebida su acumulación en un mismo libelo.

En tal sentido, como se dijo con anterioridad ambas acciones (resolución y desalojo) tienen diferencias que impiden acumularlas en un mismo libelo, aún cuando tienen un mismo procedimiento, que hacen inadmisible demandar la resolución por las causales de desalojo en un contrato a tiempo indeterminado, o inadmisible demandar el desalojo por causales distintas a las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en un contrato a tiempo determinado.

En el caso sub iudice como ya se expresó, la parte actora reclama la resolución del contrato con fundamento en la causal “a” del artículo 34 de la ley en comento por cuanto el arrendatario ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dieciocho (18) mensualidades consecutivas, pretensiones estas que por ser incompatibles, al tener causas y efectos diferentes, produce la inadmisibilidad de la presente demanda por ser contraria a derecho. Así se declara.

En consecuencia este Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara INADMISIBLE la presente acción de Resolución de contrato de arrendamiento, interpuesta por el ciudadano RICARDO ARTURO YEPEZ GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 11.425.358, de este domicilio, debidamente asistido de la abogada MAIDE DURBRAIKYS MONTERO, venezolana, titular de la cédula de identidad número 10.425.041, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 75.022, de este domicilio, contra el ciudadano JULIO CÉSAR AVENDAÑO ALVAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 20.415.601, de este domicilio.
La Juez,

Abg. Miriam Sofía Durand Sánchez
La Secretaria,

Abg. Lilia Vizcaya

En esta misma fecha se publicó, siendo las 10:00 de la mañana. Conste.
Stria.

Exp. N° 2.739-12