TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 2 de Abril de 2012
201º y 153º

ASUNTO: AH12-V-2008-000050

PARTE ACTORA: JOSE LUIS MARQUEZ ARANGUREN y REINA AGRIPINA JIMENEZ DE MARQUEZ, venezolanos, mayores de edad de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-4.372.174 y V-5.970.802, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: NELSON BARAZARTE y JOSE LUIS PEREZ GUITIERREZ, abogados en ejercicio, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 15.744 y 3.415, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ANTONIO JOSE MENDIBLE ZURITA y MARYSOL CARDIER DE MENDIBLE, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.182.684 y V-3.751.672, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: FAIEZ ABDUL HADI y FELIX FERRER SALAS, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 15.164 y 25.032, respectivamente.

TERCEROS INTERVINIENTES:

1. Sociedad mercantil BALLON BIENES RAICES, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 3 de octubre de 2003, bajo el No. 29, Tomo 819 A.

APODERADOS JUDICIALES DEL TERCERO: FRED AARONS y ALEJANDRO MUÑOZ RODRIGUEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 31.550 y 91.504, respectivamente.

2. Ciudadana LUZ ELENA AGUILAR DE RUIZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-14.122.502, abogada en ejercicio inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 57.341, actuando en su propio nombre y representación.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO.

- I –
SINTESIS DEL PROCESO

Se inició el presente proceso mediante demanda introducida por los ciudadanos JOSE LUIS MARQUEZ ARANGUREN y REINA AGRIPINA JIMENEZ DE MARQUEZ, en fecha 24 de marzo de 2008, mediante la cual demandan por resolución de contrato a los ciudadanos ANTONIO JOSE MENDIBLE ZURITA y MARYSOL CARDIER DE MENDIBLE. Dicha demanda fue admitida en fecha 2 de abril de 2008.
Posteriormente, mediante diligencia de fecha 30 de abril de 2008, un alguacil titular de este circuito judicial manifestó haberse trasladado a la dirección proporcionada por la actora, a los fines de practicar la citación personal de los demandados, cumpliendo con su cometido, únicamente respecto del ciudadano ANTONIO JOSE MENDIBLE ZURITA, quien se negó a firmar el correspondiente recibo de la compulsa.
En fecha 21 de mayo de 2008, a petición de parte, se acordó la notificación del ciudadano ANTONIO JOSE MENDIBLE ZURITA de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 26 de noviembre de 2008, se dio por citada la parte demandada, asimismo en fecha 18 de marzo de 2009, dicha parte presentó escrito de contestación a la demanda, mediante el cual solicitó el llamamiento de terceros. En fecha 4 de mayo de 2008, este tribunal admitió dicha solicitud de tercería forzosa.
En fecha 25 de mayo de 2009, a petición de parte, fueron libradas las boletas de citación a la sociedades mercantiles CENTURY 21 INMOBILIARIA LAS MERCEDES, C.A., BALLON BIENES RAICES, C.A., y a la ciudadana LUZ ELENA AGUILAR, en virtud de la solicitud de tercería incoada por la parte demandada.
En fecha 13 de julio de 2009, un alguacil de este circuito judicial, manifestó haber practicado la citación de las sociedades mercantiles CENTURY 21 INMOBILIARIA LAS MERCEDES C.A, y BALLON BIENES RAICES, C.A., en la persona a de su director gerente ADMILA GARCIA DE DELGADO.
En fecha 4 de agosto de 2009, un alguacil de este circuito judicial, manifestó haberse trasladado a la dirección proporcionada por la parte demandada a los fines de citar a la ciudadana LUZ ELENA AGUILAR, no pudiendo cumplir con su cometido por cuanto dicha ciudadana no se encontraba en el lugar.
Sin embargo, en fecha 30 de septiembre de 2009, la ciudadana LUZ ELENA AGUILAR se dio por citada en el presente juicio.
En fecha 5 de octubre de 2009, la sociedad mercantil BALLON BIENES RAICES, C.A., presentó escrito de contestación a la tercería. En esa misma fecha, la ciudadana LUZ ELENA AGUILAR DE RUIZ, presentó escrito de contestación a la tercería, mediante el cual se opuso a la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar.
En fecha 5 de marzo de 2010, este juzgado hizo constar que la oposición cautelar fue realizada tempestivamente por lo cual se abrió una articulación probatoria de ocho (8) días.
En fecha 29 de febrero de 2012, la parte actora presentó escrito de informes.
- II -
ALEGATOS DE LAS PARTES

En síntesis, como hechos constitutivos de la pretensión de la actora, se afirma en el libelo de demanda lo siguiente:
1. Que celebraron un contrato de opción a compraventa con los demandados, en fecha 2 de febrero de 2007, quienes se comprometieron a vender un inmueble constituido por la “planta baja denominada Quinta Herminia de una parcela de terreno y la casa quinta construida sobre la misma, ubicada en la urbanización La Campiña”.
2. Que el precio de venta sería la cantidad de Bs.F. 325.000,00, y que en virtud de lo anterior dieron a los demandados la cantidad de BS.F. 87.525,00, en el mismo momento de la suscripción del contrato de opción de compraventa, y que el saldo restante de Bs.F. 227.000,00, sería pagado en un lapso de noventa (90) días continuos, mas treinta (30) días adicionales de prórroga.
3. Que mediante dicho documento los demandados se obligaron transferir la propiedad del inmueble libre de deudas de condominio así como se obligaron a entregar entre otros recaudos, copia del documento de condominio.
4. Que en el contrato se estipuló que si los demandados incumplían con sus obligaciones estaban obligados a devolver el 100% del monto entregado en arras, mas un 50% adicional como penalidad.
5. Que entregaron a los demandados la cantidad de Bs.F. 15.000,00, la cual fue depositada en la cuenta del ciudadano Antonio Mandible en el Banco Banesco.
6. Que el inmueble objeto del contrato de opción de compraventa, fue también objeto de un juicio de partición de comunidad en el cual se acordó dividir el inmueble integrado por la parcela de terreno y la casa quinta construida sobre la misma de la siguiente manera: “la parcela de terreno se seguirá perteneciendo en proporciones iguales a ambas familias, teniendo cada una un derecho de propiedad del cincuenta por ciento (50%)”.
7. Que las partes de dicha partición determinaron que la planta baja del inmueble se denominaría Quinta Herminia y la planta alta se denominaría Quinta Cori, que cada una formaría una vivienda independiente y cada propietario estaba individualmente obligado a cubrir los gastos de conservación y mantenimiento a cargo de la comunidad del inmueble, adjudicándose a la parte demandada la planta baja.
8. Que los demandados quedaron obligados a “…hacer el levantamiento de los planos y demás trámites necesarios a los fines de registrar dicho documento para que rigiera como documento de condominio y que los gastos serían cubierto por partes iguales.”
9. Que “…era imposible realizar la venta definitiva de la planta baja del inmueble denominado Quinta Herminia, por cuanto no existe documento de condominio protocolizado alguno, mediante el cual se pudiese aplicar mutatis mutandi lo establecido en la Ley de propiedad Horizontal para la venta preaccionada del inmueble…”.
10. Que los demandados se obligaron a entregar copia del documento de condominio, lo cual nunca cumplieron dentro del término establecido en el contrato de opción de compraventa.

En la oportunidad correspondiente, la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación, alegó lo siguiente:

1. Que en la misma fecha en que se suscribió el documento de compraventa, se suscribió un segundo documento mediante el cual se estableció que “el monto correcto entregado en arras es la cantidad de Bs.F. 137.000,00” adicionalmente, dicho documento estipuló que sería entregada la cantidad de Bs.F. 20.000,00, a los veinte (20) días y la cantidad de Bs.F. 20.000,00, a lo cincuenta (50) días continuos a la firma del contrato de opción de compraventa, y el saldo restante de Bs.F. 187.000,00, sería pagado en la fecha de protocolización del documento definitivo de venta.
2. Que no obstante a los plazos de gracia otorgados, no lograron obtener el dinero para pagar las cantidades anteriormente mencionadas, y que es precisamente por la falta de pago que se configuró el incumplimiento por parte de los ciudadanos actores.
3. Negó, rechazó y contradijo que debiera devolver la cantidad de Bs.F. 87.525,00, entregadas al momento de la firma del contrato de compraventa.
4. Negó, rechazó y contradijo que debiera devolver la cantidad de Bs.F. 15.000,00.
5. Negó, rechazó y contradijo tuviera que pagar la indemnización correspondiente a la cláusula penal del contrato.
6. Negó, rechazó y contradijo que se hayan negado a entregar a los demandantes copia del documento de condominio, ya que en la cláusula séptima del documento de opción de compraventa se lee textualmente “los opcionantes vendedores se obligan a entregar todos los recaudos que le soliciten los opcionantes compradores, tales como: solvencia del derecho de frente y cédula catastral, copia del documento de condominio, copia del documento de propiedad, copia de la cédula de identidad, dentro de las setenta y dos (72) horas siguientes a que le sean requeridos…”, y no consta en actas que los demandantes hayan solicitado el documento de condominio ni ningún otro.
7. Que la parte actora carece de cualidad para intentar la presente demanda toda vez que no cumplieron con su obligación de pagar el monto de las arras.
8. Que el contrato de opción de compraventa suscrito carece de bilateralidad y por lo tanto no es idóneo para ejercer la acción de resolución de contrato.
9. Que se encuentran solventes en el cumplimiento de sus obligaciones, por cuanto la falta de los pagos de la parte actora en las oportunidades establecidas en el contrato de opción de compraventa, así como en el acuerdo aclaratorio.
10. Opuso la excepción de contrato no cumplido, por cuanto la parte actora no cumplió con la obligación de pagar las cantidades estipuladas en las fechas correspondientes, señaladas en el acuerdo aclaratorio.

-III-
ALEGATOS DE LAS PARTES RESPECTO DE LA TERCERÍA

Siendo que la sociedad mercantil BALLON BIENES RAICES, C.A., fue citada en la presente causa en virtud del llamamiento de tercero formulado por la parte demandada, dicha sociedad contestó dicha tercería forzosa sobre la base de los siguientes argumentos:
1. Que siendo que la demandada solicitó la intervención forzosa de Century 21 Inmobiliaria Las Mercedes, C.A., la parte demandada incurrió en un error al identificar a la ciudadana ADAMILA GARCIA DE DELGADO como persona supuestamente facultada para ser citada en nombre de la sociedad mercantil Century 21 Inmobiliaria Las Mercedes, C.A., por cuanto dicha ciudadana en nada tiene que ver con dicha compañía.
2. Que la sociedad mercantil BALLON BIENES RAICES, C.A., opera bajo el nombre comercial de Century 21 Inmobiliaria Las Mercedes, de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de franquicia suscrito entre Ballon Bienes Raíces, C.A., y Corporación C21, C.A., en fecha 12 de diciembre de 2003.
3. Que la sociedad Century 21 Inmobiliaria Las Mercedes, C.A., no ha sido citada, por lo cual el lapso de contestación establecido en el artículo 382 del Código de Procedimiento Civil, todavía no ha comenzado a transcurrir.
4. Que ejerce la actividad comercial de corretaje de bienes raíces a través del sistema Century 21, por lo cual en fecha 2 de julio de 2006, se celebró un contrato de exclusividad de venta, entre la sociedad mercantil Ballon Bienes Raíces, C.A. y el ciudadano Antonio Mendible Zurita, por medio del cual el vendedor autorizó a dicha compañía para gestionar la venta de un inmueble de su propiedad identificado como Quinta Herminia, ubicada en La Campiña, Distrito Capital.
5. Que de acuerdo con lo establecido en la cláusula segunda del contrato de exclusiva de venta, el vendedor estaba obligado a pagar a Ballon Bienes Raíces, C.A., el cinco por ciento (5%) del valor de la venta del inmueble, por concepto de honorarios profesionales, mas el impuesto al valor agregado (IVA) correspondiente.
6. Que logró captar a un comprador para el inmueble por la cantidad de Bs.F. 325.000,00, lo cual fue aceptado por el vendedor, razón por la cual en fecha 2 de febrero de 2007, el vendedor hoy demandado suscribió con la parte actora, un contrato de opción a compraventa del inmueble.
7. Que con anterioridad a la fecha de celebración del contrato de opción a compraventa, los compradores del inmueble efectuaron la reserva del mismo en fecha 18 de enero de 2007, pagando la cantidad de Bs.F. 10.000,00, por concepto de honorarios profesionales de la sociedad mercantil Ballon Bienes Raíces, C.A.,
8. Que la parte demandada reconoció que efectivamente se habían generado unos honorarios profesionales a favor de la sociedad mercantil Ballon Bienes Raíces, C.A., de acuerdo con lo establecido en la cláusula segunda del contrato de exclusividad de venta, ya que fueron pagados de forma parcial, por la cantidad de Bs.F. 10.000,00, los cuales según el contrato de opción a compraventa serían imputables al precio de las arras.
9. Que las razones por las cuales la venta no ha podido materializarse no son imputables a la sociedad mercantil Ballon Bienes Raíces, C.A.
10. Que en virtud de que la causa no es común a la sociedad mercantil Ballon Bienes Raíces, C.A., y que tampoco tiene ningún interés personal, legítimo y directo, en relación con el contrato de opción de compraventa cuya resolución se demanda, solicitan que la tercería forzosa formulada por la parte demandada sea declarada improcedente.

Por otra parte, la ciudadana LUZ ELENA AGUILAR, en su condición de tercerista forzoso de la presente causa, en su presentó escrito de contestación a la tercería en el cual estableció lo siguiente:
1. Que concurre al presente proceso en virtud de la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por este tribunal en fecha 14 de mayo de 2008, la cual afectó el bien de su propiedad, constituido por un inmueble denominado Quinta Cori, cuya propiedad se desprende de sentencia del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de un juicio de partición en que se le adjudicó en plena propiedad a Alejandro Mendible Zurita y a Leny Santana de Mendible.
2. Que mediante documento de compraventa, se le adjudicó posteriormente la propiedad de la prenombrada Quinta Cori a Luz Elena Aguilar de Ruiz y Hernando Ruiz León, la cual es una vivienda totalmente independiente de la Quinta Herminia.
3. Que “…una vez registrado el acuerdo repartición (octubre de 1997) se procedió a solicitar ante la Dirección Ejecutiva de Documentación e Información Catastral de la Alcaldía de Caracas, Municipio Libertador en fecha 11 de marzo de 1998, solicitud 121367, el DESGLOSE DE INMUEBLES, el cual fue acordado el 13 de marzo de 1998, según se evidencia de documento de DESGLOCE DE INMUEBLES identificado con el No. 52476; según el cual la Planta Baja o Quinta Herminia se le asignó la cuenta 000101 y la Planta Alta o Quinta Cori se le asignó la cuenta 000201…”.
4. Que este juzgado decretó medida de prohibición de enajenar y gravar en lo siguientes términos: “…DECRETA PROHIBICIJON DE ENAJENAR Y GRAVAR sobre el cincuenta por ciento (50%) de los derechos pro indivisos de propiedad sobre la planta baja denominada Quinta Herminia, de una parcela de terreno y la casa quinta construida sobre la misma”.
5. Que cuando el tribunal estableció en el decreto de la medida “y la casa quinta construida sobre la misma” está afectando su bien, pues la quinta construida sobre la misma no es otra que la Quinta Cori, ya que existe la parcela que es común a ambas quintas, y sobre la Quinta Herminia está construida la Quinta Cori.
6. Solicitó que la medida decretada recaiga únicamente sobre el la Quinta Herminia y no sobre la parcela, porque ésta es común y así se afecta su derecho y el de sus representados.

-IV-
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
1. Copia certificada de contrato de opción de compraventa, celebrado en fecha 2 de febrero de 2007, por los ciudadanos ANTONIO JOSE MENDIBLE ZURITA y MARYSOL CARDIER DE MENDIBLE, en su carácter de opcionantes vendedores y los ciudadanos JOSE LUIS MARQUEZ ARANGUREN y REINA AGRIPINA JIMENEZ DE MARQUEZ, como opcionantes compradores, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 16, Tomo. 11. Al respecto, este Juzgado le otorga valor probatorio a dicho instrumento de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en virtud de su carácter de documento auténtico.
2. Copia fotostática de transacción en juicio de partición incoado por los ciudadanos ALEJANDRO RAFAEL MENDIBLE ZURITA y LENY SANTANA DE MENDIBLE contra ANTONIO MENDIBLE ZURITA y MARYSOL CARDIER DE MENDIBLE, mediante la cual se adjudicó la propiedad de la Quinta Herminia a los ciudadanos ANTONIO MENDIBLE ZURITA y MARYSOL CARDIER DE MENDIBLE, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 3 de febrero de 1999, bajo el No. 40, Tomo. 03. Este Juzgado otorga valor probatorio a dicho instrumento en virtud del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, dado su carácter de copia fotostática de documento público registral.
3. Original de comprobante bancario correspondiente a un depósito realizado por la ciudadana Reina Jiménez a la cuenta del ciudadano Antonio Mendible distinguida con el No. 01340008340083018615, por la cantidad de Bs.F. 15.000,00. Dicho documento es valorado por este Tribunal de acuerdo al criterio emanado del Tribunal Supremo de Justicia, según jurisprudencia emanada de la Sala de Casación Civil, de fecha 20 de diciembre de 2005, con ponencia de la magistrado Isbelia Pérez de Caballero, en expediente No. AA20-C-2005-000418, el cual se transcribe parcialmente a continuación:
“Tal es el caso de la operación de depósito bancario, en la cual emergen características propias de los contratos de mandato, depósitos y prestación de servicio.
En efecto, no cabe duda, que la banca privada presta un servicio a sus clientes, de ahí que nace entre el banco y la persona que apertura una cuenta, por ejemplo, un contrato de servicio, donde a su vez, se materializará la figura del mandato, por cuanto el cliente bien sea cuenta ahorrista o cuentacorrientista, por ejemplo, le permite al banco como mandatario, recibir en su nombre determinados bienes, títulos valores, moneda, cantidades de dinero, etc.
Vale decir, existe una relación de intermediación por parte del banco, con respecto a terceras a personas, actuando en nombre del cliente del banco (mandante), que permite evidencia la figura del mandato, en esas operaciones, no obstante que se establezcan dentro del marco de una figura jurídica específica, por ejemplo, contrato de ahorros.
Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta.”
(Resaltado de este Tribunal)

De una lectura de dicha jurisprudencia se desprende que las planillas de depósitos emanadas de las instituciones bancarias, que encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas bancarias, son librados a raíz de un contrato de mandato existente entre el cuentacorrentista y la entidad bancaria. En consecuencia, dicho comprobante constituye prueba documental de carácter privado emanada directamente del demandante y certificada por el banco como mandatario del mismo. En vista de ello, y por cuanto dicho medio probatorio no ha sido formalmente desconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor probatorio en virtud del artículo 1383 del Código Civil.
4. Copia fotostática de dos (2) cheques, cursantes al folio veintiuno (21) del presente expediente. Este Tribunal niega el valor probatorio de dichas copias, por cuanto las mismas no constituyen el tipo de documento que puede ser presentado en copia fotostática a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1. Original de acuerdo aclaratorio celebrado por los ciudadanos ANTONIO JOSE MENDIBLE ZURITA y MARYSOL CARDIER DE MENDIBLE, como opcionantes vendedores y los ciudadanos JOSE LUIS MARQUEZ ARANGUREN y REINA AGRIPINA JJIMENEZ DE MARQUEZ, como opcionantes compradores, en el cual se estableció entre otros particulares, que el monto de las arras sería la cantidad de Bs.F. 137.000,00. Al respecto, este juzgado le otorga valor probatorio a dicho instrumento de conformidad con el artículo 1.368 del Código Civil, dado su carácter de documento privado.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA SOCIEDAD MERCANTIL BALLON BIENES RAICES, C.A., EN SU CARÁCTER DE TERCERO FORZOSO:

1. Copia fotostática de contrato de franquicia Century 21 Venezuela, celebrado por la CORPORACIÓN C21, C.A, y la sociedad mercantil BALLON BIENES RAICES, C.A., en fecha 12 de diciembre de 2003 y autenticado ante la Notaría Publica Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el No. 48, Tomo. 140. Este juzgado le otorga valor probatorio a dicho instrumento de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, dado su carácter de documento auténtico.
2. Copia fotostática de contrato de exclusividad de venta, celebrado entre la sociedad mercantil BALLON BIENES RAICES, C.A, y el ciudadano ANTONIO MENDIBLE ZURITA, en fecha 2 de julio de 2006. Al respecto, este juzgado niega el valor probatorio de dicho instrumento por no constituir el tipo de documento que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil permite traer en copia fotostática.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA CIUDADANA LUZ ELENA AGUILAR DE RUIZ EN SU CARÁCTER DE TERCERO FORZOSO:

1. Copia fotostática de documento de propiedad de la referida Quinta Cori, a nombre de los ciudadanos FERNANDO RUIZ LEON y LUZ ELENA AGUILAR DE RUIZ, quienes adquirieron dicho inmueble por venta realizada por la ciudadana LENY SANTANA DE LIMA, tal documento se encuentra protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 24 de agosto de 1999, bajo el No.6, Tomo. 15, Protocolo 1°. Este juzgado le otorga valor probatorio a dicho instrumento de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, en virtud de su carácter de copia fotostática de documento público registral.
2. Copia fotostática de los siguientes documentos:
a. Certificado de solvencia de sucesiones de expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, en fecha 22 de abril de 2005.
b. Solicitud de desglose de inmuebles tramitada ante la Alcaldía del Municipio Libertador, respecto de las quintas Herminia y Cori, de fecha 13 de marzo de 2008.
c. Dos (2) planillas de autoliquidación y pago de tributos municipales, debidamente selladas por la Alcaldía del Municipio Libertador, suscritas por la ciudadana LUZ ELENA AGUILAR.
d. Copia fotostática de planilla de pagos municipales de la Alcaldía del Municipio Libertador No. 26206, suscrita por la ciudadana LENY SANTANA DE LIMA, por la cantidad de Bs. 11.441,25, hoy equivalentes a Bs.F. 11,44.
e. Certificado de solvencia por concepto de derecho de frente sobre el inmueble denominado Quinta Cori, emitida por la Alcaldía del Municipio Libertador, a nombre de la ciudadana LENY SANTANA DE LIMA.
f. Copia fotostática de certificado de solvencia por concepto de impuesto sobre inmuebles urbanos sobre el inmueble denominado Quinta Cori, emitido por la Alcaldía de Caracas, en fecha 20 de junio de 2001.

Ahora bien, respecto de los documentos anteriormente discriminados, este sentenciador les otorga valor probatorio en virtud de su carácter de documentos administrativos a tenor de lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

3. Copia fotostática de planilla de depósito bancario, cursante al folio ciento setenta y tres (173) del presente expediente. Al respecto, este juzgado niega el valor probatorio de dicho instrumento, por cuanto no constituye el tipo de documento que el artículo 429 permite traer en copia fotostática.
4. Copia fotostática de documento identificado como “Historial de Pagos (autoliquidación)” cursante al folio ciento setenta y cuatro (174). Este juzgado desecha el valor probatorio de dicho instrumento por cuanto no constituye el tipo de documento que el artículo 429 permite traer en copia fotostática. Asimismo, dicho instrumento carece de estampa de sello y firma por lo cual resulta imposible establecer con certeza su autoría.
5. Copia fotostática de documento identificado como “S.U.M.A.T proceso de autoliquidación” cursante al folio ciento setenta y cinco (175). Este juzgado desecha el valor probatorio de dicho instrumento por cuanto no constituye el tipo de documento que el artículo 429 permite traer en copia fotostática. Asimismo, dicho instrumento carece de estampa de sello y firma por lo cual resulta imposible establecer con certeza su autoría.

En síntesis, es de precisar por este sentenciador que una vez analizadas todas probanzas aportadas por las partes involucradas en el presente asunto, quedaron demostrados los siguientes hechos pertinentes:
• La existencia de un contrato inicial de opción a compraventa celebrado entre las parte del presente proceso sobre la Quinta Herminia.
• Que dicho inmueble es propiedad de los ciudadanos Antonio Mendible Zurita y Marisol Cardier de Mendible, a quienes se le adjudicó mediante transacción en juicio de partición.
• Que fue efectuado por la ciudadana REINA JIMENEZ un depósito de Bs.F. 15.000,00, en la cuenta del ciudadano Antonio Mendible.
• La existencia de un acuerdo aclaratorio celebrado por las partes del presente litigio mediante el cual se estipuló que el monto de las arras en la negociación de Bs.F. 137.000,00.

Respecto de las tercerías quedaron probados los siguientes hechos:

• Que la sociedad mercantil BALLON BIENES RAICES, C.A., celebró un contrato de franquicia con la Corporación C21, para la utilización del sistema Century 21, relacionado con el negocio de los bienes raíces, mediante el cual se estableció que la sociedad mercantil BALLON BIENES RAICES, C.A., utilizaría el nombre comercial Century 21 Inmobiliaria las Mercedes.
• Que los ciudadanos LUZ ELENA AGUILAR DE RUIZ y FERNANDO RUIZ LEON, son propietarios de la Quinta Cori.
• El pago de los impuestos municipales correspondientes a la Quinta Cori.
• La tramitación de un desglose de inmuebles, sobre las Quintas Herminia y Cori, ante la Alcadía del Municipio Libertador.

-V-
PUNTO PREVIO
RESPECTO DE LA TERCERIA

Llegado el momento para resolver las controversias originadas respecto de la tercería formulada por la parte demandada, mediante la cual se admitió la intervención de la sociedad mercantil BALLON BIENES RAICES, C.A. y la ciudadana LUZ ELENA AGUILAR DE RUIZ, quienes contestaron oportunamente arguyendo los siguientes puntos a tratar:
La sociedad BALLON BIENES RAICES, C.A, como punto fundamental de su contestación solicitó la improcedencia de la tercería formulada en su contra, por cuanto estimó que no posee interés jurídico en el presente asunto, toda vez que únicamente ha participado como proveedora de servicios de captación de compradores en el negocio suscrito por las partes del controvertido principal del presente asunto.
En ese sentido, intervención forzosa de la mencionada sociedad mercantil fue promovida de conformidad con el ordinal 4° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza textualmente al tenor siguiente:
“Artículo 370 Los terceros podrán intervenir, o ser llamados a la causa pendiente entre otras personas en los casos siguientes:
(…)
4° Cuando alguna de las partes pida la intervención del tercero por ser común a éste la causa pendiente.”

(Negrillas y resaltado nuestro)
Sobre este particular, la doctrina ha establecido una serie de características de esta doma de intervención forzada, y así, el procesalista Dr. Rengel-Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, tomo III, Pág. 193,194.
“El procedimiento ordinario señala que esta intervención forzada:
a) Tiene lugar pro iniciativa de las parte, ya sea la actora o la demandada, y no por iniciativa del juez o ex officio (iussu iudicis).
b) Tiene la función de lograr la integración del contradictorio en aquellos casos en los cuales la causa pendiente es común al tercero.
c) El presupuesto fundamente de esta clase de intervención, es la comunidad de causa o de controversia.

Como se ha visto, en nuestro derecho la finalidad perseguida por el Código de Procedimiento Civil, al consagrar la forma de intervención forzada del tercero por ser común a éste la causa pendiente (Artículo 370, Ordinal 4°, Código de Procedimiento Civil) fue la de lograr la integración subjetiva del contradictorio, en aquellos casos en los cuales el tercero tiene interés igual o común al actor o al demandado pero no figura ni como actor ni como demandado en la causa pendiente.”
(Negrillas y resaltado nuestro)
Visto así, el llamamiento de terceros a que hace referencia el ordinal 4° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, se realiza sobre la base de la necesidad de que todos los interesados en el mérito del controvertido sean capaces de ejercer su derecho a la defensa, ya sea como parte actora o como parte demandada, en virtud de una comunidad de causa o de controversia, que arroje la necesidad de incluir al tercero dentro de los efectos de la decisión definitiva, sea favorable o desfavorable para cualquiera de las partes.
Sin embargo, en el presente proceso, de una revisión de las actas que conforman el presente expediente no ha quedado probado que la sociedad mercantil BALLON BIENES RAICES, C.A., posea cualquier tipo de interés sobre la causa de las obligaciones demandadas, ni en el resultado de la decisión definitiva, tal y como es alegado por ella misma a través de su escrito de contestación a la tercería.
De modo que, dada la inexistencia de algún material probatorio que vincule a la sociedad mercantil BALLON BIENES RAICES, C.A., con el mérito del controvertido o con las causas que lo originaron, este sentenciador necesariamente debe declarar improcedente la tercería forzosa propuesta por la parte demandada. Y así se decide.
Ahora bien, en lo relativo a la citación de la sociedad mercantil Century 21 Inmobiliaria Las Mercedes, C.A., este juzgador observa de una lectura del contrato de franquicia evidenciado en actas, que dicha denominación constituye el nombre comercial de la sociedad mercantil BALLON BIENES RAICES, C.A, a tenor de lo dispuesto en la cláusula cuarta de dicho contrato, por lo cual se deduce que ambas denominaciones corresponden a la mismas persona jurídica, la cual fue debidamente citada en la persona de su directora la ciudadana ADAMILA GARCIA DE DELGADO. Y así se hace constar.
En segundo término, en relación a los alegatos que se desprenden del escrito de contestación a la tercería presentado por la ciudadana LUZ ELENA AGUILAR DE RUIZ, este Juzgado acuerda pronunciarse al respecto en el cuaderno de medidas de la presente causa. Y así se hace constar.

-VI-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR EL MERITO DE LA CONTROVERSIA

De la lectura del libelo de demanda se colige que la pretensión de la parte actora se circunscribe a la resolución de un contrato de opción a compraventa, ya que a su decir, cumplió con la obligación correspondiente a la entrega de las arras y los demandados no cumplieron con su obligación de concretar la venta, ni la correspondiente a la entrega del documento de condominio.
Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia, observa este Tribunal que la norma rectora de la pretensión de resolución de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

En ese orden ideas, la doctrina nacional y extranjera han establecidos los requisitos necesarios para que prospere la pretensión de resolución de contrato, manifestando lo siguiente:

“Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141
del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación.” (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515).
(Resaltado Tribunal)

De igual forma, el autor Luis Diez-Picaso ha señalado sobre el particular anterior lo siguiente:
“...De acuerdo con la letra del art. 1.124, el ejercicio de la facultad resolutoria en él prevista exige solamente que entre las partes exista una relación obligatoria de carácter sinalagmático u ‘obligaciones recíprocas’, como el artículo las denomina; y que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Sin embargo, la reiterada aplicación del precepto, que ha dado lugar, como ya hemos dicho, a una copiosísima jurisprudencia, obliga a matizar esa inicial simplicidad.

Resumiendo algunas anteriores afirmaciones, la STS de 16 de abril de 1991 ha dicho que la jurisprudencia ‘exige para la viabilidad de la acción resolutoria la prueba de los siguientes requisitos; a) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, y e) que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho a la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.’ Aun cuando estas afirmaciones requieren alguna puntualización, constituyen un buen pórtico para introducirse en el tema, en el cual deben ser básicamente estudiadas tres cuestiones: el ámbito de aplicación de la resolución por incumplimiento; la legitimación activa para el ejercicio de la acción, y las características que el incumplimiento debe revestir para que pueda ser caracterizado como incumplimiento resolutorio.
(Omissis)
“Señala U. Carnevalli que no es infrecuente que en el proceso en que se ventilan las cuestiones relativas a la resolución, el demandado se defienda imputando al actor la acusación de que éste ha incidido en incumplimiento. En la jurisprudencia española el tema no es tampoco infrecuente y el TS ha dicho, matizando la máxima de que la legitimación activa corresponde al contratante cumplidor y la pasiva al contratante incumplidor, que puede ser también demandante en la resolución el contratante que no ha cumplido cuando su incumplimiento se encuentra causado o es consecuencia del incumplimiento del demandado. De esta manera, parece que se debe valorar la relación causal del doble incumplimiento, para tratar de justificar una decisión y privar de justificación a la otra; decisión que puede ser la desestimación de la demanda de resolución si el demandante era incumplidor previo, anterior o con inferior justificación al demandado también incumplidor. No resulta fácil saber si la privación de la facultad resolutoria se produce por el juego de una excepción inadimpleti contractus, que se da frente a la pretensión de cumplimiento y que se alarga para determinar la acción resolutoria o si se trata de un problema de falta de acción por no darse las condiciones que la ley requiere.

El problema se complica en los casos en que las dos partes, en el mismo proceso, ejercitan acciones o facultades resolutorias, el actor en la demanda y el demandado por vía reconvencional, si bien, como es lógico, en cada uno de los casos para imputar las consecuencias a la otra parte. En una situación como la descrita, puede procederse a un examen de los presupuestos de cada una de las acciones, admitiendo o estimando una de ellas y rechazando la otra bien o bien rechazando ambas, por falta de fundamento y dejando el contrato vigente entre las partes. Sin embargo, frente a ello se ha señalado con acierto que, cuando existen dos contrapuestas demandas de resolución, mantener el contrato y la relación contractual entre las partes resulta paradójico y, finalmente, contradictorio con la voluntad de las mismas, por lo que algún sector doctrinal ha propuesto que en tales casos se acepte la demanda de resolución por imposibilidad sobrevenida de la ejecución del contrato.

Por lo demás, ante un enfrentamiento de dos acciones resolutorias, puede seguirse también la vía de una valoración comparativa de los incumplimientos, para decidir cuál de ellos debe considerarse prevalente para pronunciar la resolución. Para llevar a cabo esta valoración comparativa se han propuesto los criterios de la prioridad cronológica (el primer incumplimiento en sentido temporal es que debe producir la resolución); criterios de causalidad (debe producir la resolución el que es causa de los demás), y criterios de proporcionalidad, de acuerdo con los cuales debe considerarse incumplimiento resolutorio aquel que incida en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático o, si se prefiere decirlo así, sobre la economía del contrato.”(Diez-Picaso, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, volumen II, Editorial Civita, Madrid, 1996, p.p. 706 y 721).
(Resaltado Tribunal)

Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y analizados por la doctrina, para que resulte procedente la pretensión de resolución, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral;
2. Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
3. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de resolución de contrato incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
Respecto del primer elemento, este juzgado observa de una revisión de las actas que conforman el presente expediente, la existencia de un contrato bilateral, por cuanto la parte actora estaba obligada a entregar una determinada cantidad de dinero y los demandados se comprometían a vender el inmueble objeto de contrato de marras, tal y como lo establece la cláusula primera del mismo, la cual reza lo siguiente:
“PRIMERA: LOS OPCIONANTES VENDEDORES se comprometen a vender a LOS OPCIONANTES COMPRADORES y estos a comprar un inmueble constituido por la planta baja denominada quinta Herminia, de una parcela de terreno y la casa quinta construida sobre la misma.”

En segundo término, respecto de el segundo requisito de procedencia para la presente acción, vale decir, que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir su obligación, este sentenciador, de una revisión del acervo probatorio presentado por la parte demandada, constató la existencia de un documento denominado acuerdo aclaratorio en el cual se establece un nuevo monto para las arras, en los términos que se transcriben a continuación:

“TERCERO: Una vez suscrita la mencionada opción de compraventa, por la partes arriba mencionadas, se observó que existen dos (2) errores de forma en el mencionado documento, ya que en la cláusula segunda literal A): de dicha opción el monto correcto entregado en arras es la cantidad de CIENTO TREINTA Y SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 137.500.000,00).”

De modo que, habiéndose establecido el monto de las arras en la cantidad de Bs.137.500.000,00, hoy equivalentes a Bs.F. 137.500,00, se produjo una novación objetiva y sustancial de la prestación primigenia, en la cual se estableció que el monto de las arras sería por la cantidad de Bs.F. 97.500.000,00, hoy equivalentes a Bs.F. 97.500,00, trayendo como consecuencia la extinción de esta última tal y como lo dispone el artículo 1.314 del Código Civil, el cual preceptúa lo siguiente:
“Artículo 1.314 La novación se verifica:
1º. Cuando el deudor contrae para con su acreedor nueva obligación en sustitución de la anterior, la cual queda extinguida.”

Así pues, de una revisión de los documentos probatorios evidenciados en autos este sentenciador observa que no quedó probado que la parte actora haya pagado la cantidad de Bs.F. 137.500,00, por concepto de arras, lo cual se traduce en un incumplimiento de la carga probatoria contemplada en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone lo siguiente:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectiva afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

En conclusión, siendo que la parte actora no cumplió con su carga probatoria para demostrar el cumplimiento de su prestación, elemento necesario para la procedencia de la acción resolutoria, este sentenciador debe necesariamente declarar sin lugar la pretensión contenida en la demanda y así se decide.

- VII -
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE, el llamamiento de tercero forzoso de la sociedad mercantil BALLON BIENES RAICES, C.A., formulado por los ciudadanos ANTONIO JOSE MENDIBLE ZURITA y MARISOL CARDIER DE MENDIBLE.
SEGUNDO: SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda resolución de contrato incoada por los ciudadanos JOSE LUIS MARQUEZ ARANGUREN y REINA AGRIPINA JIMENEZ DE MARQUEZ en contra de los ciudadanos ANTONIO JOSE MENDIBLE ZURITA y MARYSOL CARDIER DE MENDIBLE.
Se condena en costas a la parte actora.
Regístrese y Publíquese. Notifíquese a las partes. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dos (2) días del mes de abril de dos mil doce (2012).
EL JUEZ,

LUIS RODOLFO HERRERA GONZALEZ.
EL SECRETARIO ACC

JONATHAN MORALES.

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las________.-

EL SECRETARIO ACC

JONATHAN MORALES.
LRHG/AJR