REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 26 de Abril de 2012
202º y 153º
ASUNTO: AP11-V-2010-000465
PARTE ACTORA: LISSET ORIANA RAUSSEO CONTRERAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº 14.531.447.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MANUEL MEZZONI RUIZ, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 3076.
PARTE DEMANDADA: GROUP SIMKIN RS C.A., Sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 29 de febrero de 2000, bajo el Nº 72, Tomo 43-A-Sgdo.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MARIELA NUÑEZ SOSA, Defensora Judicial, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 31.854.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
I
Recibidas las actas que conforman el presente expediente proveniente de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de éste Circuito Judicial previa distribución correspondió a éste Juzgado el conocimiento del presente asunto presentado por el ciudadano MANUEL MEZZONI RUIZ, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana LISSET ORIANA RAUSSEO CONTRERAS, quien alega que su representada celebró un contrato de opción de compra venta autenticado en fecha 05 de mayo de 2009, con la compañía GROUP SIMKIN RS C.A., quien estuvo representada en ese acto por Guillermo Ferrari Grosso, quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.139.024, sobre un bien inmueble constituida por una casa quinta y el terreno donde se encuentra constituida, ubicada en la zona ramblas, Urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Distrito Capital, registrada en la Oficina de Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de noviembre de 2007, anotado bajo el Nº 27, Tomo 13 del Protocolo Primero; que en dicho documento se realizaron diversos acuerdos entre los cuales se puede señalar la Cláusula Segunda en la que se ofrece en venta el inmueble antes identificado por la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 650.000,00); que en la Cláusula Tercera se estableció la forma de pago señalándose que la compradora debía cancelar en calidad de arras la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 250.000,00) el cual fue entregado en ese acto mediante cheque, quedando un saldo restante de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 400.000,00), los cuales deberán ser cancelados por la compradora en el acto de protocolización del documento definitivo de venta ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, sin embargo, la demandante realizó depósito bancario por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00); que la Cláusula Quinta hace referencia al lapso de duración del contrato, el cual es de cuarenta y cinco (45) días continuos, prorrogable por treinta (30) días; que en la Cláusula Sexta, se convino una indemnización de VEINTICINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 25.000,00) para la parte que incumpliera; que en la Cláusula Séptima el vendedor se obligó a entregar todas las documentales requeridas para la venta tales como Solvencia Municipal, Derecho de Frente, Aseo Urbano, Hidrocapital, Cédula Catastral, entre otros; que el término de duración y su prórroga venció y el documento definitivo de venta no se pudo protocolizar por cuanto el vendedor no suministró las solvencias requeridas para ese fin; que por todo lo anterior demandan a la compañía GROUP SIMKIN RS C.A., para que convengan o en su defecto sea condenada en lo siguiente: 1) En el cumplimiento del contrato de opción de compra venta celebrado el 05 de mayo de 2009, otorgándole el respectivo documento de venta ante el Registro Público correspondiente, y haciendo entrega material del inmueble, libre de bienes y personas. 2) Pagar la suma de VEINTICINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 25.000,00) por concepto de daños y perjuicios contenidos en la Cláusula Sexta del contrato de opción de compra venta. 3) El pago de la indexación y de los intereses que pudieran generar la suma de VEINTICINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 25.000,00) desde la fecha de su vencimiento hasta la definitiva cancelación del pago. 4) El pago de los costos y costas del proceso.
En fecha 2 de junio de 2010, este Juzgado admitió la demanda, y en fecha 03 de agosto de 2010, la Alguacil de este Circuito ROSA LAMON dejó constancia que le resultó imposible citar al ciudadano REYNALDO MARCELO SIMKIN, en su carácter de Presidente de la empresa GROUP SIMKIN RS C.A.
En fecha 11 de agosto de 2010, el apoderado judicial de la parte actora, en virtud de las resultas negativas de la citación personal de la demandada solicitó citación por carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 26 de noviembre de 2010, el apoderado judicial de la parte actora, cumplidas las formalidades de la citación por carteles solicitó el nombramiento de defensor ad litem.
En fecha 2 de diciembre de 2010, se designó defensor judicial a la abogada MARIELA NUÑEZ SOSA, quien en fecha 22 de diciembre de 2010, aceptó el cargo recaído en su persona.
En fecha 9 de marzo de 2011, la defensora ad litem consignó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 9 de noviembre de 2011, se presentó la ciudadana LISSET ORIANA RAUSSEO CONTRERAS asistida por el abogado MANUEL MEZZONI RUIZ mediante diligencia presenta Cesión de Derechos Litigiosos a favor de la ciudadana GIOVANNA IVONNE FONG CERNA, quien la aceptó.
En la oportunidad procesal probatoria ninguna de las partes hizo uso de su derecho.
II
Ha sido comúnmente aceptada en la doctrina y la jurisprudencia la acción de cumplimiento directo a cargo del demandado de la obligación derivada del compromiso de venta del inmueble, optando por considerar a la sentencia, en caso de ser estimatoria la pretensión, como título de propiedad del actor.
El caso de marras versa sobre el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta de un inmueble constituido por una casa quinta y el terreno donde se encuentra construida, ubicada en la zona ramblas, Urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Distrito Capital, siendo que, en dicha relación contractual, según el dicho del actor, la empresa GROUP SIMKIN RS C.A., vencido el término contractual y su prórroga, el documento definitivo de venta no fue protocolizado por cuanto éste -el vendedor- no suministró las solvencias requeridas para ese fin.
De las actas que conforman el presente expediente se puede constatar que la parte actora acompañó con su libelo de demanda, lo siguiente: 1) Copia certificada del contrato de Opción de Compra-Venta celebrado en fecha 05 de mayo de 2009, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el Nº 11, Tomo 31; 2) Copia certificada de documento de propiedad; 3) Copia simple del RIF de la Empresa GROUP SIMKIN RS C.A.; 4) Planilla de depósito Nº 358131958, de la Entidad Bancaria BANESCO por un monto de 100.000 Bs., a la cuenta Nº 01340345723451014489, a nombre de Carlos Ferrari de fecha 31 de julio de 2009.
Ahora bien, en la oportunidad de la contestación de la demanda el defensor judicial designado procedió a negar, rechazar y contradecir la demanda, por ser, las pretensiones contenidas en los numerales primero y segundo excluyentes entre si, alegando lo siguiente: 1) la parte actora en el petitorio demanda el cumplimiento del contrato de Opción de Compra-Venta celebrado en fecha 05 de mayo de 2009, alegando que el término concedido en el documento se vencieron, sin que se pudiera protocolizar el documento definitivo de venta por cuanto el vendedor no suministró las solvencias requeridas para ese fin. 2) Demanda el pago de la suma de VEINTICINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 25.000,00) por concepto de daños y perjuicios contenidos en la cláusula sexta del mencionado contrato, activando de esta manera la rescisión del contrato de pleno derecho, alegando como fundamento legal para sus pretensiones el artículo 1.167 del Código Civil, es evidente que los daños y perjuicios a los que se refiere el comentado artículo, son aquellos que efectivamente se generaron por causa de incumplimiento, los mismos deben ser alegados, señalados y probados en los autos. Por tanto, son contradictorias y excluyentes las pretensiones del petitorio del libelo de demanda.
La presente acción está fundamentada en el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta y un presunto daño material causado evidentemente por un incumplimiento de la parte demandada, en razón de que la parte demandada incumplió con obligaciones contractuales generando la activación de la cláusula penal establecida en el contrato. Por otro lado, la parte demandada a través de su defensor judicial negó, rechazó y contradijo lo esgrimido por su contraparte aduciendo una serie de alegatos que han quedado anteriormente explanados en el presente fallo.
Planteada la controversia en los términos anteriores, este Tribunal considera necesario citar el artículo 1.354 del Código Civil, que establece lo siguiente:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.
Así mismo, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece el principio de la verdad procesal, de donde deduce que los jueces deben atenerse a la alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. De la anterior norma, este Tribunal dando estricto cumplimiento a la misma, pasa a valorar únicamente lo aportado en los autos, concluyendo de ello que, efectivamente la parte accionante aportó una serie de elementos imprescindibles a los fines de determinar el cumplimiento continuo de sus obligaciones.
Establecido lo anterior es evidente la pretensión de la demandante en hacer valer el cumplimiento del contrato dirimido más la condenatoria de la Cláusula Penal establecida a raíz de los daños y perjuicios acarreados por el incumplimiento de la promitente vendedora por la suma de VEINTICINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 25.000,00). De allí tenemos la existencia de dos pretensiones, la primera consistente en el cumplimiento de la obligación principal del contrato, que no es más que la materialización de la venta, y la segunda en el pago de una suma de dinero por concepto de indemnización. Al respecto considera este Tribunal que evidenciada las documentales que fueron anexadas al expediente que demuestran la relación contractual existente entre las partes, y vista que la parte demandada no aportó prueba alguna que desvirtuara lo demandado por la actora, la pretensión incoada debe ser declarada procedente en derecho en lo concerniente al incumplimiento del contrato autenticado en fecha 05 de mayo de 2009. Aunado a lo anterior existe el hecho de que es totalmente inconsistente el pretender el cumplimiento de un contrato de opción de compra y al mismo tiempo reclamar el pago de una Cláusula Penal en virtud del incumplimiento de su antagonista, toda vez que de reclamarse el pago de éstos daños y perjuicios derivados de la referida Cláusula Penal lo idóneo y coherente era demandar la resolución del contrato en razón del presunto incumplimiento de su contraparte, de allí que la pretensión atinente al cobro de la Cláusula Penal establecida contractualmente sea manifiestamente improcedente y ASI SE DECLARA.
Finalmente, sentado lo anterior y con atención al material probatorio aportado, considera este administrador de justicia que el artículo 1.159 del Código Civil regula los efectos de los contratos y expresa que el contrato es ley entre las partes, por lo que éstas están obligadas a cumplir con las obligaciones que asumieron y dejaron evidenciadas en cada una de las cláusulas del mismo, los cuales además están regidos por el principio de buena fe que debe imperar en el momento en que las partes cumplan con sus obligaciones, tal como lo dispone el artículo 1.160 ejusdem. Igualmente examinado el contrato cuyo cumplimiento se demanda, considera este sentenciador que el mismo se encuentra ejecutado parcialmente, toda vez que la parte actora adujo y demostró haber pagado parte del precio, no siendo desvirtuado tal alegato por la representación judicial de la parte demandada, quedando pendiente otras obligaciones como el pago del saldo deudor y la entrega del inmueble objeto de la operación de venta para ser cumplidas posteriormente.
En tal sentido, se pudo constatar de las actas del expediente que la parte actora cumplió la carga de demostrar la existencia del contrato y, por ende, las obligaciones recíprocas que asumieron los contratantes, sin que la demandada hubiese aportado prueba alguna para demostrar que cumplió o intentó cumplir con su obligación de efectuar la tradición del inmueble mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta, de lo que la argumentación y las probanzas anexadas a los autos por la actora tengan que valorarse y hacer procedente parcialmente su pretensión y ASI SE DECIDE.
En cuanto al saldo deudor del precio establecido contractualmente, este Tribunal ordena el pago del mismo a fin de que el condicionamiento pactado quede totalmente satisfecho, en consecuencia se insta a la parte actora al pago de la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVAES FUERTES (Bs. 300.000,00) y ASI SE DECIDE.
III
En mérito de los razonamientos precedentemente expuestos, este JUZGADO SÉPTIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana LISSET ORIANA RAUSSEO CONTRERAS contra la sociedad mercantil GROUP SIMKIN RS C.A., identificados en la primera parte de la presente decisión. En consecuencia, se condena a la parte demandada a: PRIMERO: Otorgar el documento definitivo de venta y hacer la tradición legal a favor de la actora sobre el inmueble que a continuación se identifica: Una casa quinta y el terreno donde está construida, ubicada en la zona ramblas, Urbanización Los Rosales, Parroquia Santa Rosalía, Distrito Capital, Municipio Libertador, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: En una extensión de diez metros (10m) con terrenos de la zona “la máquina”; SUR: En una extensión de diez metros (10m) con la Avenida El Cortijo que da su frente; ESTE: En una extensión de veinticinco metros (25m) con terrenos que son o fueron de Juan Bernardo Arismendi; y OESTE: En una extensión de veinticinco metros (25m) con terrenos que son o fueron de Clara Hidalgo; y que pertenece a la parte demandada según documento registrado en la Oficina de Registro Público del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de noviembre de 2007, anotado bajo el N° 27, Tomo 13, Protocolo Primero; SEGUNDO: Se establece que el saldo deudor del precio establecido contractualmente, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 300.000,00) deberá ser pagado por la parte actora al momento de protocolizar el documento definitivo de venta una vez quede firme la presente decisión; TERCERO: Una vez firme el presente fallo, y siempre y cuando la parte actora haya pagado el saldo deudor de TRESCIENTOS MIL BOLIVAES FUERTES (Bs. 300.000,00), si la parte demandada no diere cumplimiento a lo establecido en el presente dispositivo la presente decisión servirá de título suficiente de propiedad de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; CUARTO: No hay expresa condenatoria en costas por no haber vencimiento total de conformidad con lo establecido en el artículo 274 ejusdem.
PUBLIQUESE, REGISTRESE y NOTIFIQUESE a las partes de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 ibídem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 7º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 26 de Abril de 2012. 202º y 153º.
EL JUEZ,
RICARDO SPERANDIO ZAMORA
LA SECRETARIA
YAMILET J. ROJAS M.
En esta misma fecha, siendo las 10:55 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA
YAMILET J. ROJAS M.
Asunto: AP11-V-2010-000465
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