TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 17 de Abril de 2012
201º y 153º

ASUNTO: AH1C-V-2005-000052

PARTE ACTORA: RAMIRO SIERRAALTA y OLGA GONZALEZ DE SIERRAALTA, venezolano el primero, española la segunda, mayores de edad, cónyuges, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 3.887.147 y E-81.321.026.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: LUIS ROMERO SEQUERA, LEOBARDO SUBERO y ALEXANDER ABARCA NUÑEZ, todos abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos.24.835, 53.042 y 61.753, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: SAMUEL LEVY DUER y PATRICIA DANIELA ROSLER DE LEVY, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 5.531.465 y 6.341.090, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ALFREDO ALTUVE GADEA, EDUARDO SATURNO MARTORANO y MARY JEAN PAREDES MARSHALL, todos abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 13.895, 67.966 y 69.206, respectivamente.
MOTIVO: Cumplimiento de Contrato (con Reconvención).

ASUNTO: AH-C-V-2005-000052

I
Se inició el presente proceso por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de COMPROMISO DE COMPRAVENTA, incoado por los ciudadanos RAMIRO SIERRAALTA y OLGA GONZALEZ DE SIERRAALTA contra los señores SAMUEL LEVY DUER y PATRICIA ROSLER DE LEVY, por ante este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; mediante demanda a través de la cual se señala que el contrato denominado compromiso de compraventa fue suscrito por las partes, por ante la Notaria Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 27 de enero de 2000, anotado bajo el número 69, Tomo 10, de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaria Pública, y que el mismo tuvo como objeto una opción de compra venta sobre un inmueble propiedad de la parte demandada, constituido por una casa quinta planta baja que forma parte del edificio “Residencias Doralta”, situado con frente a la calle “F” de la Urbanización Colinas de Valle Arriba, Municipio Baruta del Estado Miranda.
Se alegó en el libelo que, a través de ese contrato, el señor RAMIRO SIERRAALTA, actuando en su nombre y en nombre de su cónyuge, según poder de administración y disposición que se acompañó, adquirió el compromiso de comprar a los señores SAMUEL LEVY DUER y PATRICIA ROSLER DE LEVY, el inmueble constituido por una casa quinta planta baja que forma parte del edificio “Residencias Doralta”, situado con frente a la calle “F” de la Urbanización Colinas de Valle Arriba, Municipio Baruta del Estado Miranda, cuyas medidas y linderos se encuentran ampliamente descritas en los autos.
Sigue relatando el libelo que el documento suscrito entre las partes, aunque se había denominado compromiso de compraventa, realmente era una venta en todo su sentido, ya que se configuraban todos los elementos para su existencia: consentimiento, la cosa, y el precio.
Que en el documento denominado compromiso de compraventa, la parte demandada se obligó a vender y los actores a comprar el inmueble ya descrito.
Que el precio pactado por las partes para llevar a cabo la operación de compraventa fue la cantidad de DOLARES AMERICANOS UN MILLON TRESCIENTOS MIL (US$ 1.300.000,oo), los cuales fueron estimados en la cantidad de Bs. 847.600.000,oo, a los efectos de cumplir con lo establecido en los artículos 95 y 96 de la Ley del Banco Central, de los cuales la parte actora reconvenida entregó a la parte demandada en calidad de arras, la cantidad de DOLARES AMERICANOS TRESCIENTOS MIL EXACTOS (US$ 300.000,oo) que a los efectos de cumplir con lo establecido en los artículos 95 y 96 de la Ley del Banco Central se estimaron en la cantidad de Bs. 195.600.000,oo. También alegó la actora en el libelo que, la cantidad entregada en calidad de arras tuvo como único propósito asegurar el cumplimiento del compromiso de venta y se convino que dicha cantidad de dinero sería imputada a cuenta del precio convenido, en el acto de otorgamiento del documento definitivo de compraventa por ante la Oficina Subalterna de Registro competente.
También dijo la demandante, que el saldo del precio se pactó que se pagaría de la siguiente forma: la suma de DOLARES SETECIENTOS MIL EXACTOS (US$ 700.000,oo) a la firma del documento definitivo; y la suma de DOLARES AMERICANOS TRESCIENTOS MIL EXACTOS (US$ 300.000,oo) los cuales se financiarían en seis (06) abonos iguales semestrales y consecutivos, de DOLARES AMERICANOS CINCUENTA Y CINCO MIL CIENTO VEINTICINCO EXACTOS (US$ 55.125,oo), pagadero el primero de ellos, a los seis (06) meses de suscribir el documento definitivo de compraventa;
Que el plazo estipulado para el otorgamiento del documento definitivo de venta era de noventa (90) días contínuos, contados a partir de la fecha de otorgamiento de la promesa de venta, es decir, el día 26 de Abril 2.000;
Que la parte demandada, se había negado a realizar la tradición del inmueble, es decir, a protocolizar el documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro correspondiente;
Que era obligación de los demandados realizar los trámites tendentes a la tradición del inmueble, como pago de impuestos, solvencias y la introducción del documento defintivo de compraventa ante la oficina de Registro correspondiente;
Que, en virtud de lo expuesto, los señores RAMIRO SIERAALTA y OLGA GONZALEZ DE SIERRAALTA demandaron a los señores SAMUEL LEVY DUER y PATRICIA ROSLER DE LEVY, para que convengan o de lo contrario sean condenados por el Tribunal, a: 1- En el cumplimiento del contrato de compraventa, pura y simple perfecta e irrevocable, a que se hace alusión en la solicitud, según documento otorgado por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), en fecha 27 de Enero de 2.000, inserto bajo el No. 69, Tomo 10 de los Libros respectivos; 2- Que convengan en hacer la tradición del inmueble objeto de la venta ya descrito; 3- Que la sentencia que ha de producirse en el proceso, sirva como título de propiedad de la consabida negociación de compra venta, para ser protocolizada ante el Registro Competente; y 4- En pagar los costos del proceso.
Practicada la citación de la parte demandada, ésta procedió a contestar el fondo de la demanda señalando lo siguiente:
De conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, se planteó como defensa de fondo, la prohibición de ley de admitir la acción propuesta.
En ese sentido, señaló la parte demandada, que los señores RAMIRO SIERRAALTA y OLGA GONZALEZ DE SIERRAALTA, demandaron el cumplimiento del contrato de venta por documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 27 de enero de 2.000, inserto bajo el número 69, Tomo 10, de los libros respectivos, que tuvo por objeto la venta de un inmueble propiedad de los señores SAMUEL LEVY DUER y PATRICIA ROSLER DE LEVY, constituido por una casa quinta planta baja que forma parte del edificio “Residencias Doralta”, situado con frente a la calle “F” de la Urbanización Colinas de Valle Arriba, Municipio Baruta del Estado Miranda, cuyas medidas y linderos se encuentran ampliamente descritas en los autos;
Que los esposos Sierraalta en el año 2.000, ya habían intentado otra acción judicial derivada del mismo contrato denominado compromiso de compraventa, la cual se encontraba en trámite para el momento en que se intentó esta acción de cumplimiento de contrato; y que, en aquella la parte actora demandó la resolución del mismo contrato suscrito por las partes, denominado compromiso de compraventa, acompañando al escrito de contestación al fondo, copia certificada de ese juicio de resolución de contrato;
Que ese proceso de resolución de contrato, había culminado con sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 22 de Octubre 2.008, en virtud del Recurso de Casación ejercido en contra de la decisión dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha diez (10) de Agosto de 2.007, y en la cual se declaró la demanda intentada por el actor como inadmisible, con condenatoria en costas;
Que en el proceso de resolución de contrato intentado en contra de los señores SAMUEL LEVY DUER y PATRICIA ROSLER DE LEVY, RAMIRO SIERRAALTA, había actuado en nombre propio y en nombre de su cónyuge, OLGA GONZALEZ DE SIERRAALTA; y que tal representación venía dada por la actuación del propio demandante, RAMIRO SIERRAALTA, de fecha 16 de Noviembre de 2.000, realizada en el cuaderno principal del citado proceso, al folio doce (12), donde consiga mediante diligencia junto con los recaudos para la admisión de la demanda, el poder otorgado a su persona, por su cónyuge, OLGA GONZALEZ ROBAINA DE SIERRAALTA, con facultades de disponer y administrar bienes de la comunidad conyugal, así como en lo judicial, un mandato amplio y general, para actuar en cualquier asunto del interés de la comunidad;
Que ese mandato había sido utilizado por el propio actor, para la celebración del negocio jurídico, y que su consignación en el expediente del proceso de resolución de contrato, evidenciaba que el señor RAMIRO SIERRAALTA, tenía la representación de su cónyuge, y la legitimación necesaria para demandar, cuando intentó la acción de resolución de contrato;
Que el apoderado, LEOBARDO SUBERO, por diligencia de fecha 20 de Noviembre de 2.000, que cursa al folio 95 del cuaderno principal del expediente de resolución de contrato, había consignado un poder general judicial, otorgado de manera conjunta por los señores RAMIRO SIERRAALTA y OLGA GONZALEZ DE SIERRAALTA, con facultades amplias, otorgado por ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de Noviembre de 2.000, anotado bajo el No. 63, Tomo 39 de los Libros respectivos.
Invocó la parte demandada, el artículo 1.167 del Código Civil, el cual señala: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”;
Que era evidente que los esposos SIERRAALTA GONZALEZ, optaron por demandar la resolución de contrato de opción de compraventa, juicio este que se ventiló desde el año 2.000; y el cual culminó por sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 22 de Octubre de 2.008, en virtud del Recurso de Casación interpuesto por ésta representación judicial;
Que el hecho que el proceso de resolución de contrato, interpuesto por los esposos SIERRAALTA, para el momento en que se intentó la demanda de cumplimiento de contrato, es decir, el año 2.005, aún no hubiese concluido, impedía de acuerdo a la norma en comento, que una acción contradictoria se pudiese haber incoado;
De igual forma, se alegó que existía una causa identificada con el número 2178, que cursó ante la Corte de Apelaciones del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas, Sala Accidental Uno, la cual se acompañó en copia certificada, donde el ciudadano RAMIRO SIERRAALTA, se querelló en contra de los señores SAMUEL LEVY DUER y PATRICIA ROSLER DE LEVY, por la presunta comisión del delito de defraudación previsto y sancionado en el ordinal 6° del articulo 463 del Código Penal, por la supuesta enajenación o constitución de gravámenes, sobre bienes objeto de litigio, al haber hipotecado el inmueble que era el objeto del compromiso de venta suscrito por las partes;
Que en ese proceso penal, se declaró el sobreseimiento de la causa en cuanto a los señores SAMUEL LEVY y PATRICIA ROSLER DE LEVY, en virtud que los hechos denunciados no revestían carácter penal, según sentencia dictada por el Juzgado Trigésimo de Primera Instancia en Funciones de Control del Circuito Penal del Área Metropolitana de Caracas, en sentencia de fecha 13 de Agosto de 2.008; y que dicha decisión fue confirmada por la Sala Uno de la Corte de Apelaciones del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas, en sentencia de fecha 01 de Diciembre de 2.008;
Que la mencionada decisión, dejó claro y por sentado, que la operación suscrita por las partes, fue una opción de compraventa; y que la cantidad entregada por la parte actora, al momento de suscribirse el documento de opción de compra, fue dada en calidad de arras; Que de igual forma, dejó claro que el actor había intentado una acción de resolución de contrato que perseguía la devolución de las cantidades entregadas, mas la penalidad de ley; lo cual, fue relatado por el propio actor al momento de ocurrir la audiencia oral en el citado proceso, cuando le fueron realizadas diversas preguntas por los magistrados integrantes de la sala. Que en esa oportunidad, el señor RAMIRO SIERRAALTA, señaló lo siguiente:
“1. Por qué razón demandó usted la resolución de contrato que suscribió con el señor Levy? Contestó: Por incumplimiento de contrato. 2. En que fecha demandó usted la resolución de contrato? Contestó: Octubre del 2000. 3. Entregó usted arras al señor Levy en el momento de suscribir el contrato que menciona? Contesto: Trescientos mil dólares. 4. Cuál es la finalidad de las arras en un contrato de opción de compraventa? Asegurar la venta. 5. En la demanda de opción de compraventa, Cuál es la pretensión que busca satisfacer como demandante? contestó: Que me devuelvan las cantidades liquidas en dinero. 6. Demandó usted el cumplimiento de contrato? contestó. Si. 7. En que fecha demandó usted el cumplimiento de contrato y con qué finalidad, si antes había demandado la resolución de contrato? Contestó: Eso fue en el año 2005 y con la finalidad de que me entregaran la cosa”.
De igual forma, se alegó como defensa de fondo, la caducidad de la acción planteada, señalando que en el documento denominado compromiso compraventa las partes habían acordado que el plazo para la protocolización del documento definitivo de venta era de noventa (90) días contados a partir de la suscripción del citado documento; y que dicho plazo podía prorrogarse de forma automática por noventa (90) días adicionales;
Que la oportunidad para la protocolización del documento definitivo de compra venta había fenecido el día veinticinco (25) de Julio de 2.000, sin que la parte actora ejerciera tal acción;
Que el hecho que la parte actora había intentado con antelación (5 años antes) la acción de resolución de la referida operación de compraventa, hacía improcedente que se pudiera tramitar, de manera simultanea ésta acción de cumplimiento del mismo contrato de opción de compraventa;
Que en todo caso, la acción de cumplimiento había caducado conforme a lo pactado por las partes en el contrato de opción de compraventa, toda vez que el plazo estipulado para ejercer la referida opción, había vencido en el mes de Julio de 2.000, siendo que la demanda planteada se había introducido en el año 2.005.
De igual forma, la parte demandada rechazó, negó y contradijo en todas sus partes la demanda intentada en su contra, por los señores RAMIRO SIERRAALTA y OLGA GONZALEZ DE SIERRAALTA, por cumplimiento de contrato, tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado, por ser totalmente inciertos e infundado los mismos;
Especialmente, se rechazo, negó y se contradijo, los siguientes hechos narrados por la parte actora:
Que el negocio jurídico suscrito por las partes, por documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 27 de enero de 2.000, inserto bajo el número 69, Tomo 10, de los libros respectivos, fue un contrato de compraventa;
Que del negocio suscrito por las partes, la comunidad conyugal integrada por RAMIRO SIERRAALTA y OLGA GONZALEZ DE SIERRAALTA, había adquirido un inmueble propiedad de los demandados, constituido por un apartamento residencial, denominado Casa Quinta Planta Baja, el cual forma parte del Edificio Residencial Doralta, situado con frente a la calle “F” de la Urbanización Colinas de Valle Arriba, en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda;
Que el plazo acordado para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa ante la Oficina Subalterna de Registro era de noventa días (90) consecutivos, y que había vencido el día 26 de Abril de 2.000;
Que para ese momento había sido imposible que los ciudadanos SAMUEL LEVY DUER y PATRICIA ROSLER, hicieran la tradición legal del inmueble dado en venta, aceptando el precio y las condiciones de pago establecidas en el documento de compraventa; y que ello se debe a causas imputables a los vendedores, tales como la falta de obtención de las solvencias necesarias para la consecución de la tradición legal del inmueble en la forma indicada;
Que el plazo para el otorgamiento del documento definitivo de venta venció el día 26 de Abril de 2.000.
En esa misma oportunidad de la contestación de la demanda, los ciudadanos SAMUEL LEVY DUER y PATRICIA ROSLER DE LEVY, plantearon reconvención fundamentada en el incumplimiento por parte de los compradores, a las obligaciones derivadas del contrato denominado compromiso de compraventa de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, para que los señores RAMIRO SIERRAALTA y OLGA GONZALEZ DE SIERRAALTA, convengan o en su defecto sean condenados por este Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: En resolver, dado el incumplimiento manifiesto por parte de LOS COMPRADORES, el contrato de opción de compraventa suscrito, por documento autenticado ante la Notaria Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 27 de enero de 2.000, inserto bajo el número 69, Tomo 10, de los libros respectivos
SEGUNDO: En que, como consecuencia del incumplimiento por parte de LOS COMPRADORES, los señores SAMUEL LEVY DUER y PATRICIA ROSLER DE LEVY, podian disponer libremente del inmueble objeto del contrato de opción de compraventa.
TERCERO: En que se declare que la cantidad de US$ 300.000,oo recibida por los señores SAMUEL LEVY y PATRICIA ROSLER DE LEVY, en calidad de arras, quede a beneficio de ellos, de conformidad con lo establecido en el articulo 1.263 del Código Civil, como indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de los señores RAMIRO SIERRAALTA y OLGA GONZALEZ DE SIERRAALTA.
CUARTO: En pagar las costas y costos del presente juicio con inclusión de los honorarios de abogados, de conformidad con lo establecido en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil.
Luego de admitida la reconvención por parte del Tribunal, la parte actora no contestó la misma.
Durante la fase probatoria solo la parte demandada reconviniente hizo uso de este derecho, y promovió los siguientes instrumentos:
1- Se promovio e hizo valer, el contrato denominado compromiso de compraventa suscrito por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 27 de enero de 2000, anotado bajo el número 69, Tomo 10, de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría Pública, entre SAMUEL LEVY DUER y PATRICIA DANIELA ROSLER DE LEVY con los señores RAMIRO SIERRALTA y OLGA GONZALEZ DE SIERRALTA, el cual tuvo por objeto un inmueble propiedad de los demandados reconvinientes, constituido por un apartamento residencial, denominado Casa Quinta Planta Baja, el cual forma parte del Edificio Residencial Doralta, situado con frente a la calle “F” de la Urbanización Colinas de Valle Arriba, en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual sirve como instrumento fundamental de la demanda y riela a los autos.
2- Se promovió e hizo valer, las copias certificadas del juicio de resolución de contrato intentado por RAMIRO SIERRAALTA, en contra de SAMUEL LEVY DUER y PATRICIA ROLSER DE LEVY, el cual cursó por ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de Caracas, bajo el Asunto: AH18-X-2002-000115. Muy especialmente, se opuso e hizo valer, las siguientes actuaciones contenidas en ese proceso judicial de resolución de contrato:
2.1- La sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 22 de Octubre 2.008, en la cual se casó sin reenvío la decisión dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha diez (10) de Agosto de 2.007, y se declaró la demanda por resolución de contrato intentada por el ciudadano RAMIRO SIERRAALTA, inadmisible, con condenatoria en costas;
2.2- El poder otorgado por OLGA GONZALEZ ROBAINA DE SIERRAALTA, a RAMIRO SIERRAALTA GONZALEZ, con facultades de disponer y administrar bienes de la comunidad conyugal, así como en lo judicial, un mandato amplio y general, para actuar en cualquier asunto del interés de la comunidad. Dicho poder consta en el expediente del Juicio de Resolución de contrato, pieza número 1, folios 13 al 15, ambos inclusive, del cuaderno principal.
2.3- El poder otorgado de forma conjunta por los señores RAMIRO SIERRAALTA y OLGA GONZALEZ DE SIERRAALTA, al abogado LEOBARDO SUBERO, con facultades amplias, el cual fue otorgado por ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de Noviembre de 2.000, anotado bajo el No. 63, Tomo 39 de los Libros respectivos.
2.4- La diligencia de fecha 20 de Noviembre de 2.000, que cursa al folio 95 del cuaderno principal del expediente de resolución de contrato, donde LEOBARDO SUBERO, consigna el poder general judicial antes señalado, otorgado por los señores RAMIRO SIERRAALTA y OLGA GONZALEZ DE SIERRAALTA. Dicho poder aparece inserto a los folios 96 al 98, ambos inclusive, del cuaderno principal del expediente de resolución de contrato.
3- La sentencia dictada por la Sala Uno de la Corte de Apelaciones del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 01 de Diciembre de 2.008, mediante la cual se declaró el sobreseimiento de la acción penal derivada de la querella intentada por el ciudadano RAMIRO SIERRAALTA, en contra de SAMUEL LEVY y PATRICIA ROSLER DE LEVY, por la presunta comisión del delito de defraudación previsto y sancionado en el ordinal 6° del articulo 463 del Código Penal.
4- Las solvencias municipales que le corresponden al inmueble objeto del contrato suscrito por las partes, expedidas para el mes de agosto de 2.000; las cuales fueron consignadas con el escrito de contestación al fondo de la demanda, en el juicio de resolución de contrato intentado por RAMIRO SIERRAALTA.

II
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION

Planteada la controversia en los términos expuestos se pasan a analizar las pruebas incorporadas a los autos por cada una de las partes.
En cuanto a las pruebas promovidas por la parte actora, este Tribunal observa:
La parte actora no promovió pruebas en el plazo probatorio del proceso. Sin embargo, acompañó copia certificada del instrumento denominado COMPROMISO BILATERAL DE COMPRAVENTA, suscrito con la parte demandada, ante Notario Público. Dicha copia hace fe de la existencia y tenor de su original, en conformidad con el artículo 1384 del Código Civil.
Ahora bien, sobre dicha copia certificada no recayó desconocimiento o fórmula de combate en torno a su autenticidad, en fuerza de lo cual, por haber sido otorgado el original del que ella hace fe, ante un Notario Público, que es un Funcionario Público con la facultad de dar fe pública, este Tribunal le califica como instrumento público de la categoría a la que se refiere el artículo 1357 del Código Civil. Por lo que respecta a su fuerza probatoria, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil, este Tribunal aprecia que debe tenerse por cierto, entre las partes y frente a terceros, la realización del hecho jurídico a que se contraen las declaraciones vaciadas por las partes en el tenor de dicho instrumento. ASI SE DECLARA.
En cuanto a las pruebas promovidas por la parte demandada, este Tribunal observa:
1.-La demandada promovió el mismo instrumento antes identificado y valorado, por lo cual se ratifica la determinación que, en torno a su fuerza probatoria, hizo este Tribunal.
2.- Copias Certificadas del Expediente identificado como ASUNTO: AH18-X-2002-000115, del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de Caracas, contentivo del juicio de resolución de contrato intentado por Ramiro Sierraalta contra Samuel Levy Duer y Patricia Rosler del Levy. Estas copias han sido expedidas con arreglo a lo previsto en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, por lo que hacen fe de la existencia efectiva del proceso judicial indicado, y del tenor de las actuaciones que lo conforman.
3.- Copia Certificada de la Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 22 de Octubre 2.008, en la cual se declaró inadmisible la demanda por resolución de contrato intentada por el RAMIRO SIERRAALTA. Sobre dicha instrumental, recae el mismo razonamiento valorativo anterior.
4.- Copia Certificada del poder otorgado por OLGA GONZALEZ ROBAINA DE SIERRAALTA, a RAMIRO SIERRAALTA GONZALEZ, que cursa en el expediente del Juicio de Resolución de contrato, pieza número 1, folios 13 al 15, ambos inclusive, del cuaderno principal. Se reitera el razonamiento valorativo anterior respecto a la naturaleza de la copia certificada, y por ser el original un instrumento otorgado ante un funcionario público con la facultad de dar fe pública, de conformidad con las previsiones del artículo 1360 ya indicado, se tiene como verdad, entre las partes y terceros, el hecho jurídico a que se contrae la declaración en él contenida.
5.- Copia certificada del poder otorgado de forma conjunta por los señores RAMIRO SIERRAALTA y OLGA GONZALEZ DE SIERRAALTA, al abogado LEOBARDO SUBERO, con facultades amplias, el cual fue otorgado por ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de Noviembre de 2.000, anotado bajo el No. 63, Tomo 39 de los Libros respectivos, que cursa en la primera pieza del expediente del Juicio de Resolución de contrato a los folios 96 a 98. Se reitera el razonamiento valorativo anterior.
6.- Copia certificada de la sentencia dictada por la Sala Uno de la Corte de Apelaciones del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 01 de Diciembre de 2.008, mediante la cual se declaró el sobreseimiento de la acción penal derivada de la querella intentada por el ciudadano RAMIRO SIERRAALTA, en contra de SAMUEL LEVY y PATRICIA ROSLER DE LEVY, por la presunta comisión del delito de defraudación previsto y sancionado en el ordinal 6° del articulo 463 del Código Penal. Se reitera el razonamiento valorativo señalado en el punto “2.-“ de este capítulo.
7.- SOLVENCIAS MUNICIPALES DE LAS RESIDENCIAS DORALTA:
Respecto a las solvencias municipales del inmueble, que cursan en copia certificada en el expediente del Juicio de Resolución de contrato, este Tribunal observa que las copias certificadas expedidas conforme a lo dispuesto por el artículo 111 del Código de procedimiento Civil, hacen fe de la existencia de los instrumentos originales reproducidos, los cuales constituyen unos de los denominados documentos públicos administrativos, debido a que son instrumento expedidos por un funcionario competente de la Administración, en ejercicio de su competencia. Por ello hacen fe de la verdad del contenido de los mismos. Así se establece.-
III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Vistas las actas que conforman el presente expediente, se observa que la causa que hoy nos ocupa se refiere a una acción principal de cumplimiento de contrato intentada por la parte actora; y una reconvención por resolución de ese mismo contrato, propuesta por la demandada. Como se observa, ambas acciones judiciales versan sobre el mismo objeto, esto es, el contrato suscrito por las partes, denominado compromiso de compraventa por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 27 de enero de 2000, anotado bajo el número 69, Tomo 10, de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaria Pública, que ya arriba fue valorado, y en tal virtud acredita que tuvo por objeto un inmueble propiedad de los demandados reconvinientes, constituido por un apartamento residencial, denominado Casa Quinta Planta Baja, el cual forma parte del Edificio Residencial Doralta, situado con frente a la calle “F” de la Urbanización Colinas de Valle Arriba, en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda. Esta circunstancia, que ambas acciones deducidas en el proceso pretendan generar un estado sobre un mismo título, el contrato, implica que el pronunciamiento respecto de una de las acciones necesariamente incidirá sobre el destino de la otra, de manera tal que, en un mismo bloque argumentativo podrán ser resueltas ambas acciones, como de seguidas efectivamente se hace.
En este sentido, quien decide observa:
Que la parte actora fundamenta su pretensión de cumplimiento, en el supuesto incumplimiento por parte de los demandados en realizar la tradición legal del inmueble objeto del compromiso de venta, esto es, el otorgamiento de la escritura definitiva de compra-venta, para su protocolización ante la Oficina de Registro correspondiente dentro del plazo establecido en el contrato.
Por otro lado, se observa que la parte demandada, fundamenta su pretensión de resolución de contrato, en el hecho que el convenio suscrito por las partes, era una opción de compraventa; que la cantidad adelantada a cuenta del precio por la parte actora, fue entregada en calidad de arras; y finalmente, en el hecho que la parte actora no dio cumplimiento a las obligaciones asumidas en el compromiso de compraventa del inmueble.
Ahora bien, es de importancia capital en el caso de especie, y por eso hizo alusión esta sentenciadora párrafos antes, respecto a la incidencia de lo acontencido en torno a una de la acciones propuestas, sobre la otra de las acciones acumuladas en este trámite; el hecho de que se aprecia de las actas que conforman el expediente, que luego de admitida la reconvención propuesta por la demandada, la parte actora reconvenida, no contestó la misma, ni promovió pruebas, configurandose los extremos formales en este caso, para que opere la confesión ficta de la parte actora reconvenida en cuanto a la reconvención planteada, de conformidad con lo establecido en el articulo 367 del Código de Procedimiento Civil, y asi se declara.
Ocurrida la falta de contestación a la reconvención respecto a la resolución del contrato, así como la omisión de promoción de pruebas, aunado al hecho de que la acción deducida en ese sentido no es contraria a derecho, surge una presunción de aceptación, por parte de la demandante reconviniente, de los hechos alegados por la reconviniente, en el sentido de que, el contrato sobre el cual pretenden operar ambas acciones, no fue concluido felizmente por causa de la actora-reconvenida. As{i se establece.-
Dicho lo anterior, se generan una serie de consecuencias sobre la demanda principal, que pretendió sostener lo contrario a lo que, por virtud de la presunción de la ley, ha quedado determinado respecto a la reconvención. Por ello, en cuanto a la acción de cumplimiento de contrato, incoada por los señores RAMIRO SIERRAALTA y OLGA GONZALEZ DE SIERRAALTA, se observa que de manera homogénea a lo argumentado en la reconvención, en el acto de la contestación de la demandada principal, la parte demandada-reconviniente, rechazó, negó y contradijo, todos los puntos señalados por el actor en el libelo de demanda, correspondiendole en este sentido, al actor probar sus alegatos. Se observa tambien que la parte actora no promovio pruebas en el proceso, salvo los recaudos con los cuales acompañó el libelo de demanda, esto es el documento denominado compromiso de compraventa suscrito por las partes.
Ahora bien, aunque no es necesario extenderse en el análisis del contenido y extensión del contrato de marras, puesto que la naturaleza de lo acontecido en la reconvención, genera efectos devastadores sobre la acción de cumplimiento de contrato incoada, este Tribunal observa que, el contrato celebrado entre las partes, que tuvo por objeto el inmueble propiedad de los demandados reconvinientes, expresa:
Que el precio pactado por las partes para llevar a cabo la operación de compraventa fue la cantidad de DOLARES AMERICANOS UN MILLON TRESCIENTOS MIL (US$ 1.300.000,oo), los cuales fueron estimados en la cantidad de Bs. 847.600.000,oo, a los efectos de cumplir con lo establecido en los artículos 95 y 96 de la Ley del Banco Central, de los cuales la parte actora reconvenida entregó a la parte demandada, la cantidad de DOLARES AMERICANOS TRESCIENTOS MIL EXACTOS (US$ 300.000,oo) que a los efectos de cumplir con lo establecido en los artículos 95 y 96 de la Ley del Banco Central se estimaron en la cantidad de Bs. 195.600.000,oo. La cantidad entregada tuvo como único propósito asegurar el cumplimiento del compromiso de venta y se convino que dicha cantidad de dinero sería imputada a cuenta del precio convenido, en el acto de otorgamiento del documento definitivo de compraventa por ante la Oficina Subalterna de Registro competente.
Que el saldo del preció se pacto que se pagaria de la siguiente forma: la suma de DOLARES SETECIENTOS MIL EXACTOS (US$ 700.000,oo) a la firma del documento definitivo; y la suma de DOLARES AMERICANOS TRESCIENTOS MIL EXACTOS (US$ 300.000,oo) los cuales se financiarian en seis (06) abonos iguales semestrales y consecutivos, de DOLARES AMERICANOS CINCUENTA Y CINCO MIL CIENTO VEINTICINCO EXACTOS (US$ 55.125,oo), pagadero el primero de ellos, a los seis (06) meses de suscribir el documento definitivo de compraventa.
Que el plazo estipulado para el otorgamiento del documento definitivo de venta era de noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha de otorgamiento de la promesa de venta, con una prorroga automatica, de Noventa (90) dias adicionales.
De las copias certificadas del Expediente identificado como ASUNTO: AH18-X-2002-000115, del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de Caracas, contentivo del juicio de resolución de contrato, intentado por Ramiro Sierraalta contra Samuel Levy Duer y Patricia Rosler del Levy, se aprecia que el actor en esa oportunidad demandó la resolución del mismo contrato denominado compromiso de compraventa, lo cual llama la atención de esta sentenciadora, desde luego que la posición procesal y sustancial sostenida en aquel proceso, es diametralmente opuesta a la sostenida en el presente. En ese proceso, el actor señaló que la cantidad entregada a cuenta del precio fue dada en calidad de arras.
De igual forma se aprecia, del citado expediente que cursa en copia certificada, que la cónyuge del ciudadano RAMIRO SIERRAALTA se encontraba acreditada en autos en ese proceso de resolución de contrato, a traves del apoderado LEOBARDO SUBERO. Ello se desprende del poder otorgado por RAMIRO SIERRAALTA Y OLGA GONZALEZ DE SIERRAALTA, el cual fue otorgado por ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de Noviembre de 2.000, anotado bajo el No. 63, Tomo 39 de los Libros respectivos, que cursa en la primera pieza del expediente del Juicio de Resolución de contrato a los folios 96 a 98, y el cual fue ejercido por este abogado a lo largo de ese proceso.
Asimismo, se observa de la sentencia dictada por la Sala Uno de la Corte de Apelaciones del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 01 de Diciembre de 2.008, cuya copia certificada riela al expediente, que en ese proceso penal incoado por RAMIRO SIERRAALTA, que tenia por objeto el investigar la supuesta comisión de un hecho punible por parte de los señores SAMUEL LEVY DUER y PATRICIA ROSLER DE LEVY, derivado de la negociación cuyo cumplimiento y resolución se ventila en este proceso, la parte actora reconvenida, convino que el contrato celebrado con la parte demandada reconviniente fue un contrato de opción de compraventa y que la cantidad entregada a cuenta del precio, fue dada en calidad de arras.
Por lo expuesto, considera este sentenciador, que el contrato suscrito por las partes, según documento autenticado por ante la Notaria Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 27 de enero de 2000, anotado bajo el número 69, Tomo 10, de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría Pública, fue una opción de compraventa, porque así lo han discernido ambas partes en sus declaraciones judiciales, que tuvo por objeto la venta de un inmueble propiedad de los demandados reconvinientes, constituido por un apartamento residencial, denominado Casa Quinta Planta Baja, el cual forma parte del Edificio Residencial Doralta, situado con frente a la calle “F” de la Urbanización Colinas de Valle Arriba, en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, y asi se declara.
De igual forma, se desprende de los documentos analizados, que la cantidad entregada por la parte actora, es decir, US$ 300.000,oo fue dada en calidad de arras para garantizar las resultas de la negociación, y asi se declara.
Ahora bien, luego de establecida la naturaleza jurídica de la negociación efectuada por las partes, corresponde establecer cuáles son las obligaciones de cada parte en un contrato de promesa bilateral de compraventa. En tal sentido, de acuerdo a la doctrina la “promesa bilateral de compraventa”, constituye en el fondo una opción de compra que el vendedor otorga al comprador, que generalmente se limita en el tiempo y se garantiza con las llamadas arras. En dichos contratos el optante tiene un plazo convencional o judicial para ejercer la opción. El optante durante todo el plazo convenido tiene asegurada la ejecución de la operación, ya que el vendedor no podrá disponer del bien objeto del contrato, mientras la opción se encuentre vigente. Si el promitente o vendedor, así lo hiciere, nada puede hacer el optante en defensa de su derecho potencial, pero podrá reclamar el pago de los daños y perjuicios que haya ocasionado tal conducta indebida por parte del promitente. De manera, que corresponde al comprador el ejercicio de la opción en tiempo oportuno. Es decir, es el comprador quien tiene que demostrar que hizo todo lo que estaba a su cargo para concluir la operación, lo cual en este caso, por virtud de las consecuencias de la confesión ficta respecto de la reconvención de resolución, no pudo demostrar. Así se establece.-
En el caso bajo examen, no pudo el promitente comprador acreditar haber cumplido con las cargas que le impuso el contrato de opción, es más, se formó en autos (por razón de la confesión respecto de la reconvención)la ficción de que aceptó no haber cumplido esas cargas. Por otro lado, los certificados de solvencias municipales presentados por la parte demandada reconviniente, en el mes de agosto de 2.000, demuestran el ánimo de éstos, de perfeccionar la venta pactada en aquel entonces, y asi se declara.
En virtud del análisis que antecede esta Sentenciadora considera que la parte actora no cumplió con su obligación de ejercer la opción suscrita con la parte demandada en el plazo acordado, y así se declara.
En este sentido, ha quedado demostrado que la parte actora, no probó ninguno de los alegatos señalados a lo largo del proceso, quedando confeso en la reconvención planteada por la parte demandada; por lo que resulta forzozo declarar sin lugar la demanda planteada; y con lugar la reconvención propuesta; y así se declara.

V
DECISION

En razón de lo anteriormente expuesto, este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

Primero: Sin Lugar, la acción de cumplimiento de contrato de compraventa incoada por los ciudadanos RAMIRO SIERRAALTA y OLGA GONZALEZ DE SIERRAALTA, contra los ciudadanos SAMUEL LEVY DUER y PATRICIA DANIEL ROSLER DE LEVY, ambos supra identificados, contrato éste que versaba sobre el inmueble que tantas veces se ha descrito en la presente decisión.
Segundo: Con Lugar, la reconvención que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, fue incoada por los ciudadanos SAMUEL LEVY DUER y PATRICIA DANIEL ROSLER DE LEVY, en contra de los ciudadanos RAMIRO SIERRAALTA y OLGA GONZALEZ DE SIERRAALTA, ambos supra identificados.
Tercero: Se declara en consecuencia, resuelto el contrato denominado compromiso de compraventa entre las partes, otorgado por documento autenticado por la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de Noviembre de 2.000, anotado bajo el No. 63, Tomo 39 de los Libros respectivos, y que se refería a un inmueble constituido por un apartamento residencial, denominado Casa Quinta Planta Baja, el cual forma parte del Edificio Residencial Doralta, situado con frente a la calle “F” de la Urbanización Colinas de Valle Arriba, en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda.
Cuarto: Se declara que la cantidad de US$. 300.000,oo, entregada en calidad de arras queda en beneficio de los ciudadanos SAMUEL LEVY DUER y PATRICIA DANIEL ROSLER DE LEVY, como justa indemnización de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de los actores reconvenidos.
Quinto: Por haber resultado la parte actora-reconvenida, totalmente vencida se le condena en costas del proceso principal y de la reconvención.

Publíquese, Regístrese y Notifíquese. Expídase copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Cúmplase lo ordenado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los diecisiete (17), días del mes de abril e 2012. Año 201° de la Independencia y 153.° de la Federación
LA JUEZ,

BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ

LA SECRETARIA,

JENNY VILLAMIZAR

En esta misma fecha, siendo las 11:39 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA

JENNY VILLAMIZAR

Asunto: AH1C-V-2005-000052