TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, dieciséis (16) de abril de dos mil doce.
201º y 153º.

EXPEDIENTE No.: AP31-V-2011-002112.
PARTE ACTORA: INMOBILIARIA FINCA REAL, C.A.
APODERADAS JUDICIALES: MARÍA CAMPAGNONE, SULMA ALVARADO e YVANA BORGES ROSALES.
PARTE DEMANDADA: MANUEL CASTRO BERTOLO.
APODERADO JUDICIAL: ANÍBAL CUERVO.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL.
SENTENCIA DEFINITIVA.

Por distribución automatizada realizada el 27 de septiembre de 2011, la Unidad de Recepción y Distribución de este Circuito Judicial asignó a este Juzgado el libelo que dio inicio a las presentes actuaciones, contentivo de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL, firmado por las abogadas María Campagnone, Sulma Alvarado e Yvana Borges Rosales, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 6.755, 11.804 y 75.509, actuando como apoderadas judiciales de INMOBILIARIA FINCA REAL, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 23 de julio de 1993, bajo el Nº 42, Tomo 40-A Sgdo.; contra el ciudadano MANUEL CASTRO BERTOLO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V- 6.266.090.
El 17 de octubre de 2011, este Juzgado dictó auto instando a la parte actora que informara cuál era el uso para el que fue alquilado el inmueble arrendado. A tales efectos, el 25 de octubre de 2011, compareció la abogada Sulma Alvarado Elmor y presentó diligencia mediante la cual señaló que consignaba original del contrato de arrendamiento suscrito por su representada y el demandado, en cuya cláusula segunda se aprecia que el inmueble fue arrendado únicamente para electroauto. Por lo que el uso que se le da es comercial. Solicitó al Tribunal que admitiese la demanda.
El 27 de octubre de 2011, este Juzgado dictó auto de admisión de la demanda, conforme al artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenando la citación del demandado para que comparecieran a contestar la demanda al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
El 3 de febrero de 2012, el Alguacil del Tribunal dejó constancia en el expediente, de haberse trasladado a la dirección aportada a los autos y citar al ciudadano MANUEL CASTRO BERTOLO, quien le firmó el recibo de citación que consignó a los autos.
Al segundo día de despacho siguiente, compareció el ciudadano MANUEL CASTRO BERTOLO, asistido por el abogado Aníbal Cuervo, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 7.309 y presentó escrito de contestación a la demanda.
Vencido el lapso de sustanciación de la presente causa, encontrándose este Tribunal en la etapa de emitir su pronunciamiento definitivo, pasa a hacerlo tomando en consideración las exposiciones de ambas partes y las pruebas aportadas al proceso.
DE LA CONTROVERSIA PLANTEADA.-
Las apoderadas judiciales de la parte actora señalaron que su representada, INMOBILIARIA FINCA REAL, C.A., celebró un contrato de transacción extrajudicial, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 24 de mayo de 2010, inserto bajo el Nº 50, Tomo 64, con el ciudadano MANUEL CASTRO BERTOLO, en el cual dieron por terminado el contrato de arrendamiento que tuvo por objeto el inmueble Nº 38-A del Edificio Rex, situado entre las esquinas de Teñidero y Chimborazo, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Transcribieron lo que ambas partes convinieron en las cláusulas segunda y quinta de la transacción y afirmaron que el ciudadano MANUEL CASTRO BERTOLO no ha cumplido con las obligaciones asumidas en la transacción y ha dejado de pagar las cuotas mensuales como indemnización por el uso del inmueble, correspondiente a los meses comprendidos desde julio 2010 hasta agosto 2011, a razón de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,00) mensuales cada uno, lo cual asciende a la cantidad de SETENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 77.000,00), resultando infructuosas las gestiones realizadas para obtener el pago de la deuda.
Que por lo expuesto, de conformidad a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, acuden ante este Tribunal para demandar al ciudadano MANUEL CASTRO BERTOLO, que convenga o de lo contrario sea condenado por el Tribunal, a lo siguiente: PRIMERO: Dar cumplimiento a la transacción extrajudicial celebrada el 24 de mayo de 2010, ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, y en consecuencia entregar el inmueble arrendado, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, en virtud de que ha dejado de pagar oportunamente las cuotas mensuales de indemnización por el uso del inmueble, durante los meses señalados; SEGUNDO: En pagar, por vía subsidiaria, la cantidad de SETENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 77.000,00), por las cuotas mensuales de indemnización por el uso del inmueble, dejadas de pagar oportunamente.
Al contestar la demanda, el demandado manifestó lo siguiente:
Que en efecto, la parte actora en su libelo demanda el cumplimiento de contrato de transacción extrajudicial de fecha 24 de mayo de 2010, anexo al libelo.
Que en la demanda expresa que mediante esa transacción se había dado por terminado el contrato de arrendamiento del inmueble Nº 38-A “(no indica fecha)” del Edificio Rex, situado entre las esquinas Teñidero a Chimborazo, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que en la transacción anexa se expresa que el contrato de arrendamiento dado por resuelto es de fecha 1º de febrero de 2004, por el inmueble Nº 38-A, pero que posteriormente la parte actora, cuando anexa este supuesto contrato, que se dice terminado o resuelto, anexó otro distinto, más reciente, de fecha 9 de mayo de 2008, por un inmueble diferente, esto es 38-2.
Que sin lugar a dudas, “1 de febrero de 2004” no es igual a “9 de mayo de 2008”, así como tampoco “38-A” es igual a “38-2”, y que es evidente que se trata de dos (2) contratos distintos, por dos (2) locales distintos.
Que resulta como cierto y verdadero que ocupa en la actualidad el local Nº 38-2, según contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Federal, el 9/5/2008, bajo el Nº 53, Tomo 44, suscrito con el Presidente de la empresa demandante, el cual no ha sido objeto de transacción alguna, encontrándose solvente y en plena vigencia, anexado por la propia parte demandante.
Que al margen, puede comentar que el contrato de fecha 1º/2/2004, que se da por terminado en la transacción, es 4 años anterior al actual (9/5/2008), y que si se pretendiese relacionarlo o igualarlo con éste, aquél estaría “anulado”, cuando este último establece en su “cláusula Vigésima Cuarta: el presente contrato anula y sustituye en todas y cada una de sus partes todo contrato anterior de arrendamiento suscrito entre las partes sobre el referido inmueble.” Que la transacción tiene como base el cierto supuesto de un contrato que de existir, es nulo, y que hace a esta transacción inejecutable.
Pero que en todo caso, suponiendo que fue arrendatario desde el 1º de febrero de 2004, según la transacción de fecha 24 de mayo de 2010, hasta esta última fecha, estuvo como arrendatario durante un tiempo de 6 años, por lo que le correspondería un lapso de prórroga legal de 2 años, según el artículo 38, literal c, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, o sea, hasta el 24 de mayo de 2012, es decir que podría ser arrendatario durante tres (3) meses más.
Que indudablemente esto perjudicaría sus derechos como arrendatario, al reducirle el lapso legal de prórroga, y además de ello, el tener que pagar la cantidad exorbitante de (Bs. 5.500,00), según la transacción, en comparación a los (Bs. 850,00), por concepto de canon de arrendamiento, que establece el contrato vigente, del 9 de mayo de 2008.
Que como complemento indica que ocupa “el referido inmueble” desde el 21-12-1982 hasta la actualidad, durante 29 años, en forma continua e ininterrumpida, según consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Caracas, el 29-12-1982, bajo el Nº 45, Tomo 112, el cual anexa en copia simple.
Que en base a los razonamientos anteriores, debe concluir en que la transacción base de la demanda, es nula y como consecuencia de ello, solicita que se declare sin lugar la demanda.
Para decidir, el Tribunal observa:
De los hechos expuestos se evidencia que la parte demandada reconoció el contrato de transacción extrajudicial consignado a los autos como instrumento fundamental de la demanda. No obstante ello, sostiene que dicho contrato es nulo fundamentado en que es arrendatario de un local diferente al señalado en la transacción, desde el año 1982 y que no se le respetó el derecho a la prórroga legal. Reconoció como cierto que ocupa como arrendatario el local Nº 38-2, según contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Federal, el 9/5/2008, bajo el Nº 53, Tomo 44, suscrito con el Presidente de la empresa demandante, que no ha sido objeto de transacción alguna y que fue anexado por la propia parte demandante.
En base a tales alegatos, es menester para este órgano jurisdiccional revisar los términos de ambos contratos. El primero, consignado junto con el libelo en original, se trata de un documento autenticado el 24 de mayo de 2010, ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, por lo que se valoran los hechos y declaraciones contenidos en él con efectos de plena fe.
Dicho acto fue celebrado entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A., representada por su apoderada, abogada YVANA BORGES ROSALES, titular de la Cédula de Identidad No. 12.159.116, como arrendadora, y el ciudadano MANUEL CASTRO BERTOLO, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 6.266.090, asistido por la abogada ANTONIA TURBAY, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.059.995 e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 76.556, en carácter de arrendatario, bajo la denominación de TRANSACCIÓN, de conformidad a lo previsto en el artículo 1.713 del Código Civil, en concordancia con el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil, y convinieron lo siguiente:
Que resolvían el contrato de arrendamiento celebrado el 1º de febrero de 2004, sobre el inmueble Nº 38-A, del Edificio Rex, situado entre esquinas de Teñidero y Chimborazo, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital; que El Arrendatario solicitaba a La Arrendadora, un plazo para desocupar y entregar el inmueble arrendado, hasta el 1º de noviembre de 2011, tiempo durante el cual pagaría la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) mensuales, como indemnización por el uso del inmueble, por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco días de cada mes; que quedaba entendido que si El Arrendatario desocupaba el inmueble antes del 1º de noviembre de 2011, solo pagaría por concepto de indemnización por el uso y los servicios públicos, hasta el día en que se hiciera efectiva la entrega del inmueble; que La Arrendadora aceptaba conceder a El Arrendatario el plazo solicitado, hasta el 1º de noviembre de 2011. Igualmente ambas partes convinieron que la falta de pago oportuno de una mensualidad, por concepto de indemnización por el uso del inmueble, por parte de El Arrendatario, daría derecho a La Arrendadora, a pedir por vía judicial, el cumplimiento de la transacción.
En base al auto dictado por este Tribunal, antes indicado, también fue consignado por la parte actora, original de contrato de arrendamiento autenticado ente la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, el nueve de mayo de 2008, para demostrar que el inmueble arrendado se trataba de un local comercial, arrendado para uso de electroauto. La parte demandada igualmente reconoció dicho contrato, invocando a su favor que no se trata del mismo inmueble identificado en la transacción, sino del inmueble Nº 38-2. Este Juzgado constata que efectivamente en la cláusula primera del contrato, está identificado el inmueble arrendado como “inmueble constituido por el edificio “REX”, Nº 38-2, situado entre las esquinas de Teñidero y Chimborazo, Parroquia La Candelaria, de esta ciudad de Caracas.”
Considera este órgano jurisdiccional que los alegatos de defensa del demandado son contradictorios, pues alega que se trata de dos inmuebles diferentes, hace valer este último contrato de arrendamiento para demostrar que el primero es “nulo”, toda vez que en la cláusula vigésima cuarta, las partes señalaron que dicho contrato anulaba y sustituía en todas sus partes todo contrato anterior de arrendamiento suscrito entre las partes sobre el referido inmueble.
No obstante tales declaraciones, se observa que correspondía a la parte actora demostrar que el inmueble sobre el cual fue celebrado el contrato de arrendamiento de fecha 1º de febrero de 2004, resuelto a través de la transacción cuyo cumplimiento fue pretendido en este procedimiento, no se trataba del mismo sobre el cual fue celebrado el contrato de arrendamiento de fecha 9 de mayo de 2008. Sin embargo, cuando este Tribunal le requirió el contrato existente sobre el inmueble, el que fue consignado por la propia parte actora fue este último. De las actuaciones de ambas partes puede desprenderse claramente que se trata de un solo inmueble, que en la transacción fue identificado como 38-A, mientras que en el contrato celebrado el 9 de mayo de 2008 fue identificado como 38-2, reconociendo el arrendatario que realmente es éste el ocupado por él en tal carácter.
En consecuencia, este Juzgado considera que debe declarar la improcedencia de la demanda interpuesta, toda vez que las partes pretendieron resolver extrajudicialmente un contrato de arrendamiento celebrado cuatro (4) años antes al autenticado el 9 de mayo de 2008 sobre el mismo inmueble.
Con fundamento en las consideraciones antes explanadas, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL, interpuso la sociedad mercantil INMOBILIARIA FINCAREAL, C.A. contra el ciudadano MANUEL CASTRO BERTOLO.
Se condena en costas a la parte actora, debido a que resultó totalmente vencida en el procedimiento.
Por cuanto el presente fallo es dictado dentro del lapso de diferimiento previamente acordado, se declara que no es necesaria su notificación a las partes.
De acuerdo con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada a los dieciséis (16) días del mes de abril de dos mil doce, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Al 201º año de la Independencia y 153º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

En la misma fecha (16-04-2012), y siendo las (12:55) horas de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,