Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo arrendaticio de un local que han introducido RAFAEL DAVID GOTTENGER BERCOVIC Y MANUEL E. GOTTENGER BERCOVIC, mayores de edad, de este domicilio, Cédulas de Identidad Nos.7.683.091 y 6.240.788 respectivamente, representado por el abogado en ejercicio Katiuska Isabel Galíndez Datica, IPSA #9.881.523; contra la ciudadana GRACE GIESEN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.6.558.090. Planteamiento de la litis Libelo de demanda Refiere el apoderado-actor que sus defendidos dieron en arrendamiento por tiempo determinado (01-11-2000) y por documento privado, a la parte demandada un espacio como consultorio médico distinguido como Consultorio y Sala de Examen número uno (1) del Consultorio distinguido con el número 508 en el Piso 5º del Centro Clínico Profesional Caracas, ubicado en la Avenida Panteón de San Bernardino. El canon de arrendamiento quedó fijado 240.000, oo (o Bs.f.240,oo) para los primeros seis meses, y Bs. 264.000, oo (Bs.f.264,oo) para los meses siguientes; pagaderos mediante depósitos bancarios en la cuenta del Banco Mercantil, de los actores, cuyo número señala. Ahora bien, resulta que la arrendataria desde el mes de diciembre de 2009 no deposita el alquiler; ya que no se han percibido los cánones de los meses que van desde diciembre-2009 hasta noviembre de 2011 , ambos inclusive, que suman Bs.6.336, oo, a razón de Bs.264, oo cada mes. Después de señalar las normas legales aplicables al caso, a modo de fundamento de derecho de la demanda, concluye con el petitorio, donde reclama: • El desalojo y entrega del local o espacio para consultorio médico, arriba identificado. • El pago de Bs.6.336, oo por concepto de los meses insolutos, arriba señalados. • El pago de las costas procesales. Contestación de la demanda (folio 27 y SS) Las parte demandadas se hicieron representar por los abogados en ejercicio Cora Faria Altuve y Maurimar Montaña, IPSA #10.595 y 145.834, quienes contradicen la demanda, bajo los siguientes argumentos: 1. Promueve la cuestión previa No.2 del art. 346 CPC, y la fundamenta en la circunstancia de que “el actor carece de la capacidad necesaria para comparecer al juicio”, habida cuenta que en el libelo se dice que el contrato de arrendamiento lo fue el de fecha primero de noviembre de 2000, siendo incierta dicha aseveración. Acompaña un contrato de fecha 6 de junio de 2000, donde se dice que el contrato original fue de fecha 30 de marzo de 1999. Añade que el contrato posterior (segundo contrato) que cursa a los folios 12 al 16 esta firmado solo por la demandada, pero no por el arrendador. 2. En cuanto al fondo de la demanda, dice que: a. Reconociéndose la legítima arrendataria, en virtud de dos contratos suscritos con Andrés Gottenger Gros, que actuó en representación de Rafael David Gottenger Bercovic, pero sin incluir a Emanuel E. Gottenger Bercovic. b. El contrato aportado por el actor omite la firma del arrendador. c. Dice que dicho contrato se ha transformado en uno a tiempo indeterminado d. En la cláusula cuarta se convino que el canon sería de Bs.264.000, oo (Bs.264, oo) mensual. e. Los pagos se hicieron en forma puntual.; pero lo hacía en la cuenta bancaria: primero del Banco Mercantil, después en la cuenta del Banco Venezolano de Crédito y más tarde lo hacía en la cuenta corriente del Banco Provincial. Y finalmente, por haber cerrado la cuenta en forma inconsulta, la arrendataria se vio en la necesidad de acudir al procedimiento de consignación judicial de los cánones., a razón de Bs.527, oo mensual. Tanto los pagos como las consignaciones fueron hechas a favor de Andrés Gottenger Bros. f. Acompaña comprobantes bancarios por depósitos en el Banco Provincial, a nombre de Amelia Bercovic de Gottenger, que van desde diciembre de 2009 hasta octubre de 2011, ambos inclusive, por montos variados, ya que la arrendataria-demandada siempre ha pagado la totalidad de los gastos de condominio (que descontaba), cuando la cláusula 8º del contrato la obligaba a pagar solo el 5% de la factura de condominio. O sea pagaba más de lo que le correspondía. g. Argumenta que los gastos de condominio le corresponden al propietario y no, al arrendatario; sin embargo la arrendataria ha deducido del alquiler el monto mensual de condominio que pagaba sin deberlo. h. Pasa a hacer contradicciones de lo afirmado en el libelo, donde dice que la parte demandada pagaba el alquiler previa deducción del condominio, y después lo hacía por consignaciones judiciales ante el Juzgado 25º de Municipio, desde julio de2011 hasta marzo de 2012, a favor de Andrés Gottenger Gros, cuando se cerro la cuenta bancaria. i. Va señalando las fechas de los depósitos, por cada uno de los meses que van desde julio de 2011 hasta marzo de 2012, por Bs.182, oo c/u, indicando que se hicieron antes de sus vencimientos. j. Hace una impugnación de la estimación de la demanda, hecha por la parte actora, diciendo que para ello se debe aplicar el art. 36 del CPC, al contrato a tiempo indeterminado. Parte motiva Cuestión previa La cuestión previa que invoca la parte demandada es la del No.2 del art. 346 CPC, que se refiere al supuesto de que el demandante carezca de la capacidad de obrar para estar en juicio por si solo; esto es para el caso de que sea menor de edad, o entredicho, y necesite la asistencia o la representación de un tutor o curador para actuar en estrados. No tiene nada que ver con que los demandantes sean Rafael Gottenger Bercovic y Emanuel E. Gottenger Bercovic. Ni tampoco que sea incierta la aseveración hecha por el actor de que el contrato fundamento de la demanda sea el de fecha 06 de junio de 2000. En consecuencia se desestima la cuestión previa invocada, y pasamos a analizar las pruebas aportadas a los autos, para dilucidar el fondo de la presente controversia, donde iremos fijando nuestro criterio en relación a los temas controvertidos. Examen de las pruebas 1.- Al folio 12 y SS corre documento privado de fecha 01 de noviembre de 2000, presentado con la demanda, contentivo de un contrato de arrendamiento celebrado entre la parte demandada como arrendataria y, como arrendador, aparece el ciudadano Rafael David Gottenger Bercovic, C.I. No. 7.683.091, quien esta allí representado por el ciudadano Andrés Gottenger Gros. Corresponde analizarlo: ● Esta última persona es solo representante del arrendador, no es el arrendador, de conformidad con el art.1169 del Código Civil. ● Por otra parte, consideramos que, de acuerdo con ese contrato, quien tiene la legitimación ad-causa de arrendador es Rafael David Gottenger Bercovic; y no el señor Emanuel E. Gottenger Bercovic. No se explica en el libelo porque se le incluyó como tal. Por tal motivo, por el momento sería menester excluirlo de la litis por falta de cualidad, salvo prueba en contrario; en atención al principio consagrado en nuestra jurisprudencia de que “la legitimación ad-causa” es del resorte soberano del juzgador, cuya falta puede ser apreciada de oficio por él. ● El canon de arrendamiento quedó fijado en Bs.240, oo mensual para los primeros seis meses, y en BS.264, OO para los meses restante. Pero como veremos, se convino que además el arrendatario pagara el 5% de los gastos de condominio ● Quedo convenido que se pagara depositando el monto del alquiler en una cuenta bancaria que tiene el arrendador en el Banco Mercantil, “en los primeros cinco días de cada mes”. Expresión esta última poco efectiva; inocua, ya que una vez que el dinero entra en la cuenta bancaria personal del arrendador y se confunde con su patrimonio, el pago se perfecciona, con efectos liberatorios, siendo irrelevante la época en que ello acontezca. ● Por otro lado, como quiera que la causa petendi de la acción incoada es la falta de pago de los alquileres, también resulta irrelevante que el contrato sea a tiempo determinado o indeterminado; ya que la falta de pago de alquileres, como incumplimiento contractual, es el mismo hecho en uno o en otro tipo de vencimiento, así como es el mismo el procedimiento y la consecuencia resolutoria que apareja ese incumplimiento, dado que la acción de “desalojo” por falta de pago del literal a) del art. 34 del Decreto Ley, es en el fondo de “naturaleza resolutoria” por fundarse en un incumplimiento resolutorio de un contrato sinalagmático, de conformidad con el art. 1167 del Código Civil, independientemente de la terminología—no siempre acertada—que use el legislador. La naturaleza de una acción no se determina por el nombre con que la distinga el legislador, sino por su causa y por su objeto. Así por ejemplo la demanda que se fundamenta en la causal b) del art. 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es en el fondo una acción de naturaleza revocatoria, porque esta basada en la sola voluntad del arrendador, como lo es también la acción que fue consagrada en el art. 1615 del Código Civil; de acuerdo con el art. 1159 CC. ● En el contrato examinado falta la firma del arrendador, solo fue puesta la firma de la arrendataria, Grace Giesen, la cual queda reconocida de conformidad con el art. 444 CPC. Sin embargo, cuando el actor acompaña dicho documento y lo hace valer como medio probatorio del contrato que fundamenta su demanda, lo esta, sin lugar a dudas, reconociendo como suyo. La rúbrica en el documento no es requisito ab-solemnitaten, que haga depender la existencia el contrato en él plasmado; hay documento sin firmar que gozan de valor probatorio, v.gr. las cartas misias escrita de puño y letra y los telegramas autógrafos. ● En cuanto a la impugnación de la estimación, consideramos que el valor de la demanda se hace acumulando las pensiones obre las cuales se litigue, como dice el art. 36 CPC, si fuere a tiempo determinado y si fuere a tiempo indeterminado, se multiplicará el canon por doce meses. Y como quiera que este contrato aparentemente—de no existir otro contrato posterior—se habría indeterminado, el valor del presente pleito es de Bs.264, oo x 12=3.168, oo; y no, la cantidad colocada en el libelo. Así se declara. ● Por último en la cláusula octava se dice que el 5% de los gastos de condominios serán por cuenta de la arrendataria. Aún cuando los gastos de condominio le correspondería asumirlo el propietario del inmueble frente a la comunidad de copropietarios; de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal, ello no impide que entre arrendador y arrendatario, convengan que dichos gastos se trasladen al arrendatario como parte del alquiler. Estipulación perfectamente válida, ya que las partes son enteramente libres de pactar la forma de pagar el canon de arrendamiento, como mejor les convengan a sus intereses; eso sí siempre que dicha manera no haga sobrepasar el máximo regulado del canon de arrendamiento, que es el único límite que no se debe sobrepasar, de conformidad con el art. 12 del Decreto Ley. Pero—repetimos—por debajo de ese límite o tope las partes son soberanas de convenir lo que más convengan a sus intereses, reasumiendo la autonomía de la voluntad todo su poder vinculante, de acuerdo con el art. 1159 del Código Civil. Por ello, en este caso el canon de arrendamiento quedaría formado así: una parte fija de Bs.264, oo mensual más una parte variable representada en el 5% de los gastos de condominio. La única limitación a esta forma de pactar el canon es que la parte variable no haga sobrepasar la regulación que pudiera existir del inmueble. ● Ahora bien, la parte demandada argumentó en contestación que ella ha venido pagando no solo el 5% de la factura de gastos de condominio, sino el 100% de los mismos; por lo que HABRÍA ESTADO PAGANDO MÁS DE LO QUE LE CORRESPONDE, de acuerdo con el contrato. Este argumento actualizaría la figura del pago de lo indebido, de conformidad con el art.1178 del Código Civil, que dice: “Todo pago supone una deuda, lo que ha sido pagado sin deberse esta sujeto a repetición” ● La parte demandada dijo en contestación que ella “descontaba” del alquiler el monto que pagaba por concepto de condominio. Podríamos entender que descontaba: 1. o bien el 95 % de los gastos que no le correspondía pagar, si consideraba que fuese válido que pagara el 5% de los gastos; 2. o el 100% de los gastos, si consideraba que ella como arrendataria no le correspondía pagar ningún gasto, a pesar de la cláusula del contrato, por el argumento que dichos gastos deben correr por cuenta del propietario. Pero sea una cosa o la otra, si pretende descontar de la parte fija la parte variable que considera indebida, debía ejercer la acción de repetición por vía de reconvención contra el arrendador; para que una vez que fuese reconocido y liquidado esos montos como un crédito a su favor “por pago de lo indebido”, pretender que opere “la compensación” con la deuda por alquileres que se le imputaba en el libelo. No hacerlo así sería dejar a la parte actora-arrendadora en estado de indefensión; ya que no tendría ninguna oportunidad procesal para contestar y contradecir ese descuento, defendiéndose de ese supuesto pago de lo indebido, que no puede hacerse valer como una excepción perentoria, sino como una acción reconvencional, ya que no es un crédito líquido y exigible; sino necesita ser reconocido y liquidado por vía de una contra-demanda. 2.- Al folio 45 corre en fotostato un documento privado celebrado (06 de junio de 2000) entre la parte demandada como arrendataria del consultorio antes señalado y el señor Rafael David Gottenger Bercovic, representado por Andrés Gottenger Gros. Como fotostato de un documento simplemente privado, no deberíamos apreciarlo, de conformidad con el art. 429 del CPC; sin embargo como después fue presentado el original, pasamos ahora a consignar nuestra apreciación del mismo. Dicho documento es representativo de una prórroga de tres meses que las parteas habrían pactado de un contrato de arrendamiento de fecha 31 de marzo de 1999 que vencía el 14 de julio de 2000. Se dice allí que transcurrido el plazo de la prórroga acordado (que era 3 meses contados a partir del 15 de julio de 2000; vencía 15 de octubre-2000, la arrendataria entregaría el inmueble. Como podemos apreciar por el documento acompañado con la demanda, las partes no finalizaron su relación arrendaticia en esa fecha, sino por el contrario el 01 de noviembre de 2000, las partes celebraron otro contrato, que es el acompañado con la demanda, ya examinado, el cual era por un año y se indeterminó. 3.- Al folio 46 y ss corre acompañado por la parte demandada en fotostato un documento privado que es el mismo que en original fue acompañado con la demanda; y ya ha sido examinado. Nos remitimos a lo dicho allí 4.- Al folio51 y ss. corren una serie de documentos privados representativos de planillas de depósitos bancarios, del Banco Provincial, que fueron traídas al juicio por la parte demandada con la contestación. Se les da el valor probatorio de TARJAS, de conformidad con el artículo 1383 del Código Civil, como lo asentó la doctrina jurisprudencial del TSJ en sentencia Siendo ello así, como quiera que en las tarjas—de acuerdo con lo que se entendía por esa figura—cada parte conservaba una parte de la tarja para cotejarlas después. Ambas tablas o maderas de la tarja—una en poder del comprador y otra en poder del vendedor—se comparaban y se adoptaba el número de operaciones que coincidieran Asimilando las planillas bancarias de depósito a las tarjas—como lo dice la sentencia—significa que la planilla en poder del depositante debe coincidir con la planilla que quedaba en poder del banco, que es tanto como decir que queda en poder del titular de la cuenta, que es el cliente del banco. La carga de demostrar el supuesto de que no coincidan—y por lo tanto que la planilla que tiene el depositante que fue presentada en juicio, no merece fe probatoria—es del titular de la cuenta bancaria, presentando la planilla que le debe facilitar el banco ; y en caso de no desvirtuarse la planilla presentada por el depositante, siempre que tenga el troquelado del cajero, ella merece fe probatoria, o sea demuestra que el dinero por la cantidad mencionada fue efectivamente ingresado en la cuenta bancaria allí indicada, en la fecha que aparece en la planilla. Corresponde entonces analizar dichas planillas. • Ellas corresponde al período de tiempo que van desde diciembre de 2009 hasta febrero de 2011; que son 14 meses y suman en total Bs.3.641,09,; lo que significa que si dividimos ese monto entre catorce meses, nos da Bs.260,08 mensual, que es menor del alquiler de Bs. 264, oo mensual. • Además, no cubre los meses que faltan que van desde marzo de 2011 hasta noviembre de 2011, que también están señalados en el libelo como insolutos. • Además los depósitos fueron hecho en la cuenta bancaria de Amalia Bercovic de Gottenger, que no es el arrendador, aún cuando pareciera que pudiera ser la esposa del arrendador, pero ello no esta confirmado. 5.- Al folio 56 corre una planilla del Banco Provincial hecho por Cajero Automático, por Bs.204, 75, de fecha 04/04/2011.por Bs. 204, 75. La cuenta es de Amalia Bercovic de Gottenger. Además el monto es inferior al canon de arrendamiento. 6.- Al folio 57 y ss. corre expediente de consignaciones judiciales realizadas por la parte demandada, a favor de Andrés Gottenger Gros, C.I. No.3.399.312, que es el representante (contractual) de la parte arrendadora. Aparecen consignaciones por Bs.182,oo por cada uno de los meses que van desde el mes e julio de 2011 hasta el mes de marzo de 2012, ambos inclusive. Cabe observar que si los depósitos examinados anterior mente—independientemente de sus montos—llegan hasta el mes de febrero de 2011; después esta el depósito del Cajero automático de abril de 2011. Y ahora están estas consignaciones, que comienzan en julio de 2011, es evidente que hay meses saltados, sin pagar, como son: marzo, mayo y junio de 2011 Esto lo decimos independientemente de que los montos consignados son de Bs.182,oo cada uno, que es inferior al monto del canon de arrendamiento. Y si la diferencia que falta fuese compensables con el pago de las facturas de gastos de condominio, supuestamente pagadas indebidamente por el inquilino, ello debió haber sido motivo de una acción de repetición “por vía reconvencional” para determinar y liquidar el crédito a favor del demandado y compensarlo con el faltante de la deuda de alquileres a su cargo. 7.- Al folio 63 corre una diligencia de la parte actora donde impugna los comprobantes de los depósitos bancarios que corren a los folios 51 y ss. que ya fueron examinados. Aún cuando el Número de la cuenta bancaria no coincida con la cuenta que aparece en el contrato, si se llegara a demostrar que Amalia Bercovic de Gottenger es la esposa de la parte actora, cabría validar dichos depósitos, en razón de la comunidad patrimonial que existe entre los esposos, de conformidad con los artículos. 148 y 156 del Código Civil (arg. ex-art. 1286 CC). Pero ello no esta probado Pero independientemente de esto, ya vimos que las cantidades depositadas arrojan un alquiler mensual que no corresponde al canon convenido. 8.- Al folio 63 y ss corre en copia certificada documento representativo del título de propiedad del inmueble de autos, en cabeza de los señores Rafael David Gottenger Bercovic y Emanuel E. Gottenger Bercovic. Aquí aparece el porque se incluyó a Emanuel E. Gottenger Bercovic en el libelo de demanda, como parte actora, aún cuando no aparece como arrendador en el contrato de arrendamiento. Aún cuando una corriente jurisprudencial considera que la sola condición de dueño conlleva o es suficiente para dar la cualidad de arrendador, pensamos que, salvo el caso de comunidad—como en este caso—un poseedor “non domini” (con ánimo de dueño) puede arrendar y el “verus domini”, aún cuando este provisto de título registrado válido, no por ello debe considerarse incluido en el contrato que su poseedor rival haya celebrado con un tercero (inquilino); ya que éste no es otra cosa que un poseedor precario, que posee en nombre del poseedor con ánimo de dueño-non nomine , de acuerdo con el art. 771 del Código Civil, (que dice que se posee: 1) por uno mismo o 2) por medio de otra persona que la posee en nombre propio). En este supuesto pensamos que el verus domini debe primero reivindicar la propiedad, para después o simultáneamente ir contra el arrendatario; que, como dijimos, es una extensión posesoria del arrendador, poseedor non domine, accionado-perdidoso en reivindicación. En este supuesto el arrendatario que recibió la cosa del non dómine perdidoso puede pretender contra éste una acción indemnizatoria, de conformidad con el art. 1591 del Código Civil. Esto es una prueba evidente que el ser propietario no autoriza para incluirse en un contrato de arrendamiento celebrado por otro, salvo que ese otro sea su comunero. Pero en este caso, de acuerdo con el documento examinado, vemos que lo que en verdad existe entre ellos es una comunidad; y sabemos que cualquier comunero puede asumir la representación del otro comunero, de acuerdo con el art. 168 del Código Civil. En consecuencia, el señor Manuel E. Gottenger Bercovic sí tiene cualidad para sostener el presente juicio como arrendador, ya que como comunero esta representado por el otro que sí celebró el contrato. Así se declara. 9.- Al folio 81 corre diligencia de la parte demandada, donde dice que la cuenta bancaria de Amalia Bercovic de Gottenger, a nombre de la cual se hicieron los depósitos bancarios que corren a los folios 51 y ss., es cónyuge de Andrés Gottenger Gros (apoderado de los arrendadores, según el contrato) y madre de las partes actoras. En todo caso, esta relación conyugal y filial deberá demostrarse. Pero ●) en el caso de que sea efectivamente la madre de los arrendadores, la relación materno-filial no crea comunidad entre padre e hijos. Y ●) en el caso que sea la madre del apoderado, si bien el apoderado del acreedor pudiera ser persona autorizada para recibir pagos a favor de su representado, de acuerdo con el art. 1286 del Código Civil, esa norma no incluye, como autorizados también, a los padres del apoderado. 10.- Al folio 101 corre documento privado en original, cuyo fotostato ya fue examinado en el No.02 de estos análisis, al cual nos remitimos. 11.- Al folio 102 y ss. corre un documento privado en original, representativo del contrato de arrendamiento de fecha 01 de noviembre de 2000, acompañado por la parte demandada. Este es el mismo documento que acompañó la parte actora y que ya fue examinado en el No. 2 de estos análisis, al cual nos remitimos. 12.- Al folio 107 corren dos planillas de depósitos del Banco Provincial, realizadas por la parte demandada, a favor de Amalia Bercovic de Gottenger, de fechas 23 de mayo de 2011 y 09 de junio de 2011, por Bs. 174,11 y 176,25 respectivamente. Son cantidades inferiores al canon de arrendamiento. Cubren los meses de mayo y junio de 2011 que antes vimos que habían sido saltados, como dijimos .Permanece, como mes saltado el mes de marzo de 2011. 13.- Al folio 108 y ss hasta el folio 260 inclusive corren una serie de facturas de gastos de condominio y de planillas bancaria de depósitos hechos por la parte demandada a favor de las partes demandantes. Dichas facturas aparece con el sello de canceladas. La presentación de estos documentos es de suponer que se hace con el propósito de que los montos supuestamente pagados por la arrendataria, suponiendo que representen pagos indebidos, por sobrepasar el 5% de ellos como fue convenido en el contrato, o porque no se deben de ninguna manera por ser una deuda que solo le corresponde a los propietarios, deben ser compensados e imputados a la deuda de alquiler que en el libelo se imputa como no pagada. Dijimos que en caso de que esa compensación se considere procedente, primero habría que determinar y liquidar el crédito a favor de la parte demandada y a cargo de las partes demandantes como pago indebido para después proceder a hacer la compensación, por las cantidades concurrentes, con la deuda a cargo de la demandada por concepto de cánones de arrendamientos. Y esto debió haber sido motivo de una demanda reconvencional—que no se hizo—donde se accione el crédito por pago de lo indebido, que se pretende compensar de conformidad con el art.1178 del Código Civil. No puede la parte demandada imputar simplemente lo que haya pagado de gastos de condominio a su deuda de alquileres, sin antes hacerse reconocer como acreedora de esas cantidades frente a su arrendador y liquidar ese pago indebido No puede la arrendataria por pagos hechos por ella, pero que considera no debidos, hacerlos valer por vía de excepción para imputarlos a su deuda de alquiler, como pareciera que ha sido la metodología usada; porque esa acreencia de existir, no es líquida ni exigible para el momento que la invoca. Debe proceder por vía de reconvención contra la parte actora para hacerse reconocer como acreedor de los montos pagados y así poder compensarlos con la deuda de alquileres que le imputan en el libelo. No hacerlos así es tanto como dejar en indefensión a la contraparte y obligar que el juez entre a conocer y declarar una acreencia que no ha sido demandada y haga cálculos para liquidarla con montos específicos. Por ejemplo, tendríamos primero que sacar el 95% de cada monto de factura de gastos pagada, que sería lo que no correspondería a la parte demandada, de acuerdo con el contrato y sumárselo a lo pagado en efectivo, para luego imputárselo a la deuda por cánones de alquiler. Esto obviamente debe ser motivo de una demanda en forma por pago de lo indebido para que tenga todas las garantías del un contradictorio. Conclusiones Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos sacar como conclusiones finales, las siguientes: 1. Se desestima la cuestión previa invocada por la razón antes señalada. 2. Aparecen depósitos bancarios ingresados en la cuenta de la madre del apoderado de los arrendadores, que es una persona ilegítima (no autorizada) para recibir pagos con efectos liberatorios, de conformidad con el art. 1286 del Código Civil; salvo que se hubiese demostrado que los arrendadores se hayan aprovechado de esos dineros; cosa que no se probó. 3. Además, las cantidades depositadas en la cuenta bancaria de la madre del apoderado de los actores, son inferiores a la parte fija del canon de arrendamiento, de Bs.264, oo mensual; además de existir un mes saltado, como se señaló 4. La arrendataria-demandada se comprometió en el contrato a pagar además el 5% de los gastos de condominio; y como ésto lo consideró un “pago indebido”, por considerar que correspondía exclusivamente a los propietarios, deducía del alquiler de Bs.264,oo mensual las cantidades de gastos de condominio que dice haber pagado, depositando la diferencia. Pero ello no lo hizo valer por vía reconvencional, con el ejercicio de una acción de repetición por pago de lo indebido, de conformidad con el art. 1187 del Código Civil, para poder reconocerla como acreedora de un crédito líquido y exigible a su favor, compensable entonces con la deuda de alquileres imputada en el libelo. Por ello, esta deducción, aplicada de esa forma, no puede ser tomada en cuenta. Así se declara. Parte dispositiva En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara con lugar la demanda que han presentado los ciudadanos Rafael David Gottenger Bercovic y Emanuel Gottenger Bercovic contra la ciudadana Grace Giesen, ambas partes ya identificadas. En consecuencia adopta las siguientes resoluciones: 1. Declara resuelto o extinguido el contrato de arrendamiento objeto del juicio, por incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamientos, de conformidad con la causal a) del art. 34 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999. 2. En consecuencia condena a la parte demandada a que proceda a entrega el local-consultorio, arrendado, identificado en la primera parte de este fallo, a las partes actoras. 3. Igualmente condena a la parte demandada a que proceda a pagarle a las partes demandantes la cantidad de Seis mil trescientos tres y seis bolívares (Bs.6.336,oo), en concepto de los cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses que van desde diciembre de 2009 hasta noviembre de 2011, ambos inclusive, a razón de Bs.264,oo cada uno. 4. Hay condena en costas, por razón del vencimiento. Publíquese, Regístrese y Déjese copia Dada, firmada y sellada en la Sala de Audiencia del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los doce días del mes de abril del año dos mil doce, en los Cortijos de Lourdes.