TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DÉCIMO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 201º y 152º

EXP. N° AP31-V-2012-000550.

DEMANDANTE: La ciudadana ANA MARIA RIVAS MEDINA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-15.049.321, debidamente asistida por los Abogados en ejercicio ALEJANDRO R. YEMES, ALEJANDRO YEMES NAVAS y MAYRA ALEJANDRA YEMES, IPSA Nros. 37.117, 77.209 y 173.054, respectivamente.

DEMANDADA: El ciudadano JORGE JARAMILLO, de Nacionalidad Colombiana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad No. E-81.327.214, sin representación judicial constituido.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL COMERCIAL).

I
Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda presentado por la ciudadana ANA MARIA RIVAS MEDINA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-15.049.321, debidamente asistida por los Abogados en ejercicio ALEJANDRO R. YEMES, ALEJANDRO YEMES NAVAS y MAYRA ALEJANDRA YEMES, IPSA Nros. 37.117, 77.209 y 173.054, respectivamente, contra el ciudadano JORGE JARAMILLO, de Nacionalidad Colombiana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad No. E-81.327.214, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL COMERCIAL), por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Décimo Octavo de Municipio.

Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, afirma el actor entre otras cosas que:

1. Que consta al documento debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda de fecha 19/03/2010, bajo el No. 2010.600, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 238.13.9.1.5458, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, que es propietaria de un área de UN MIL CUARENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (1.044,00 Mts2) con sus bienhechurías, situadas en la carretera Petare Santa Lucía, en el sitio denominado “El Terminal”, frente al mercado de Mesuca, antiguo Distrito Sucre del Estado Miranda, que forman parte de mayor extensión de la propiedad de la vendedora (Inversiones Natacas, C.A.).
2. Que por cuanto en fecha 19/03/2010, adquirió la propiedad de dicho inmueble así que recibió por CESIÓN un Contrato de Arrendamiento de fecha 01/02/1981, suscrito por el ciudadano JORGE JARAMILLO, de Nacionalidad Colombiana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad No. E-81.327.214, con el anterior propietario del bien allí vendido Inversiones Agropecuarias El Mastrantal, C.A., quien a su vez cedió dicho contrato a su vendedora Inversiones Natacas, C.A., por lo que además de propietaria se constituyó en Arrendadora, notificándole la Cesión al inquilino mediante Carta dirigida a local objeto del contrato y mediante aviso de prensa publicados y pegados a la puertas del local.
3. Que el objeto del contrato de arrendamiento lo constituye un área de terreno de CIENTO OCHO METROS CUADRADOS (108,00 Mts2), que forma parte de una extensión de su propiedad, situado en el sitio denominado “El Terminal”, ubicado en la Carretera Vieja Petare Santa Lucía, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda (antes Distrito Sucre).
4. Que se desprende de la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento mencionado que el destino del inmueble sería para establecer un negocio de Construcciones Metálicas, Latonería y Pintura.
5. Que se estableció en la Cláusula Tercera que el plazo de duración del Contrato, sería de un (01) año fijo contado a partir del 01/02/1981, prorrogable automáticamente por periodos de UN (01) AÑO, después de transcurrido el plazo fijo, siempre que una de las partes no avisare a la otra por escrito con UN (01) MES DE ANTICIPACION, su deseo de no prorrogarle y darlo por terminado al vencimiento del periodo en curso.
6. Que es el caso, que luego de adquirir el inmueble, notificó de la compra y de la CESIÓN DEL CONTRATO al inquilino ciudadano JORGE JARAMILLO, de Nacionalidad Colombiana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad No. E-81.327.214, y luego de varias reuniones tendentes a regularizar su situación de inquilino, pues fueron informados por parte de sus vendedores, que se encontraba en estado de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento desde el 01/01/2008, y de ello se dejó constancia en el propio documento por el cual adquirió la propiedad y, luego de varias reuniones donde el inquilino ofreció ponerse al día con los pagos del arrendamiento y regularizar la situación contractual, no obstante las múltiples diligencias realizadas al efecto, hasta la presente fecha no ha obtenido respuesta positiva a la solicitud, por cuanto el inquilino, ciudadano JORGE JARAMILLO, de Nacionalidad Colombiana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad No. E-81.327.214, ofreció resolver el asunto en forma conciliatoria realizando los pagos y ponerse al día, ha incumplido una vez más con su ofrecimiento y con su obligación inquilinaría, por lo que hasta la presente fecha ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero del 2008, hasta la presente fecha, por lo que ha dejado de pagar CINCUENTA (50) cánones de arrendamiento a razón de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500,00) mensuales, equivalente hoy a la cantidad de BOLIVARES FUERTES UNO CON CINCUENTA CENTIMOS, (Bs. 1,5) CADA UNO, que totalizan la cantidad de BOLIVARES FUERTES SETENTA Y CINCO EXACTOS (Bs. 75,00), ello por efecto de la Reconvención de la moneda vigente a partir del 01/01/2008, según decreto No. 5.229, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 38.638 de fecha 06/03/2007.
7. Es por todo lo anteriormente expuesto, que ocurre por ante este Tribunal, para demandar como en efecto demanda en este acto al ciudadano JORGE JARAMILLO, de Nacionalidad Colombiana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad No. E-81.327.214, en su carácter de arrendatario, en Resolución de Contrato de Arrendamiento, por incumplimiento e insolvencia de pago de los cánones de arrendamiento, para que convenga o a ello sea condenado por este Juzgado, a dar cumplimiento a lo explanado en los puntos PRIMERO, SEGUNDO, TERCERO y CUARTO del escrito libelar.

En este mismo orden de ideas, observa el Tribunal, que del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, se lee textualmente en su cláusula tercera lo siguiente:

“…El plazo de duración del presente contrato es de UN (01) AÑO FIJO, contado a partir de hoy (01-02-81), prorrogable automáticamente por periodos de UN (01) AÑO, después de transcurrido el plazo fijo, siempre que una de las partes no avisaré a la otra por escrito con UN (01) MES DE ANTICIPACIÓN, su deseo de no prorrogarle y darlo por terminado al vencimiento del periodo en curso…”

Dicho contrato empezó a regir desde el 01-02-1981, según consta del contrato de arrendamiento que corre inserto a los autos, por otra parte, se puede apreciar que el contrato de arrendamiento era a tiempo determinado, ahora bien, siendo que el contrato de arrendamiento comenzó a regir el 01 de Febrero de 1981 al 01 de Febrero de 1996, se cumplieron (15) años de duración del contrato de arrendamiento, al respecto el artículo 1580 del Código Civil, establece lo siguiente:

“Artículo 1580.-Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto……..” (Negrillas del Tribunal)

Así lo interpreto la anterior Corte Suprema de Justicia, Sala Político Administrativa, en sentencia de fecha 14 de Agosto de 1991, con Ponencia del Magistrado Hildegard Rondon de Sanso, cuya decisión en forma muy resumida se transcribe:

”…….Las partes han estado de acuerdo a todo lo largo del procedimiento en la fecha de inicio del contrato, cuyo tiempo excedía del establecido en el citado artículo 1580, en consecuencia, la última prorroga en la cual se basa el inquilino no podía haberse producido, sino que la situación paso a ser la regulada en el artículo 1600 del Código Civil, que contempla la llamada tácita reconducción que queda regulada como un arrendamiento a tiempo indeterminado……”

Todo esto indica, que el contrato de arrendamiento según lo establecido en el artículo 1580 de la norma in-comento y la sentencia antes citada, tuvo una duración de quince (15) años, desde el 01 de Febrero de 1981 al 01 de Febrero de 1996, pasando el contrato a tiempo indeterminado, operando la tácita reconducción de conformidad con lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil, que establece:

“Artículo 1600.-Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presuma renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

En tal sentido, el contrato de arrendamiento objeto de esta pretensión, para la fecha de interposición de la presente demanda, sólo le son aplicables las normas especiales atinentes a los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

Del anterior análisis, concluye este Tribunal que la acción (Cumplimiento de contrato) intentada por la parte demandante no es la idónea para obtener lo pretendido, lo que conlleva a que se declare la inadmisibilidad de la demanda propuesta, todo esto con fundamento en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil que prevé:

“Presentada la demanda el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, al las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…”

Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal y como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia N° 834, expediente N° 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso Juan José Camacaro Pérez; en donde entre otras cosas señaló que:

“….En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:

“Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...”

En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)

Con fundamento en la norma invocada y en acatamiento a la sentencia parcialmente transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y con vista en que en el caso sub-iuduce la parte actora no incoo la acción idónea. En consecuencia, es forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción intentada por ANA MARIA RIVAS MEDINA, contra JORGE JARAMILLO, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, (todos ampliamente identificados) en el cuerpo del presente fallo. Y así se decide.

Regístrese, Publíquese la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en Caracas, a los (10) días del mes de Abril de 2012. Años 201° y 153°.
LA JUEZ TITULAR,

Abg. LORELIS SÁNCHEZ

LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

MACIEL CARRIZALES
En esta misma fecha, siendo la 1:00 de la tarde, se registró y publicó la anterior sentencia.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

MACIEL CARRIZALES

Exp N° AP31-V-2012-000550