TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Años: 200° y 151°

EXP. No. AP31-V-2012-000631
DEMANDANTE: CENTROS COMERCIALES INDEPENDIENTES, COMPAÑÍA ANONIMA, empresa de este domicilio inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 04 de Junio de 1971, bajo el Nro. 49, Tomo 49-A y su última reforma inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 28 de Agosto de 2001, bajo el Nro. 79, Tomo 166-A-Pro, representado por la Abogada KARINA CORTEL VELEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nro. V-17.125.454, abogado en ejercicio, inscrita en el lnpreabogado bajo el Nro. 130.746.

DEMANDADO: ALTA PELUQUERIA MISS LOREAL SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el 19 de Mayo de 2000, bajo el número 37, Tomo 34-A Pro., representada por su Administradora, la ciudadana MARISOL SALAZAR VARELA, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.123.390, y a los ciudadanos: PEDRO JOSE OCANDO VARGAS Y SANDRA ELINA SALAZAR, quienes son de venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.830.523 y V-4.159.865, respectivamente, sin Apoderado Judicial constituido en autos.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

I
En el libelo de la demanda, la Apoderada de la parte actora señalo lo siguiente:
“…KARINA CORTEL VELEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nro. V-17.125.454, abogado en ejercicio, inscrita en el lnpreabogado bajo el Nro. 130.746, procediendo en este acto en mi carácter de apoderada de la sociedad mercantil “CENTROS COMERCIALES INDEPENDIENTES, COMPAÑÍA ANONIMA”, empresa de este domicilio inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 04 de Junio de 1971, bajo el Nro. 49, Tomo 49-A y su última reforma inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 28 de Agosto de 2001, bajo el Nro. 79, Tomo 166-A-Pro, carácter el mío que se desprende de poder otorgado ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 29 de Febrero de 2012, bajo el Nro. 56, Tomo 22, que en copia simple se acompaña a la presente marcada “A”, ante Usted respetuosamente ocurro a fin de interponer la presente demanda en los términos siguientes:
LOS HECHOS
Mi representada es propietaria de un (1) Local Comercial distinguido con la letra y número B - CUARENTA Y NUEVE (Nro. B-49), situado en el “CENTRO COMERCIAL LA ISABELICA”, ubicado éste en la Urbanización La Isabelica, Valencia, Estado Carabobo.
En su carácter de propietaria del mencionado local, celebró contrato de arrendamiento, por un año fijo prorrogable por periodos iguales, con “ALTA PELUQUERIA MISS LOREAL SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el 19 de Mayo de 2000, bajo el número 37, Tomo 34-A Pro., representada por su Administradora, la ciudadana MARISOL SALAZAR VARELA, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.123.390, mediante documento autenticado por parte del arrendador, ante la Notaría Pública Titular Décimo Séptima del Municipio Libertados del Distrito Federal, en fecha 14 de Diciembre de 2000, bajo el Nro. 84, Tomo 103 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y en fecha 07 de Diciembre de 2000, Nro. 75, Tomo 153 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Primera de Valencia, Estado Carabobo, por parte del arrendatario, y que acompaño a la presente demanda marcado con la letra “B” y que opongo a la parte demandada.
Dicho contrato de arrendamiento también fue otorgado por el ciudadano PEDRO JOSE OCANDO VARGAS Y SANDRA ELINA SALAZAR, quienes son de venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.830.523 y V-4.159.865, quien suscribió dicho contrato en su carácter de FIADOR SOLIDARIO Y PRINCIPAL PAGADOR, respectivamente, quienes suscribieron dicho contrato en su carácter de FIADORES SOLIDARIOS Y PRINCIPALES PAGADORES de todas las obligaciones contraídas por el arrendatario, tal y como se evidencia del contenido de la Cláusula Vigésima Primera de dicho contrato de arrendamiento antes señalado.
Dentro de las Cláusulas contractuales que delimitaron la relación arrendaticia entre las partes se estipuló lo siguiente:
“CLAUSULA TERCERA: La duración del presente contrato comenzará el 1 de Noviembre del 2000 y se extinguirá el 31 de diciembre del 2000, prorrogable por períodos de UN (1) AÑO, (1 de enero- 31 de diciembre) siempre que se encuentren pagadas las pensiones de arrendamiento de los meses transcurridos, a menos que una de las partes decida hacer uso de la prórroga y así lo haya comunicado a la otra con treinta (30) días de anticipación por lo menos, a la fecha de extinción del término respectivo. En todo caso, durante cualquier prorroga tácita o expresa del referido plazo fijo, “LA INQUILINA” pagará a “LA PROPIETARIA” el monto del canon de arrendamiento mensual que ésta le comunique haber fijado para el Local, a partir de la fecha de comunicación.”
“CLAUSULA CUARTA: A título de canon de arrendamiento mensual “LA INQUILINA” pagará a “LA PROPIETARIA” la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (BS. 150.000,00), durante el plazo fijo estipulado en la Cláusula anterior, pagos que deberán ser hechos por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, en la oficinas de “LA PROPIETARIA” cuya dirección declara conocer. En todo caso, durante cualquier prórroga tácita o expresa, “LA INQUILINA” pagará a “LA PROPIETARIA” el monto del canon de arrendamiento mensual que ésta le comunique haber fijado para el local, a partir de la fecha de la fecha de tal comunicación.”
Este canon de arrendamiento fue aumentado en el transcurso del tiempo de común acuerdo entre las partes, siendo el último de ellos, aceptado por el arrendatario la suma de TRESCIENTOS DIECISIETE BOLIVARES CON 50/100 CENTIMOS (Bs. F. 317,50), canon de arrendamiento que entró en vigencia a partir del 01 de enero de 2012.
Así las cosas, ciudadano Juez la empresa arrendataria no ha pagado el canon de arrendamiento por el local arrendado, debiendo a la presente fecha lo correspondiente a:…………………………..
Que hace un total para la fecha de interposición de la demanda de ONCE MIL SETECIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES CON 63/100 CENTIMOS (Bs F. 11.775,63)
Por otra parte, la empresa arrendataria, ha extendido su contumacia a cumplir a cabalidad con el contrato de arrendamiento suscrito, al no ejecutar otro deber inherente al que estaba obligado por contrato, tal como: El inquilino no ha entregado hasta la presente fecha, la póliza que debía de amparar al local; incumpliendo de esta manera de manera flagrante lo pautado en las Cláusulas Décima Tercera del contrato de arrendamiento que rige entre las partes, y que es del siguiente tenor:
“CLAUSULA DECIMA TERCERA: “LA INQUILINA”, tan pronto tome posesión del local, deberá suscribir póliza de seguro para cubrir los riesgos contra inundación, incendio, terremoto, motín y, al mismo tiempo contra daños que por cualquier causa puedan sufrir sus propios bienes (mobiliario, etc.) y los que puedan ser ocasionados al local arrendado, locales colindantes y a terceras personas. Asimismo, asume la obligación de instalar por su propia cuenta todo el sistema de alarmas exigido por las compañías aseguradoras, debiendo exhibir a “LA PROPIETARIA” si esta lo exigiere la o las pólizas que haya suscrito en cumplimiento de la presente cláusula. “LA PROPIETARIA” no asume responsabilidad alguna ni “EL INQUILINO” podrá imputársela por los daños, pérdidas, robos, desperfectos, inundaciones, roturas y/o deterioros que puedan sufrir los bienes de esta última por el hecho de terceros durante la vigencia del presente contrato, pues los servicios de vigilancia del Centro Comercial sólo se extienden a las áreas y bienes comunes del mismo. “LA PROPIETARIA” tampoco será responsable por los daños y perjuicios que puedan sufrir “EL INQUILINO” o las personas que permanezcan, visiten u ocupen el local arrendado, por deterioro, ruina o incendio de los mismos, ni por terremoto, inundaciones, ni por ninguna otra causa. En cambio, “LA INQUILINA” será la única responsable por los daños y perjuicios que ella o sus empleados puedan causar al inmueble, en general.
Por ello y como quiera que el contrato de arrendamiento prevé que la falta de cumplimiento de las obligaciones que contrajo el arrendatario son causa para pedir la resolución del contrato, es que mi mandante me ha girado expresas instrucciones para demandar la resolución y entrega de dicho local comercial.
Pero como quiera que, para los efectos de la admisión de la presente demanda, el contrato establece como domicilio a la ciudad de Caracas, a pesar que el local arrendado se encuentran ubicado en la ciudad de La Victoria, Estado Aragua, la presente demanda se interpone por los tribunales de la ciudad de Caracas, en virtud de lo que establece la Cláusula Vigésima Quinta del contrato de arrendamiento que es del siguiente tenor:
“CLAUSULA VIGESIMA CUARTA: Para todos los efectos de este contrato, sus derivados y consecuencias, las partes eligen como domicilio especial la ciudad de Caracas, a la jurisdicción de cuyos tribunales declaran expresamente someterse. (..j)”
Por tal motivo y como quiera que la empresa arrendataria ha incumplido de manera flagrante obligaciones a la cual se comprometió cuando suscribió el contrato de arrendamiento in comento, tal como la de pagar puntualmente y por mensualidades anticipadas dentro de los CINCO (O5) días de cada mes el canon de arrendamiento del local arrendado, así como cumplir con las cláusulas Tercera, Cuarta, Décima Tercera, y Vigésima Cuarta, procedo a demandar, como así demando, a la sociedad mercantil “ALTA PELUQUERÍA MISS LOREAL SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA” y a sus fiadores solidarios y principales pagadores, PEDRO JOSE OCANDO VARGAS Y SANDRA ELINA SALAZAR, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO por falta de pago y otros incumplimientos del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, del local identificado como B-CUARENTA Y NUEVE (B-49) del CENTRO COMERCIAL LA ISABELICA, ubicado éste en la Urbanización La Isabelica, Valencia, Estado Carabobo………..

PETITORIO
Al existir un flagrante y determinante incumplimiento de contrato por parte del arrendatario, es que en nombre de mi mandante, en su carácter de propietaria arrendadora del Local comercial numero B-CUARENTA Y NUEVE (B-49) del CENTRO COMERCIAL LA ISABELICA, ubicado éste en la Urbanización La Isabelica, Valencia, Estado Carabobo, procedo a demandar, como en efecto demando a “ALTA PELUQUERIA MISS LOREAL SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA”, y a su fiadores solidarios y principales pagadores, PEDRO JOSE OCANDO VARGAS Y SANDRA ELINA SALAZAR, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y OTROS INCUMPLIMIENTOS, a fin de que convengan o en su defecto sean condenados por este Tribunal, en:
PRIMERO: En la resolución del contrato de arrendamiento autenticado, por parte de la arrendataria, ante la Notaría Pública de la Victoria Estado Aragua, en fecha 13 de Abril de 2007, bajo el N°. 30, Tomo 38 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y por parte de la propietaria-arrendadora, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 03 de Mayo de 2007, bajo el Nro. 25, Tomo 47 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y en consecuencia hagan entrega del inmueble arrendado libre de bienes y personas en buen estado de mantenimiento, tal como le fue entregado.
SEGUNDO: Que paguen los cánones de arrendamientos insolutos y no pagados, correspondiente a los meses comprendidos de ABRIL A SEPTIEMBRE DEL AÑO 2010, a razón de Bs. F. 973,63 que asciende la cantidad de CINCO MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y UNO BOLIVARES FUERTES CON 78/100 CENTIMOS (BS. F. F. 5.841,78) y Los que se sigan venciendo hasta la total entrega de los locales arrendados.
TERCERO: Que paguen las costas y costos de este juicio….”

En tal sentido, a los fines del Tribunal pronunciarse sobre la admisión de la demanda, previamente hace las siguientes observaciones:

El artículo 1167 del Código Civil, que señala:
Artículo 1167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato ola resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Es el fundamento legal para intentar la acción de cumplimiento de contrato o resolución de contrato y si hubiere lugar a ello, con cada una de estas acciones los daños y perjuicios, entendiéndose que cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, lo que se busca es que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el mismo y tiene efectos hacia el futuro, caso contrario ocurre, cuando se demanda la resolución de un contrato, ya que el efecto que produce la misma, es volver la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si este no se hubiese firmado, tal y como lo estableció el Dr. ELOY MADURO LUYANDO en su libro CURSO DE OBLIGACIONES, año 1986, página 592, cuando dijo:

“La resolución tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como que si jamás hubiese existido contrato alguno….”

En este mismo orden de ideas, el Dr. EMILIO CALVO BACA, en el Código Civil comentado, edición 2003, páginas 645 y 647 estableció:

“…..Efectos de la resolución.
La doctrina señala como efectos principales los siguientes:
1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.
2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado. Como consecuencia tenemos:
Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.
3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento o de la de resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato….”

Por otra parte, en sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 26 de Marzo de 2003, caso AUTO EQUIPOS CACAO, C.A., contra NACIONAL CHEMSEARCH, S.A., expediente 03-8785, Ponente: Juez Asociado Dr. JOSE MIGUEL JUNCAL R., se estableció lo siguiente:

“…Considera el Tribunal, que, efectivamente, se ejercieron, de manera conjunta, las acciones de resolución y cumplimiento de contrato, toda vez que la Accionante Reconvenida, demanda la resolución del Contrato de Arrendamiento y el pago de cánones derivados y los futuros, sin apuntar que lo hace de manera subsidiaría o diferenciar que lo hace por concepto de daños y perjuicios; al respecto, el artículo 1.167 del Código Civil, establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Dicha norma ha sido y sigue siendo interpretada de la manera siguiente: la actora en su libelo, acumula a la solicitud de resolución del contrato la pretensión del pago del monto del crédito acordado por “Corpoindustria”. Pero esto es lo mismo que pedir resolución y cumplimiento, lo cual si es -ciertamente- una acumulación indebida. Así se declara (C.S.J. - Sala Político-Administrativa – l0 de octubre de 1990, Tomo Fuente: Ramírez y Garay, Tomo 114, Pág. 578)”.
Quienes suscribimos el presente fallo consideramos que la ley objetiva y el contrato celebrado por las partes, no permiten el ejercicio conjunto de ambas acciones (resolutoria y cumplimiento), según lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, trascrito supra, y en la Cláusula Décima del contrato, transcrita en el folio 3 del libelo de la demanda, y entre las partes por expresa disposición del artículo 1.159 del Código Civil, donde se estableció, que “el incumplimiento de una cualquiera de las cláusulas daría derecho a la Arrendadora, a solicitar la resolución o el cumplimiento mismo”, de suerte que la Accionante tenía la carga procesal de elegir una sola de ellas, de manera alternativa…..
Quienes suscribimos el presente fallo consideramos que la ley objetiva y el contrato celebrado por las partes, no permite el ejercicio conjunto de ambas acciones (resolutoria y cumplimiento), según lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código civil, trascrito supra……por otra parte, el tribunal se encuentra en la imposibilidad jurídica de declarar con lugar ambas acciones de manera simultanea como lo solicita la accionante-reconvenida, …… por las razones que anteceden, debe declararse sin lugar la demanda por ser contraria a derecho, en virtud de que este tribunal no puede acordar de manera simultanea la resolución del contrato y que el mismo siga teniendo efectos hacia el futuro…toda vez que lo procedente era demandar la resolución junto con el pago de los daños y perjuicios…..”

En el presente caso, se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de cánones de arrendamiento, es decir, en este caso se quiere que la situación vuelva a como se encontraba antes de celebrarse el contrato, y por otra parte, se demanda, los cánones de arrendamientos insolutos y no pagados, correspondiente a los meses comprendidos de abril a septiembre del año 2010, a razón de NOVECIENTOS SETENTA Y TRES BOLIVARES CON 63/100 CENTIMOS (Bs. F. 973,63), que asciende la cantidad de CINCO MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y UN BOLIVARES CON 78/100 CENTIMOS (BS. 5.841,78) y los que se sigan venciendo hasta la total entrega de los locales arrendados, sin demandarlos como daños y perjuicios, como lo indica el artículo 1167 del Código Civil, por lo que es evidente, que en el presente juicio, se procedió a la acumulación indebida de dos (2) acciones, de resolución y cumplimiento de contrato, que si bien, se tramitan por un mismo proceso, cada una produce un efecto distinto, por lo que, mutatis mutandi, se aplica la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, N° 1618, expediente N° 03-2946, de fecha 18 de Agosto de 2004, caso Industria Hospitalaria de Venezuela 2943; en donde entre otras cosas señaló:

“…. Que como el Juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones por tener procedimientos distintos, el juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada… En la sentencia consultada se indica que esta circunstancia debió exponerse al juez de la causa principal y no al Juez de Retasa; pero la Sala considera que este ultimo, quien igualmente es director del proceso, sin necesidad de que la inepta acumulación haya sido denunciada, debió declararla…La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el Juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. En efecto en la presente causa, como el Juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones, …….El Juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada. En vista de lo anterior, cuando el Juzgado de Retasa constituido en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito del circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no se pronuncio respecto de la inepta acumulación de pretensiones, conculco a la accionante su derecho al debido proceso…” (Subrayado del Tribunal)

Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”.
Con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a las sentencias parcialmente transcritas, y con vista en que en el caso sub-iuduce la parte actora realizo la acumulación indebida de acciones. En consecuencia, es forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción intentada por CENTROS COMERCIALES INDEPENDIENTES, COMPAÑÍA ANONIMA contra ALTA PELUQUERIA MISS LOREAL SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA y los ciudadanos PEDRO JOSE OCANDO VARGAS y SANDRA ELINA SALAZAR por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, todos identificados al inicio de la presente decisión.
Regístrese, Publíquese, Notifíquese y déjese copia certificada de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en Caracas, a los (27) días del mes de Abril de 2012. Años 201° y 153°.
LA JUEZ TITULAR,

Abg. LORELIS SÁNCHEZ.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

MACIEL CARRIZALES

En esta misma fecha, previo el anuncio de ley, siendo las 9:00 de la mañana, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

MACIEL CARRIZALES

Exp: AP31-V-2012-000631